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2005-11-19 11:13
http://blog.drapt.com/rhkdwn66/1812221132366413420 
출처 : 공호성님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/hkong56
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<1장> 오르는 부동산을 사는 투자 마인드
1. 집의 재산적 가치와 귀중성을 깨달아라
내 집을 장만하고 재산 증식을 하기 위해선 무엇보다도 집의 재산적 가치를 깨닫고 실천하는 적극적인 재테크 마인드가 필요하다.
2. 재테크를 하고 싶다면 아파트를 사라
그저 편히 살 집을 구하는 차원이라면 단독 주택을 살 수도 있다.
하지만 부동산 재테크를 해볼 생각이라면 무조건 아파트를 사라. 3. 한 곳에 집착하지 말고 자주 사고 팔아라
자주 나는 새가 벌레를 많이 잡듯 이사를 자주 다닐 필요가 있다.
평생 한 곳에서 살 생각하지 말고 돈 주고도 못사는 경험을 쌓아라. 대체로 집을 자주 사고 판 사람들은 부자가 많았고, 평생 집을 사고 판 것 이 한두 번에 불과한 사람은 재산 증식을 이루지 못한 경우가 많았다.
부동산은 오르는 부동산이 있고 오르지 않는 부동산이 있다. 지역적으로도 오르는 곳이 있고 그렇지 못한 곳이 있다. 집을 자주 사고 파는 사람들은 그런 곳이 어디인지 경험적으로 알고 있는 경우가 많다. 자주 부동산을 사고 팔면서 이사하는 사람이 다양한 경험을 갖게 된다. 한 집에서 5년 이상 살지 마라. 새로운 지역, 꿈틀거리는 지역으로 가라. 5. 부동산 고객의 3대 근성을 역이용하라
상투를 잡는 사람들은 대개 적을 모르고 자기도 모르는 사람들이다.
남들보다 한발 앞서 생각하면서 투자해야 후회할 일이 안 생긴다. 모든 사물은 각자의 고유성질이 있다. 우리나라 부동산 시장도 3대 근성 이 지배를 하고 있다
첫 번째 근성은 들쥐 근성이다. 지역분석, 분양 평수 분석, 당첨 확률 분석, 자금 동원 능력 분석, 수요.공급 분석 등도 하지 않고 단순히 떼돈 벌 것이라는 생각만 가지고 투자를 한다. 선두 들쥐 군단이 ‘묻지마 투매’에 나서면 뒤따라 후발 들쥐 군단이 묻지마 투매에 나선다. 이러다가 부동산 시장이 냉각되면 부동산 값은 하락세로 돌아서면서 지각 들쥐 군단만이 손실을 떠 안게 된다. 두 번째 근성은 벌떼 근성이다. 부동산 시장에 벌떼처럼 모여드는 벌떼군단이 여기저기 나타나 면 부동산 시장도 서서히 햇살이 지고 어둠의 그림자가 밀려오고 있음을 깨달아야 한다. 세 번째 근성은 냄비 근성이다. 빨리 끓고 빨리 식는 냄비 근성에 말려들지 않으려면 최신 정보 와 탁월한 지식이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 시중 서점에 나와 있는 부동산 책을 수시로 탐독하고 부단히 관계 기관에서 정보를 입수하는 것이 상책이다. 부동산 투자는 벌떼군단, 냄비군단, 들쥐군단이 시장에 본격적으로 몰려오 면 중장기 투자로 바뀐다. 그러므로 단기 투자는 이들이 몰려들기 전에 사 서는 이들이 몰려오는 위세를 봐가며 파는 것이 유리하고, 중장기 투자는 오래 가지고 있을수록 오르는 부동산만 사들이는 것이 필요하다.
7. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있다
대출없이 자기 돈만으로 집을 사기란 좀처럼 힘든 것이 현실이다.
빌려야 할 때와 빌리지 말아야 할 때만 알면 대출은 약이 될 수 있다. 오르는 집을 샀다면 반드시 오르게 되어 있는게 부동산 시장의 철칙이다.
‘때’를 잘 선택하여 과감하게 저지르라. 부동산 경기는 불황 때나 호황 때나 보통 2,3년 되었으면 이제 불황이 끝나고 서서히 부동산 회복기가 찾아오므로 부동산 회복 조짐이 약간씩 보이면 이때 아파트를 담보로 대 출을 받아 구입하면 된다. 부동산 회복기 초기에는 대출을 받아 집을 구하고, 부동산 호황이 진행중일 때는 아무런 보탬이 안되므로 집사려고 대출 을 받아서는 안된다. 10. 과거의 시세에 얽매이지 마라
이미 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 소용없다.
미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다. 부동산으로 돈 번 사람들은 통크고 결단력이 빠르기 때문에 신속하게 결 정하고 망설임 없이 사고 판다. 그들은 미래를 염두에 두고 결단한다.
부동산은 미래 지향적이다. 값이 오른다는 것은 미래가 있기 때문이다. 11. 욕심은 금물, 80%에 만족하라
부동산에서 100%의 이익을 보려는 사람은 큰 낭패를 겪게 마련이다.
적당한 이익에 만족하고 떠날 줄 알 때 비로소 돈이 따라다니게 된다. “천장에서 팔지 말고 바닥에 사지 말라”
14. 사람과의 인연을 귀하게 여겨라
돈벌게 해주는 인연을 만나는 것은 요행이 아니라 필연이다.
평소 부동산에 관심을 가지는 사람만이 이러한 인연을 만난다. 16. 집 팔아 사업하거나 주식 투자하지 마라
세상에서 가장 어리석은 사람은 집 팔아 다른 일 벌리는 사람이다.
힘들여 장만한 집을 날리지 말고 집으로 돈 버는 방법을 찾아라. 17. 프로가 아닌 아마추어라면 장타를 쳐라
산전수전 다 겪은 프로들은 단타 투자로도 큰돈을 벌 수 있다.
하지만 일반인들은 입지를 잘 선택해 장기 투자를 하는 게 좋다. 장타를 계획하고 있는 투자자들은 먼저 입지를 점포 입지 보듯 분석, 검토 하고 돈되는 지역임이 확인되면 이 지역에서 어느 평형이 인기가 있는가 에 초점을 맞춰 사야 한다. 매도 매수시기도 면밀히 검토해서 가장 오르는 시기는 팔지 말고 가장 안 오르는 시기에 팔아야 한다.
18. 히딩크식 부동산 투자법을 배워라
축구나 부동산이나 기본과 원칙을 중시하면 좋은 결과가 나온다.
승리의 조건은 특출난 그 무엇이 아니라 기본을 지키는 데 있다. 첫째, 3~4년은 투자하라.
