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과천 재건축, 어디를 찜할까? |재개발재건축

2009-04-15 11:29

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과천 재건축, 어디를 찜할까?
용적율 250%로 상향조정으로 투자성 좋아져

과천시가 지난 달 31일 도시 및 주거환경정비 기본계획안을 발표했다. 이 안에는 재건축 단지에 대한 용적률, 건폐율 등에 대한 가이드라인을 담고 있어 기존 200%이하였던 재건축 용적률이 250%이하까지 늘어났다.

이에 따라 용적율이 높아져 앞으로 과천 재건축 아파트사업성이 좋아질 것으로 보인다. 과천에서 재건축이 예정된 곳은 9개 단지다. 구체적인 계획과 일정이 나오기 전에 단지별 대지지분이나 입지 등을 따져볼 필요가 있다.

대지지분 큰 2단지 관심

과천에서 재건축이 추진될 단지는 3·11단지를 제외한 1~10단지다. 3단지와 11단지는 이미 재건축 사업이 끝나 래미안 슈르와 에코팰리스로 새 옷을 갈아입었다. 과천시 중앙·부림·별양동에 나머지 9개 단지가 몰려있다. 지역은 작아도 단지에 따라 입지는 조금씩 차이가 난다.

대지지분이 큰 곳으로 2단지가 꼽힌다. 2단지는 26~53㎡(8~16평)로 구성돼있지만 대지지분은 35.8~85.99㎡(10.85~26.06평)으로 소형 주택형인 것에 비해 대지지분이 많다. 소형 평형인 만큼 구입 비용도 적게 든다.

1단지는 관악산 자락에 들어서고 단지 인근에 과천시민회관 등 생활편의설 이용이 쉽다. 지하철 4호선 정부종합청사역도 가깝다. 10단지는 과천 안에서도 조용한 주거환경을 갖췄다. 1단지와 10단지는 용적률 상향 조정 전에는 관악산 조망을 가리지 않기 위해 용적률이 160%였는데 이번 에 250%이하로 조정돼 수혜가 큰 단지로 꼽힌다. 5층 이하 저층 단지인 6단지도 생활여건이 좋은 편이다. 주변에 청계초, 과천고 등이 있고 과천도서관, 지하철 4호선 과천역이 가깝다.      
            
              사진을 클릭하면 큰 사진을 볼 수 있습니다.


용적률 상향 조정 후 가격 급등

용적률 상향 조정 후 단기간에 가격도 급등했다. 그 동안 시장 침체로 쌓여있던 저가 매물에 매수세가 붙으면서 거래됐다. 주공1단지 89㎡는 올초 8억원 초반에 머물던 가격이 9억5000만원까지 치솟았다. 주공2단지 59㎡는 6억5000만~7억원 초반에서 7억8000만~8억원으로 상승했다. 6단지 59㎡는 5억원 후반에서 현재 6억5000만~7억원으로 올랐다.

하지만 단기간에 급등한 가격이 이제는 부담으로 작용해 매수세가 주춤하다고 현지 중개업소 관계자들은 전한다. 소형 주택의무비율을 종전대로 유지하기로한 서울 재건축 시장 보다는 분위기는 나을 것이란 전망도 나온다. 앞으로 과천 재건축 시장의 흐름이 어떻게 흘러갈지  좀더 두고 봐야할 것 같다.
 
과천 단지별 아파트 현황
단지 평형 실평 세대수 지분 건폐율 (%) 용적률 (%) 입주연도 비고
(세부정보) (평면도) (평)

중앙동

1 단지 

16N,S

14

260

N:180

21.05

12

46

1981

5층

(39개동/ 1044가구)

S: 80

(연립3층)

 

18N,S

16

140

N:40

23.68

 

 

S:100

 

 

25N,S

22

220

N:180

32.89

 

 

S:40

 

 

27N,S

25

220

N:110

35.52

 

 

S:110

 

 

연립

25

204

N:84

 

 

27N,S

S:120

 

원문동

2 단지

8A,B

6

500

A:250

10.85

14

67

1982

 

(38개동/1620가구)

B:250

5층

 

16N,S

14

420

N:190

23.16

 

 

S:230

 

 

18N,S

16

700

N:360

26.06

 

 

S:340

 

별양동

4 단지

23A,B

18

405

N:210

13.63

12

167

1983

14-15층

(10개동/1110가구)

