1970년대 새마을운동의 업그레이드 버젼인 2000년대의 뉴타운사업이 부동산의 또다른 중심축으로

자리잡았고 2006년도 도시재정비특별법을 적용함으로서 본격적인 뉴타운사업의 카운트다운이

시작되었다.

이제 우리는 또다른 국면으로 접어든 뉴타운사업을 새로운 개념으로 접근하여야 할때가 온것이다.

'뉴타운 도시재정비특별법=도시재정비촉진지구'의 개념을 제대로 인식하고 소액으로 다가서는

내집마련과 투자의 일번지 - 뉴타운사업을 흐름과 정책적으로 조금더 자세히 바라보자.

 

 

 

우리에게 친숙한 '뉴타운'이란 용어는 이미 역사속으로 사라지고 있다.

사업이 거의 완료단계에 있는 1차뉴타운을 제외한 2차뉴타운, 3차뉴타운은 이미

도시재정비촉진지구로 새옷을 갈아입었고 도시재정비촉진특별법을 적용받아 빠른 사업의 진척을

나타내는 곳은 올해 착공이 들어가고 있는 실정이다.

'촉진특별법', '촉진지구'

말그대로 뉴타운사업을 빠르게 진행시키고 장려하기 위한 뉴타운의 업그레이드 버전이기

때문에 이제 우리는 4차뉴타운이란 용어 대신 4차촉진지구라는 용어를 사용하기로 하자.

2007년도의 이슈중에 이슈인 '4차 뉴타운'이란 것은 없다.

'4차 촉진지구'만이 우리를 기다릴 뿐이다.

 

 

 

뉴타운 지정방식은 심사의 방식이었다.

쉽게 말해서 각 구청에서 뉴타운 신청을 하면 그 중 몇개만 뉴타운으로 지정해주는 방식이었다는

것이다. 10개의 지역에서 뉴타운으로 신청했고 5개 지역만 뉴타운으로 지정했다면

나머지 5개구역은 탈락의 고배를 마시게 되고 훗날을 기약해야 할 수 밖에 없었던 것이 지난

뉴타운의 현실이었다.

하지만 촉진지구 지정방식은 심사의 방식이 아니다.

구청에서 서울시로 촉진지구지정 요청이 들어가면 일정 요건만 충족하면 그때그때 촉진지구로

지정을 시켜주는 방식이라는 것에 포커스를 맞춰야 한다는 것이다.

참고로 2006년에 도시재정비촉진지구사업을 신청했던 지역은 모두 촉진지구로 지정되었다.

이러한 도시재정비촉진지구의 지정방식은 소액투자로 접근하는 실수요자-투자자의 내집마련과

투자플랜을 세우는데 있어서 꼭 알아야 할 체크포인트이다. 

 

 

 

'이곳이 과연 뉴타운로 지정될까? 탈락하면 어쩌지?'

이러한 사고방식은 '촉진지구'에 대한 개념이 정확하게 안잡혀있거나 현 뉴타운사업을

흐름을 짚지 못하는 두리뭉실한 자세이다.

뉴타운사업, 정확한 용어로 촉진지구사업에 대한 개념과 지정요건, 정책의 흐름 등을

세밀하게 인지한 자는 이렇게 얘기해야 한다.

'촉진지구로 지정이 될 시기가 언제가 될까? 상반기? 하반기?'

그렇다. 촉진지구로 지정되냐 못되느냐의 키는 서울시가 가지고 있는것도 아니고 해당 지역의

주민이 가지고 있는 것도 아닌 구청이 가지고 있다. 쉽게말해 구청이 해당 지역을
도시재정비촉진지구로 신청하느냐 안하느냐가 관건인 것이다.

불안감을 해소하는 간단한 방법은 해당 지역에 대한 구청의 태도가 어떠냐는 것을 인터넷과

전화를 통해 알아보는 것이다. 