분양 당첨되어 팔지 않고 새 아파트에 입주나 세를 놓고 2,3년 후 에 팔면 단기 투자를 하는 것보다 더 큰 차익을 얻을 수 있다. 둘째, 분산 투자를 하라. 부동산 투자도 한 곳에 집중 투자하는 것은 실패할 확률이 성공할 확률보다 높다. 셋째, 멀티플레이어 상품에 투자하라. 부동산의 대표적인 멀티플레이어 상품은 바로 아파트이다. 아파트는 경기에 민감하고 현금화가 손쉬운 점이 장점이며 쉽게 팔 수 있고 쉽게 살 수도 있다. 넷째, 유망 신규 상품에 투자하라. 이미 오를 대로 오른 곳보다는 오를 잠재력이 풍부한 지역에 한발 앞서 투자하고 아파트 투자 붐이 일고 있을 때 상가, 땅 등에 미리 투자하는 지혜가 필요하다. 다섯째, 정보를 수집하고 분석, 응용하라. 부동산 정보는 한 지역에만 국한되지 않는다. 하나의 도시 전체의 흐름이 있고 권역별로 움직이는 가격 흐름도 있다. 이러한 정보를 총망라하여 수집한 가운데 사고 파는 문제를 결정해야 한다. 여섯째, 늘 배워라. 지식은 힘이다. 부동산 역시 투자에 성공하려면 많이 알아야 한다. 현장을 직접 밟고 느껴야 많은 현장 지식을 갖출 수 있다. 그리고 간접지식인 부동산 책을 많이 읽어야 현장을 바로 읽을 수 있다. 풍 부한 부동산 지식은 곧 성공 투자와 직결된다. 일곱째, 창의적으로 대처하라. 풍부한 지식으로 무장하여 남이 가는 길을 가지 않고 보다 색다른 길을 개척해 나가는 적극성이 필요하다. 여덟째, 신념이 있어야 한다. 남따라 장에 가는 것이 아니라 내 갈 길을 가는 것이다. 아홉째, 기본과 원칙에 충실하라 <2장> 오르는 블루칩 아파트를 노려라
1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다
분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다. 중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없 이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.
2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다
새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다. 3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다
대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다. 규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.
4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건
반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다. 첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다. 좀더 세부적으로는 강남이 명당이다. 주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다. 둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다. 학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다. 셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다. 규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다. 넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다. 다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다. 여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다. 좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다. 5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다. 5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라
오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다. 2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다. 6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라
분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라. 첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.
지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다. 둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라. 지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다. 셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라. 7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.
지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.
개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.
8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다
아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라. 아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.
9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다
사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라. 지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다. 11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다
어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라. 첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다. 둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다. 도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다. 셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라. 이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다. 넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다. 다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라. 12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라
초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다.
5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다. 첫째, 편리한 층이어야 한다.
둘째, 일조권이 확보되어야 한다. 셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다. 넷째, 안전해야 한다. 5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.
14. 좋은 호수는 행운을 부른다
호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다.
이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다. 15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다
아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다.
대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다. 2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.
16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수
항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다.
불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다. 경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다.
17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라
25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다.
전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다. 18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라
주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다.
일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다. 주상복합 아파트의 투자 원칙 :
분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것. 평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 : 2001년 11월 28일 기준 프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하 입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3% 19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다
브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다.
브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다. 20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법
서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면
서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다. 안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.
첫째, 오르는 지역이어야 한다. 십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다. 둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다. 셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다. 넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라. 21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준
규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다.
이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라. 부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.
첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.
둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다. 셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다. 넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라. 다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다. 여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라. 일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다. 여덟째, 도로가 넓어야 한다. 아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다. 재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다. 많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다. 따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다. 22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다
재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다.
재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다. 재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다.
재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버 는 첩경이다. 서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕 동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다. 재개발 투자 성공 조건 :
첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다. 재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다. 둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다. 대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다. 단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다. 셋째, 개발 전에 사라. 재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역 이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구 입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다. 투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문 제가 있다. 넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라. 대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다. <3장> 오르는 목좋은 상가를 확보하라
1. 부동산 침체기에 대비해 상가에 투자하라
호황기에는 아파트와 대도시의 소규모 택지가 인기를 누린다.
하지만 침체기에는 안정적이고 수익률이 높은 상가가 적격이다. 아파트나 택지를 구입하려면 침체기가 시작된지 1~2년 아니면 늦어도 2년 말쯤에는 사두는 것이 돈이 된다. 왜냐하면 부동산 주기가 3~4년에 한 번씩 오기 때문이다.
2. 이런 곳이 오르는 상가이다
상권이 발달한 곳의 상가라고 모두 장사가 잘되는 것이 아니다.
같은 상권이더라도 입지가 좋은 상가를 골라야 투자 가치가 높다. 상가는 그 가치가 입지에 있다. 상가 입지 선정은 접근성, 시계성(눈에 보 이는 상태), 주동선, 배후 등 4대 요소를 잘 갖춰야 성공할 수 있다. 4대 요소를 잘 갖춘 곳으로 입지 선정을 하되 재개발, 재건축, 대규모 공장, 대규모 관공서 등의 인근 상가를 물색해야 한다.
이런 입지에서 4대 요소를 두루 갖춘 곳에 약간 돈을 더 주더라도 투자하 면 틀림없이 입점을 하고 되팔더라도 투자액의 2배를 받고도 팔 수 있는 경우가 허다하고 상가 경영을 하더라도 수익률이 매우 높다. 현재 유망 상가 부동산 투자지로는 반포 재건축 아파트 인근 상가, 잠실 재건축 주공.시영 인근 상가, 가락 시영 인근 상가, 고덕 재건축 인근 상가, 개포동 재건축 인근 상가, 1천세대 아파트가 들어설 재개발 단지 인근 상가, 기타 이와 비슷한 단지의 재개발.재건축 아파트 인근 상가들이다. 3. 상가 투자로 홈런 날리는 비결
쇼핑 거리가 5분 이내의 입지라면 규모 파워가 큰 변수가 된다.
하지만 10분 이상의 거리라면 당연히 거리 파워가 승리한다. 4. 중심상업 지역에서 오르는 상가를 사라
변두리 상가만 찾지 말고 중심상업 지역에 승부를 걸 필요가 있다.
면밀한 시장 조사를 통해 중앙과 중심에 위치한 상가를 찾아라. 첫째, 중앙에 자리를 잡아라.