S:195

 

28A,B

22

405

N:300

16.49

 

S:105

 

31

25

300

19.48

5 단지

37

31

400

21.48

12

173

1983

14-15층

(7개동/800)

45

37

400

25.86

6 단지

16

14

310

19.69

19

81

1983

 

(47개동/1262가구)

18

17

310

22.63

5층(연립3층)

 

25N,S

22

270

90

30.59

 

 

180

 

 

27N,S

25

180

70

34.37

 

 

110

 

 

연립

25

192

114

 

 

27N,S

78

 

7 단지

16

14

150

17.47

16

73

1983

 

(47개동/1122가구)

18

17

150

20.08

5층

 

27N,S

25

100

30

30.49

(연립3층)

 

70

 

부림동

 

16

14

200

24.46

*부림동 7단지 지분에는 임야 6,387평 포함되어 있음

 

18

17

200

28.1

 

25N,S

22

250

80

37.99

 

170

 

연립

25

72

48

42.67

 

27N,S

24

8 단지

27

22

700

20.44

13

153

1983

고층

(12개동/1400가구)

31

25

700

23.24

(14-15층)

9 단지

16

14

270

13.16

19

88

1982

 

(17개동/720가구)

18

17

270

15.12

5층

 

25N,S

22

100

20

20.44

(연립3층)

 

80

 

 

27N,S

25

80

22.96

 

중앙동

10 단지

연립27

25

132

32.84

18

74

1984

 

(26개동/632가구)

33

31

250

41.39

5층

 

40

37

250

48.93

(연립2층)

갈현동

12단지 (5개동/44가구)

연립27

25

44

61.81

9

19

1984

2층

개별난방

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한남뉴타운 개발안 확정, 1만2,740가구 공급 |재개발재건축

2009-04-03 11:39

http://blog.drapt.com/refirst/5035781238726379408 주소복사

강북의 강남’ 한남뉴타운 올가이드
한남뉴타운 이 마침내 윤곽을 드러냈다. 서울시와 용산구는 2003년 11월 뉴타운지구로 지정된 이후 5년만에 재정비촉진계획안을 수립하고 주민공람을 실시한다. 이 곳은 서울시가 추진중인 한강?남산 르네상스, 새로 조성될 용산공원의 직접적인 수혜지다.
천혜의 자연?지리적 자원과 이태원이라는 관광자원이 결합되어 있는 데다 완벽한 배산임수 지형까지 갖춰 향후 꿈의 주거지로 재탄생될 전망이다.

▶센트럴파크 5번가, 라데팡스, 비버리힐즈가 동시에=한남 뉴타운은 용산공원, 한강, 남산 3개축을 중심으로 개발된다. 각각의 지형조건과 특성에 맞는 ‘다양한 맞춤 주거지와 명품거리’를 조성한다는 계획이다.

우선, 용산공원과 맞닿아 있는 한남지구 반포로는  센트럴파크 5번가와 견줄 만한 ‘1축 1경’으로 개발된다. 반포로는 300만㎡ 규모의 용산공원과 맞닿아 있고 서울의 역사거점인 광화문에서 문화거점인 예술의 전당을 연결해 주고있다. 서울시와 용산구청은 이같은 반포로에 다채로운 스카이라인을 만들고 복합시설을 유치해 명품디자인거리인 ‘용산에비뉴’로 조성할 계획이다. 시는 이를 위해 용산공원 조성 예정지 중 하나인 수송단부지의 개발사업에 이번 계획안을 반영, 복합용도로 개발한다는 방침이다.

특히 반포대교 북단 반포로변에 들어설 최고층 3개동 중 1개동은 50층 높이로 건립해 한남뉴타운의 랜드마크로 활용할 계획이다.

한남뉴타운의 중심지는 세계적인 명소가 된 프랑스 파리의 ‘라데팡스’를 재연하는 ‘2축 2경’이 한강을 활용해 개발된다. 이를 위해 10만㎡ 규모의 ‘그라운드2.0’이 조성된다. 이곳에는 대형몰과 갤러리 등 문화시설, 여러 계층과 세대가 어울릴 수 있는 다양한 주거시설이 조성되며 지하에는 도로와 교통시설, 주차장 등이 들어선다. 시는 ‘그라운드 2.0’에 국제회의 공간인 서울포럼도 만들어 세계정상들이 한 자리에 모여 회의를 하고 아름다운 한강도 조망할 수 있는 매력적인 공간으로 만든다는 계획이다.

