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[스크랩] 용산 보기(펌-위행자님글) |부동산노트
2009-10-06 13:04
http://blog.drapt.com/regal/144021254801899572 
출처 : SOUL FREE 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/baram384
용산의 미래(2009년 개정판)!. 2007년도 초에 용산의 미래라는 글을 올렸습니다. 그 때 집 사신 분들 수익 많이 나셨죠. 제가 당시 기회가 너무 좋아서 용산에 들어가는 마지막 기회라는 투로 권면한 기억이 납니다. 사실 달리는 곳은 더욱 달리기에 언제든 기회는 찾아오는 법입니다. 하지만 달리기 전의 포스를 느끼고 동참하라고 동호회 회원들에게 권한 것입니다. 용산이 최고 피크로 가격이 오를 때가 2007년 말인 것 같습니다. 천정부지로 가격들이 뛰었습니다. 그러다가 미군 옮기는 것이 조금 연기되고, 용산 국제업무단지도 보류되는 등 제동이 걸리는 듯한 느낌이었습니다. 거기다가 금융위기설로 인하여 부동산 전체 가격들이 조정을 받으면서 도화선에 물이 부어지는 상황이 되었습니다.(투기과열지구인 강남 3구도 아닌데 들썩인다면 뭔가 있다고 봐야 합니다.) 원점까지는 아니지만 적당한 선에서 가격이 다져지게 되었습니다. 다시 접근하기 좋은 기회가 된 것으로 보입니다. 저는 2007년도 이후부터 올 초에 다시 글을 쓰면서까지 구체적으로 용산을 강조하지는 않았습니다. 객관적으로 권면할 시점과 수익적인 부분에서 자신 있게 이야기 할 때를 기다렸기 때문입니다. 저는 이 글을 쓰면서 용산에 들어와라! 용산으로 갈아타라! 이곳이 최고다! 이렇게 부풀릴 마음은 전혀 없습니다. 솔직히 터놓고 이야기 합시다. 서울시에서 가장 인프라 잘되있고 돈이 몰리는 곳이 어디입니까? 강남 아닙니까? 음식점들 최고 모여 있는 곳은 강남의 청담동이고, 미용실 최고는 강남의 압구정동입니다. 최고의 학원가 모인곳은 강남의 대치동입니다. 다른 지역에서 우리가 최고라고 이야기해도 1등은 1등으로 인정해 주어야 합니다. 저는 무조건 강남이 모든 것이 최고이고 그곳만이 파라다이스라고 이야기 하지 않습니다.
저도 10년 정도 강남에서 살았지만 삶의 질에 있어서 완벽하다고만은 할 수 없었습니다. 나름대로 교통이 막히는 것도 있고, 공해도 심한 부분이 있고 사람이 붐비는 부분도 있었습니다. 하지만 사람이 몰리고 인정하니까 어느 곳보다 집값 상승은 뛰어나다는 것을 눈으로 목도하였습니다. 저는 앞으로 향후 10년 동안 가장 수익이 많이 나는 지역이 용산이라는 생각에 변함이 없습니다. 어설픈 지식이나 현학적인 말로 사람들을 미혹할 마음도 없습니다. 그런 사람들은 진짜 그 분야의 대가를 만나면 한 번에 깨집니다. 하지만 진짜를 증명하는 것은 그리 쉽지 않습니다. 가령 제가 즐겨먹는 고구마를 들고 나와서 이것은 고구마라고 사람들에게 이야기 한다고 칩시다. 사람들은 별 의심하지 않고 받아들일 것입니다. 만약 누가 혹시 그것은 진짜 고구마가 아닐지 모른다 반론할지 모릅니다. 그러면서 들이대는 것이 중국에서 만든 가짜 고구마일 수 있다. 중국에서는 계란도 만든다고 하지 않느냐! 성분 분석해 보자! 껍데기부터 베껴보자! 참 듣기만 해도 무모한 논쟁에다 그 사람의 지적 수준을 느낄 수 있지 않습니까? 저는 용산의 미래에 대하여 뉴욕의 맨해튼에서 힌트를 얻어 왔습니다. 맨해튼이 대규모의 공원을 둘러싼 도심이죠. 원래 도심 안에는 흑인 빈민 구역인 게토 같은 할렘가가 있는 그런 형태로 쇠퇴하기도 하였습니다. 도시가 개발되니까 할렘 가는 재건축되고 공원 주변으로 부촌들이 들어섭니다. 도심회귀라고 도심 밖에 있던 사람들이 안으로 입성하려고 노력합니다. 뉴욕시에서도 정책적으로 신경 쓰며 개발을 합니다. 지금같이 미국의 부동산 하락기에도 다른 지역에 비해 잘 떨어지지 않는 곳이 뉴욕입니다. 수요가 있고 중심부이기 때문입니다.
