전문가 소개

김현기(『1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자』 저자)
한때는 기획부동산으로 큰돈을 벌기도 했던 그는 이제 토지 매매에 사기 당하는 서민들이 없는 세상을 만들겠다고 마음을 바꿨다. 서민들이 투자할 수 있는 소액 토지 거래의 노하우를, 연예기자 경력을 살려 재미있고 쉽게 설명한다. 현 대력토부동산연구소 소장.기획 최혜민 | 레몬트리

모델하우스에 가면 많은 사람들을 본다. 실수요자와 투자자 그리고 집이 좋아서 구경다니는 사람 등 모델하우스는 삶을 담는 공간의 전시장이자 꿈을 파는 곳이다.

 

모델하우스가 만들어졌다는 것은 이미 그곳에서 파는 부동산의 미래가 결정되어졌다는 것을 뜻한다. 살펴보면 이미 오르는 부동산과 오르지 않을 부동산으로서의 모든 요소가 눈에 보인다.

 

분양상담을 하려는 사람들의 와이셔츠나 작업복 상의 포켓에는 신분증이나 사무실 출입 보안카드가 꽂혀져있다. 그곳을 잘 들어다보면 이름과 직급, 직책까지도 명시되어 있다. 명문직장을 다니지만 상당수의 사람들은 본인의 커리어나 직장수준에 못미치는 그저 그런 부동산을 산다. 부동산에 대한 지식이나 노하우가 부족한 탓이다.

 

그저 그런 부동산이란 분양시점에 5억주고 사서 입주시 1억 8,000만원에 전세를 놓다가 몇년후 4억 8,000만원에 되파는 아파트 같은 것이다. 좋은 아파트는 5억 주고 사면 입주시에 전세가만 5억이 되기도한다. 이런경우엔 어쩌면 자기돈 한 푼도 없이 집주인이 된다고 볼 수도 있겠다. 제대로된 부동산을 고르는 법을 생각해보자

 

FLAT(평평한, 평탄한, opp. upright, vertical)

부동산에서 가장 중요한 단어다. 무조건 평지를 사야한다. 사이다캔을 하나사서 마시고 그 캔을 사고자하는 부동산 앞에 놓아라. 캔이 굴러가면 아무리 좋아도 그 부동산을 사지마라. 동부이촌동, 압구정동, 방배동, 분당, 대치동, 도곡동, 강남역, 삼성역, 을지로입구, 광화문 등 주요핵심지역은 비싸다. 그곳이 비싼 곳이 되는데에는 “평지”라는 단순원리가 존재했기 때문이다.

 

사람들은 계단 하나만 있어도 올라가기를 꺼려한다. 오르막 상가는 평평한 상가 판매량의 절반도 못 미친다. 내리막 상가도 그렇다. 나이가 들어서도 편히 왕래할 수 있는 평지에 있는 APT가 유망하다. 사람들이 재개발 구역 주택보다 재건축대상 아파트를 선호하고 가격도 훨씬 높은 이유의 기본에는 플랫(FLAT)이라는 근본 이유가 있기 때문이다.

 

상권도 당연히 평지를 따라 발전한다. 명동도 을지로 입구 롯데쇼핑쪽으로 발전하고 오르막이있는 명동성당 쪽으로는 상권이 떨어진다. 테헤란로도 강남역, 삼성역, 선릉역 순서로 발전하고 높은곳에 위치한 역삼역은 가장 늦게 발전된다. 신촌로타리도 연세大쪽으로 가장먼저 발전했고 서강大쪽은 발전이 더딜 뿐 아니라 토지 가격도 가장 싸다.

선착순 으로 분양하는 부동산이나 세일(sale) 부동산을 사서 자산을 증가시킬 방법은 많지 않다. 조금 더 어렵고 시간이 필요하더라도 높은 경쟁률의 부동산에 청약하여 당첨되면 후회가 없다. 경쟁률은 곧 상품의 가치를 의미하기 때문이다.

