2017년 1월부터 부동산 대출 규제가 한층 강화된다. 어떤 금융기관에서나 주택담보대출을 받을때 원리금 분할상환이 의무화된다.

주택담보대출

2016년 2월 은행 등 제1금융권에 적용된 여심심사 가이드라인이 2017년부터 제2금융권 주택담보대출에도 적용된다.

상호금융·새마을금고도 주택담보대출을 해 줄 때 은행처럼 소득 심사가 강화된다. 만기 3년 이상 3천만원 초과 대출은 매년 원금을 30분의 1씩 분할 상환해야 한다. 단 3천만원 이하 대출과 만기 3년 미만 대출은 가이드라인 적용을 받지 않는다.

아파트 잔금대출

아파트를 분양받은 사람은 은행에서 집단대출을 받는다. 통상 분양가의 60%인 중도금 대출을 받아 중도금을 내다가 입주 때 이를 잔금대출로 전환한다.

정부는 2017년부터 잔금대출을 받을 때 소득증빙 자료를 제출하고, 원리금을 처음부터 분할 상환하도록 했다. 이전까지는 대출 후 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내면 됐다.

또 변동금리를 선택하면 금리상승 가능성을 감안한 스트레스 DTI를 적용해 대출금액이 줄어든다. 2017년 스트레스 금리는 2.7%. 스트레스 DTI 80% 초과시 고정금리 대출 또는 80% 이하로 대출받을 수 있다.

잔금대출 규제는 적용받는 아파트 입주시점 2019년부터 영향이 클 것이다. 은행에서 보험사로 갈아타는 사례가 늘어날 것이다.

보금자리론 대출(중산층 이하 대출)

2017년부터 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원 이하인 사람만 이용할 수 있게 됐다. 이전에는 소득 제한이 없었다.

올해까지는 9억원 이하의 집을 살 때 5억원까지 보금자리론 대출을 받을 수 있었다. 하지만 내년부터는 6억원 이하 집을 살 때 3억원까지 보금자리론 대출을 받을 수 있다.

입주자전용 보금자리론(잔금대출 분할상환 유도를 위해 2년 동안 한시적으로 운영되는 신규 상품)도 개편 요건을 동일 적용한다. 다만 잔금대출 특성을 감안해 높은 DTI(60~80%)를 적용한다.

디딤돌 대출(무주택 서민 대출)

디딤돌 대출의 DTI(총부채상환비율) 기준이 80%에서 60%로 축소된다. 지방에서도 내년부터 디딤돌 대출을 받으려면 DTI 60%를 지켜야 한다. 연소득 5천만원이라면 현재 4천만원에서 내년부터는 3천만원만 대출받을 수 있다.

부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 주택구입은 7천만원 이하)의 무주택 세대주만 이용할 수 있는 디딤돌 대출 주택가격 기준도 6억원에서 5억원으로 강화된다.

2017년부터는 무주택 세대주만 디딤돌대출을 받을 수 있다. 또 12월부터 생애 최초 주택 구입자에게 제공한 우대금리도 0.5% 포인트에서 0.2% 포인트로 줄었다.

전세금 대출

내년에 대출자가 원하면 대출금 원금 일부를 분할 상환할 수 있는 상품이 출시된다. 현재는 원금은 일시상환 방식으로 전세대출을 갚고 있다.

대출 기간 내 전세대출 원금의 10% 이상 상환을 약정하면 주택금융공사나 SGI서울보증보험 등 보증기관의 전세보증료율을 0.08∼0.12% 포인트 깎아주는 방식이다.

DSR

2017년부터 은행들은 대출심사시 총부채원리금상환비율(DSR)을 참고 지표로 활용할 예정이다.

DSR은 기존 대출 이자만 계산하는 DTI와 달리 원리금(원금 이자)을 모두 반영한다.

은행들은 지난 12월 9일부터 한국신용정보원으로부터 DSR 정보를 받아 대출 심사 적용 비율, 범위, 방법 등을 조율하고 있다. 대출신청자가 은행, 저축은행, 캐피털 등 모든 금융회사에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액 규모를 확인할 수 있다.

마이너스 통장을 이용하는 사람은 대출한도가 줄어들 수 있다. 실제 사용액이 아닌 약정액을 기준으로 DSR이 산정되기 때문이다.

DTI, LTV 규제완화 일몰

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화도 2017년 7월 종료된다. LTVㆍDTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다.

지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 이후 두차례 연장했다.

규제완화가 7월에 끝날 경우 최대 수혜 지역인 DTI가 50%로 줄어드는 서울 아파트시장에 악재가 될 것이다.