저는 군복무를 전방에서 했습니다. GOP도 많이 들어갔습니다. 전 세계에서 가장 자연 보호 잘되 있는 곳이 바로 GOP입니다. 6.25이후에 건드리지 않았으니 얼마나 많은 생태계가 그대로 유지되어 있겠습니까? 원래 강남의 대치동도 다른 곳에 비해 늦게 개발되어 더욱 계획적이고 체계적으로 개발되지 않았습니까? 용산 안에 100만평이 넘는 공원은 미군들의 사용으로 개발이 되지 않은 채로 남겨져 있습니다. 이것은 용산시민뿐 아니라 서울시 모든 사람들의 보물입니다. 뉴욕의 센트럴파크같이 모든 시민들이 와서 쉬고 호흡해야 하는 서울안의 허파 같은 역할을 하는 곳입니다. 하지만 생각해 봅시다. 부동산은 입지라고 했지요. 그럼 이런 좋은 곳이 있으면 누가 가장 많이 이용하게 되겠습니까? 바로 근처 사는 사람들이 아니겠습니까? 아무래도 접근력이 좋지 않습니까? 제가 중학교 때 강남의 한강변쪽 아파트로 이사를 가니까 늘 한강에 나가게 되더군요. 그 전에는 한강까지 멀리 찾아가는 것이 귀찮아서 집 근처에서 놀았기 때문입니다. 그런 면에서 볼 때 그 공원근처 사는 사람들은 얼마나 유익이 있겠습니까? 그렇게 보면 용산공원 주변의 집들은 가격 상승이 어떻게 될 것이라는 것이 상식적으로 들어오지 않습니까? 저는 용산의 전체 지형이 머릿속에 도식으로 그려져 있습니다. 원래 부동산도 꾸준히 공부해 왔지만 용산에서 10년을 넘게 살았기 때문에 지역만 이야기 해 주어도 대략 미래가 분간이 됩니다. 어느 곳은 폭발적인 개발이 되겠다고 판단되어지는 곳과 어떤 곳은 시간이 오래 흘러도 문제가 풀리기 힘들겠다고 생각되는 곳도 있습니다. 2007년 초에 용산의 미래라는 글을 쓰고 마지막 부분에 언급한 글이 기억이 납니다. 한남동에 대하여는 좋은 입지지만 언급을 보류한다고 했습니다. 왜 그런지 아십니까? 용산의 다른 지역보다 지분 쪼개진 것도 많았고 조합원수도 많았기 때문입니다. 단순한 비교로 보았을 때는 다른 지역에 비해 수익이 클 것 같지 않았습니다. 그러다 최근에 아주 획기적인 개발 계획이 발표 되었죠. 저는 그렇게까지 용적률이나 층고를 허락해 줄 지 몰랐습니다. 그 정도를 해 줘도 사람들의 수요가 있을 거란 확신이 들었기 때문에 가능했을 것입니다.
