내집마련(18)

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중개업자가 직접 밝히는, 아파트 거래 |내집마련

2009-04-29 12:38

http://blog.drapt.com/refirst/5035781240976330455 주소복사

인터넷으로 부동산 시세의 큰 흐름을 파악후 후보지역 몇개 지역을 1차 추출한다.
인터넷 사이트에 접속 , 여러분 형편에 맞는 평형/ 가격대를 지닌 몇군데 후보지역을 1차로 추출한다 그 방법은 인터넷 싸이트 아파트 시세란에 여러분이 희망하는 가격대를 입력후 검색하기를 클릭한다
참고로 일반인이 주로 이용하며 부동산 중개업소에서도 매물을 중점적으로 게재하는 인터넷 싸이트는 스피드뱅크,부동산114,부동산뱅크가 있으며 요즈음 일부 중개업소는 독립된 홈페이지를 가지고 종합적인 재테크정보를 제공함은 물론 해당지역에 관한한 더욱 특화된 자세한 정보를 제공하는 업소도 잇습니다
 

2.자기몸에 맞는 지역을 선택하라.
본인의 직장,자녀 학교,발전가능성,등등 개인 사정을 고려 몇개 추출된 지역중 대상지역을 1개지역으로 압축시키고 추출된 지역중에서도 또 다시 동일 방식으로 마을까지 압축시킨다
단 지역 선택시 같은 값이면 보통 일반대중의 인식/판단을 기준으로 또는 그들의 인식/판단에 더욱 비중를 두어 선택하라, 그래야 나중 팔기쉽고 재테크에도 도움이 된다 인식이 나쁜 동네는 현재 가격은 분명 쌀것이나 단순히 저가메리트만 고려하지 말고 하이리스크-하이리턴의 확신이 있을 때만 결정하라

3.선정된 지역의 시세의 큰 흐름을 인터넷으로 파악하라.
선정된 지역및 마을의 아파트 시세를 해당지역의 배치도를 대조하면서 다시 한번 큰 흐름을 파악한다
단 인터넷에 등재된 시세는 중개업소의 영업전략상 주인의 호가보다도 낮은 시세로 등재된 경우가 많다는것을 고려하셔야 하며 인터넷 등재 매물의 약 15% 정도만 그 시각 현재 시점에서 실제 살아있는 물건이라는 통계가 있음을 참고바랍니다

4.믿을 수있는 2군데 정도의 부동산을 선정하라.
인터넷에 매물등재가 많고 항상 매물이 관리되며 특히 업소의 홈페이지 중개업소소개란등을 통한 사장및 직원의 이력등을 감안 믿음성이 가는 중개업소 2군데 정도를 선정한다
단 여러분이 매수하고자하는 마을소재 부동산 중개업소면 더욱 좋습니다.
그업소가 능력있고 믿을수있는 부동산이라면 1개업소만 선정해도 되나 그리하면 여러분 스스로 의심이 가서 확신할수없으므로 나머지 한군데 정도를 통해 검증해보는것이 차라리 났습니다
그러나 여러업소엔 절대로 전화하지 마십시오.
여러분 스스로 가격을 올리는 결과를 초래합니다

5.재산목록1호인 자기집 마련시 최종 결정단계에선 누구나 두려움이 앞서고 부정적인 면이 다시한번 떠 오른다.
텔레비 한대를 사도 이집저집 알아보는것이 인지상정인데 하물며 텔레비 수백대를 구입하는것이나 마찬가지인 초고액상품인 내집을 결정시 마지막 순간 겁이나는것은 지극히 당영한 인지상정임.
특히나 구입후 더 떨어지면 어쩌나?
혹시 더 싼집이 나오지는 않을까?기타 부수적인 걱정으로 마지막 결정을 못하고 미루는 분이 있는데 문제점은 확인하는것으로 그치고 최초 사려고 했던 초심으로 돌아가서 왜 내가 구입하려 했던가의 큰 틀에서 일치하면 망서릴 필요가 없다

6.일단 결정단계이면 최선을 다해 흥정하되 1%미만의 가격차이엔 대범하라.
마지막 최종흥정단게에서 2-3백만원 차이로 결정을 못하고 나중에 후회하는 사람을 종종 본다.
아파트는 고액상품이어서 2-3백만원이 큰것 같지만 1%미만이므로 100원짜리를 99원에 사느냐?파느냐? 100원에 사느냐/파느냐?의 문제일 뿐이다
임자있을 때 팔라는 부동산가의 말이 있다 이이치는 매수자에게도 동일하게 적용된다 최선을 다해 흥정하되 이 작은 차이로 기회를 놓치는 우를 범해서는 곤란합니다

7.인터넷 시세는 실제 시세보다는 낮은 경우가 대부분이다.
중개업소의 영업전략상 고객을 끌기위해 인터넷 등록 매물은 주인의 호가보다 낮은 경우가 참 많다
이런 현상은 가격상승기에도 발생될정도로 언제나 있는 일이다
중개업소 사장의 스타일에 따라 턱없이 낮은가격에 등록하는업소, 조정가능하다고 판단되는 가격범위내에서만 등록하는 업소등 하향조정 폭이 업소마다 다양하다

8.요즈음은 부동산에서 주인과 1차적으로 조정해서 물건을 내놓는 경우가 대부분이다
점차 부동산에서 사전에 가격 조정완료후 부동산 사무실에선 단순히 계약서 작성만 완료 절차를 받는 추세로 변화되고 잇음.