둘째, 중심에 자리를 잡아라. 시장 중앙은 지역적 거리 개념에서 출발한 것이지만 중심은 이미 상가가 형성된 곳에서 가장 장사가 잘 돼 고객들이 몰려든 곳을 말 한다. 상가를 구입할 때는 면밀한 시장 조사와 분석을 통하여 돈을 더 주 더라도 중심 자리에 입점하는 것이 상책이다. 중심상가 어느 곳엔가 임대를 얻거나 아니면 임시 종업원으로 있으 면서 기회를 노리고 있다가 기회가 오면 즉시 계약하는 것이 가장 빠른 길이다. 셋째, 고객을 끌어당기는 업종이 있는 쪽에 자리잡아라. 반드시 고객을 끌어당기는 상가 옆에 임대를 얻거나 상가를 사야 돈이 된다. 넷째, 배후가 큰 쪽에 있어야 한다. 다섯째, 주차하기 양호한 곳에 고객이 몰린다. 5. 로드 상가에 돈이 몰린다
주5일 근무제의 확산으로 여행을 즐기려는 사람들이 늘어나고 있다.
로드 상가는 도시에서 관광지로 가는 길목에 자리잡고 있어야 한다. 첫째, 주요 도시에서 주요 관광지로 가는 길목에 자리잡아야 한다.
평판이 좋은 길, 사람들이 주로 몰려가는 길에 상가를 잡으면 장사가 잘될 수밖에 없다. 둘째, 같은 길이라도 어느 쪽에 상가가 있느냐에 따라 매상이 달라진다. 출발하는 쪽보다는 되돌아가는 쪽에 자리잡은 상가가 잘되는 상가 이다. 셋째, 주차 공간이 잘되어 있는 곳이 좋다. 넷째, 상가 대지 면적은 100평 이상 300평 규모가 좋다. 다섯째, 길게 많이 모여 있으면 좋다. 여섯째, 기존 점포의 데이터를 이용해야 한다. 점포를 구입하기 전 시장조사를 할 때는 선입감을 배제하고 객관적 으로 해야 한다. 기존 점포의 데이터를 최대한 다각도로 알아보아야 한다. 적어도 1주일에 평일, 휴일로 나눠 오후부터 시간대별로 고객 조사를 해야 한다. 또한 출발지에서 관광지 중간부터 오고 가면서 조사해야 하고, 도로를 중심으로 양쪽 모두 조사해야 한다. 이처럼 데이터에 의거해 입지를 고를 때 후회가 없다. 일곱째, 상권 거리는 4~6㎞이다. 여덟째, 고객의 눈을 사로잡아야 한다. 로드상가는 고객의 눈을 자로잡을 수 있는 야간의 아름다움을 창조 해야 한다. 대낮에는 밝으면서도 눈에 띄는 색상을 배치해야 한다. 6. 테마 상가를 제대로 고르는 6가지 방법
활성화가 되느냐 안 되느냐에 따라 테마 상가의 운명이 결정된다.
리스크가 큰 편이므로 잘되는 기존 상가를 약간 비싸도 사는 게 낫다. 첫째, 분양 상가에 투자할 경우에는 전문가의 말을 따라야 한다.
입지나 상권 등에 대한 검증없이 무모하게 신문 광고만을 믿고 분양을 받게 되면 실패할 확률이 높다. 둘째, 약간 비싸도 기존 상가를 사는 게 낫다. 테마 상가는 상권이 대체로 광범위하다. 그래서 상가 입지를 보는 안목이 없는 보통 사람들은 분양 상가를 택할 경우 십중팔구 실패 한다. 따라서 실패하지 않으려면 기존 테마 상가를 사는 것이 안정 적이다. 살아있는 상가가 될지 죽은 상가가 될지 알 수가 없는 분양 상가에 투자하는 것보다 기존에 활성화된 상가를 사는 것이 안정적 투자이 기 때문에 상가로 부자가 된 사람들은 분양 상가보다 기존 상가를 더 선호한다. 셋째, 테마 상가를 경영할 전문가가 있는지 여부를 보라. 넷째, 전문성을 방해하는 것들이 인근에 없애야 한다. 유사한 테마 상가가 인근에 있는지 여부에 대해 철저히 시장조사를 해야 한다. 다섯째, 성장 업종이 입점해 있는지 검토하라. 테마 상가가 살 것인가 죽을 것인가는 어느 업종을 유치했느냐에 따라 성패가 좌우된다. 여섯째, 큰 상가가 고객을 더 많이 부른다. 테마 상가 빌딩은 좀 복잡한 계산을 해보고 구입해야 한다. 상가 빌딩이 집중적으로 모여 있는 곳은 빌딩끼리 고객 끌기 경쟁이 치열 하기 때문이다. 상가 대 상가 싸움에선 큰 상가가 이긴다. 7. 상가주택 투자로 큰돈 버는 6가지 방법
상가 주택은 번성하는 지역의 중심 사거리에 있는 것을 사야 한다.
거기에다 임대가 비율이 매매가의 60% 이상이라면 비싸도 사들여라. 첫째, 상가 주택을 볼 때는 철저히 입지 중심으로 보라.
상가 주택이 쓸모있게 건축되어 있느냐는 나중 문제고 오로지 입지만 좋으면 건물이 낡고 잘못 지어져 있어도 문제가 안 된다. 둘째, 고객이 파리 떼처럼 모인 곳을 사라. 유동 고객이 많이 오가는 곳, 대규모 고밀도 지구가 인근에 있는 곳 이 바로 고객이 몰리는 곳이다. 셋째, 인구가 늘고 있는 지역의 상가 주택을 구하라. 대규모 택지개발지역을 중심으로 상가 주택을 건축하거나 사는 것 이 큰 돈이 된다. 넷째, 마을 첫 입구나 중심 사거리에 있는 것을 사라. 시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가 주택은 마을 사 람들이 모두 지나가야 하므로 고객의 주목을 받게 되고 고객이 상 품을 사는 데 아주 편리하다. 상가주택을 살 경우 마을 첫 입구에 있으면 주저치 말고 사라. 마을의 중심부에 위치한 주통로 상가 주택이라면 마을 동서남북에 서 상가를 이용하기 편리해 이용률이 가장 높게 나타난다. 다섯째, 7평 정도는 되는 상가 주택을 사라. 실평수 7평 정도는 소규모 상가를 하는 데 표준이 되는 평수다. 7평 정도면 어느 업종이든 가능하기 때문에 지역에 따라, 장사하려는 사람에 따라 업종 선택이 비교적 자유로울 수 있다. 여섯째, 매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 산다. 상가 주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토할 사항은 매매가와 임 대료의 비율이다. 통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상은 되어야 좋은 상가 주택이라고 할 수 있다. 8. 절대로 사지 않아야 할 상가의 6가지 유형
상가 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어가는 상가인지 결정하라.