지금 용산 쪽에는 대규모 이슈가 몇 가지 있는데 가장 큰 것은 첫째는 미군들의 이전입니다. 이전되는 순간 그 땅이 서울시민의 땅으로 돌아옵니다. 둘째로는“용산민족공원”입니다. 이곳이 잘 정비되어 서울시의 허파 역할을 해야 할 것입니다. 셋째로는 “용산 국제 업무 단지”입니다. 한강변과 용산이 연계되어 주요한 업무단지로 거듭날 것입니다. 한남동 뉴타운은 지금 들어가도 수익이야 나겠지만 이미 값어치가 반영된 부분이 있습니다. 괜찮은 입지와 저평가 된 곳을 골라야 하지 않겠습니까? 용산의 모든 장소를 언급하기에는 지면이 부족하고 저의 시간도 부족합니다. 부동산 지역으로 치면 이쪽이 전공인데 아는 것이 많으니 몇 장의 내용으로 끝내는 것이 더 어렵군요. 몇 군데만 소개하고 마치려 합니다. 1. 갈월동과 후암동 용산 민족공원 앞에 유일하게 큰 재건축 단지가 될 예정입니다. 민족공원앞은 거의 주상복합이 들어설 예정인데, 아파트 대단지가 들어서기에 독점적인 위치를 차지할 가능성이 있습니다. 입지가 좋다는 이야기이지요. 이 지역은 제가 2,3개월 전부터 계속 언급했던 곳입니다. 지난달까지만 샀어도 수익이 억대는 났을 것입니다. 최근에 용산구와 서울시에서 녹지축 사업의 일환으로 주변에 도로를 내는 조건으로 용적률을 많이 올려 주고 다양한 인센티브를 주기로 하였습니다. 제가 메일로 권면해서 매입하신 분들 감사 메일 가끔 옵니다. 그렇다면 지금 들어가면 될까요? 안될까요? 제값 주고 매입하실 분들은 들어가지 마십시오. 하지만 재력 있으신 분들은 넓은 단독(최소 20평 이상)은 구입해도 아직 좋은 수익 날 상태입니다. 지금 급등한 지분들은 10평내외의 30평대정도에 입주할 물량들입니다. 10평 이하 중에 급매가 있으면 잡아도 좋고요. 평당 4천만원대정도요.(물론 부동산 가시면 무조건 5천이상 부를 것입니다. 그 분들이 대두리를 안치실 것이라 믿고 싶지만, 진짜 사실 분들에게만 물건 보여 줄 겁니다.) 여기서 말하는 갈월동과 후암동 쪽은 용산 중앙대로 쪽에 붙은 부분을 가리킵니다. 남산 쪽에 붙은 지역과는 조금 나눠서 생각해야 합니다. 남산 쪽은 고도제한과 경관보호를 위해 무작정 높이 개발을 할 수 없는 상황임을 염두에 두어야 합니다. 제가 알기로는 갈월동, 후암동은 전체 재개발로 가려고 방향이 틀어 졌습니다. 그러나, 금싸라기 대규모 땅을 재개발로 가기에는 아쉬웠는지 3파트로 나누어서 재건축으로 가려 한답니다. 5월쯤 공지가 뜰 것입니다.
크게 서울역쪽 동자동지역과 중간의 가장 큰 규모인 후암동1구역지역, 마지막 갈월동지역으로 나뉠 것입니다. 이 세 지역 중 한 곳에 들어가시면 아주 괜찮은 입지에 들어가실 것입니다. 2007년 용산의 미래란 글에는 이 지역을 마지막 부분에 언급했습니다. 당시는 용산국제업무단지쪽이 가장 유망했기 때문입니다. 현재 국제업무단지는 각종 규제와 보상 방식이 까다로워서 다소 진통을 겪고 있습니다. 큰 갈등 없이 잘만 들어가면 좋은 입지의 주택을 매입할 기회가 있습니다. 일단 용산지역 특징이 아파트 공급이 거의 없습니다. 당연하지요. 전체 땅의 반 정도가 민족공원부지이니 어디에 아파트를 지을 수 있었겠습니까? 더군다나 미군 시설 때문에 아파트 자체를 높이 짓는 것이 불가능했습니다. 그렇다면 아파트가 새로 생기는 지역이 유망하지 않겠습니까? 갈월동과 후암동 쪽은 재건축을 추진하다가 서울시와 용산구의 계획으로 진행이 답보된 상황입니다. 하지만 제가 서울시와 용산구의 정책집행자들이 아니기에 뭐라 왈가왈부할 수는 없습니다. 