9.법정수수료마저 깍으려고는 하지마라
그리하면 다음엔 부동산에선 진정으로 우러나는 정보제공이 어렵다
수수료비율은 매매금액중 극히 적은 부분일뿐이다
법정 수수료만 받는 업소는 일단 모범업소로 판단하면 거의 틀림없다.

10.조금 비싼듯 해야 내 물건이 되고 조금 싼듯해야 팔아진다
사람은 누구나 자기위주로 생각하기 마련이다 따라서 팔때는 욕심이 가미되어 객관적인 시세보다 고가를 요구하기 마련이므로 본인 생각에 싼듯해야 객관적인 시세가 되어 팔리고
살때는 시세보다 지나치게 싸게 사려하는것이 사람의 본능이므로 내가 비싼듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제 매수가능하게 된다

11.여러부동산에 구입할 듯하며 전화하지마라 스스로 가격을 올리는 결과를 초래한다
여러부동산에 전화하면 여러부동산에서 동일한 주인집에 계속 전화하게된다
전화를 여러번 받은 주인은 실제의 손님은 한분인데도 불구하고 손님이 매우 많은것처럼 느끼게 된다
그렇게 되면 주인의 자세는 고자세가 되고 흥정을 어렵게 한다

12.빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고 적절한 가격에 매도하고 싶으면 믿을 만한 부동산 1개업소에만 집을 내 놓아라.
여러부동산에 매도의뢰시 집을 빨리는 팔수있다
그러나 부동산의 최대 관심사는 자기가 매도 기회를 갖는 것이다
자기가 매도 기회를 갖지 못하면 타 중개업소에서 매매해버리므로 각 중개업소에선 손님이 오면 어떻게 해서라도 주인을 설득하여 싸게라도 팔아버리게 된다
그러나 1개중개업소에만 매매의뢰하면 언제나 그물건의 매매기회는 자기에만 오므로 조급해 하지 않고 적절한 매도매수타이밍을 봐서 고점이나 최소한 객관적인 시세에 팔아주게 된다
잘 팔아주어야 그 고객이 자기의 단골고객이 되기 때문이다

13.요즘은 분당등 신도시 서울 목동,등  모든지역에 정보가 완전 공개 되어있다 정보가 공개된 시대환경을 고려하여 의사 결정하라.
상기 지역엔 어느 부동산에 가든 부동산 사무실의 컴퓨터만 보면 매물사정을 한눈에 볼수 있다
거기엔 그 부동산의 매도의뢰 부동산 뿐만이니라 그지역 모든 부동산업소의 모든 매물이 등재되어 있다
따라서 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고 매수자도 컴퓨터를 보고 경쟁력 있는 집만 관심을 갖고 집구경을 하자고 한다
따라서 종전의 형태인 손님이 나타나면 가격조정해줄테니 일단 높게 집을 내놓는 형태는 현시대상황에 맞지않으며 요즈음은 주인도 꼭 받을 금액만으로 집을 내 놓기 때문에 최종흥정시도 가격 조정폭이 크지않다
아울러서 분당지역은 부동산 중개업소끼리 공동중개가 일반화되어 있으므로 분당지역 어는 중개업소든 한 군데만 접촉하면 분당 어느 지역 아파트라도 집을 구경할수있고 매수할수 있다
믿을수 잇는 중개업소만 발견하면 굳이 여러 중개업소를 접촉할 필요자체가 없읍니다

14 자기를 노출해 주어야 부동산에서 믿고 최선을 다하고 개인 사정에 맞는 선택을 조언해 줄수있다
고객중에는 혹시라도 속을까보아 자기를 거의 노출시키지 않는 분이 있다
어느정도 대화해봐서 괜찮다싶으면 자기 사정을 충분히 애기해주어야 중개업소에서 사정에 맞는 집을 소개해주며 고객도 필요없는 고생을 하지 않는다

15.현재는 은행권등  금융을 이용할 아는자가 현명하다.
부동산매수소요금액의 20-30%는 융자를 이용할줄 알아야한다.
미국은 소득의 30-40%는 주택금융이자로 지출되는 형태가 다반사임을 첨언함

16.동일 시점에서 평형 ,지역만 변경후 매도/매수시엔 가격 등락에 따른 리스크는 전혀 없다
자기집을 팔기도 전에 판후 산집이 떨어지면 어쩌나 하는 걱정으로 지새는 분이 잇다
자기집을 팔고 거의 동시기에 자기집을 사면 전혀 가격등락에 따른 리스크가 없다
이는 대개 자기집은 높게 팔고 사는집은 싸게 샀으면 하는심리상태/ 욕심에서 비롯된것으로 보인다

17.아무리 작은집일망정 전세보다는 내집마련을 서둘러라 그래야 상대적 상실감,리스크를 줄일수있다.
특히 큰 평형에서 전세를 사는 사람을 보면 안타까운 생각이 든다
전세 재 게약시 일정금액은 올려주어야 할것임이 기정사실인데 그럴바에야 옹색하더라도 현재의 내몸에 맞는 내집을 갖는 것이 장기적으로 우상향의 가격상승을 보이는 한국의 집값구조상 내 재산을 지키고 리스크를 줄이는 지름길이 된다
특히나 요즈음처럼 저금리가 장기화 예상되는 시대엔 집값이 더욱더 하방경직성을 갖기 때문에 큰평형에서 전세사는분은 확률게임에서 지는 게임을 하고 있는 셈이다.