한남지구에서 고도가 가장 높은 한남동은 남산의 지형과 경관을 최대한 살린 ‘3축 3경’으로 개발된다. 이 곳에는 4만3024㎡ 규모의 ‘글로벌 파빌리온 파크(세계정자공원)’가 들어선다. 남산과 한강을 잇는 지세를 그대로 살리는 측면에서 세계의 다양한 정자를 테마로 공원을 조성, 한남동 주변의 50여개국 주한대사관과 연계할 방침이다. 이후 다양한 세계의 문화를 소개하고 매년 국제문화축제를 열 수 있는 관광자원으로 개발한다는 계획이다.

또한 정자공원 주변에는 ‘비벌리힐즈’에 버금가는 ‘공원 속 주거지’가 세워지게 된다. 저층의 테라스형  등 성냥갑 아파트를 탈피할 수 있는 다양한 형태의 주거지가 들어선다.


▶2017년까지 3단계 개발
=서울시는 한남지구를 5개구역으로 쪼개 올해부터 본격적인 개발(행정)절차에 들어가 2015년부터 2017년까지 3단계에 걸쳐 순차적으로 완성할 예정이다.

1단계 사업지구인 한남3재정비촉진구역(39만2362㎡)은 한남뉴타운 가장 동쪽끝 지역으로 올해 추진위원회 인가단계를 거치면 2015년 개발이 완료된다. 이곳은 저층 테라스형주거지와 탑상형 주거지 등 4983가구가 건립된다. 한남지구 5개구역 중 가장 규모가 큰 고급주거지가 형성된다.

2단계인 한남2,4,5구역은 2010년부터 2016년까지 추진된다. 2구역(16만2960㎡)과 4구역(16만2142㎡), 5구역(18만7738㎡)이 동시에 사업이 진행되고 모두 6300여가구가 들어선다.

3단계 사업은 2011년에 착수돼 2017년까지 끝마쳐질 계획이다. 한남뉴타운 북쪽 한남1구역(11만7561㎡)에 1463가구의 주거타운이 조성된다.

사업단계는 노후도나 사업의 시급성에 따라 정해졌다. 이미 개발된 강변북로변 아파트와 오산중고등학교 등 2곳은 존치구역으로 남는다.

▶특성살린 개발에 총력=총 111만1030㎡ 부지중 67.8%인 75만3177㎡가 주택용지로, 나머지 35만7090㎡가 도로와 공원ㆍ녹지 등 공공 및 기반시설로 사용된다.

뉴타운 내 길은 반포로와 한남로를 동서로 연결하고 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 각 1㎞ 길이의 간선도로와 이를 연결하는 집산도로가 체계적으로 정비된다. 또 글로벌 파빌리온 파크 등 대형공원 3곳과 어린이공원 2곳, 소공원 2곳이 들어서며 이들 공원을 연결하는 녹지가 배치돼 그린 네트워크를 형성하게 된다. 초등학교 1개가 신설되고 초등 및 고등학교 2개소가 증설된다.

시는 일단 전체 부지 평균 용적률 220%를 적용할 방침이다. 4층 이하 89개동, 5?7층 117개동, 8~12층 33개동, 13~29층 43개동, 30층 이상의 초고층형 4개동 등 총 286개동 1만2740여 가구를 조성할 계획이다.

이와함께 시는 뉴타운 전체를 5개의 재정비촉진사업구역으로 나눠 각 구역별 특성에 맞는 개발계획을 구체적으로 수립했다. 녹사평역과 이태원역 역세권 지역인 한남 1ㆍ2 구역은 관광특구로 지정돼 이태원의 국제적인 문화특성을 유지할 수 있도록 개발되며 1구역은 향후 용산공원의 관문이 될 예정이다.

특히 한남 1,2 구역은 용산공원과 글로벌 파빌리온 파크 사이에 위치한 입지적 특성을 살려 두 공원을 연결하는 38m 폭의 ‘그린웨이’(가로수가 울창하게 조성된 보행?차로 혼용거리)를 조성한다는 계획이다.