공급이 늘던 줄던 가격대는 강세를 보일 것입니다. 공급이 늘면 좀 더 많은 분양이 이루어져 조합원과 분양받을 사람에게 모두 유리합니다. 공급이 줄어도 희소성으로 가격적으로 밀리지는 않습니다. 민족공원 주변에는 현재 지어진 것들이 대부분 주상복합입니다. 씨티파크나 파크 타워같은 것들입니다. 아파트는 동부 이촌동 쪽에 몰려 있지 공급이 희소한 상태입니다. 이쪽에 아파트가 어차피 들어설 테인데 그러면 가격 경쟁력이 강하리라 판단됩니다. 투자 방법 : 남산 쪽이 아닌, 수도여고쪽의 대로 쪽을 구입해야 합니다. 남산 쪽은 고대제한과 아직 개발 방식이 확정되지 않아 어떻게 진행될지 모릅니다. 10평 내외를 평당 4000만 원대에 매입하면 저렴하게 구입하는 것입니다.(다시 말하지만, 안 살 것 같은 사람들 들어가 물어보면 매물 없다고 이야기 하거나 10평당 5천이상 부를 것입니다. 살 것 같은 확신을 주거나 부동산 하시는 분들과 친해지면 좋은 물건 나오는 것 알려 줄 수도 잇을 것입니다.) 조합원수가 많지 않고 지분쪼개기가 거의 안 된 지역 중 하나라 괜찮다고 사료됩니다. 작은 지분의 급매가 얼마 전에 있기는 했는데 메일 오시는 분께 알려 드린 분이 몇 명 계시는데 그 분들이 잘 잡으셨는지 모르겠네요. 2. 용산역 주변 지난번 용산참사 기억하시지요. 용산역 주변이 대규모로 개발됩니다. 신용산역과 접해 있는 이곳은 민족공원의 허리부분입니다. 갈월동과 후암동이 용산민족공원의 머리 부분이라면 허리를 감당하는 위치에 있습니다. 이곳은 교통적으로 탁월합니다. KTX의 출발점이기도 하고 이마트와 용산전자상가 등을 접하고 있어서 유동인구 면에서는 최고입니다. 하지만 워낙 이슈화가 많이 되어 지분같이 몇 억대인 곳이기도 합니다. 이쪽에서는 매물이 거의 없을 터이니 분양을 시도하는 것이 나아 보입니다.
혹시 미래에 상가나 사업하려는 분들은 기회가 되면 이쪽에 터전을 잡으면 좋지 않을까 하는 생각도 해 봅니다. 그러나 옆쪽으로 개발되는 용산국제업무단지의 등장이 같이 시너지로 상승을 일으키기는 하겠지만 업무시설등의 주도권은 그 쪽으로 넘어갈 가능성이 있습니다. 투자방법 : 이곳은 대지지분이 1억이 넘는 곳입니다. 그냥 매입할 여력이 있는 사람이 많지 않을 것입니다. 분양 신청을 통해 알아보십시오. 때로는 조합원들 분량의 상가 지분을 파는 것 같이 광고도 하는데 잘 유심히 연구해야 합니다. 용산역 주변은 주택을 구입해서 살기에는 주변이 좀 복잡해서 쾌적함은 부족합니다. 쾌적함을 원한다면 서쪽의 한,두블럭 떨어진 시티파크나 파크타워등에 둥지를 트는 것이 낫습니다. 용산역 주변에 나중에 장사를 하거나 매장을 내는 분들에게 많은 유동인구가 있으니 좋을 거라는 생각이 듭니다. 요즘 강남지역도 지나다니다 보면 임대가 많이 나옵니다. 강남도 장사하시는 분들에게는 만만치 않게 어려운 시절이 다가왔다는 것을 반증한 것이죠. 매장이나 장사하실 분들 중에 접근하거나 매입하실 분들 관심 가지면 좋겠다는 생각을 해 봅니다. 3. 동부이촌동(서빙고포함) 동부 이촌동은 기존의 부촌 단지입니다. 여기 사는 분들이 용산민족공원 근처의 주상복합이나 아파트로 이주할 경우 가격 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 그러나, 한강변이라는 천혜의 입지로 인해 가격이 빠질 가능성은 거의 없다고 보셔도 됩니다. 급한 상승도 아니고 완만한 상승과 좋은 인프라를 누리고 싶은 분들은 들어가셔도 됩니다.