18.내집마련시 엄청난 고생은 각오해야
요즈음 보면 내집마련시에도 모든것이 갗추어진 시점에야 내집을 마련하려는 경향이 증대되고 있다
이는 일시적인우선편하게 살려는 시대상황때문으로 보인다
정석대로 어지간한것은 희생해 가며 내집마련에 최우선을 두어야 내집마련이 가능하며 집 살때는 가정생활에 상당한 무리를 각오하는것이 지극히 정상임.
그렇게 한분은 거의 대부분 내집마련이나,재테크 관점에서 성공해온것이 지금까지의 사례임.

19.주변충고자는 대개 안정,말리는 입장이다
모든 의사 결정에 리스크는 반드시 있다
친척,주변 친지는 본인이 적극 권유햇다가 잘못되면 그 리스크가 본인에게 돌아와 원망을 들을까바 대개 안정, 말리는 입장에 서는것이 보통이다
본인이 누구보다 관심이 많아 많은 정보를 가지고 있으므로 주변 의견을 참고는 하되 일정 리스크는 각오하고 최종 결정은 본인이 해야

20. 친구,친척등은 집 선택이 더욱 어렵다
고액 상품은 누구나 큰 결단이 필요한데

21.자기 성격에 맞는 선택을하라
부동산도 하이리스크-하이리턴 상품이 있고 안정적이나 큰 수익기대는 무리인 상품이 있다 .
리스크는 거의 없는 상품을 찾으면서 큰 수익을 원하기 때문에 결정이 힘들고 갈등을 곅게 된다
본인성격은 모험 /하이리스크를 싫어하면서 고수익욕심 때문에 그런 상품을 선택해 놓고 잠못이루는 분이있다
그러면 스트레스를 견디지 못해 적적한 매도시점을 기다리지 못해 중간에 팔이버려 재테크에도 실패하게 된다
본인 성격에 맞는 선택이 중요하다 리스크가 거의 없으면서 고수익이 가능한 상품은 없다고 보면 됩니다

22. 하이리스크- 하이리턴.저리스크-저리턴은 만고 불변의 진리

23. 선택 단계에 이르면 속내를 내놓고 부동산과 충분히 대화하라

24. 인연맺은 부동산을 버리지마라 부동산을 신뢰한다는 의사표시를 하라
이 손님은 다른 부동산에 가지 않고 계속 내 사무실의 단골고객이 되껬구나 하는 생각이 부동산 입장에서 들면 시간을 갖고 충분히 검토/기다리면서 좋은 물건을 최선을 다해 이왕이면 싸게 사드리려고 노력하게 된다
그러나 손님이 언제 다른 부동산에 가 버릴지 모른다는 생각이 들면 게약체결유도에 최우선순위를 둘수밖에 없게 된다
결국 손님이 손해를 보게 된다.

25.부동산은 동일평형이더라도 15%내외의 가격 편차가 벌어진다.
부동산이나 동네 사람아니면 정확한 시세 파악이 어렵다
부동산은 공산품처럼 규격화된 제품도, 동일가격도 아니므로 내가 과연 이아파트를 적정가격에 사는지? 적절한 시점에 사는지? 일반인이 판단키가 매우 어렵다
따라서 그분야에 정통한 전문가 활용이 (부동산 중개업소) 가장중요하며 중개업소를 믿고 의지할수 밖에 없는 경우가 많다 따라서 눙력있고 성실하며 정직한 부동산 발굴이 매우 중요하며
약간 과장하면 처음이자 끝이라 할수 있는 정도의 비중을 갖고 있다,

26.밀집모자는 겨울철에 사라
요즈음 경기침체,경기침체 하면서 경기 좋아지면 내집을 마련한다는 분이있다
그러나 증권가 격언에 큰 손은 악재를 은폐물삼아 매수하고 호재를 재료 삼아 팔아먹는다는 말이 있다
다음주에 글을 올릴 재테크에 성공하는 사람들의 일반적 특성에서 언급할 예정이지만 진정한 고수는 일반대중과는 반대로 가는 용기/결단력이 있으며 그들은 절대로 FOLLOWER가 되기를 거부한다,선도자가 되고 있는 자기자신에 자족감을 느끼는 사람임(98%의 사람은 FOLLOWER라는 학설이 있음)

27.엄청난 노력,발품,과감한 용기 필요,
아무리 좋은 부동산에서 좋은 물건을 추천하더라도 본인이 평소 사전 영구없으면 심리적으로 긴가민가하여 의사결정안되어 시기놓침