 

예컨대 강남대단지 일반분양분이나 판교 아파트 같은 것이다. 열광하는 관중의 환호가 그 부동산의 미래를 말해준다. 분양가에서 10%할인, 20%할인 등의 광고나 플랜카드에 현혹되어서 우발적으로 부동산을 사게 되면 곤경에 빠지게 되기 쉽다. 청약통장에 가입하고 1순위 조건을 갖춰서 높은 청약률과 높은 계약율의 아파트를 찾아다녀야 한다. 이 원리는 택지도,상가도, 경매도 그대로 적용된다. 소유하려는 많은 수요와 선호하려는 욕망이 많은 상품이 무럭무럭 자라기 때문이다. 인구가 증가하는 곳, 돈이 몰리는 곳, 사람이 많이 희망하는 곳의 우수상품은 아무래도 서울이나 수도권에 많다. 아쉽지만 그것이 우리나라가 가지고 있는 근본적인 문제점이다.

 

신도시는 주상복합아파트와 더불어 이시대의 대표적인 트렌드이다. 신도시 투자는 아주 안정적이고 확실한 투자원이다. 신도시는 살기 좋게 잘 쪼게 놨다. 어반플랜(URBAN PLAN)이라 불리는 도시계획에 의거 잘 짜여진 교육과 교통 등이 매력적이다.

지하철이나 직행도로도 신도시를 위주로 계획된다.

 

백화점과 공원과 관공서,학원, 병원 등도 있어야 할 곳에 자리 잡고 있다. 강남, 분당, 평촌, 목동, 여의도 등 부동산 폭등장에 크게 오르는 부동산은 이른바 아파트지구나 택지지구라는 신도시 형성의 과정을 거친 곳들이다. 국가나 관련단체가 땅을 수용을 하고 보상을 하고 도시를 계획해 완성하고 채워온 것들이다. 이미 내로라하는 이들 지역과 난개발 지역의 가격 차이는 벌어져 있지만 시간이 지날수록 가격 격차는 더 많이 간격을 벌릴 수밖에 없다. 사는사람들은 안떠나고 타지역 거주자들은 들어올려고 하기때문이다.

경매나 공매는 매력적인 부동산 투자법이다. 시장에 나온 물건을 시세보다 싼 가격에 살 수 있는 방법이기 때문이다. 그러나 경매는 쉽지 않다. 이른바 “사연”이라고 불리는 각종요소들이 내재되어 있고 법원이 명도를 해서 깨끗한 상태로 넘겨주는 것이 아니기 때문이다. 법원경매의 명도책임은 낙찰 받은 사람에게 있다. 따라서 일정의 “수고”를 하여야 한다. 명도에는 “기술”이 따른다. 좋게 잘 해결할 수 있는 능력이 있으면 경매로 돈을 벌 수 있다. 시간을 절약할 수 있기 때문이다.

공매는 세금을 못내서 압류된 물건들이나 구조조정 부동산들이다.

이경우는 고매기관에서 명도를 해준다.특색있는 상품이나 고가의 상품 ,환금성이 떨어지는 상품들은 경매나 공매를 통하면 반값에도 살수있다.

본인이 경매,공매를 터부시하는 감정적 요소와 짧은시기에 전액 대금납부해야 하는 조건만 극복할수있다면 부동산을 확실하게 싸게 살수있는 하나의 방법이다.

 

좋은 물건을 사는데는 시간과 노력이 필요하다. 부동산은 정보가 있을수록 좋고 또 코치가 있다면 많이 유리하다. 파주 LCD단지 인근 땅은 3년 만에 30배나 올랐다. 용산역 전면지구 부동산은 1년에 4배 올랐다. 에너지를 충분히 충전해서 오르는 단계에이른 부동산을 찾아낼 수만 있다면 부동산을 통한 자산 늘리기는 아주 쉬울 것이다. 그러나 일반인에게는 그것이 몹시 어렵다. 그리고 엄청난 발품과 인내,조사,분석 그리고 판단력을 필요로 한다. 더욱이 애매한 부동산에 전재산이 물려버리기라도 한다면 수익은커녕 월수입을 세금으로 내기도 바쁘다. 이러한 것들을 검토해 볼때면 부동산에 의한 수익창출을 “불로소득”이라고 여기는 사람들의 사고가 잘못된생각이라고 여겨진다.