옆의 서부이촌동이 국제 업무단지가 되고, 앞쪽에 노들섬도 완공되면 개발의 단계에서 가장 성숙도가 있는 지역이 될 것입니다. 최근에 서울시에는 반포대교 주변을 잘 꾸며놓은 모습을 보았습니다. 잠수교도 엄청나게 큰 보행도로와 자전거도로로 꾸며 놓았더군요. 반포대교 분수는 명물이 되었고요, 한강변은 큰 공연장과 공원으로 탈바꿈 하였습니다. 이촌동 앞도 이미 꾸며져 있지만 점점 좋아질 것입니다. 이촌동을 받치고 있는 외국인 수요가 크게 두 군데 있습니다. 일본 사람들과 미군 부대에서 임대한 사람들입니다. 일본 사람들 같은 경우는 매입해서 입주하여 있는 상태이고, 미군 때문에 임대한 사람들은 부대이전과 동시에 수요가 다소 빠져 나갈 것입니다. 그러나 걱정할 필요는 없습니다. 기본적으로 워낙 튼실한 동네라 어떤 상황에서도 흔들리지는 않을 것입니다. 큰 수익보다는 안정적으로 제값에 투자하여 지낼 분들에게 권하고 싶습니다. 투자방법 : 강남의 20평대의 가격에 비하여 이촌동 20평대는 저렴한 편입니다. 여기서 말하는 20평대는 재건축 아파트가 아니라 기존의 아파트를 뜻합니다. 좋은 입지에 공급이 한 정된 평수라 매입하셔도 손해 보지는 않을 것입니다. 4. 서부이촌동. 이곳은 국제 업무단지로 최고의 주거 시설들이 들어설 것입니다. 문제는 여기 모든 땅들이 묶여 있어서 팔수도 들어갈 수도 없는 상태라는 겁니다. 그 안에 거주하는 분들도 개발에 관하여 서울시와의 갈등으로 홍역을 치루고 있습니다. 어쨌든 최고 단지가 되긴 하겠지만 마땅히 들어갈 루트가 부족해 보입니다. 투자방법 : 원래 전체가 개발되면 그 주변이 더 뜨는 경향이 있습니다. 가령 과거 대전에 행정도시가 지정된 지역보다 건너편 땅들이 더 주목 받았죠. 생각해 보십시오. 개발 구역 안에 묶이면 개인적인 개발이 제한을 받습니다. 상대적으로 주변이 집중되는 것입니다. 업무단지 주변을 잘 돌아다녀 보십시오. 묵이지 않고 투자할 기회가 다가올 수 있습니다. 특별히 서부이촌동 주변에 오피스텔도 눈여겨보십시오. 전체 개발되면 국제업무단지를 이용하는 사람들의 오피스텔 사용이 늘어날 가능성이 큽니다. 그 안에 새롭게 많이 공급되어도 전체 개발로 인해 수요라는 것은 계속 발생됩니다.
용산 언급하다가 뜬금없이 다른 지역 언급해도 되겠습니까? 건너편이 여의도, 본동, 흑석동이죠. 여의도 9호선이 샛강역이죠. 근처에 주상복합들 많이 들어섰습니다. 그 쪽도 유망하고요. 나머지 이어지는 본동과 흑석동도 서부이촌동의 후광을 받는 지역이니 관심 가지세요. 미국의 맨해튼이 집값이 강세인데 최근에는 그 건너편이 더 비싸졌습니다. 건너편에서는 맨해튼의 전경도 보고 더 쾌적해서랍니다. 그러면 건너편 지역이 교통도 좋고 업무시설을 이용하는 수요들에게 관심을 끌 장소라는 것을 염두에 두시면 좋지 않을까 생각합니다. 아직 소액 투자자들에게 들어갈 곳이 많으니 잘 찾아보세요. 5. 청파동 청파동쪽은 재개발 구역으로 묶인 곳과 묶이지 않은 곳으로 구별됩니다. 아마 묶인 곳도 잠시 진행이 주춤한 것으로 알고 있습니다. 묶이지 않고 숙명여대 위쪽은 개발이 상당히 오랜 후에 될 것을 각오해야 합니다. 숙명여대에서 하숙을 치는 빌라 촌들이 형성되어 있고, 여대 근처의 상가들이 어우러져 있어서 개발 합의가 쉽지는 않습니다. 그냥 저렴하게 주거 환경을 구입하셔서 사실 분들이라면 한 번 고려 하셔도 됩니다. 여기서 중요한 것은 철저히 구역 안에 묶인 것이 진행이 될 것이라는 것입니다. 구역 밖의 것은 개발을 기대하기 보다는 개별적인 물건을 활용하는 관점에서 접근해야 합니다. 