28.아무도 모르는 미래를 향해 바닥에서 사려고 지나친 기다림,관망은 손해를 초래하는 경우가 많다
상승세는 순식간에 오고 일단 상승하면 상스속도는 무섭다
아파트를 매수하려는 고객중에는 지급보다 가격이 더 떨어지지 않을까 하는 생각으로,혹은 사고 나서 떨어지면 어쩌지 하는 불안감으로 일단 관망하며 바닥이 오기를 기다리고 있는 사람들이 많다. 미래는 누구도 정확히 예측할 수없으며 설령가격이 떨어져도 그 가격이 바닥인지는 사전엔 누구도 알수없다
아파트 가격이 더 떨어지길 기다리다기 상승세로 돌아선후에야 후회하면서 매수하여 손해를 보는 경우를 많이본다
아파트가 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 몰려드는 매수자로 인해 매물을 잡기는 더 어려워 진다 아파트 가격응 하루가 다르게 오르고 매물을 내 놓앗던 매도자들도 급히 매물을 거두어 들이거나 호가를 수정/올린후 내놓게 된다
따라서 충분히 연구하되 지나치게 관망만 하다
기회를 잃는 경우가 태반이므로 최악의 경우 5%정도 하락 리스크를 갓오하면 과감한 의사 결정이 가능 하게 된다
왜냐면 IMF등의 비상시기가 아닌 평상시엔 5%이상의 가격하락응 거의 거의 거의거의 없기 때문임

29.부동산에서 집을 보여주면 충분히 여러집을 구경하라
그래야 스스로 판단,비교가 가는하게 된다

30.거래주체가 여성임을 감안하라
요즈음은 초고액 상품인 아파트 마저도 매수자도 매도자도 사실상의 의사 결정주체가 가정주부임을 감안하기바라며 부동산 재테크 마저도 가정주부가 주도하며 가정주부의 활동여하에 따라 그 집안의 재력이 결정되는 경우가 많다
실제 대개 남성보다도 여성이 실제로 정보에 더 밝은 경우가 많이 발견된다

31.언론에 보도되는 소위 말하는 부동산전문가의 예상보도를 너무 믿지마라.
그들은 명분,당위성,사회적 비난 우려등으로 할말을 제약 당할수있으며 예측의 어려움으로 두리뭉실하게 언급하는 경우가 있다

32.상류층이 집단거주하는 지역은 소위 말하는 끼리끼리 문화가 많이 작용한다
그런 지역은 아파트가격이 좀처럼 하락하지 않으며 고공행진을 지속하는 경향이 있다

33.대개의 선택기준이 소형평형은 주변환경이 다소 열악하더라도 가격이 최우선이며 대형평형은 가격이 비싸더라도 쾌적성등 주변환경이 선택의 우선순위가 된다

34 단골부동산이 1개소정도 있는것이 좋다
그러면 고급정보,요즈음 추이등 정보를 수시제공받을수있어 여러분의 재테크에 많은 도움이 될것이다 손님이나 매도자라도 그들에게 소개해준다면 더욱 금상첨화이다

35 작년처럼 가격상승기엔 무리해서라도 이사갈집을 먼저 사고 자기집은 나중에 팔고
요즈음처럼 보합세나 향후 가격하락기가 도달한다면 반드시 자기집이 먼저 팔린 것을 확인후 이사갈집을 매수하라
가격차이뿐만 아니라 가격상승기엔 물건이 귀하며 보합/하락기엔 물건은 많기때문이다

36.1가구 1주택자는 현재 살고있는 집을 사고 팔아 재테크 할 생각은 매우 곤란
요즈음 집값이 올랐다고 현재 자기집을 팔고 전세로 나앉으려는 사람이 간혹 발견된다
이건 너무 위험하다
이런경우 종국엔 자기집 날리고 동일평형 전세거주자를 수없이 보아왔다 1가구 1주택자는 매도즉시 대안을 마련해두는 것이 필수이다
우리나라 집값은 장기적으로는 우상향을 그려왔기 때문에 자기집 매도후 전세 거주는 너무 리스크가 크며 재 매수 시점 포착도 매우 어렵다

37 봄,가을에 사고 겨울방학때 팔라
요즘은 거의 모든 생활이 자녀 위주인 관계로 겨울방학이 년중 최성수기이며 가격도 대개 년중 고점이며 두번째성수기는 여름방학 ,그리고 봄가을이 비수기이다

38. 열심히 저축도 좋으나 재테크에 노력과 시간,정보확보에 훨씬 더많은 비중을 두어라
열심히 저축만 하는 사람보다는 재테크에 열심/관심있는 자가 성공하는것이 어쩔 수 없는 현실이다. 
  

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황금알을 낳는 웰빙 신혼집을 찾아라 |내집마련

2009-04-08 13:34

http://blog.drapt.com/refirst/5035781239165292180 주소복사

황금알을 낳는 웰빙 신혼집을 찾아라

주택|돈 되는 집으로 이사가는 재테크 비법

 

최근 부동산 관련 서적으로 인기몰이 중인 유명 저자들에게 듣는다

 

 



내 집 마련이 곧 재테크의 시작이라는 건 누구나 아는 사실. 생애 처음 장만하는 내 집인 동시에 제대로 된 재테크에 첫발을 내딛는 순간이다. 요즘 인기를 끌고 있는 웰빙 신혼집의 조건과 가장 현실적인 신혼집 마련 방법, 그리고 요즘 뜨고 있는 지역 등을 최근 부동산 관련 서적으로 인기몰이 중인 유명 저자들에게 들어보자.