글로벌 파빌리온 파크 주변 한남 3,4구역은 ‘그린힐 지역’과 ‘그라운드2.0 지역’으로 나뉘어 공원속 주거지로 개발된다.

▶남은 절차는=재정비촉진계획이 수립된 서울 용산구 한남지구는 3일부터 15일간 주민공람에 들어간다. 이달 중 주민공람을 마치고 5월 공청회와 구의회 의견청취를 거치면 6월에는 용산구청장이 서울시에 결정신청을 요청할 수 있다.

서울 시는 관계기관 협의와 재정비위원회 심의를 거쳐 재정비촉진계획을 결정하게 된다. 이르면 6월말이면 재정비촉진계획 결정이 내려질 것으로 보고 있다. 이후 절차가 얼마나 빨리 진행될 지는 주민들 손에 달려있다.

서울시로부터 재정비촉진계획 결정이 내려지면 한남지구 주민 50% 이상의 동의를 받아 조합설립추진위원회를 구성하게 된다. 추진위에서 다시 주민 4분의 3 동의를 얻어 조합설립인가를 받게되면 사업계획, 사업시행인가 단계를 거치게 된다. 사업계획 내용에 따라 분양신청이 끝나면 관리계획, 총회의견 청취 단계를 거쳐 관리처분 인가가 내려진다.

관리처분 인가 단계는 행정절차의 사실상의 마지막 단계로 이후에는 이주와 공사 착공 단계만을 남겨놓게 된다. 별 문제없이 사업이 추진된다면 주민공람에서 관리처분 인가까지 통상 2?3년이 소요된다.

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재건축대상 아파트 투자, 언제 어떻게 해야 하나 |재개발재건축

2009-03-26 09:09

http://blog.drapt.com/refirst/5035781238026187867 주소복사



부동산 투자자들이 가장 관심 갖는 상품이 재건축 대상아파트다. 대개 가격 변동 폭이 커 고위험 상품중의 하나다.

따라서 개발이익을 기대할 수 있는 재건축 대상 아파트라도 면밀한 분석이 선행돼야 안전한 투자를 할 수 있다.

이를 위해 층수, 대지 지분, 땅값, 입지여건 등을 잘 점검하고 사업성을 비교해 투자지역을 선택하는 것이 바람직하다. 물론 시행절차, 조합원의 권리 평가액, 분양가산정기준, 분양가상한제 등을 파악해 두는 것은 기본이다.

재건축 사업에 투자할 계획이 섰다면 반드시 지역 특성, 투자 시점, 인가 취소와 분쟁발생 가능성을 살펴봐야 한다.

우선 대지지분을 보자. 대지지분은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 규모를 결정하는 핵심요소. 기존 주택면적과 비교해 대지지분이 넓을수록 유리하다. 같은 맥락에서 대지면적에 비해 가구 수가 많은 곳은 피하는 게 좋다.

재건축 아파트의 경우 주택규모별 건립비율이 제한되고 주택규모 배정이 지분크기에 따라 결정되기 때문에 넓은 평형의 가구 수가 적은 아파트가 유리하다.

또한 층고 제한으로 조합원의 부담이 늘어날 수 있는 지역은 피하는 게 좋다. 1·2 종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재 지역은 재건축이 어렵다.

용적률은 낮을수록 좋다. 일반적으로 용적률 130%를 넘지 않는 것이 사업성이 있다.

투자이익이 가장 극대화되는 시점은 재건축 움직임이 있기 직전. 하지만 2~3년 동안의 장기투자가 불가능하다면 조합이 결성된 직후에 매입하는 것도 괜찮다. 사업계획 승인 전후는 매수지분에 대한 프리미엄이 높게 형성되는 시기다.

다만 조합설립 인가가 취소될 수 있는 것을 고려한다면 이주비가 지급되는 시점이 좋다. 이 시기는 보통 안정적으로 공사가 진행될 것으로 보기 때문이다. 조합설립인가 후 2년 이내에 사업승인 신청이 없을 경우 인가가 취소될 수 있다.

재개발사업과 달리 세입자에 대한 보상이 없는 재건축은 분쟁으로 사업이 지연될 경우가 있다. 또한 계약할 시 조합원의 지분과 추가부담 여부가 확정되는 형태인 지분제로 시공사와 계약 하더라도 공사 진행에 따라 늘어날 수 있는 조합원의 부담도 고려해야 한다.

<자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브

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