2007-03-21 12:21

http://blog.drapt.com/reits200/3716941174447311813

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재건축이란?   재건축이란? 재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 재건축 대상구역 공동주택 재건축의 경우 1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 단독주택 재건축의 경우 1)기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 2) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요 없 을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외 3) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것 4) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제2조제7호 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업 시행이 가능 재건축 추진절차 안전진단 재건축에서 안전진단이란 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부,보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업이다. 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 한다. 시장·군수는 안전진단의 신청이 있는 때에는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다. 시·도지사는 주택재건축사업의 시기조정, 건축물 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여필요한 경우에는 시장·군수로 하여금 제2항의 규정에 의한 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 시·도지사의 평가를 받도록 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 시·도지사의 평가결과에 따라야 한다. 시장·군수로부터 지정을 받은 안전진단 기관은 건설교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다. 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. 주택재건축 기본계획 주택재건축기본계획 수립 이유 종전에 개별법에 의해 시행되던 재건축 재개발 주거환경개선사업 등의 기성시가지의 계획적 관리를 위해 2003년 7월 도시. 주거환경정비법으로 통합됐다. 주택건축기본계획은 이법 제3조 규정에 의거 인구 50만명 이상의 도시에서 의무적으로 수립하는 법정계획으로 도입되었다. 주택재건축기본계획은 재건축사업의 공공성 강화 관련 정비사업들과의 연계성 강화 노후주택지의 체계적인 정비를 통한 삶의 질 제고를 목적으로 한다. 주택재건정비 예정구역이란 공동주택: 기존 공동주택을 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 노후불량한 건축물로서 건물의 안전상의 문제등이 발생하는 경우로 기존세대수 또는 사업후의 예정세대수가 300가구 이상이거나 부자면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다. 단독주택: 20년 이상된 노후단독부택지를 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 해당지역의 주변의 도로 등 정비기반시설이 비교적 양호한 지역을 대상으로 기존의 단독주택이 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다. 주택재건축 정비 예정구역 선정 절차 노후주택지추춘(블록별 노후년도분석)->정비필요 노후주택지 유형화(주거, 기반시설 정비필요성 검토)->유형별 정비방향제시(유형별 정비수법적용가능성 검토)-> 재건축검토대상지추출(주택재건축 지정요건 검토)->구역별계획방향검토(개발 잠재/ 제약요소 검토)->정비예정구역 확정(블록 환경 검토) 주택재건축정비예정구역 선정결과 구 분 구역수(개소) 면적(ha) 단독주택 266 714.4 공동주택 95 496.45 계 361 1210.8 사업추진단계의 결정 사업추진단계의 결정은 주거환경의 시급성, 사업추진의 효율성, 지역분배의 형평성, 주민의 사업추진의지 등을 고려하여 결정. 사업추진은 모두2단계로 1단계는 2008년까지 2단계는 2010년가지 사업을 마칠 계획 1단계는 80년 이전의 노후건축물의 전체구역의 65%이상이며 80년 이후 신축건물이 대상구역의 10%이하지역으로 노후 불량하여 정비가 필요한 구역 2단계는 1단계에서 제외된 곳 규제사항 1.재건축 개발이익 환수 재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다. 임대주택 건립 비율은 ① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다. ② 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건립해야 하며 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가로 보상받는다. ③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트 건립하되 일반분양 가구수가 임대아파트 가구수보다 적을 때에는 일반분양 가구수만큼 만 임대아파트로 공급하면 된다. 2.일반분양 후 분양 2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다. 따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다. 다만 7월1일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용하여 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 경과규정을 마련하였다 3.조합원 지위양도 금지 2005년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표했다. 2005년 12월 231일부터 시행에 들어갔다. 법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다. 조합은 주택 또는 토지 등을 양수한자에 대하여 조합인가일을 기준으로 현금으로 청산 한다 .현금청산의 시기는 관리처분계획일로 부터 150일 이내다. 4.소형평형 의무비율 건립 2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양 일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다. 원문보기: http://blog.daum.net/academydeveloper/11435785

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2007-02-15 12:10

http://blog.drapt.com/reits200/450481171509000250

출처 : 2011년 공세 대주피오레 황금의 궁전 된다.