전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여놓을 생각도 하지 마라. 첫째, 죽은 상가는 사지 말아야 한다.
상가 전체, 시장 전체, 백화점 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어 가고 있는 상가인지를 진단하고 계약 여부를 결정해야 한다. 상가를 살 때나 임대로 들어 갈 때, 전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여 놓을 생각을 말라. 큰 시장이더라도 장사가 안 되기 시작하면 미련없이 상가를 팔고 떠나야 한다. 반대로 상가가 잘되는 곳은 머뭇거리지 말고 상가를 구입해야 투자가로서 성공할 수 있다. 둘째, 자주 바뀌는 상가는 절대로 사지않아야 한다. 1년, 2년, 3년에 한 번씩 바뀌는 상가는 사서도 안되고 임대를 얻 어서도 안된다. ‘자주’라는 범주에 속하는 상가는 분명 입지가 명당이 아니기 때문에 생긴 현상이다. 입지를 볼 줄 모르는 사람일수록 공인중개사들에게 얼마나 자주 바뀐 상가인지를 확인해 보는 자세가 필요하다. 1,2년 사이에 임차인 이 바뀌는 상가라면 아무리 주변 시세보다 쌀지라도 구입해서는 안 된다. 셋째, 고객이 적은 곳은 과감히 발길을 돌려라. 고객의 발길이 편하게 가는 길목에 있는 곳이어야 1등 상가이다. 한 발 차이로 붐비는 상가와 파리 날리는 상가로 나눠진다. 사고자 하는 상가에 대한 시장 조사는 평일과 토요일, 일요일의 3 단계에 걸쳐서, 그리고 업종과 관련지어 최소한 2주일은 꾸준히 하라. 자기가 하고자 하는 업종과 무관한 아주 일반적 입장에서 시장 조사를 하라. 또한 관련 고객과 비관련 업종 고객을 종합적으로 분석해 상가 입지의 유망 여부를 판단하는 것이 좋다. 고객 조사 방법은 상가 앞과 옆, 뒤로 다니는 고객을 중심으로 시간 별로 조사하되 업종을 이용하는 시간대를 보고 조사해야 한다. 걸어가는 사람만을 조사하는 방법과 지나가는 차량을 조사하여 합계를 내는 식의 방법을 복합적으로 채택해야 한다. 중대형 아파트 단지에 사는 사람들이 아파트 단지 정문까지도 걷지 않고 차를 이 용하는 경우가 허다하기 때문이다. 넷째, 맞은 편에 상가가 없으면 쳐다보지도 말라. 시내 상가가 흥청거리는 곳을 보면 양쪽이 모두 잘되는 경우이다. 고객이 많이 밀착되어 몰려다니면 살아 있는 고객 파워가 되어 상 품 매출이 배로 된다. 다섯째, 가파른 언덕배기에 있는 상가에 가지 마라. 위치 좋은 상대 점포보다 아무리 값싸게 상품을 팔고 서비스를 잘 해도 고객이 기피한다. 여섯째, 후진 곳과 외진 곳을 피하라. 노력해서 될 일이 있고 노력해도 안 되는 일이 있다는 것을 명심해 야 한다. 장사는 결코 의욕만으로 되는 것이 아니다. 9. 아파트 상가가 돈이 되지 않는 4가지 이유
아파트 상가를 사면서도 묻지마 투자를 하는 사람들이 많이 있다.
상가 분양 팀의 말만 믿고 거액을 투자했다가는 쪽박차기 십상이다. 첫째, 독립 상가가 아니기 때문이다.
지금은 모든 분야에서 전문성이 요구되는 시대이다. 어정쩡한 상가 는 상가다운 상가로 인정을 못받아 결국 죽은 상가로 전락한다. 둘째, 상가의 생명인 접근성이 어렵기 때문이다. 셋째, 눈에 잘 띄지 않기 때문이다. 넷째, 고정 고객이 이용하는 한계성이 명확하기 때문이다. 고정고객으로 마케팅 전략을 세워야 하는 경우라면 30평대 이하의 가구 수가 최소한 1천 가구는 넘어야 한다. 30평대 이하는 평균적 으로 보면 동네에서 상품을 구입하는 습관을 가지고 있다. 경제수준 이 높은 지역은 대형 쇼핑센터에서 장을 보는 경향도 있지만 도로 변에 위치하여 유동 인구가 많이 지나다니는 곳에 자리잡아야 활성 화가 될 수 있다. 아파트 상가는 시공사나 재건축 조합, 재개발 조합에서 땅의 효용성을 극 대화하기 위한 대안으로 나온 산물이기 때문에 실수요자나 투자자가 처음 부터 그 몫을 다 안고 가는 잘못된 투자이다. 따라서 특별한 경우를 빼놓고 아파트 상가 투자는 안하는 것이 상책임을 강조하고 싶다.
10. 아파트 상가의 운명은 평수와 가구수가 좌우한다
아파트 상가 투자는 성공할 확률보다 실패할 확률이 더 놓다.
입주 가구 1천 가구, 중소형 가구가 300가구 이하라면 사지 마라. 아파트에 입주한 고객의 유형을 분석해 보고 아파트 상가 구입 문제를 검 토해야 낭패를 당하지 않는다. 우선 단지내의 가구 수를 분석할 때 철저히 평형별로 한다. 평형에 따라서 단지 내 상가를 이용하는 고객과 이용하지 않는 고객으로 나눠진다.
중대형 평수 중에서 대형 평수가 많으면 더욱 상가가 안된다. 대도시에 있는 아파트 상가일수록 단지 내 상가 이용도가 낮다. 11. 단지 내 상가를 제대로 고르는 6가지 방법
아파트 상가는 파워가 강하지 않기 때문에 더더욱 신중해야 한다.
아무 생각없이 덜컥 아파트 상가를 차렸다가는 문닫기 십상이다. 첫째, 500세대 이상 아파트 단지 내 상가를 골라야 한다.
둘째, 중심상업지역이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라. 셋째, 대형 쇼핑센터, 재래시장이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라. 넷째, 주민의 필수 상품으로 적합한 상가를 택하라. 학원, 편의점, 약국, 병원, 미장원, 이발소, 중개사무소, 목욕탕, 세탁소, 레저스포츠센터, 문방구, 서점, 반찬전문점, 음식점 등에 적합 한 입지를 택하면 성공할 수 있다. 다섯째, 아파트 가구 당 상가 평수가 0.5평을 넘으면 사지 마라. 여섯째, 아파트 단지에 문이 여러개 있는 상가는 사지 마라. 가능하면 정문만 있는 단지 내 상가를 사면 그만큼 성공 가능성이 크다. 12. 대도시 근교 상가에는 투자하지 마라
퇴직 이후 서울 근교에 음식점 등을 차리는 사람들이 부쩍 많아졌다.