 

 

내 집을 마련하기로 결정했다면 우선 가장 중요한 것이 어떤 집을 선택하느냐이다. 살기 좋고 멋진 웰빙 신혼집. 첫 단추를 잘 끼어야 다음 단추를 끼는 데 시간과 노력을 번다. 살기 좋은 것은 물론이고 재산 증식까지 기대할 수 있는 알짜배기를 짚어내기 위해 좋은 집을 고르는 기본적인 체크 포인트를 알아두자.

첫째, 위치 및 지역 선택.

역세권은 유동성이 뛰어나기 때문에 상권이 활성화되고, 이동이 편리해 실수요자들도 선호한다. 역세권 아파트는 환금성이 좋아 향후 집을 매도할 때에도 유리한 것. 주변에 재개발, 지역 개발 등의 호재가 있는 지역이라면 후광 효과를 기대할 수도 있다. 한 예로 1.11 부동산 정책(서민주택공급 확대 및 주거비 부담 완화, 원가 공개 확대, 분양가 상한제 등) 이후 재건축 아파트를 중심으로 전국적으로 아파트 가격이 폭락했는데, 그 와중에 용산구는 꾸준히 나 홀로 상승세를 보였다. 용산구는 재개발이 활발하게 진행되고 있을 뿐만 아니라, 국제업무단지 건설 등 탄탄한 개발 호재가 있다는 사실.

 

둘째, 웰빙 아파트를 선택하라.

생활수준은 높아지고, 주 5일 근무제로 집에 있는 시간이 늘어나면서 쾌적한 집의 중요성이 커지고 있는 것. 산과 강이 가까이 있는 곳을 선호하고 아파트 단지 분위기도 달라졌다. 주차장만 빼곡히 들어섰던 단지에 나무와 실개천으로 정원을 만들고, 산과 바다, 강이 있는 자연 친화적인 공간에 아파트를 건설한다.

 

셋째, 학군이 좋은 곳을 선택하라.

자식에 대한 부모의 뜨거운 교육열은 모든 것을 포기해서라도 교육을 위해 강남으로 이사하게 만든다. 지금의 강남이 최고가 지역으로 자리매김하게 된 것도 교육의 영향이 매우 컸다.

 

넷째, 단지 규모가 크고 동간 거리가 넓은 아파트를 선택하라.

아파트 단지 규모가 큰 곳은 자연스레 주변 생활 편의시설도 덩달아 들어서게 마련이다. 그만큼 수요가 뒷받침되기 때문. 단지 규모는 크면 클수록 좋은데, 최소 5백 가구는 넘는 것이 좋다. 또한 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 그 부지를 녹지 공간으로 활용할 수 있어 단지가 더욱 쾌적해진다. 지하 주차장 유무도 함께 살펴보며, 주차 대수는 아파트 가구 수의 1.3배 이상이면 무난하다.

다섯째, 층과 방향, 현관 구조를 따져본다.

조망권 역시 아파트 가격 상승 요건과 밀접하다. 창문을 통해 강이나 산이 내다보인다면 그 아파트의 가치는 크게 상승한다. 때문에 층이 높으면 높을수록 좋다. 하지만 층만 높다고 모두 조망권이 좋은 것은 아니다. 건물 앞에 또 다른 건물이 조망을 방해할 수도 있으므로 직접 방문해서 확인해볼 것. 방향은 최대한 남향을 선택한다. 베란다나 창문 방향이 남쪽으로 향하고 있어야 햇빛이 잘 들고 공기가 잘 통한다. 현관 구조는 복도식보다는 계단식이 낫다. 입지 여건과 단지 규모, 입주 연도 등 조건이 비슷한데도 복도식은 중소형 평형이 많고, 계단식은 중대형 평형이 차지하는 비율이 높기 때문에 계단식 아파트의 가격 상승률이 더 높다. 또 복도식보다는 계단식이 엘리베이터를 이용하기 편리하고, 소음 차단과 발코니 면적에서 훨씬 유리하다.

 

여섯째, 안목치수 적용 여부과 베이(Bay, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 말하는 건축 용어)를 꼼꼼히 따져라.

아파트에 안목치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 산정하여 종전에 비해 분양 평형이 1~5평 정도 증가한다. 그리고 통상 3베이(아파트 전면부 베란다에 거실과 방 두칸이 붙어 있는 직사각 형태)는 발코니 면적이 2베이(거실과 안방 등 두 개 구조를 전면부에 배치한 정사각 형태)보다 2~3평 정도 넓어진다. 또 3베이의 최대 장점은 채광과 환풍인 만큼 방향이 좋아야 한다. 만약 북향이나 서향이라면 오히려 2베이를 선택하는 것이 좋다. 한편, 2베이는 개방감과 공간 활용 측면에서 넓어 보이는 장점이 있다.

