수익형부동산(10)

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소액자금으로 수익률 높은 상가 투자하기 |수익형부동산

2008-06-16 16:45

http://blog.drapt.com/refirst/5035781213602321912 주소복사

안녕하세요?
요즘 불볕더위가 기승을 부리고 있는 가운데
이번주에는 비소식이 예보되어 있네요...
조금은 시원하겠지요...
 
요즘은 쇠고기촛불시위,화물연대파업등으로 사회가 온통 어수선합니다.
여기에 부동산 시장은 기대많큼 활성화가 되지 않는것 같습니다.
정책 '불신', 거래(매수·매도) '부존', 자금 '불통', 투자심리 '불안' 등의
부동산 시장이 4불(不)의 늪에 빠져 고사 위기에 내몰렸다는 평가가 뉴스에 오르내리고 있습니다.

부동산 정책에 대한 불신과 ▦거래 부존 ▦각종 금융규제에 따른 자금 불통 ▦미분양의 직접적인 원인인 투자심리 불안 등 4불(不)로 인해 시장이 마비 상태에 접어드는 것 아니냐는 우려의 목소리가 확산되고 있는 가운데
생각치 못한 급매물이 출현하는 경우가 종종 있습니다.
 
오늘 소개하여드릴 물건도 초급매수준으로 투자수익률이
년 40%를 넘는 물건입니다.
 
왜 그리 높은 수익률이 날까 궁금하겠지만
실제 투자금액이 적다보니 달성되는 수익률입니다.
위치는 서울시 관악구에 위치한 단지내 상가로써
높은 임대수익률과 향후 시세차익이 기대되는 물건입니다.
당장의 실투자금액(대출및 임대보증금제외)은 2000만원이면 가능하고요.
분양평수는 약60평정도이고 전용평수는 35평정도입니다.
 
투자포인트는,
1.소액으로 수익률높은 상가 투자
2.높은 임대수익률
3.확실한 개발호재에 따른 시세차익
 
자세한 사항은 메일이나 쪽지로 문의해주시기 바랍니다.
 
2008년 6월 16일 부동산투자연구소 나창근대표이사 드림

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2010년까지 강남ㆍ여의도 사무실 부족, 공실율 낮아 수익률 6~7%대 |수익형부동산

2008-06-16 16:43

http://blog.drapt.com/refirst/5035781213602221282 주소복사

2010년까지 강남ㆍ여의도 사무실 부족
공실률 낮아 수익률 6~7%대…2011년부터 공급 늘어날듯

오피스 공급 부족으로 강남 일대 임대료가 꾸준히 상승하고 있다. <매경DB>
2010년까지는 서울 주요 지역의 업무용 빌딩 공급 부족 현상이 지속되면서 오피스시장 투자수익률 호조세가 이어질 것이라는 전망이 제기됐다. 특히 서울 강남과 여의도, 마포 등 오피스 수요가 높은 지역의 경우 당분간 공실률이 꾸준히 떨어지면서 6% 이상의 투자수익률을 보이고 있는 것으로 나타났다.

◆ 서울 오피스시장 수익률 6%대

= 국토해양부는 서울과 6개 광역시에 소재한 업무용 빌딩 500동과 상가 1000동의 작년 하반기 투자수익률을 분석한 결과 각각 5.00%, 4.48%로 나타났다고 15일 밝혔다. 이는 전년 동기에 비해 각각 0.14%포인트, 0.09%포인트 오른 것이다.

업무용 빌딩의 지역별 투자수익률은 서울이 6.10%로 울산(4.05%), 인천(3.15%), 부산(2.575), 대구(2.48%), 대전(2.28%), 광주(1.22%) 등과는 차이가 컸다.

서울에서도 업무용 빌딩에 대한 수요가 높은 여의도ㆍ마포가 6.74%로 월등히 높았다.

상업용 역시 서울이 5.34%로 3~4%대에 머문 다른 지역과는 차이가 컸다. 임대료(월세 기준)는 업무용이 ㎡당 1만4700원으로 전반기 대비 400원 올랐고 상업용도 ㎡당 3만9700원으로 1300원 상승했다.

공실률은 업무용이 6.2%로 전반기 대비 0.2%포인트 하락했고 상업용도 10.9%로 0.7%포인트 떨어졌다.

서울만 놓고 보면 업무용 빌딩의 공실률은 3.5%로 특히 강남은 삼성타운 입주로 인한 협력업체 이전으로 1.5%까지 떨어졌으며 여의도ㆍ마포(3.8%)도 통신업종 등의 임차 수요로 인해 하락했다.

국토부는 "업무용 빌딩은 단기적인 공급 부족과 제조업에서 서비스업 중심으로의 산업구조 개편, 근무환경 개선에 따른 1인당 면적 증가 등으로 향후 2~3년간 공실률이 더욱 떨어질 것"이라면서 "2010년 이후 여의도 국제금융센터, 상암 국제비즈니스센터, 용산 국제업무지구 등에서 오피스 공급이 늘어날 것"으로 예상했다.

◆ 한국 오피스시장 당분간 순항

= 이처럼 오피스 공급 부족 현상이 지속되면서 한국 오피스시장이 당분간 순항할 전망이다.

도이치뱅크의 대안투자 자산운용사 RREEF 글로벌 리서치 헤드인 피터 홉스 박사는 "세계 부동산시장이 침체에 빠졌지만 한국의 오피스빌딩 시장은 작년에 이어 올해도 좋은 수익을 낼 것"이라고 내다봤다.