하지만 대도시 근교에는 고객이 뜸해 자칫하면 큰 낭패를 보기 쉽다. 첫째, 서울시 근교에는 고객이 잘 가지 않는다.
손님을 접대하거나 식구들을 데리고 오기가 너무 가깝다 보니 오히려 꺼려지는 것이다.서울에서 자가용으로 30분 거리 혹은 1시간 거 리 이내가 시원한 바람도 쐴 수있고 드라이브도 할 수 있고 고객 접대도 공들인 기분도 나는 등 좋다. 하지만 서울 외곽지역은 숲이 우거진 것을 제외하고는 고객이 호감 을 갖기에는 맞지 않다. 양평, 가평, 청평, 춘천가도를 중심으로 서울 사람들이 붐비는 이유를 들여다보면 쉽게 알 것이다. 둘째, 등산코스 길목이어야 한다. 서울 외곽지역에서 음식점을 하려면 적어도 서울 사람들이 주로 이용하는 등산코스 주 통로에 자리를 잡고 있어야 한다. 셋째, 눈에 잘 띄지 않는다. 먹는 장사가 잘되려면 도로에서 눈에 잘 띄어야 한다. 13. 상가는 층에 따라 수익률이 다르다.
같은 상가 안에서도 층마다 투자 금액 대비 수익률이 제각기 다르다.
1층의 수익률이 가장 높고, 지하 1층의 수익률은 3층과 비슷하다. 대부분의 상가 빌딩에 임차하거나 어느층을 구입할 경우 매입 시는 임대 보증금이 매매가의 50% 이상 되어야 돈버는 부동산이다. 매매가의 절반 이 임대료로 채워지지 않으면 투자 매력이 별로 없다.
매매가 대비 임대 비율이 가장 높은 층은 1층이다. 통계적으로도 1층의 수익률은 2층의 수익률에 비해 100% 정도 더 높다는 것이 일반적인 평가 다. 따라서 빌딩 상가에 투자할 때는 소유든 임대든 1층에 투자하는 것이 유리하다. 지하 1층이 좋은 곳은 중심 상업지나 대규모 시장이 있는 곳이고 나쁜 곳 은 소규모 빌딩이다. 3층 이상, 지하1층 상가 등은 과학적인 시장 조사를 통해 신중히 선택해야 한다. 지하 2층은 큰 시장이나 대규모 빌딩이 군락 을 이루고 있는 곳에 있을 때 그 가치가 십분 발휘될 수 있으나 그런 특 수 상황이 아니라면 선택에 주의해야 할 것이다. 14. 상가 투자로 부자된 사람들의 상가 경영 5가지 원칙 상가 경영을 제대로 하지 않으면 좋은 입지의 상가도 죽을 수 있다. 어떤 업종을 입점시킬지, 어떤 임차인을 구할지 원칙을 가져야 한다. 좋은 상가 터를 사는 것 못지않게 중요한 것이 상가 경영이다.
첫째, 입지와 업종이 궁합이 맞아야 한다. 비싼 상가가 되려면 입지가 가장 중요하지만 아무리 입지가 좋아도 업종과 입지와의 궁합이 맞지 않으면 좋은 상가가 될 수 없다. 둘째, 점원과 사장 간의 궁합도 잘 맞아야 한다. 점원과 사장 간에 서로 생각이 달라 손발이 맞지 않으면 고객을 끌 수 없을 뿐만 아니라 오히려 고객을 쫓아내게 된다. 점원 선발에서 부터 엄격한 기준을 가져야 한다. 셋째, 업종과 종업원 간의 궁합도 잘 맞아야 한다. 점원 선발시 반드시 업종에 대한 호감을 가진 사람을 선발해야 한 다. 넷째, 뜨지 않는 상품을 가지고 장사하려는 임차인은 입점시키지 말아야 한다. 이미 사양길에 들어선 업종을 하겠다면 아무리 능력있는 세입자라도 계약하지 않아야 한다. 적자 경영으로 임대료도 못낼 확률이 높 기때문이다. 부자들은 이러한 원칙에 근거해 매몰찬 결정을 내린다. 하지만 보통 사람들은‘임대료만 많이 주면 OK'라는 마인드를 가지 고 있어 결국 살릴 수 있는 곳도 못 살리고 결과적으로 수년이 경 과된 후에는 임대료나 매매가에서 선진 경영 마인드가 있는 부자들 을 절대로 따라가지 못한다. 다섯째, 임차주가 자기의 취향과 능력에 맞는 사업을 하려는지 분석한다. 보통 사람들은 세입자의 취향과 능력을 고려하지 않고 상가 임대를 놓는다. 하지만 상가로 부자 된 사람들은 이점을 반드시 고려한다. 사실 임차하려는 사람이 단지 요즘 돈버는 업종이라는 사실 하나만 가지고 장사를 하려 한다면 치열한 경쟁에서 점원 관리가 안되고 더구나 고객 관리가 안 된다는 것이 부자들의 철칙이다. 때문에 이 점을 확인하고 상가를 놓아야 오르는 상가가 된다. 상가로 부자 된 사람들은 입지에 따라 어떤 업종을 입점시켜야 되 는가를 알고 그것을 잘 경영할 수 있는 임차인을 구한다. 그들은 결 코 일반인처럼 주먹구구식으로 상가 임대 사업을 하지 않고 이러한 원칙하에서 임대 상가를 독특하게 경영해서 상가 임대에 성공해 큰 돈을 번다. 15. 이런 사람에게는 상가 임대 절대로 놓지 마라
장사꾼 기질이 있는 사람을 까다롭게 선별하여 계약 여부를 결정하라.
초보 장사꾼, 업종에 대한 전문성이 없는 장사꾼은 절대 받지 마라. 상가 경영의 핵심은 어떤 사람에게 상가 임대를 주느냐 하는 데 달려있다.