원문 : http://blog.drapt.com/cuc3213

신분당선 주변의 아파트를 사라   서울시가 은평뉴타운을 비롯해 공공아파트 후분양제 도입을 발표함으로 다시 아파트 분양의 큰 장에 대한 기대는 용인 쪽으로 넘어가게 됐다. 흥덕을 비롯하여 상현, 성복, 신봉지구 등에 1만7,000 가구의 물량이 분양대기 중이다. 난개발의 용인이 그나마 고속전철 통과지역으로 결정되어 재도약의 실마리를 잡게 됐다. 용인 상현, 성복, 신봉...... 인간의 탐욕과 어리석음을 있는 그대로 보여주는 안타까운 주택단지다. 상현동 149만평, 성복동 151만평, 신봉동 203만평은 산지를 깍아서 대형평수의 APT들을 마구잡이로 집어넣었다. 길은 꾸불꾸불하고 산을 깍아 만든 아파트를 올라가는 진입로의 경사도는 15˚를 넘는다. 산 위에 콘크리트 숲, 용적률은 무려 250%에 달해 부동산의 가치는 뚝 떨어졌다. 길지(吉地)에 햇볕이 뜨겁도록 내리쬐고, 심산유곡에서나 들을 수 있는 풀벌레 소리와, 결실을 앞둔 고추 밭, 옥수수 밭의 목가적인 풍경은 사라져 버렸다. 나무를 베고 사정없이 산세와 암반을 부숴버리는 포크레인과 트랙터에 의해서 억지로 길을 낸 어설픈 전원 아파트 단지가 됐다. 단지 내 도로의 구릉이 심하고, 보행로와 진입로가 꾸불꾸불하고, 녹지공간은 오히려 모자라고 교통은 불편한 곳, 그곳이 용인의 상현, 성복, 신봉이다. 이곳에 광교를 향하는 고속전철 신분당선이 들어온다. 전철역사는 군데군데 이 권역에 4곳이나 들어설 예정이고 교통망의 재배치로 우후죽순 불규칙했던 이곳의 주택가격들이 일제 정리되는 전환점을 맞을 것으로 보인다. 신분당선이 고속철도로 교통망으로서는 기대할만한 획기적인 시설이라서 신분당선 계획을 믿고 투자해볼 만하다. 전철역사는 용인권의 4곳에 선다. 첫 번째 기착지는 동천역으로 일양약품과 물류센터 근접이다. 이곳에는 동문아파트가 한참 공사 중이고 가구단지에 자연컨셉 아파트 삼성래미안 2,500세대가 연말쯤 분양예정이다.   용인의 두 번째 역은 수지로얄 스포츠센터다. 근처에는 10년 넘은 한국아파트 416세대와 소형평수로 구성된 주공아파트 1044세대가 있다. 롯데마트 뒤의 경사지에 위치한 삼성6차도 혜택을 볼 만한 역세권이다. '   세 번째 역은 두산기술원 앞 네거리, 성복동사무소 앞이다. 이곳에 살만한 새 아파트들이 꽤 있다. 눈에 뜨이는 것이 강남아파트 428세대, LG빌리지2차 758세대, 태영데시앙1차•2차 등이다. 조금 멀게는 LG빌리지1차 1164세대와 대우푸르지오 430세대도 역세권이다. '데이파크'라는 테마형 중심상가도 투자가치가 있어 보인다. 곧 분양예정인 CJ개발의 나무엔 아파트 1300세대도 뛰어난 입지로 눈에 뜨이는 물건이다. 용인의 마지막 전철역사로 예정된 곳은 상현동 끝자락으로 광교권이다. 아직도 상현, 성복, 신봉에는 시행사나 시공사가 잡아놓은 엄청난 난개발지역 물량이 줄줄이 분양 대기 중이다. 대한민국 최고의 난개발 아파트 벽산첼시빌 951세대와 현대프레미오 340세대도 성복지구 블럭에 존재한다. 