투자방법 : 이쪽은 주택보다는 월세나 하숙 또는 상가 등에 관심을 가져볼 만합니다. 여대 근처인지라 이런 수요들이 좀 있는 편입니다. 부대시설을 통한 개발이익을 얻어 볼 분들은 돌아다녀 보십시오. 6. 원효로 용산구청이 이태원으로 옮겨가시는 것은 아시죠. 기존 구청과 주변 재개발지역이 묶이면 좋은 단지가 나올 것입니다. 문제는 용산구청 쪽에서 이 건물을 매각할 의사가 없다고 보도가 되었네요. 개인적으로는 재정문제 때문에 팔 것 같기도 한데 어찌될지는 모르겠습니다. 중요한 것은 건너편에 금호에서 주상복합을 지었고 대각선 쪽으로 신계 e편한세상등이 건축이 진행되고 있습니다. 개발 압력을 받고 있는 상태입니다. 어찌 되었든 가격이 빠질 곳은 아닌데 개발에 시간이 걸릴 수도 있겠습니다. 조금 시간 여유 있는 분들이 들어가셔야 하겠습니다. 투자방법 : 2억부터 5억까지 다양한 물량들이 있습니다. 하지만 장기간임을 기억하십시오. 지역 특성상 가격이 떨어지지는 않습니다. 좋은 것은 전세비를 많이 받을 수 있어서 작은 액수에 투자할 수 있는 점이 있습니다. 7. 이태원 : 이태원 쪽은 쾌적한 주거지와 상권으로 외국인들을 계속 끌어당길 것입니다. 용산구청 같은 업무타운도 새로 진행 중입니다. 문제는 아파트를 지을 땅이 그렇게 넓지는 않습니다. 공급이 제한 돼 있습니다. 움직임이 그렇게 크지는 않은데 이런 곳의 특징은 잘되면 대박이고 안 되면 한 없이 기다려야 한다는 점이 있습니다. 옆에도 민족공원이 있어서 주거지로는 좋을 것입니다. 단 교통이 현재까지는 조금 불편합니다. 물론 녹사평역이 있기는 한데 향후 교통망이 어떻게 정비될지가 관건이네요. 또한 이태원을 어떻게 용산구에서 활용할지도 관건이고요. 용산복합타운을 지금 한창 짓고 있기 때문에 다소 호재가 있기는 있습니다. 투자방법 : 미군들이 빠져 나갈 시점에 들어가십시오. 딜레마는 지금이 민족공원 준비기간이라 불이 붙지 않은 시점이라 오를 것인데 나중에 빠져 나오는 미군들의 시점과 어떻게 맞물릴지가 관점입니다. 8. 한남 뉴타운 : 말해서 무엇 하겠습니까? 좋은 용적률과 계획된 건축이 진행될 것입니다. 문제는 이미 발표로 인해 수익 쪽에서는 단기간에 거두기에는 힘듭니다. 그냥 안전하게 들어가서 적당한 수익을 거두실 분들은 들어가셔도 좋습니다. 대신 이미 주목된 곳은 제값 주고 들어가야 한다는 것을 잊지 마세요. 또한 재건축이나 뉴타운역시 추가 분담금이라는 것이 있습니다. 어떤 분들은 재건축 지분만 사면 아파트에 다른 문제없이 입주하는 줄 아십니다.
재건축 지분 사서 입주권 받고, 조합원대상으로 저렴하게 분양금은 내야 합니다. 자기 지분외에 들어가는 추가 분담금이 있죠. 그것 모르고 대출받아 재건축 지분 산후에 또 추가 분담금 내야 한다는 소리 듣고 입주 포기하는 분들도 있습니다. 기본적인 지식은 쌓고 접근하시기 바랍니다.
투자방법 : 청약 열심히 하라고 말씀 드리고 싶고, 적당한 투자에 안정적으로 가고 싶은 분들은 들어가십시오. 또 한남 뉴타운 구역 밖에 인접한 장소도 더불어 뜰 가능성 있으니 돌아 봐도 됩니다. 에필로그 : 용산이 서울에서 최고의 구라고 이야기 하지 않습니다. 그러나 향후 10년 이상의 아이템과 상승은 적당한 추론으로 적확하게 뽑아낼 수 있습니다. 용산은 동부이촌동을 제외하고는 아파트가 많지 않습니다. 거의 재건축과 재개발로 가는 형세입니다. 이런 것들이 완공이 되어도 주상복합이나 아파트의 공급은 제한적일 수밖에 없습니다. 민족공원을 파헤치며 서까지 개발하지는 않을 것이기 때문입니다. 언급한 지역들 방문하다 보면 오른 값으로 부동산에서 제시를 할 것입니다.