첫째, 장사에 번번이 실패만 한 사람에게는 임대를 놓지 않는다. 장사꾼 기질이 있느냐 없느냐를 상담 후 계약 여부를 결정한다. 세입자와 꼼꼼히 상담을 하면서 세입자가 성공할 수 있는 가를 판 단해 본다. 상가의 가치를 올려놓고 팔아야 비싸게 팔 수 있기 때문 에 결코 소홀히 할 수 없는 중요한 일이다. 둘째, 초보 장사꾼에게는 임대를 놓지 않는다. 장사는 20대 후반기에서 30대 초에 시작해야 성공한다. 그것도 최소한 한 길로 10년 이상 잔뼈가 굵어야 한다. 셋째, 취향이나 능력과 무관한 업종을 하려는 사람에게 임대하지 않는다. 자기 능력에 맞고 취향에 맞아야 전문화나 차별화도 가능하고 나아 가 임차인이 돈도 많이 벌 수가 있으며 이것이 결국 상가 가치를 높게 한다. 넷째, 이혼한 사람에게는 임대를 놓지 않는다. 가정이 흔들린 채 장사를 하는 사람은 장사에 전력투구하지 못한다. 다섯째, 한물간 업종을 하겠다면 실패한 장사꾼으로 본다. 여섯째, 자주 옮기는 사람에게는 임대를 놓지 않는다. 자주 임대를 옮기는 사람은 늘 불안하고 불만에 가득찬 사람들이기 쉽다. 이상이 큰 사람은 현실을 무시하고 쉽게 싫증을 느낀다. 그래 서 고객이 차츰 확보되는 시점에서 장소를 옮기려 하기 때문에 장 사로 큰돈 벌기가 좀처럼 쉽지 않다. 이런 유형의 임차인과 인연을 맺으면 상가의 가치가 뜨는 것이 아니라 가라앉는다. 16. 문외한이 실수 없이 오르는 상가를 사는 법
상가는 다른 부동산과 달리 노출된 가격이 없는 대신 권리금이 있다.
권리금이 많으면 좋은 상가라는 것만 기억해도 실수없이 살 수 있다. 상가는 입지 사업이다. 입지 사업이란 장소가 상가의 생명이란 뜻이다.
입지 보는 법을 몰라도 성공할 수 있는 방법 : 분양 받는 상가를 사지 않는다. 상가 분양은 단독주택, 아파트가 건설되고 있는 지역이라 아직 장사를 해본 적이 없으므로 상가가 잘 될지 안 될지 모르기 때문이다. 즉, 가상 시뮬레이션을 가지고 판단하는 것은 대단히 위 험한 판단일 수 있으므로 낭패를 피하기 위해 분양을 받지 않는다. 입지 값을 가장 정확히 알 수 있는 것은 바로 상가 권리금이다. 상가는 다 른 부동산과 달리 권리금이 있는 부동산이므로 권리금이 얼마쯤 거래되고 있느냐를 알아내기만 하면 분명 돈이 벌리는 상가 부동산을 살 수 있을 것이다. 17. 상가 권리금 문제에 소홀하면 큰 낭패본다
권리금에 대해서 잘 모르면 분쟁에 휘말려 큰 손해를 볼 수 있다.
법률적인 사항을 평소에 숙지해서 권리금 문제를 원천 봉쇄하자. 권리금은 통상적으로 비정상적으로 임차인끼리 주고받는 일종의 자릿세다. 권리금은 통상 보증금 범위에서 형성되지만 최근의 현황을 보면 이미 보증금의 한계를 넘어섰고 어떤 경우는 보증금의 2~3배까지 치솟고 있다.
<4장> 오르는 금싸라기 토지를 구입하라 1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다
개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다.
이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다. 2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라
용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다.
다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라. 현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명 오른다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 시행될 것이다.
3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라
대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다.
소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다. |
[스크랩] 알아두면 돈되는 부동산 포인트 열가지 |부동산노트
2005-11-19 11:12
http://blog.drapt.com/rhkdwn66/1812221132366379269
출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋
원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd
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알아두면 돈되는 부동산 포인트 열가지
지난달 31일 발표된 '8ㆍ31 부동산종합대책'에는 국민생활에 직접적인 영향을 미치는 내용이 다수 포함됐다. = 집값(기준시가)이 6억원 이하인 1가구 1주택자는 '8ㆍ31대책'의 영향권을 벗어 나 있다고 해도 과언이 아니다.
종합부동산세 부과대상이 아니고 양도세를 실 거래가로 과세하는 고가 주택도 아니기 때문이다. 2008년 이후 조금씩(과표적 용률 매년 5%포인트) 높아질 예정인 재산세만 내면 된다.
집값이 6억원을 넘어 종합부동산세 대상에 포함되더라도 1가구 1주택자에게는 집이 한 채이기 때문 에 선택의 여지가 없다. 하지만 긴장을 늦출 수는 없다. 다주택 보유가 어려워 진 만큼 살고 있는 집의 투자가치를 한층 세밀히 따져봐야 한다. 1가구 1주택 자는 양도세 비과세 혜택이 있고 15년 이상 장기보유자 특별공제(45%)까지 받 을 수 있다.
■2. 2주택자, 매각순서가 중요하다 = 양도소득세를 아낄려면 매각시점이 가장 중요하다.
1가구 2주택자 가운데 주택 을 팔 생각이 있다면 적어도 내년까지는 팔아야 세부담을 줄일 수 있다. 2007 년부터는 2주택자에 대한 양도세율이 50%로 크게 높아지기 때문이다. 그러나 비투기지역 주택이라서 현재 공시가격(시가의 80%) 기준으로 양도세를 내고 있 다면 내년보다는 올해 파는게 낫다. 왜냐하면 내년부터 1가구 2주택자는 실거래가로 양도세를 내야 하기 때문이다. 2007년 이후에 팔더라도 1억원 이하(지방은 3억원 이하) 주택을 팔 때엔 양도 세 중과 적용을 받지 않는다는 점도 기억해둘 만하다. ■3. 3주택자, 종부세-양도세 유리한 쪽은 = 내년부터는 종합부동산세가 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀐다.
예컨대 남편이 소유한 주택을 부인에게 증여한 경우에도 합산 과세되기 때문에 종부세 부담이 줄지 않는다. 그러나 결혼을 했거나 일정 연령을 초과해 가구 분리가 가능한 자녀에게 증여 한 뒤 가구를 분리시키면 종부세 중과를 피할 수도 있다. 하지만 재산세는 앞으로도 지금처럼 물건별 합산을 하게 된다. 3주택자는 현재 도 양도세율이 60%인 만큼 세금부담은 내년에도 마찬가지다. 하지만 종부세 부 과기준이 6억원으로 하향 조정되면서 현재 보유중인 주택을 팔고 40% 양도차익 을 챙기는 방안과 종부세를 내는 방안 중 어느 쪽이 유리한지 계산해 보는 게 좋다. ■4. 잔금 언제 내느냐에 따라 세금 달라 = 앞으로 주택을 살 계획이 있는 사람은 매입시기를 잘 따져봐야 한다.