 

일단 인기있고 가치 있다고 생각되는 물건을 발견하면 과감히 사기보다는 충분한 조사를 해야 한다. 첫째, 그 부동산의 전망을 점검해보고 개발이슈와 과거의 히스토리(History) 그리고 가격의 변화표와 심리적 추세선을 파악해야 한다. 그리고 매입하기에 적당한 시점을 기다려라. 그 시점은 구역지정이 된다던가, 공원이 개발된다던가, 철도역이 확정됐거나 사업승인이 낫거나 땅을 파는 시점, 큰기업이 들어와 새로운 수요가 만들어지는 시점,시장을 누르던 불합리한 정책이 변경되는 시점등 다양하다. 호재가 가시화 될때라면 될 수 있으면 어느 계획이 발표되기 직전에 사는 것이 당연히 좋다. 노리고 분석하고 기다리고 있으면 어느 때쯤, 얼추 도시계획이나 도로계획,개발계획이 발표될것 같은 분위기를 알게 된다. 관심과 노력의 결과물로 지도와 도면도 보게 되고, 관청도 드나들게 되고 동네사람들이나 조합 관계자도 만나게 되기 때문이다.

 

부동산은 시간의 가치를 돈으로 환산할 수 있는 아이템이다. 건설사가 땅을 사거나 조합과 계약을 할 때,인허가를 받을때 향후에 개발되는 건물의 가치를 파악할 수 있다면 돈을 번다. 그것이 도면과 계획을 이해해서 시간을 자산으로 바꾸는 재테크이다. 인터넷은 그런 재테크에 많은 도움을 준다.

 

실패하지 않으려면 전문가의 도움을 얻고 모든것이 확정된후에 땅을 파는 시점에 또는 건물이 만들어지는 과정에 용기있는 투자를 하면 된다. 어쩌면 그것이 가장 믿을수 있고 눈에 보이는 투자 방법이다.

부동산으로 돈을 벌기 힘든 사람은 조급하거나 욕심이 많거나 가진 돈이 적은 사람이다. 조급한 사람은 충분한 검토없이 분위기에 쫓겨서 상투에서 물건을 사기 쉬우며 욕심이 많은 사람은 많은돈을 쫒다가 시간을 보내고 기회를 잃는다. 돈이 적은 사람은 전세를 끼고 사거나 무리하게 대출을 받아서 부동산을 장만할 수밖에 없는데 시황을 읽는 기술이 없으면 긴 시간을 버텨야하거나 대출금리의 변화에 따라 뜻밖의 고초를 겪을 수도 있다. 가장 좋은 방법은 자금계획을 세우고 자신의 능력의 범위 내에서 물건을 사고팔고 하면서 자산을 키워가는 재테크를 만들어가는 것이다.

 

종자돈을 차곡차곡 모아서 적당한 시점이 되면 청약예금을 가입하고, 1순위가 되는 시점까지 돈을 모아두었다가 APT에 당첨되면 계약금을 내고 , 또 다음 중도금 납입기간까지 돈을 모으고 그래도 모자라는 부분은 담보 대출을 통해서 중도금을 납부해간다. 모으기와 대출을 반복하다가 입주시점이 도래하면 전세를 줘서 잔금과 대출금을 갚고 다시 전세금을 모을 때까지 저축을 계속한다.

 

전세금을 모으면 세입자를 내보내고 내집에 입주하여 거주기한을 채우고 좀더 큰집으로 늘려가기 전략을 구사해야한다.

 

부동산을 통해서 재테크를 하는데 중요한것은 매월들어오는 근로소득이나 사업소득의 제대로된 활용과 시간이 지나면서 가격상승이 있을수 있는 부동산을 사는것이다.

 

땅을 고르고 씨앗을 뿌리고 꽃을 피우고 열매를 거두듯이 계획되고 계산된 투자를 하면 시간은 땀과 인내와 믿음의 결과물을 만들어낸다. 그것이 부동산이다.