  

 

 

도시재정비촉진지구 매도-매수타이밍 잡기의 두가지 핵심요소는 '사업속도오차가 없다는 것'과

'토지거래허가제 6평이상으로 강화', 이 두가지 테마로 말할 수 있다.

촉진지구로 지정되었다는 것은 일반 자체지역재개발의 개념으로 볼때 구역지정의 효과가 있다.

쉽게 말하면 촉진지구지정 후 촉진지구기본계획수립 - 조합설립인가 - 사업시행인가 -

관리처분인가 - 공사 - 입주의 과정을 거치게 된다.

이 과정은 각 인허가절차의 특성을 고려할때 촉진지구 지정 후 빠르면 4년 후에 입주까지

내다볼 수 있다는 말이다. 

물론 인허가절차 간소화와 여러가지 인센티브 및 완화 규정에 따른 사업속도에 대한 오차가

적다는 점 또한 촉진지구사업의 메리트이다.

이것은 매수타이밍 잡기의 체크포인트에 해당한다.

즉, 내집마련과 투자의 개념으로 동호수추첨이 언제일 것이가, 입주는 언제가 될 것인가에

대한 방향성을 제시하고 있는 부분인 것이다.

 

또다른 테마인 '토지거래허가제 6평이상으로 강화'는 매도타이밍, 매수타이밍 모두에게

해당하는 사항이다.

촉진지구로 지정되면 리스크가 사라지게 만큼의 가치상승분에 의한 시세의 상승은

매수타이밍을 잡는데 고려해야 하는 가장 큰 요소이며 무주택자-실거주요건인자로 축약될 수

밖에 없는 거래의 제한성은 매도인, 매수인 모두 유념해야 하는 중요한 사항이다.  

도시재정비특별법에 따른 토지거래허가제 적용일자는 잔금기준일이 아닌 계약일을 기준으로

한다는 사실도 명심하기 바라며 대지지분 6평이상을 접근한다면 '촉진지구예정지의 지정전'을

매수, 매도타이밍으로 추천해드리는 바이며 투자플랜을 세울때에는 크게 촉진지구지정 전,

동호수추첨시기, 아파트 입주 후 정도로 나누어 세부사항을 정리해보는 방향성을 꼭 가지기

바란다.

어떠한 부동산투자든지간에 타이밍의 중요성은 두말할 나위 없지만 도시재정비촉진지구에

내집을 마련하고 투자할 예정이라면 그 중요성은 더더욱 커진다.

 

 

뚝섬ㆍ성수 재개발 투자 연구소 ♣ 소장 민권식 http://cafe.daum.net/aptmall

판교를 로또에 비교하듯 부동산투자로 ‘대박’을 기대하는 이들은 여전히 많다. 특히 소액투자로 단숨에 몇 배 차익을 기대하기도 한다.

 

부동산투자로 단기간에 수천 수억씩 올랐다는 소식을 듣고 있노라면 대세를 따라 한번쯤은 지름신이 당도해 일단 사고를 치고 뒷 수습은 허리띠를 졸라 매고 몇 년 고생해 보자는 각오가 불끈 솟는다.

 

이런 부동산 투자의 묘미를 파악이라도 했는지 요즘 소액투자를 고려하는 분들이 참 많다. 1억~2억원 사이 현금으로 확실한 투자처를 찾는 것이다.

 

그동안 종자돈 모으기에 여념이 없었지만 상승하는 시세를 따라가기에는 역부족이라는 것을 새삼 느끼며 이제라도 있는 돈 다 털어서 일단 투자해 보겠다는 심리가 강한 듯 하다.

 

하지만 과거 분양권 전매처럼 수백만원 또는 수천만원으로 시작할 수 있는 부동산 직접 투자처는 이제 찾아보기 힘들다. 이제는 최소 1억원에서 2억원까지는 있어야 그나마 수익을 기대해 볼 정도로 투자자금 규모도 늘어났다.