올해 집을 사면 취득세와 등록세를 합쳐 3.5%를 거래세로 낸다. 그러나 내년 1 월부터는 2.5%로 거래세율이 인하된다. 다만 올해 계약을 했더라도 잔금을 내년에 치르면 거래세금도 인하된 세율이 적용된다. 개인과 법인간의 거래, 법인끼리의 거래 등에는 인하된 거래세율이 적용되지 않는다. 새로 집을 구입해 2주택자가 되면 2007년부터 양도세가 중과되고 3주택 이상자 는 국세청이 실시할 예정인 상시 세무조사 대상에 포함되기 때문이다. 무주택자일 경우 자산ㆍ소득현황을 고려해 새롭게 개편된 청약제도를 활용하면 내집 마련 기회가 수월해진다. ■5. 무주택 서민에겐 절호의 기회 = 정부가 마련한 무주택 서민지원대책을 최대한 활용하는 지혜가 필요하다.
우선 지난 2001~2003년 인기를 끌었던 생애 최초 주택구입자금이 이르면 10월 중 부활된다. 주택담보대출을 받기가 점점 어려워지는 추세이므로 요건을 갖추 고 있다면 최대한 활용해야 한다. 이와 함께 정부는 저소득층 전세자금 대출금 리를 인하하기로 했다. 영세민 전세자금 대출은 연 3.0%에서 연 2.0%로, 근로 자 전세자금 대출은 5.0%에서 4.5%로 각각 낮춰진다. 특히 저소득ㆍ무주택서민 에 대해서는 주택금융공사의 모기지론을 우선 지원하고 금리도 일반 모기지론 보다 0.5~1.0%포인트 낮춰줄 예정이다. ■6. 아파트 담보대출 어려워 진다 = 전국 45개 투기지역에서 아파트 담보대출을 받은 사람은 5일부터 소득이 없는 배우자나 자녀 이름으로 아파트 담보대출을 받을 수 없다.
또 오는 20일부터 투기지역에서 아파트 담보대출을 3건 이상 받은 사람은 2건 만 남겨두고 나머지는 대출만기로부터 1년 안에 대출금을 갚아야 한다. 주택담보대출 금액도 제한되는데 주택담보로 1억원을 10년 동안 대출받으려면 연 3300만원가량 소득이 있어야 한다. 그러나 주거용 오피스텔이나 일반주택에 대한 주택담보대출은 여전히 가능하다. ■7. 판교 분양일정 변경...전략 재수정 = 판교신도시 분양 일정이 확정됐다.
전용면적 25.7평 이하는 내년 3월, 25.7평 초과는 내년 8월 분양될 예정이다. 대략적인 입주시기는 전용 25.7평 이하가 오는 2009년 초, 전용 25.7평 초과가 2009년 중반께로 예상되고 있다. 당초 올 11월 일괄분양한다는 계획이었지만 집값 급등의 주원인으로 지목되면 서 일정과 공급 규모가 바뀌는 우여곡절을 겪었다. 판교의 중대형 평형 가구수 는 당초 3100가구 늘어나 9740가구 정도가 된다. 판교신도시의 전체가구수는 당초 계획보다 2600여 가구 늘어난 2만9404가구로 추산된다. 당초 공급물량보다는 10%가량 늘어난 숫자지만 주거여건에 큰 변화 를 초래할 정도는 아니라는 분석이다. ■8. 판교 떨어지면 송파신도시로? = 송파신도시는 서울 송파구 거여동 일대 △육군종합행정학교 95만평 △특전사 6 5만평 △체육부대 12만평 △남성대골프장 등 군부대 골프장 28만평 등 총 200 만평의 땅에 지어진다.
고밀도 개발을 통해 5만가구를 짓겠다는 계획이다. 이 중 2만가구는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평형으로 공급될 예정이다. 송파신도시는 오는 2008년 하반기에 분양이 가능할 것으로 예상되고 있다. 이 르면 2011년 하반기 입주가 가능할 것이란 계산이다. 송파신도시는 공영개발방 식으로 개발될 가능성이 매우 높다. 원가연동제,채권입찰제,전매제한 연장 등 '8ㆍ31대책'에 포함된 모든 규제가 적용된다고 보면 된다. ■9. 이중계약서 사실상 불가능해 = 내년부터는 부동산거래를 할 때에는 실제 거래가격이 완전히 노출된다.
이중계 약서나 다운계약서가 불가능해진다는 뜻이다. 이제까지는 거래당사자들이 이중계약서를 만들어도 이를 확인할 방도가 없어서 탈세는 물론 정확한 시세파악이 어려웠다. 그러나 내년부터는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실거래가를 시ㆍ군 ㆍ구에 의무적으로 신고해야 한다. 신고된 가격이 정부 기준가격 대비 10% 범 위를 벗어나면 국세청 조사를 각오해야 한다. 또 올해중 부동산등기법을 개정 해 신고된 실거래가를 등기부에 기록하도록 할 계획이다. 현행법상 등기부 허 위기재에 대해서는 형사처벌까지도 가능하다. ■10. 기반시설 부담금 개인에도 여파 = 내년 하반기부터 도입될 기반시설부담금은 전국에서 벌어지는 일정기준 이상의 건축행위에 대해 매겨질 예정이다.
신규주택ㆍ상가ㆍ오피스빌딩ㆍ재건축ㆍ재개 발 등이 모두 포함된다. 서민들이 사는 소형주택도 원칙적으로 부과대상이 된 다. 소형주택을 지을 때에도 신규 인구 유입에 따라 기반시설 소요가 발생할 수 있다는 논리다. 개발업자에게 부과하더라도 결국은 소비자에게 비용이 전가 될 가능성이 높다. 기반시설부담금이 개발업자는 물론 일반국민에게도 직접적 인 영향을 미칠 수 있다는 뜻이다. 그러나 기반시설부담금이 땅값과 건축규모 를 기준으로 매겨지는 만큼 부담은 그다지 크지 않을 수 있다. 또 정부도 일정 규모 이하 건축행위에 대해서는 면제 또는 감면대상에 포함시킬 계획이다. 출처: 매경. 2005.9.3 |
[스크랩] 부동산 매매계약 사례 및 내용해설 |부동산노트
2005-11-19 11:12
http://blog.drapt.com/rhkdwn66/1812221132366346819
출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋
원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd
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부동산 매매계약 사례 및 내용해설 [1] 부동산 매매계약서
매도인 (이하 “갑” 이라 한다)과 매수인 (이하 “을” 이라 한다)은 아래 표시의 부동산에 관하여 다음과 같이 합의하여 계약을 체결한다.