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[스크랩] 주택청약종합통장이란?(2009년4월 시행) |내집마련

2009-02-16 09:51

http://blog.drapt.com/refirst/5035781234745515171 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

주택청약종합통장

 

2009 4월부터 모든 주택의 청약이 가능한 주택청약종합통장에 대해 알려드립니다.

이 통장으로 임대아파트, 주공아파트청약 뿐 아니라 대형 민영 아파트의 청약까지 모두 가능하게 됩니다.

주택공급에 관한 규칙 개정안을 13일 입법예고한 상태로 4월부터 시행할 예정입니다.

 

 

주택청약종합통장이란?

기존의 청약저축, 청약부금, 예금의 기능을 통합한 주택청약종합통장으로 이 통장 하나만 있다면 모든 주택의 청약이 가능하게 되었습니다. (청약시 각 주택별 일정자격요건은 충족해야 함)

, 기존의 가입된 통장과는 중복사용이 안돼 종합저축 통장에 가입하려면 기존 통장을 해약해야 합니다.

 

 

현재 청약통장과 2009 4월부터 가입이 가능한 주택청약종합저축통장 차이점

통장종류

청약저축

청약부금

청약예금

주택청약종합저축

지역

전국

,군지역(103)

,군지역(103)

전국

가입대상

무주택세대주

20세 이상 개인

20세 이상 개인

자격조건 없음

저축방식

매월 일정액 불입

매월 일정액 불입

일시불 예치

일시불 예치 또는 일정액 불입

저축금액

2만원~10만원

5만원~50만원

200만원~1,500만원 일시예치

2만원~50만원

 

청약대상주택

전용85m²이하

공공건설주택 등

전용85m²이하

민영주택

모든 민영주택

모든 주택

민간건설 기금지원 중형주택(60~85m²)

 

1순위 자격

가입 2년이상

24회이상 납부

가입 2년이상

(청약예금 상당액 불입)

가입 2년이상

(지역별 예치금 예치)

좌동

(주택 청약시 해당 주택에 따른 규정 적용)

 

 

기존 청약통장 가입자

기존의 가입자라면 기존 청약통장을 해지한 후에 종합통장 가입이 가능합니다. 해지하게 되면 기존에 1순위 자격이 있었다 하더라도 모두 상실됩니다. 따라서 기존통장을 그대로 보유하시는 것이 유리합니다.

그러나 신규가입자 또는 가입한지 몇 달 되지 않았다면 종합통장으로 새롭게 가입하거나 갈아타는 것이 유리합니다.

 

 

주택청약을 위한 1순위 자격요건

청약통장의 기능이 모두 통합되었다고 하더라도 청약하려면 각 주택별 청약에 해당되는 일정요건에 충족되어야 합니다.

예를 들어 공공주택(임대아파트, 주공아파트 등)의 청약을 하려면 무주택 세대주 요건에 가입기간은 2년 이상으로 24회 이상 납부해야 청약이 가능합니다.


 

납입방식
납입식과 예치식 모두 가능합니다. 납입식으로 월 최소 2만원, 최대 50만원을 2년 적립하면 청약저축 1순위 자격이 부여되고 기존 불입한 적립금액에다가 일정금액을 추가로 일시에 예치하면 민영주택 청약자격 1순위도 받을 수 있습니다.

 

 

기존 청약저축 가입자 보호제도
기존 청약저축은 10만원 한도로 납입하고 주택청약종합저축은 최대 50만원까지 납입 가능합니다. 따라서 2년 이상 된 1순위자 선정에서 납입총액을 기준으로 할 경우 순위가 바뀔 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 주택청약종합저축 가입자가 85㎡이하 국민주택 등의 청약의 경우 월 납입액 10만원까지만 인정됩니다.

 

 

20세 이하 유의사항

미성년자도 가입이 가능하며 만 20세 이하 불입횟수는 24(금액 최고 1200만원)까지만 인정하고, 청약은 20세 이후에만 가능하도록 했습니다.

 

 

가입 가능한 은행

우리은행, 하나은행, 기업은행, 신한은행, 농협중앙회

 

 

기타사항

1) 2009 5월부터 도입되는 도시형 생활주택은 청약통장 없이도 분양이 가능합니다.

2) 청약저축에만 해당되었던 소득공제 혜택은 종합통장으로 변경되면서 추진중에 있다고 합니다. 소득공제 혜택은 청약저축 가입조건과 동일할 것으로 예상됩니다.(무주택 세대주에 한해서)

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[이브닝경제]만 20세 이하 미성년자도 주택종합통장 가입이 허용되면서 아파트 청약이 가능해졌다.

통장 하나로 모든 주택 청약이 가능해진 ‘주택청약종합저축’의 등장으로
청약을 통한 내집마련이 이전보다 쉬워짐은 물론, 미성년자도 청약이 가능해진 것이다.

다만, 미성년자의 경우 통장을 개설할때 통장가입기간을 2년만 인정해주므로 실제 1순위는 만 20세부터 발생한다.

또, 무주택 기간도 만20세부터 기산된다.

한편, 국토해양부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택청약종합저축 신설과 주택 재당첨 제한기간 단축등을 내용으로 하는 '주택공급에 관한 규칙'개정안을 입법예고한 바 있다.