제가 누누이 강조하지만 고점 매수는 금물입니다. 열심히 다니고, 부동산 하는 분들을 읽을 정도의 수준이 되면 저가의 물건도 심심찮게 찾아볼 수 있을 겁니다. 요즘도 강남 주변에 돌아다니다 보면 재건축이 아닌 물건들은 급매가 있습니다. 용산 쪽은 기존 노후한 주택들이 워낙 많아서 잘 돌아다니다 보면 흙속에 묻힌 진주 같은 물건들도 찾을 수 있습니다. 흙속에 묻힌 진주를 찾는다는 마음으로 열심히 돌아다녀 보셔도 재미있을 것 같습니다. 주말 잘 보내세요. 저도 이제 운동하고 쉬어야겠습니다.~ |
[스크랩] 2010년 이후 용산 新지도 |부동산노트
2009-10-06 12:59
http://blog.drapt.com/regal/144021254801564157
원문 : http://blog.drapt.com/refirst
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부동산 재테크에 관한 속설 중 '투자는 미래를 담보로 한다', '개발호재가 있는 곳은 불황에도 강하다'는 말이 있다. 이 속설을 증명할 수 있는 곳이 바로 서울 용산구다.
용산구에 각종 도시정비 및 개발계획이 잇따르면서 서울의 '황금지역'으로 부상하고 있다. 대한민국 제1투자처로 관심을 모으며 '강남 위에 용산'이라는 말까지 나오고 있다.
수도권 남북을 잇는 서울의 新중심지이자 미래의 선진도시로 거듭날 용산구의 2010년 이후 모습을 미리 그려봤다.
■ 한눈에 보는 용산 개발계획
■ 용산 주요개발계획 돋보기
- 국제업무지구
철도정비창 부지 44만2천5백75㎡와 서부이촌동 12만4천2백25㎡를 통합해 총 56만6천8백㎡ 규모로 진행되는 대규모 프로젝트다. 2010년 1월에 착공에 들어갈 예정.
용적률 608%, 주거비율 29%(건축 연면적 기준 33%)가 적용된다. 중심부에는 150층의 랜드마크 빌딩이 건립되고 주변부에는 주상복합아파트가 세워진다. 사업대지 면적의 40%는 도로와 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성된다.
한강변에는 국제광역터미널이 건립되고 유람선 선착장과 경제·문화 기반시설이 들어선다. 서울시는 이 지역을 대표적인 '항구도시'로 키운다는 구상이다.
또 강변북로를 지하화해 상업·문화시설을 한강변에 배치함으로써 시민들이 한강에 걸어서 접근할 수 있도록 할 계획.
8월 30일에는 이주대책일을 공고했다. 8월 17일 서울시와 코레일이 서부이촌동을 국제업무지구와 통합개발하기로 하면서 서부이촌동에 집중될 투기세력 차단을 위한 조치였다. 이 날 이후 매수한 매수자들은 새 아파트 분양권을 받는 데에 상당히 불리해지게 됐다.
서울시 도시관리과 관계자는 “한강을 가로막고 있는 대림, 성원, 동원, 중산, 시범 등 서부이촌동 통합개발 부지 내에 위치한 단지들의 철거문제나 아파트 부지 개발에 대해서는 주민협의 후 구체적인 계획안을 수립해 결정할 예정이다.” 고 말했다.
용산 국제업무지구의 주상복합 아파트는 2013년 완공, 150층 랜드마크 빌딩은 2014년~2015년 건립될 계획이다.
- 한남재정비촉진지구
한남재정비촉진지구는 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 1백9만5천8백㎡ 규모로 5층 미만의 건물이 90% 이상인 노후·불량 주택 밀집지역이다.
재정비 사업을 통해 쾌적한 주거환경을 지닌 용산의 대표 주거단지로 거듭날 것으로 기대되는 지역이다. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산공원 조망권이 확보돼 있고, 서쪽에 용산민족공원까지 조성되면 트리플 조망까지 가능한 입지가 뛰어난 곳이다.
여기에 인접한 단국대부지가 지난 2007년 8월 지구단위계획 통과로 6백가구 규모의 고급 주거단지로 거듭나게 되면서 한남재정비촉진지구 일대는 서울의 대표적인 고급 주거지로 자리 잡을 예정.
이 곳은 지난 2003년 2차뉴타운으로 지정됐고 3년 만인 2006년 10월 19일에 재정비촉진지구로 재지정됐다.