제1조(목적)
갑은 그 소유의 위 부동산을 을에게 매도하고 을은 이를 매수한다. 제2조(매매대금)
① 매매대금은 금 원으로 하고 다음과 같이 지급하기로 한다.
② 제1항의 계약금은 잔금 수령시에 매매대금의 일부로 충당한다.
제3조(소유권 이전 및 매매물건의 인도)
갑은 을의 잔금지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 을에게 교부하고 이전등기절차에 협력하여야 하며 갑의 비용과 책임으로 매매부동산을 을에게 인도하여야 한다. 제4조(저당권등의 말소)
갑은 제3조의 인도전에 매매부동산상의 저당권, 질권, 전세권, 지상권, 임차권 기타 소유권의 행사를 제한하는 일체의 권리를 말소시켜야 한다. 제5조(부속물의 이전)
제3조의 인도시 매매부동산에 부속된 물건은 매매목적물에 포함된 것으로 한다. 제6조(매도인의 담보책임)
매매부동산은 계약시의 상태를 대상으로 하며 공부상의 표시와 실제가 부합하지 아니하여도 쌍방이 이의를 제기하지 않기로 한다. 제7조(위험부담)
① 매매부동산의 인도 이전에 불가항력으로 인하여 매매부동산이 멸실 또는 훼손되었을 경우에는 그 손해는 갑의 부담으로 한다. ② 제1항의 경우에 을이 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없을 때에는 을은 계약을 해제할 수 있으며 이 때 갑은 이미 수령한 대금을 을에게 반환하여야 한다. 제8조(계약의 해제)
① 제2조의 중도금 지급시까지 을은 계약금을 포기하고 갑은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. ② 당사자 어느 일방이 본 계약을 위반하여 이행을 태만히 한 경우 상대방은 1주간의 유예기간을 정하여 이행을 최고하고, 일방이 이 최고의 기간 내에 이행을 하지 않을 경우에 상대방은 계약을 해제할 수 있다. 제9조(위약금)
제8조제2항에 의하여 일방이 계약을 해제하였을 때에는 상대방은 계약금 상당액을 손해배상금으로 지급하여야 한다. 제10조(비용)
매도증서작성 비용 및 이에 부대하는 비용은 갑이 부담하고 소유권이전등기에 필요한 등록세 등의 비용은 을이 부담한다. 제11조(공과금 등)
매매토지에 부과되는 조세공과·제비용 및 매매토지에서 발생하는 수익은 모두 인도일을 기준으로하여 그 전일까지 생긴 부분은 갑에게 귀속하고 그 이후부터는 을에게 귀속한다. 제12조(관할법원)
이 계약에 관한 소송의 관할법원은 매매 부동산의 소재지를 관할하는 법원으로 한다. 이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.
[2] 부동산 매매계약서의 해설 ● 제3조 : 소유권 이전 및 매매물건의 인도
매수인의 매매 잔금의 지급과 매도인의 목적물 인도 및 소유권이전등기 절차에 필요한 서류의 이전을 동시이행의 관계로 하였습니다. 계약서에 이러한 규정이 없더라도 민법 제536조에 의하여 동시이행의 관계가 성립합니다. 따라서 계약의 일방이 자기의 의무를 이행하지 않고 상대방의 이행을 청구할 경우에 상대방은 이를 거절할 수 있으며 거절하더라도 채무불이행이 되지 않습니다.
만약 당사자의 사정에 의하여 매매물건의 선인도나 매매대금의 선이행 혹은 소유권인도 후 일정기간 후에 목적물의 인도를 필요로 할 경우에는 다음과 같이 계약서를 수정하여야 합니다.
● 제4조 : 저당권 등의 말소
매도인은 잔금지급기일까지 소유권을 방해하는 권리 등을 제거하여 매수인에게 완전한 소유권을 이전하여야 합니다. 그러나 당사자의 편의에 의하여 저당권 등의 인수를 약정할 수도 있습니다. 다만 저당권부 채무를 인수할 경우에는 채권자와 협의하여 인수절차를 수행하여야만 서로에게 피해가 없을 것입니다.
● 제5조 : 부속물의 이전
부동산에 부합된 물건은 부동산의 소유권의 이전에 따라 이전합니다. 그러나 당사자의 약정으로 달리 정할 수도 있습니다. 다만 입목법에 의한 입목은 독립된 소유권의 객체로 할 수 있으므로 임야 매매시에는 지상의 수목에 대한 약정이 필요합니다.
● 제6조 : 매도인의 담보책임
수량을 지정한 매매가 아닌 특정물 매매에서는 매매목적물의 동일성이 인정되는 한은 공부상의 수량(면적)과 실제가 다소 불일치할 경우에도 매매대금의 감액이나 계약을 해제할 수 없습니다. 그러나 매매 당시 언제나 측량을 할 수는 없으므로 감액 또는 증액의 청구를 계약 조항에 삽입할 수 있습니다.
● 제7조 : 위험부담
민법은 계약 후 이행전까지 불가항력 또는 계약당사자의 귀책사유 없이 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에 채무자의 위험부담주의를 규정하고 있습니다. 따라서 계약금(또는 중도금까지)을 지급하고 이행 이전에 목적물이 멸실·훼손되었을 경우에는 매도인은 이미 지급받은 매매대금을 매수인에게 상환하여야 합니다.
그러나 당사자의 의사에 의하여 채권자가 위험을 부담하기로 할 수도 있습니다.
● 제8조 : 계약의 해제
계약금을 지급한 계약에서 당사자의 특별한 약정이 없으면 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
채무자가 이행을 지체한 경우에 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여도 그 기간 내에 이행을 하지 아니하는 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 다만 당사자의 의사로 최고기간을 정하거나 최고를 생략하고 바로 해제를 할 수도 있습니다.
● 제9조 : 위약금
당사자의 일방이 채무를 불이행하여 상대방이 계약을 해제할 경우 손해배상도 아울러 청구할 수 있습니다. 그러나 손해배상을 청구할 경우에는 손해의 발생과 손해의 정도를 청구자가 입증하여야 하는 번거로움이 따릅니다. 따라서 계약서에 미리 손해배상액을 예정하여 놓으면 손해의 발생과 정도를 입증할 필요없이 손해배상의 청구를 할 수 있게 됩니다(민법 제398조).
● 제12조 : 관할법원
부동산의 매매에 관한 관할법원은 채무자의 주소지 혹은 부동산 소재지를 관할하는 법원입니다. 그러나 당사자의 편의에 따라 관할법원을 합의하여 정할 수 있습니다.
자료출처 : 예스폼 |
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