분양이 안 되거나 시행사나 시공사가 도산하면 소유권 이전이 안 될 뿐만 아니라 재산권 행사에 큰 낭패를 볼 수도 있다. 따라서 꼼꼼히 살펴본 뒤에 분양을 받아야 한다. 또한 상가 준공 시 잔금이 남은 경우 잔금을 주기 전에 여러 항목들을 체크해야 한다.

■ 계약은 시행사와 직접 한다

상가는 현행법상 분양 시 특별한 제한조건이나 안전장치가 미흡하기 때문에 분양자 스스로가 계약할 때 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

상가 분양을 받을 때 상가분양대금은 보증이 안 되므로 시행사에 문제가 생기면 대금을 떼일 수 밖에 없다. 그러므로 계약은 분양대행업체와 하지 말고, 반드시 시행사와 해야 한다. 가장 기본적으로 토지 소유주와 분양주가 일치하는지 여부를 판단한다.

회사라면 회사 명의로 등기가 완료됐는지, 되었다면 저당이나 압류 등 토지를 사용하는데 제한사항은 없는지, 건축허가를 받았는지, 용도는 무엇으로 났는지도 살펴봐야 한다.

■ 건물 착공 후 계약해도 된다

시공사가 선정되지 않았다면 왜 시공사가 선정되지 않았는지 주변의 평판도 들어보고 건축착공과 준공시기도 확인해봐야 한다.

준공이 늦어질 경우에 대비해 계약서에 ‘지체상금’에 대한 것도 포함돼 있는지, 업종은 중복되지 않는지, 분양가는 적정한지 등을 살펴보고 그래서 조금이라도 이상이 있으면 건물 착공 후에 계약을 하는 것도 한 방법이다.

상가대출이자는 상가별, 위치별, 금융 및 경제사정 등에 다라 차이가 크다는 것도 고려해야 한다.

■ 권리관계 확인

임대분양의 경우 사업이 정상적으로 완료돼 소유권이전등기와 취득, 그리고 입주가 이루어졌을 때 상가에 대한 소유와 임대권리를 갖게 된다. 정상적인 사업완료 이후에도 상가에 대한 제반 권리는 건물주가 갖고 있고, 임대차계약이 이루어진 계약기간만 임대분양권리를 갖기 때문에 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리는 불안할 수밖에 없다.

그러므로 중간에 시행사가 부도를 낼 경우 임차권 회수가 불가능한 후순위채권이 될 수도 있어 사업부지와 건물에 대한 권리관계를 사전에 아주 상세히 확인해야 한다.

■ 안전한 잔금 지불 시기

근저당권이란 계속되는 거래관계로부터 발생하는 불특정 채권에 대하여 일정한 한도까지 담보하려는 권리로 대부분 사업시행 토지에 근저당 등이 설정돼 있는데 이는 건축비 및 기타 경비 조달을 충당하기 위해 금융권으로부터 차입한 자금이다.

상가분양이 정상적으로 이루어지고 대출금을 갚는다면 근저당권이 말소되고 지상권도 소멸된다. 사업이 어느 정도 마무리 단계에 접어들어 분양이나 임대만 제대로 되었다면 준공 후 근저당이 해제돼 개별 등기이전에는 문제가 없을 것이다.

그러나 전체 사업비 대비 근저당 비율이 높거나 분양이 저조하다면 문제가 발생할 수도 있다. 근저당 해지를 확인하고, 잔금을 지불하는 것이 안전하고 근저당 해제 후 잔금 지급을 늦추는 사람들이 많다면 이 또한 사업시행에 어려움이 있다는 것이다. 따라서 현재까지의 분양성 및 분양사업주나 시행사의 능력 등을 살펴본 뒤 잔금 지불여부를 판단하여야 한다.

■ 약정 내용 확인

준공검사를 마쳤다면 계약 시 약정한 내용과 같은지 다시 한번 점검한다. 예를 들어 층별 업종구성이 약속대로 고루 되었는지, 내가 하고자 하는 업종이 중복되지는 않았는지, 그리고 용도에 맞는 입점 가능한 업종인지, 공부상 면적과 계약면적이 일치하는지 융자 조건이 맞는지 등을 점검한다.