벽산첼시빌은 산 날맹이 위에 51~75평에 이르는 대형평수를 지어놓았다. 나이 든 주민이 걸어오르기엔 숨이 턱에 차고, 눈이 와서 내리막길에 빙판이 지면 스키장 중급코스를 방불케 한다. 땅개발업자와 시공사는 둘째 문제고 애당초 높은 용적률로 준농림지역의 아파트 건설을 입안한 건설교통부와 마구잡이 인허가를 내준 용인시청이 큰 문제다. 상현, 성복, 신봉......광교산 자락의 대형 아파트 단지다. 아파트 3棟이 들어설 자리에 2棟만 들어서 있다면 얼마나 좋을까? 태양 아래 짙푸른 녹지, 순수자연을 담은 멋진 대지 위에 용적률 150%만 적용했어도 이곳은 인근 분당을 능가하는 높은 아파트 가격을 형성하는 시원하고 쾌적한 한국대표 주거타운으로 만들어질 수 있었을 것이다. 계곡과 개울과 산과 밭과 충분한 녹음이 있었던 곳, 그곳이 상현, 성복, 신봉이다. 신분당선은 서울 강남에서 수원 호매실을 연결하는 광역 특급철도이다. 이 노선이 완공되면 분당 정자에서 선릉역까지 가는데 48분 걸리던 것이 정자에서 강남역까지 16분이면 된다. 결국 이동시간이 ⅓로 줄어드는 것이다. ◆ 1단계 강남에서 정자역구간 18.5㎞로 강남~양재~포이~청계~판교~정자 등 6개역이다. 현재 공사 중이고 2010년 완공예정이다. 이용요금은 1,600원으로 예정되어 있고 강남역 또한 밀려드는 용인권 유동인구로 더욱 발달되는 지역이 될 것이다. ◆ 2단계 분당 정자역에서 수원 호매실까지의 구간이다. 2단계 공사 중 1차는 정자역에서 광교역까지 11.9㎞로 2010년 착공해서 2014년 개통한다. 정자역~동천역~수지로얄스포츠센터~두산기술원~상현동 끝자락~광교역으로 이어지는 5개 구간이다. 2단계 공사 중 2차는 광교역에서 수원 호매실 구간으로 2014년 착공 2019년 개통된다. ◆ 3단계 강남역에서 서울 용산역까지 9.9㎞를 1시간에 도착하게 하는 신분당선 연장 공사이다. 강남역~교보타워사거리~논현~신사역~서빙고~이촌~용산역구간으로 2007년 착공해서 2015년에 완공된다. 신분당선의 특징은 요지를 통과할 뿐 아니라 특급열차여서 아주 유망한 노선이다. 신분당선 주변의 저평가된 APT를 사는 것이 좋다. 그 중 유망한 곳이 수지 동천 물류센터 인근, 용인 상현동 두산 기술원 인근이다. 난개발 지역이지만 신분당선 2단계 수혜지역으로 지정된 구역의 저평가된 아파트를 사놓는 것이 가격적인 측면에서 좋을 것 같다. 전세를 끼고 좋은 물건을 미리 사 놓던가 2014년까지 10년 정도의 계획을 세워서 입주 5년 미만의 새 아파트를 융자를 끼고 사는 것이 좋다. 이곳은 풍덕천에서 판교IC까지 23번 국도가 확장 중이고 영덕~양재간 도로도 공사 중이면서 고 분양가의 새 아파트가 분양대기 중인 것 등 몇 가지 좋아지는 것이 눈에 보이는 지역이다. 주택시장도 향후 5년간은 분당, 죽전, 동백 등 경부고속도로 동측면이 강세이지만 신분당선이 개통되고 신도시가 입주하는 2010년 이후는 동천, 수지, 상현동, 광교, 흥덕 등 경부고속도로 서측면 용인권역이 훨씬 강세가 될 것으로 보인다.        [2006년 09월 26일의 글]