그는 "지난해 영국 오피스시장은 5%의 손실이 생기는 등 각국 시장의 수익률이 저조했으나 한국은 예외적으로 27%로 남아프리카공화국에 이어 두 번째로 높은 수익을 거뒀다"며 "한국 시장은 변동성이 작고 투자 리스크를 분산한다는 측면을 감안할 경우 장기적인 관점에서 투자 대상으론 긍정적으로 판단한다"고 설명했다.

특히 "한국은 향후 3년 이후에나 공급이 늘지만 전체 시장에 비해서는 미미해 공실률은 여전히 낮을 것"이라며 "송도나 용산 등에서 대규모로 빌딩이 공급되더라도 고급 오피스에 대한 수요는 계속 늘어나기 때문에 시장은 여전히 좋다"고 강조했다.

RREEF는 한국을 포함해 세계 17개 국가에 사무실을 두고 880억달러를 운용하고 있다. 

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상가 투자, 환승역 상권에 주목하세요 |수익형부동산

2008-06-09 18:19

http://blog.drapt.com/refirst/5035781213003195802 주소복사

안녕하세요?
대표적인 수익형부동산투자 상품중의 하나가 바로 상가입니다.
그럼 상가라고해서 전부 투자수익성이 있는것은 아닙니다.
오늘은 상가중에서 가장 선호하는 환승역 상권을 주목하자라는 내용을 올려드리니 참고하시기 바랍니다.
 
대표적인 대중교통수단인 지하철이나 전철은 일반인의 생활권에 밀접한 관련이 있는 만큼 큰 영향력을 갖고 있다.

특히 상권 형성에 있어서는 이같은 대중교통과의 연관성이 절대적이라고 할 수 있다. 지하철이나 전철역이 있는 상권과 그렇지 못한 상권은 활성도가 판이하게 다르다. 또 새 역사가 개통되면 신흥상권으로 급부상해 그 일대의 지역상권을 재편하기도 한다.

서울을 비롯해 전철이나 지하철역이 들어선 지역은 대부분 지가 상승요인으로 작용하는 것과 함께 대형 상권으로도 발전했다. 특히 단일노선에서 환승역으로 바뀌는 경우 주변상권이 다시 한번 업그레이드돼 그 일대의 대표적인 상권으로 부각되는 경우가 많다.

◇환승역 상권이 주목받는 이유

7일 상가정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면, 환승역이 될 경우 접근성이 좋아지는 만큼 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 돼 유동인구가 급격히 증가하고 역 지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 된다.

또 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 돼 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 게 전문가들의 평가다.

최근 서울시내 주요 상권들이 경기침체와 내수부진에 따른 매출감소와 그로 인한 권리금 하락이 지속되고 있는 가운데, 불경기 속에서도 오히려 꾸준히 활성화되고 있는 몇몇 상권이 있다.

그 중 하나가 바로 ‘건대입구역’ 상권(2·7호선)으로 청담대교의 개통과 지하철 7호선이 결정적인 역할을 했다고 볼 수 있다. 강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철이 동시에 이용할 수 있어 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰으며 7호선이 이곳을 환승역세권으로 변모시켰다.

또 연신내 상권(3·6호선 환승)은 지하철 환승역이 되면서 유동인구가 활발하게 유입되고 있으며, 이와 함께 대형 쇼핑타운의 건립, 은평뉴타운 등으로 인해 북서부 최고의 상권이 될 것이라는 기대다. 은평뉴타운은 올해 6월부터 1만4000여채가 입주해 유동인구만 4만 명에 이를 전망인 만큼 상권에 활력을 줄 전망이다.

이밖에 노원역 상권(4·7호선 환승)과 사당역 상권(2·4호선 환승), 잠실역 상권(2·8호선), 이수역 상권(4·7호선), 신도림역 상권(1·2호선 환승) 등도 환승역이 개통되면서 침체됐던 상권에 활력을 불어넣은 사례로 꼽힌다.

◇향후 환승 예정 유망 상권은?
앞으로 환승역이 들어설 곳으로 유망한 상권은 우선 강남구청역 상권(7호선·신분당선 개통 예정)이라는 게 상가뉴스레이다의 설명이다. 강남의 새로운 명품상권의 메카로 떠오르는 이 일대는 강남역이나 삼성역처럼 대단위 상권보다는 고급화를 전문적으로 추구하고 있다.

또 강남역 상권(2호선·신분당선 개통 예정)은 이미 탁월한 상권임이 입증된 곳이다. 특히 내년 상반기 개통되는 지하철 9호선이 강남역 북쪽 교보타워사거리를 경유하게 되고 신분당선이 개통돼 환승역이 되면 하루 유동인구가 100만명에 이를 것이라는 예상이다.

양재역 상권(3호선·신분당선 개통 예정) 주변도 개발 심리로 들떠 있다. 2010년으로 예정된 신분당선(강남역-양재역-정자역)이 개통되면 양재역을 지나는 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다.

학원가로 유명한 노량진역 상권(1·9호선 예정)도 수혜지역이다. 9호선 개통은 물론 뉴타운, 민자역사 개발로 상권이 큰 변화를 보일 전망이다.

이밖에 당산역 상권(2·9호선 개통 예정)과 여의도역 상권(5·9호선 개통 예정), 왕십리역 상권(중앙·2·5·분당선 연장 개통 예정) 등도 기대를 모으고 있다.

장경철 상가뉴스레이다 투자자문실장은 “서울의 마지막 노선인 9호선 개통과 강남권 신분당선의 개통을 마지막으로 서울권 환승역은 황금상권으로 불린다”며 “단, 역세권 상가투자시 무조건식의 투자보다는 사당역의 사례처럼 타 교통과 연계성이 있는 주출입구에 위치한 상가인지를 확인하고 투자해야 후회가 없을 것”이라고 조언했다.
 
2008년 6월 7일 부동산투자연구소 나창근대표이사 드림

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