 

부동산 투자는 운에 따르는 것도 아니고 경기여건에 따라 남들 벌 때 같이 버는 시대는 지났다. 나름의 분석과 끝없는 연구 및 공부가 필수요건으로 자리잡아가고 있는 것. 아는 만큼 투자하고 수익을 내게 된다. 즉, 부동산투자는 불로소득이 아니고 나름의 노력 대가이다. 대박심리를 버리고 투자도 한걸음씩 나아가야 한다.

자금이 넉넉하다면 보다 다양한 투자처가 있겠지만 투자금이 넉넉지 못한 경우 소액 투자처를 찾아 나서야 한다. 이런 경우 그나마 가장 접근하기 쉬운 것이 재개발지역이 아닐까 싶다.

 

재건축단지는 단기적으로는 각종 규제에 묶여 투자가 쉽지 않게 됐다. 언제가는 재건축이 가능하겠지만 단기적으로 사업이 가시화되면서 눈에 띠는 수익을 내기는 힘들어 졌다.

 

또한 1억~2억 정도 자금으로 근접하기조차 힘들다. 때문에 재건축은 목돈을 중장기적으로 투자, 한동안 잊고 지내는 게 편한 투자처가 돼버렸다.

 

그에 비해 재개발은 상대적으로 소액투자가 가능하고 강북지역의 각종 개발 열기 즉, 유턴프로젝트, 도심재정비특별법시행에 힘입어 상승가능성은 여전히 있다.

 

물론 재건축과 마찬가지로 멸실되어도 주택수에 포함시키고 거래상 제약이 따르지만 그나마 1~2억원 투자해 욕심 부리지 않고 소박하게 수익 내기에는 이만한 것이 또 있을까.

누군가는 이렇게 말한다. 맑은 날 서울시내 높은 곳에 올라가 아래를 내려다보자. 서울 높은 곳에 올라서서 허름한 집들이 모인 곳이 보이면 그곳이 바로 투자처라고.

 

바로 재개발지역. 곳에 따라 재개발 사업을 추진하려는 움직임이 막 태동하는 곳도 있거니와 아직 재개발에 대한 개념조차 없는 곳도 있을 것이다. 그들이 차이는 시간차일 뿐.

 

하지만 재개발 지역도 천차만별이다. 위치, 규모, 사업 진행속도, 투자금 등이 모두 다르다.
단순히 재개발 가능성이 있다고 모두 투자처는 아닌 것이다. 언젠가는 개발이 되겠지만 그 언젠가를 믿고 무작정 기다리는 것이 투자는 아니기 때문이다. 적정시기에 현금화할 수 있는 곳을 고를 줄 알아야 한다.

 

또한 이미 유명한 재개발구역은 시세가 급등했다. 사업 초기임에도 처음부터 미래 가치가 반영돼 높은 금액부터 시작된다. 때문에 현금 1~2억원이라면 입지여건이 좋고 개발규모도 큰 곳에서는 20평형대 배정 가능 지분 매수가 가능하겠고 그나마 30평형대 배정을 원한다면 상대적으로 비인기지역으로 눈을 돌려야 한다.

 

최소 30평형대 이상 배정받아야 향후 보다 많은 시세차익을 기대할 수 있다는 것은 누구나 다 알고 있다. 하지만 20평형대를 배정받는 수준에 그치더라도 일단 투자해 종자돈을 불려가는게 중요하다. 좀 더 현금이 모이기만을 기다리다보면 어느새 부동산 가격은 앞질러가 있곤 한다.

 

비록 낡은 집에 주변 환경이 좋지 못하더라도 실거주까지 할 수 있다는 각오로 입지여건이 우수한 재개발지역에 소형지분이라도 매수해 볼만 하다. 지금은 20평형대 밖에 배정받을 수 없는 권리이지만 몇 년 후에는 보다 큰 평형으로 이동할 수 있는 든든한 밑받침이 될 것이다.