이에 따라 '주택청약종합저축'이 신설되면서, 기존 자신이 원하는 주택 형태(공공, 민영)와 주택 규모에 따라 통장을 따로 가입했던 것을 이제는 청약저축, 예.부금 기능이 모두 통장 하나로 가능해졌다.



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올해 부동산 거래에 제약이 돼온 규제들이 대부분 풀린다. 외환위기 당시와 맞먹는 수준의 완화 정책이다. 주택 거래를 막아온 전매제한, 청약당첨제한 조치가 큰 폭으로 완화돼 매매가 자유로워진다.

미분양 주택을 살 경우는 양도소득세, 취등록세 세제혜택도 받을 수 있다. 대출금리도 작년에 비해 큰 폭으로 내려 중대형으로 갈아타기 수요를 촉진할 전망이다. 1인 가구를 위한 도시형생활주택과 만능통장인 주택청약종합저축 통장은 젊은층에게 희소식이다.

올해 바뀌는 부동산제도와 시장상황에 맞춰 연령별 청약전략을 알아본다.

◇10~20대 '종합통장' 활용하자

아직 부모로부터 독립전인 미성년자들도 앞으로는 내집마련 청약전략을 세울 수 있게 됐다. 엄밀히 말하면 부모들이 자녀의 내집마련을 서둘러 준비하는데 도움을 줄 수 있게 됐다.

청약저축과 예금, 부금 세가지 기능을 하나로 통합한 주택청약종합저축 통장은 미성년자들도 가입이 가능하고, 20세 이상이 되면 청약자격이 생긴다.

20세 이하의 불입횟수는 24회(2년), 최대 1200만원까지만 가능하고 20세 이후 청약을 허용한다. 이는 사실상 부모의 증여를 공식화하는 것으로 상속 및 증여세법에 규정돼 있는 법정 한도내에서 1순위 통장을 미성년자에게 증여할 수 있다.

현행 상속세 및 증여세법에서는 미성년자에게는 1500만원, 성년자는 3000만원까지 증여세가 면제된다.

20대의 경우도 청약통장이 없다면 새로운 종합통장 가입은 필수다. 부모로부터 독립해 미혼인 20대라면 올해 처음 선보이는 도시형생활주택을 노려보는 것도 방법이다. 이 주택은 청약통장이 필요없으며 단지형다세대주택, 원룸형주택, 기숙사형주택 세가지 종류가 있고, 기존에 비해 생활편의시설이 잘 갖춰진다.

◇30~40대 '유망지역 미분양'

주택을 투자목적으로 생각하는 중년층이라면 올해 대폭 완화되는 전매제한을 꼼꼼히 따져보자. 상반기 민간주택 분양가상한제가 폐지되면 계약 후 바로 전매가 가능해진다. 다만 강남3구는 여전히 투기과열지구로 지정돼 있어 3년간 전매제한을 적용받는다.

민간택지 분양가상한제 주택의 경우 전매제한 기간은 과밀억제권역의 경우 기존 3년(85㎡ 초과)~5년(85㎡ 이하)에서 1~3년으로 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년으로 기존 규정 그대로 적용된다.

공공택지의 과밀억제권역은 현행 5년(85㎡초과)~7년(85㎡이하)에서 3~5년으로 줄어든다. 기타지역은 3년(85㎡초과)~5년(85㎡이하)에서 1~3년으로 단축된다.

특히 올해 미분양 물량을 매입하면 양도세와 취등록세가 완화되므로 유망지역 미분양 물량을 노려볼 만하다.

정부가 미분양주택 소진을 목적으로 신규주택이나 미분양 상태인 주택 매입시 서울을 제외한 전국에서 5년간 양도세를 감면해주기로 했다. 수도권 과밀억제권지역은 50%, 지방은 전액면제다. 취·등록세 등 세제를 감면받을 수 있다. 미분양은 청약통장도 필요없다.

전문가들은 광교, 인천 송도ㆍ청라지구 등 비과밀억제권역으로 구분되는 곳을 1급 수혜지로 꼽고 있다.

◇50대 이상 '신규물량 노리자'

생활의 여유가 있는 중장년층이 갈아타기를 시도한다면 미분양보다는 신규물량을 노려보는 것이 낫다.

중대형은 미분양이라도 세제혜택을 보기 힘들다. 수도권에서 미분양의 상당수는 중ㆍ대형이지만, 정부는 전용면적 149㎡(45평형) 초과하는 주택은 세제를 완화해주지 않기로 했다.

따라서 중대형으로 갈아타려는 수요자라면 청약통장을 이용해 유망 신규주택에 청약하는 방법이 낫다. 오는 3월 중순부터 2011년 3월 중순까지 2년간 분양가상한제 주택의 재당첨 제한이 한시적으로 폐지되기 때문이다. 이에 따라 이 기간에 분양가상한제 분양주택에 청약해 당첨된 사람은 재당첨 금지 규정과 관계없이 다른 아파트에 청약할 수 있다.