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2007-02-15 12:07

http://blog.drapt.com/reits200/450481171508852823

출처 : 2011년 공세 대주피오레 황금의 궁전 된다.

원문 : http://blog.drapt.com/cuc3213

[공공택지 난개발 확산] 용인은 '포도송이' 개발 천국   주말을 이틀 앞둔 지난 8일 오후 4시 경기 용인시 풍덕천 사거리 앞.퇴근시간 전인 데도 수지에서 분당·서울방면으로 향하는 차량들이 꼼짝달싹 못한 채 100m 정도 긴 줄을 이뤘다. 용인시 상현동에 사는 운전자 성 모씨(40)는 "서울의 교통지옥을 피하려고 이사왔는데 이곳은 더 지옥"이라고 하소연했다. 1990년대 준농림지 난개발에 이어 공공기관과 지자체가 주도하는 소규모 택지 난립으로 '제2의 난개발'을 겪고 있는 용인지역에서 매일 반복되는 풍속도다. 더욱이 이 같은 현상은 용인만이 아니라 공공택지가 몰려 있는 고양 평택 화성 김포 남양주 등 수도권 곳곳으로 확산되고 있다. 정부는 베드타운이 먼저 들어서고 도로·철도 등 기반시설이 나중에 설치되는 부작용을 막기 위해 1990년대 말부터 '선(先)계획-후(後)개발' 원칙을 제도화했지만 지금도 대규모 신도시 주변에 무임승차하는 공공택지개발이 여전히 계속되고 있어 당분간 이 같은 문제가 쉽게 해결되기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.   ◆용인은 '포도송이' 개발 천국 용인권의 경우 공공택지지구 18곳 가운데 개발면적이 100만평 이상인 '신도시급'은 죽전과 동백지구 두 곳뿐이다. 이러다 보니 18개 택지지구 면적을 모두 합쳐도 분당(594만평)보다 작은 525만평에 불과하다. 더욱이 이들 지구 대부분은 분당신도시 개발 이후 경부고속도로 양쪽에 줄줄이 늘어선 형태의 이른바 '포도송이'식으로 개발되면서 도시의 기본 형태인 원형이나 사각형 모습을 갖추지 못하고 있다. 근본적으로 도로·철도·주민 편의시설 등이 효율적으로 배치되기 어려운 기형적인 모양새를 띠고 있는 셈이다. 김영삼 정부 시절 건설교통부는 용인권을 유력한 2기 신도시 후보지로 꼽고 있었지만 "신도시의 '신'자도 꺼내지 마라"는 엄명에 실행에 옮기지 못했던 것도 또 다른 원인으로 지적되고 있다. 용인시에 거주하는 송준규씨(43)는 "지역 내 도로사정이 열악했던 몇 년 전에도 지금처럼 정체가 심하지는 않았다"면서 "도시계획 없이 인구만 늘어나는 게 가장 큰 문제"라고 지적했다.   ◆수도권 전역이 '공공 난개발' 홍역 이 같은 공공 난개발은 수도권 전역으로 확산되고 있다. 1981년부터 수도권에서 지정된 공공택지는 지난해 말 현재 모두 254곳에 이른다. 이들 지구의 면적만 1억167만평으로 분당신도시 17개를 넘는다. 택지규모별로 보면 △100만평 이상 22곳(5169만평) △30만평 초과~100만평 미만 48곳(2764만평) △30만평 미만 184곳(2233만평) 등이다. 특히 개발면적이 30만평 미만인 소규모 택지지구의 경우 수치로는 수도권 전체의 72.4%나 되지만 면적으로는 22%에 불과하다. 서울·인천·수원 등 대도시는 그나마 기존 기반시설을 이용할 수 있지만 나머지 지역은 문제가 심각하다. 고양시만 해도 15개 택지지구 중 절반을 넘는 9곳이 30만평 미만이다. 더욱이 이들 지구 대부분이 일산신도시와 화정·행신지구 주변에 잇대어 개발되면서 자유로 통일로 등 간선도로가 출·퇴근 시간대마다 심각한 교통체증에 시달리고 있다. 다른 지역도 30만평 미만의 택지지구가 김포는 10곳 중 8곳,남양주는 10곳 중 7곳,평택은 15곳 중 12곳,화성은 10곳 중 5곳 등으로 교통난 등 부작용이 확산되고 있는 실정이다.   ◆공공택지는 30만평 미만도 교통대책 마련해야 이들 공공 난개발의 가장 큰 문제점은 도로·철도를 포함,대부분의 주민생활 편의시설을 사실상 인근 신도시 등에 의존하며 무임승차한다는 것이다. 정부가 1997년부터 '대도시권 광역교통관리에 관한 특별법'을 제정하면서 광역교통망 적용대상을 30만평 이상 또는 수용인구 2만명 이상 택지개발지구로 한정시켰기 때문이다. 더욱이 소규모 공공택지 중 상당수는 광역교통개선대책 수립의무를 피하기 위해 한 번에 개발해도 될 곳을 여러 개로 쪼개는 편법까지 동원,난개발을 부추기고 있다. 이러다 보니 100만평 이상의 신도시조차 입주 후 불과 몇 년 안에 교통대란 내지 편의시설 부족 등으로 홍역을 치르는 일이 되풀이되고 있다. 이에 따라 전문가들은 공공기관은 대규모 개발만 전담하도록 하거나 30만평 미만 공공택지는 일정비율의 광역교통개선비용을 분담시키는 등의 대안을 마련해야 한다고 지적하고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "민·관 공동택지개발제도가 새로 도입될 예정인 만큼 소규모 택지개발은 민간에 맡기고 주공·토공 등 공공기관은 신도시급 택지를 개발하는 역할분담 방안을 검토할 만하다"며 "30만평 미만 택지지구에 광역교통개선비용을 일부 분담시키면 신도시 분양가 인하 효과도 거둘 수 있다"고 말했다.   강황식 기자 hiskang@hankyung.com

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