>>>김진운님의 글 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

사람들(대체로 무주택자들) 로부터 흔히 듣는 얘기 중..

“너무 올라서 돈이 턱없이 부족해.”

가만히 들어보면, 신문에 나는 급등지역을 보고 한숨쉬며 이젠 매수할 수 없다고 합니다. 세상이 잘못되었다고 비판하기도 합니다.

부동산 리포터도 아닐텐데 이미 시세가 난 곳만 콕콕 찍어가며 얘기합니다.
강남, 분당, 목동 등…

결과를 놓고 보니까 그곳이 최고 급등지역이었던 것이지, 부동산 전문가들도 미리 1등 투자처를 찍어내는 것은 불가능한데, 그 급등 아파트를 못 샀던 것을 너무나 아쉬워합니다.

물론, 인기아파트가 미친듯이 올라가면, 우리 같은 사람들은 기분 좋지는 않습니다.
그렇다고 해서, 그 아파트 값 어거지로 떨어뜨려서 내가 그 집 사고 싶지도 않습니다.
살고 싶은 동네는 아니고, 애들 그렇게 비싼 학원 보낼 돈도 없고.
어차피 별로 이해관계가 없으니깐. (저는 분당의 소형 아파트에 삽니다. 무지 좋습니다. 쌉니다.)

올해초까지도 목동에 관심을 갖지 않다가, 신문에서 급등기사로 도배되고 나니깐, 비로소 목동을 바라보고 한숨을 쉽니다. “이제 목동도 너무 올랐어.”
작년에 분명히 양천구도 유망하다는 얘기가 있었지만, 강남 아니라고 진지하게 고려하지도 않았었습니다. 고려했었더라도 최고 투자처는 아니라고 보고 외면했을 것입니다.
도대체 최고투자처를 어떻게 찍어냅니까 ? 점쟁이도 아니고.

이렇게 해서는 서울 전 지역이 다 오른 후에도 못 살지 모릅니다.
돈이 부족해서 못 사는 것이 아니라, 돈이 부족해질 때까지 집값이 오르기를 기다리는 사람 같
습니다.

8.31 이후 집값 떨어질 때는
거품이 꺼지고 있으니 더 떨어질 때까지 기다린다며 좋아했습니다.
2006년 초 인기지역 급등하자, 너무 올랐다고 한숨쉬며 이젠 살 수 없답니다.

떨어지면 떨어지니까 못 사고
오르면 올라서 못 삽니다.
최고지역을 못 찍어서 못 삽니다.

최근에는 계단식으로 급등하는 경향이 더욱 강해졌으므로 (정책탓으로 더 심해졌음), 그들의 충격과 낙담을 이해할만한 것이지만, 계속 낙담만 할 수는 없지 않겠습니까.

저평가된 지역이 어딜까 생각해보고 편안한 마음으로 저지르지 못한다는 것이 결정적인 문제입니다.
최고의 투자처가 아니면 투자할 생각이 별로 없고, 저평가된 곳은 그의 부정적인 면을 너무 크게 보는 것 같기도 합니다.


앞으로 시세가 날 엘로우칩도 꽤 있을테고,
적극적으로 투자한다면 몇 년 고생하면 훌륭한 아파트로 변할 주택도 있을텐데
그런 곳 추천해봐야 관심을 갖지 않습니다.
실력있는 중개사가 진심으로 추천해봐야, 오히려 중개사를 의심하기도 합니다.

소형은, 소형이라서 안되고... (작년말 도곡렉슬 26평 추천했다가 창피당한적 있음. 2~3달새 2.5억 이상 올랐음)
오피스텔이지만, 주거여건도 좋고, 학군도 좋고, 교통도 더 좋아질 것이라고 말하면, 오피스텔이라서 절대로 안된답니다.
재개발, 단독재건축 지역은, 너무 오래 걸려서 안된답니다. 헉 ~~~

이래서는 강남, 목동의 최고 아파트 외에는 살 곳이 없습니다.