정부는 또 주택공급규칙을 개정해 한시적용 기간이 끝나는 2011년 3월 중순부터 청약재당첨 기간제한을 아예 완화한다. 이에 따라 청약재당첨 기간제한이 과밀억제권역에서 전용면적 85㎡ 이하 주택 당첨자는 10년에서 5년, 성장관리권역 및 기타 지역에서는 5년에서 3년간으로 재당첨 금지기간이 줄어든다. 85㎡ 초과 주택 당첨자는 과밀억제권역의 경우 5년에서 3년, 성장관리권역 및 기타 지역에서는 각각 3녀에서 1년으로 줄어든다.
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국토해양부는 주택청약종합저축 신설, 주택 재당첨 제한기간 단축 등을 내용으로 하는 「주택 공급에 관한 규칙」개정(안)에 대해 2009년 2월 13일(금)부터 입법예고를 한다고 밝혔다.

 

이번에 개정되는 주요 내용으로

 

 ① “주택청약종합저축” 신설

 

“주택청약종합저축”은「청약저축」에 민영주택 청약이 가능한 「청약 예·부금」 기능을 추가한 종합청약 통장이며, 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 가입할 수 있고 국민주택 또는 민영주택 중 선택 청약이 가능함

 

청약저축처럼 매월 일정금액을 납입하여야 하며, 일정금액이 적립되면 민영주택 청약을 할 수 있는 예치금으로 인정하는 예치식을 병행함

 

매월 2만원 이상 50만원 이하의 금액을 5천원단위로 납입이 가능하며, 국민주택 등에 청약할 경우 기존 청약저축 가입자의 순차가 유지될 수 있도록 월 납입액은 최고 10만원까지만 인정함

 

다만, 기존 예·부금을 유치하고 있는 은행의 급격한 유동성 악화와 청약통장 전환 급증으로 인한 혼란을 방지하기 위해 기존 청약저축 및 예·부금 가입자는 기존 통장을 해지하고 주택청약종합저축에 신규로 가입하여야 함

 

 ⇒ 청약종합저축으로 주택 청약기회를 확대

 

 ② 주택 재당첨 제한기간 단축과 2년간 한시적으로 폐지

 

분양가상한제 적용주택에 당첨된 자에게 주어진 3~10년간의 재당첨 제한기간을 1~5년으로 단축하고, 민영주택 청약시 2년간 재당첨 제한기간 적용 배제

 

  - 85㎡ 이하 분양가 상한제 적용주택의 경우

  과밀억제권역 당첨자 10년 → 5년, 그외 지역 5년 → 3년

 

  - 85㎡ 초과 분양가 상한제 적용주택의 경우

  과밀억제권역 당첨자 5년 → 3년, 그외 지역 3년 → 1년

 

 ⇒ 침체된 주택·분양시장 거래 활성화 도모

 

 ③ 주택공급 표기방법 개선

 

주택공급면적은 전용면적만으로 표기하고, 주거공용면적과 기타 공용면적은 별도 표기

 

 ⇒ 전용면적이 같은 주택도 사업주체에 따라 달리 표기하였던 문제점 해소와 표준계량단위 사용 촉진

 

 ④ 예비입주자 선정비율 확대 및 입주자 선정업무 일원화

 

예비입주자 선정 비율을 현행 20% 이상에서 50% 이상으로 확대하고, 공공분양주택의 입주자선정업무는 입주자저축취급기관이 취급하도록 함 (단, 주택공사 등의 청약 접수는 가능)

 

 ⇒ 입주자 선정업무의 공정성 확보(국민권익위 권고, ‘08.11.17)

 

 ⑤ 국가·참전유공자에 대한 국민주택등 특별(우선) 공급 확대

 

사업주체가 국민주택등의 주택을 공급하는 경우 국가·참전 유공자에게 건설량의 5%를 특별공급(분양)하고, 임대주택은 10%를 우선공급 (5년간 한시적으로 적용)

 

 ⇒ 국가유공자 등의 주거안정 도모와 국가 보훈의식 제고

 

 ⑥ 새만금지역에서 외국인 주택특별공급

 

새만금지역에서 건설되는 민영주택의 10% 범위에서 외국인 투자기업, 외국학교, 외국인전용 의료기관 및 약국, 국제협력기구 종사자에게 주택 특별공급 ⇒ 외국인 투자활성화 기대

 

 ⑦ 장애등급이 높은 자에게 국민임대주택 입주우선권 부여

 

국민임대주택 입주자 우선공급시 장애자간 경쟁이 있을 경우 장애등급이 높은 자에게 우선권 부여

 

 주택법 등 개정에 따른 하위법령 정비

 

도시형 생활주택(주택법 개정, ’09.2.3)은 주택공급에 관한 규칙 중에서 대지소유권 확보·분양보증·입주자 모집공고·공급계약에 관한 규정만 적용하고, 청약통장없이 공급신청 가능

 

서울시에서 공급하고 있는 장기전세주택의 입주자 선정에 관련한 주택관리, 퇴거요건 등 필요한 세부규정 마련

 

이번 개정되는 내용은 2009. 2. 13 관보와 같은 날 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr/ → 알림마당 → 보도·해명 → 주택·토지분야에서 검색, 전화 2110-8260)에서 볼 수 있으며, 국토해양부 홈페이지에는 개정안 전문이 게재된다 

 

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