재정비촉진지구 지정에 따라 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 적용돼 개발행위 제한은 물론 20㎡ 이상 토지 거래에 대해서도 허가제한을 받게 됐지만 용적률 및 층고제한 완화에 대한 기대감은 여전히 높다.
현재 재정비촉진계획(안)을 수립 중으로 이르면 2008년 4월에 재정비촉진계획이 결정될 것으로 보인다.
- 용산민족공원
용산구 용산동1가 일대 용산미군 부지 2백70만㎡에 예정된 대규모 공원조성사업이다. 메인포스트와 사우스포스트, 유엔사수송단, 캠프킴부지 등이 모두 속한다.
2008년 1월 1일부터 용산공원특별법시행령 및 시행규칙제정안이 시행될 예정.
2008년부터 기초조사 및 기본계획 수립을 위한 국제공모를 실시하고 용산미군기지 이전이 완료되는 2012년까지 모든 준비를 마무리할 계획이다. 2015년부터 단계적으로 일반 시민에게 개방되며 2030년 완전 개방이 목표다.
- 청파·원효로 일대 재정비촉진지구 추진
서계동과 청파동은 전통적으로 주거지역으로는 열악한 환경을 갖고 있어 주변에 비해 상대적으로 선호도가 낮았던 곳이다.
그러나 서울역에 경부고속철도(KTX)와 인천국제공항철도 개통을 앞두고 재정비촉진지구 사업 추진이 활성화되기 시작했다. 서울역세권 개발의 중심지인 동시에 국제업무지구 배후지로서 개발의 필요성이 대두되고 있기 때문이다.
재정비촉진지구로 추진되고 있는 지역은 서계동, 청파동, 원효로3,4가 일대 51만7천57㎡ 규모로 지난 3차뉴타운 선정시 균형발전촉진지구로 신청했지만 탈락한 곳이다.
하지만 현재는 용산구청이 기존 서계동에 청파동을 더해 중심지형 재정비촉진지구로 개발을 적극적으로 추진하면서 4차뉴타운 후보지로도 주목받고 있다. 지난 6월 29일 개발행위허가제한구역으로 지정됐다.
■ 용산 미래전철망
① 인천국제공항철도
인천국제공항과 연결되는 노선으로 김포구간까지 이어지는 1단계 구간은 지난 2007년 3월 23일에 이미 개통했다.
김포공항에서 서울역까지 이어지는 2단계 구간은 2010년 1월에 개통될 예정.
인천국제공항철도로 인해 국제공항과 용산이 직통으로 이어지면서 국제도시 조성에 대한 기반이 마련됐다.
② 경의선 복선전철화 사업
문산에서 연결되는 노선으로 수도권 북부와 용산을 잇는 사업이다. 문산에서 성산까지 이어지는 1단계 구간은 2009년 6월 개통 예정이다.
용산까지 연결되는 구간은 2단계로, 인천국제공항철도와 연계될 예정.
2단계 구간 공사는 2010년 2월쯤에 마무리될 것으로 예상됐으나 10.4 남북정상회담에서 남북한이 합의한 개성공단 물류수송을 위해 경의선 철도 복선화 사업이 빨라지게 되면서 2009년 9월 개통이 가능할 것으로 예상되고 있다.
③ 신분당선
분당 정자에서 용산역까지 연결되는 노선이다.
1단계 구간은 분당에서 판교를 거쳐 강남까지 이어지며 2010년 말 개통될 예정이다. 2단계는 강남에서 신사까지, 3단계는 신사에서 용산까지 이어지고 2020년 개통을 목표로 하는 장기사업이다.
신분당선 연결이 완료되면 수도권 남부지역 접근이 용이해질 전망으로 수도권 지역 중심핵으로 거듭나는 데 중요한 역할을 할 것으로 보인다.
④ 용산모노레일
용산의 신개발계획에 따른 교통망 계획이다. 서울시에서 용산 국제업무지구 및 한강변 서부이촌동 통합개발에 따른 교통대책 중 하나로 발표됐다.
용산민자역사에서 신용산역을 거쳐, 노들섬과 여의도, 국제업무지구를 잇는 노선으로 아직 구체적인 내용은 나오지 않고 구상단계에 머물러 있다.
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[스크랩] 송도국제도시 |부동산노트
2009-05-13 19:33
http://blog.drapt.com/regal/144021242210831437
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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