단점이 있으니깐, 그나마 아직 싼 것인데, 그 단점 때문에 안된답니다.
본질적인 단점도 아니고, 제도만 바뀌어도 없어질 단점인 것 같은데..


유주택자들이, 언제나 급등을 확신하고 집 산 것이라 생각하지 않습니다.
부동산으로 돈을 벌어보려고 환장해서 집사는 사람이 그리 많지도 않습니다.
그런 희망이 있기는 않지만, 대충 현실과 타협합니다.

저도 집 살 때 마다, 올라버린 가격 탓에 속상했고, 돈이 부족해서 고생 많이 했지만, 나중에 돈이 모이면 들어가 살려는 목표로 하여, 실패해도 은행이자 정도는 되겠다 싶어서 무리하여 샀던 것이고, 보너스로 혹시 재료가 실현되면 많이 오를 수도 있겠다 정도였지, 대박을 확신하고 산 것이 아닙니다.

결국, 자산총액이 조금 늘었지만, 그보다도 가장 중요한 자산은, 집 산 후 가격이 급등하는 것을 기대하지 않는다는 점. 오히려 천천히 오르기를 바란다는 점. 성공과 실패를 지나치게 두려워하지 않는 점. 이런 것을 배운 것입니다.

설령, 제 집값이 폭락하더라도, 크게 좌절할 것 같지도 않습니다. 충분히 검소하고, 열심히 일하면 근로소득도 어느 정도는 가능할 것이므로, 기회가 있을 거라고 생각하기 때문입니다.
저평가된 곳을 찾기 위해, 아기곰의 숨은 고수분들에게 라면 사드리면서 배울 자세가 되어 있고, 또 전문가들에게 겸손한 자세로 물어볼 준비도 되어 있고.


워렌버핏이 2004년, 대한제분을 4만원대에 1,000억원 어치 샀다고 들었습니다.
지금은 15만원쯤 합니다. 물론, 결과적으로 이 주식이 최고의 대박종목은 아니었지만, 그 당시 워렌버핏은, 저평가되었으므로 매수했다고 합니다.
요약하면, BPS 가 20만원쯤 되었는데 주가는 4만원이므로 저평가였다는 것이죠. (BPS : Book-Value per Share, 주당순자산가치 기업의 순자산총액을 주식주로 나눈 것)
그 기업을 청산해도 주당 20만원 가치가 있는 것.

대한제분은 거래량이 적은 소형주에 불과했으므로 주목받지 못했으나
워렌버핏은 그래서 저평가된것이고, 그래서 살만하다고 했답니다. 언제 오를지는 모르는 것이지만 언젠가는 오를 것이라고 생각했답니다.

그런데, 1년도 되지 않아 따블이 되었고, 2년도 되기 전에 4배 가까이 올랐습니다.
(워렌버핏이 샀기 때문에 올랐나 ???)


지금도 저평가 된 곳이 있을 것입니다.

땅값과 건축비를 계산해보고, 저 가격에 저 아파트를 지을 수 없겠다는 계산이 나오면 저평가라고 하더군요. 땅값이 떨어질 것 같지는 않고, 건축비도 떨어질리 없으니, 기다리면 시세가 날 확률이 높다는 것이죠.
지금은 주거가 불편하지만 땅의 가치가 높아, 상전벽해가 될 수 있는 곳이 더욱 수익성이 좋을 것입니다.
물론 이런 것들이 즉시 상종가를 치지는 않을지언정, 열심히 생업에 몰두하다보면 언젠가 지금보다는 비싼 가격이 되어 있겠죠 ?

전문투자가가 아닌 일반인들의 최대 장점이, 기다릴 수 있는 여유 아닐까요 ?

Andante, Andante... easy, easy...