■ 명의변경 시 각종 세금 처리

상가 계약 후 계약금 및 중도금을 완불하고 잔금만 남은 경우, 상업용 건물의 명의변경은 시행사 측에서 중도금까지 세금계산서를 발행한 상태에서, 제3자에게 재매매는 피분양자의 요청에 의해 분양자의 동의가 있고, 필요서류와 분양대금정리 등의 절차를 밟아야 가능하다.

필요서류는 조금씩 다르나 양도인의 경우 분양계약서, 입금표 영수증, 주민등록등본, 인감증명, 신분증이 양수인은 주민등록등본과 도장이 있어야 한다.

그러나 소유권 이전 등기를 하지 않거나 미등기상태에서 전매하는 경우에는 ‘부동산 등기 특별 조치법’에 의해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다.

등기 이전을 하지 않았을 경우에는 재산세, 종합토지세 등이 등기명의인 앞으로 부과된다. 그럼에도 불구하고 분양자가 등기 전 매매 목적으로 본 등기를 고의적으로 늦추고 있다면 시행사 측에서는 ‘등기인수청구권(매수인이 등기를 이행하라는 청구)’을 행사하는 소송을 제기하는 한편, 관할 시․군․구 세무서에 분양사실을 알려 재산세나 종합토지세 등의 불이익을 받도록 행동을 취한다.

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >

근린상가 공급 시기는 대체적으로 아파트 입주 전부터 시작되는데 보통 도로여건이나 기반시설이  춰지지 않은 상태에서 분양을 하고 아파트 입주시기가 일정하지 않기 때문에 상권의 향방을 가늠하기도 쉽지 않다. 때문에 대중교통 여건이나 유동인구의 흐름을 알 수 없어 자칫 낭패를 볼 수가 있다.

신도시 초기 상업용지를 분양할 당시에는 택지개발지구 내 상업시설에 대한 기본적인 수익률이나 시세차익에 대한 자료가 없어 분양업체에서도 상당히 고전하고 분양률도 저조하게 나타났다. 하지만 10여년 이상 지난 현재는 초기분양가 대비 두세 배 이상 높은 금액으로 거래되고 있는 현실이다.

보통 상업용지에 조성되는 근린상권은 단기간에 조성되지 않기 때문에 상권 역시 서서히 형성되는 특징을 갖고 있다. 택지개발지구 내 아파트 단지 역시 동일한 시기에 입주하지 않으므로 택지개발지구 내 상권은 서서히 활성화되고 시세형성 역시 시간이 지날수록 상승된다.

상권발전이 진행되는 곳에 위치한 근린상가의 경우 차츰 상권이 형성돼 초기 10% 정도의 이익률이 2년 정도 지나서는 더 높아지기도 한다. 대체로 택지 내 상업용지의 상권은 일반적인 사례를 보더라도 약 2~3년 이상 지나야 제대로 상권이 정착하고 시세차익이나 안정된 임대수익을 볼 수 있다.

대부분의 상가분양 광고나 분양 관계자들은 분양을 받아 건물이 오픈되기도 전에 높은 시세차익이 발생하는 것처럼 홍보한다. 하지만 상가는 웬만한 특수성이나 입지여건, 업종이 아니면 입점해서 상권이 형성되기 전까지는 거래가 쉽지 않은 특성이 있다.

또한 상가가 들어서는 입지여건과 주변 소비계층의 특성에 따라 상가가격 형성이나 임대가 등이 다르게 나타나기 때문에 택지 내 상가를 고를 때에는 분양 관계자의 말만 믿고, 분양을 받기보다는 직접 주변 세대수와 평수, 생활수준, 교통 여건이나 대형 유통시설, 학교․공업 단지 등을 꼼꼼히 살펴보고 상가를 선택하는 것이 안정적인 투자방법이다. 높은 수익률을 기대할 수 있는 상권이 형성될 때까지 느긋하게 기다리겠다는 여유를 갖고 장기투자로 접근하여야만 올바른 판단을 할 수 있다.

또한 택지지구 전체면적 가운데 차지하는 상업시설 면적이 5% 안팎이 되는지 따져봐야 한다. 당연히 상업시설 면적이 크면 근린상가 공급이 많아져 수익성이 나빠진다. 예컨대 일산 백석역 부근이나 안산 고잔 신도시 주변은 근린상가가 우후죽순처럼 들어서 힘든 지역으로 꼽힌다.

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >