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개개인의 투자성향에 맞는 추천방향 |부동산노트

2009-07-17 11:43

http://blog.drapt.com/refirst/5035781247798610387 주소복사

우리의 재테크 방법으로  개개인의 성향과 취향에 의하여 그 방향이 현저히 차이가 나기도 합니다.
제마다 주변환경이 다르고 자금여력도 다르고 가치관이 다르기때문에,각자의 투자성향에 일률적인 잣대로 가름한다는것은 문제가 될 수 있습니다.  똑 같은 입장에서 설사 출발을 했다하더라도 매도시점에서의 판단력과 결단력으로 인하여 그 수익에 대한 결과는  또다른 모습으로 다가설 것입니다.   우리는 일반적으로 부동산투자는 많은 자금이 있어야지만 접근하는것으로  생각하지만  작은 종자돈으로 시작하여 나름대로 투자성공을 한 사람들을 주변에서 종종 보기도 합니다.
  그러나 어느 한순간,  좋은 투자물건이 나에게만 오는것은 결코 아닙니다.  준비된자만이 그 기회를 잡을 수 있습니다.
항상  남의 말에 의해 "어디가 좋다더라",라는  친구따라 강남가던시대는 결코 지났습니다. 이론적으로, 법률적으로, 실제적인 현장감각으로  준비된자만이 어떤 기회가 왔을때 그 기회를 발판으로 삼아 더 진일보할 수 있을 것입니다.
항상 준비하고 깨어있는 사람,  곧 기회는 사람에게서 온다는것을 잊지 마시고 주변의 한사람, 한사람을 소중히 하고
배려와 존중으로 함께 하시기를 바랍니다.

 

3억으로 도전하는 부동산 임대 투자

퇴직 후 안정적인 소득을 필요로 하는 투자자들이 선호하는 것이 부동산 임대 투자이다. 금융 상품보다 등락폭이 적고 자산가치가 하락해도 부동산이라는 실체가 존재하며 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 여겨지기 때문이다. 하지만 막상 투자를 하려면 어디부터, 어떻게 투자해야 할지 막막한 것이 바로 부동산 투자다. 물론 부동산을 통한 임대수입을 올리는 방법은 여러 가지이지만, 3억~5억 정도의 금액으로 투자할 수 있는 부동산과 예상 가능한 투자수익을 짚어본다.

안정적이고 관리가 편한 아파트

가장 안정적이고 일반적인 부동산 임대수익 방법이다. 기본적으로 수요가 많고, 월세 세입자를 구하지 못하더라도 소형아파트 전세는 임차인이 꾸준히 있어 임대 계약 이후에는 특별히 신경 쓸 일이 없다. 다만 투자금액이 높은 편이다. 또한 전세수요가 많기 때문에 교통이 편리한 소형아파트가 아니라면 월세 세입자를 구하기 어려울 수 있다.

서울에서는 3억원이면 외곽지역인 구로·금천·중랑·관악구 등지에서 66㎡ 이하 주택을 구입할 수 있다. 수익률은 서울은 연 3~4%대, 경기도는 연 5%에서 높게는 연 6%대도 가능하다. 경기도에서는 화성이나 안성·오산·김포 등의 아파트가격이 저렴해 상대적으로 임대수익률이 높다. 66㎡ 크기의 아파트를 한 채 산다면 보증금을 제외한 투자금액은 약 1억8000만원 수준으로 70만~80만원 정도의 월세를 얻을 수 있다.

연 6%대의 임대 수익이 가능한 오피스텔

오피스텔은 월수입을 올리기 좋은 부동산 상품인 동시에 매매가격도 저렴한 편이다. 동시에 업무용일 경우 다주택 보유세나 양도소득세에서 자유롭고 단지형 오피스텔은 관리사무소를 통해 관리가 편리하다. 임차인 입장에서는 아파트보다는 관리부담이 크지만 직장과 가까운 오피스밀집 지역에 많이 분포돼 있고 주변에 생활편의시설 역시 잘 갖춰져 있어 선호도가 높은 편이다. 때문에 오피스텔은 서울에서는 업무중심지역인 강남권과 도심권 주변의 종로·중구·여의도·마포권 주변에 많고, 경기도에서는 분당이나 일산, 평촌 등 서울과 인접한 신도시에 많은 편이다.

1㎡당 평균 매매가격은 서울은 285만원, 경기도는 208만원이고 임대수익률은 서울, 수도권 모두 연 6%대이다. 66㎡ 기준으로는 1억8000만원 투자에 월소득은 90만~100만원 수준. 서울에서는 강남권·동작·영등포구와 같은 업무 중심지역 인접지역은 임대수익률이 연 5%대인 반면 강동·강북·동대문·성동·은평구 등 주변지역은 매매가격이 낮기 때문에 투자자금 대비 수익률이 연 7%대까지 나온다.



소액으로 투자 가능한 연립·다세대 주택

아파트나 오피스텔보다 적은 돈으로 투자수익을 올릴 수 있는 상품이 바로 연립이나 다세대주택이다. 3억원으로 아파트나 오피스텔에 투자한다면 대체로 1채, 잘해야 2채를 구입할 수 있지만 연립은 많게는 3채까지도 구입이 가능하다. 서울에서 1억5000만원 정도 하는 33㎡ 주택을 구입한다면 평균 보증금 2000만원에 월세 45만~50만원 정도를 받을 수 있다.

구로나 강북·중랑구 등 외곽지역에서는 33㎡를 1억~1억2000만원 정도에 구입해서 보증금 2000만~2500만원, 월세는 30만~40만원을 받을 수 있다. 따라서 3억원을 투자한다면 월 120만원 정도의 임대소득이 발생한다. 반면 양천·송파·강동·성동구 등지의 투자수익률은 연 2%대로 떨어지는 반면 매매가격은 ㎡당 700만~800만원까지 올라간다. 이유는 개발 가능성 때문. 뉴타운이나 재개발이 된다면 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 임대료가 다소 낮아지더라도 장기적인 관점에서 투자가치가 있다는 계산이다.

전통적 상업용 부동산인 상가

상가는 매달 안정적인 소득을 올릴 수 있는 대표적인 부동산 상품이다. 주거용 부동산은 아직 월세보다는 전세 임차인이 많고, 연립이나 다세대 주택의 경우 도배, 장판부터 노후 설비에 대해서도 집 주인의 관리부담이 있지만 상가는 시설비를 모두 임차인이 부담한다.

임대수익률은 대체로 동대문·이태원·성신여대·노량진·명동 등에서 연 7% 이상을 올릴 수 있는 반면, 건대입구나 압구정·신천역 등지는 연 4%대로 비교적 낮은 편이다. 상가는 입지여건이나 업종, 층에 따라서 수입이 천차만별이기 때문에 상가임대인 역시 임대료를 산정할 때 상당한 주의가 필요하다.



◆투자손실에 대한 리스크 관리 필수

부동산 투자를 통한 임대수익은 상품별로 낮게는 연 2~4%대, 높게는 연 7~8%를 올릴 수 있다. 1년 만기 예금금리가 시중은행은 연 3~4%, 저축은행은 연 4~5%라는 점을 감안한다면 임대수익이 그리 높은 편은 아니다.

그럼에도 불구하고 투자자들이 부동산 임대수익에 관심을 갖는 이유는 무얼까. 가장 큰 이유는 매매차익이다. 임대수익만으로는 연간 수입이 많은 편이 아니지만, 저축과 달리 자산 가치가 상승할 가능성이 높기 때문이다. 실제 66㎡ 이하의 소형아파트는 작년 한 해 연간 19% 상승했고, 오피스텔 역시 13.2% 올랐다. 임대수익까지 계산한다면 연간 10~20% 대의 상승률을 기록한 셈이다. 연립이나 다세대 주택의 가격 역시 지난 2002년 서울시가 뉴타운 사업을 추진한 이후 크게 뛰었다.

하지만 투자 시 주의할 점도 있다. 우선 무리한 투자는 금물이다. 임차인을 구할 경우엔 연 7~8%의 임대수익이 가능하지만 그렇지 못하면 수입이 생기지 않을 뿐 아니라 관리비까지 꼬박꼬박 내야 한다. 아울러 환금성과 자산가치를 고려해 수요가 많은 지역에 투자해야 한다.

아무리 가격이 올라도 원하는 시점에 팔리지 않으면 낭패를 겪거나 급매물로 싸게 처분해야 한다. 그런 만큼 소형 주택일수록 역세권이나 업무중심지역을 선택하는 것이 안정적인 투자의 지름길이다.

 

***   출저. 비지니스 경제

***2009년  7월  16  일   상무이사   육 동 연

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마포구 대흥 2구역 재개발지분 투자가치 |부동산노트

2009-07-17 11:42

http://blog.drapt.com/refirst/5035781247798567993 주소복사

안녕하세요? 나창근대표이사 입니다.

최근 서울지역 뉴타운지역내 일반분양분이 인기를 얻으면서

투자자들의 발길이  재개발지분쪽으로 옮겨지고 있는듯한 분위기를 강하게 가지고 있습니다.

시세보다 저렴하게 아파트를 장만하실수있는 기회를 잡을수 있으며 로열층에 배정받을수 있다는점이 큰 메리트일것입니다.

 

마포구 대흥동을 아시나요?

신촌과 공덕등으로의 접근성이 뛰어난 교통의 요지에다 서강대,이대,홍대등 훌륭한 교육여건, 대한민국의 대표상권중의 하나인 신촌상권과 인접등으로 미래가치가 뛰어난 지역적인 특징을 가지고 있습니다.

대흥2구역과 3구역을 투자하시려는 회원님께 조금이라도 도움을 되어드리고자 합니다.

일단 선호도를 살펴보면 2구역의 경우 이대역과 도보5분거리에 위치하여 건립세대수는 1045세대정도가 건립되는 반면, 3구역은 공덕역 쪽으로 가까우면서 건립세대수는 500~600세대수 사업시행인가 득하였습니다.

지분시세는 양쪽보다 물건마다 틀리기 때문에 정확할수는 없지만 지분10평기준으로 빌라인경우 지분당 3000~4000만원정도 형성되어있습니다.

 

                                                        <대흥2구역 조감도> 

제 의견으로는 사업추진속도에서는 3구역이 조금 앞서고 있지만 향후 미래가치면에서는 대단지이면서 이대전철역이 더 가까운 2구역을 매수하시는 것이 좋을것 같습니다.

철거시점은 내년 하반기정도면 이루워질듯하고요...

 

추천 급매물을 소개하면 다음과 같습니다.

대지: 43.71평방미터(13.22평)

건물 :63.79평방미터(19.29평)

매매가 : 3억1천만원 (평당 23,449,319)

임대보증금 : 8천만원

실투자금액 : 2억3천만원

 

물건개요를 풀어드리면 노고산을 옆에 끼고 한강이 내려다보이는 아파트 단지가 될 대흥2구역에
대지 43.71㎡(13.22평) 건평 63.79㎡(19.29평) 빌라입니다.

시세는 3억4000만원이나 집주인의 개인적인 사정으로 인해 매물은 3억1천만원으로 3000만원이나 저렴합니다. 전세 8000만원이 있으므로 실투자금 2억3000만원으로 거래가 가능하며 추후 105㎡(32평형)의 입주물건을 분양받을 수 있을것입니다.

시공사는 GS건설이며 현재 조합설립인가가 나왔으며 사업승인을 위해서 박차고 가하고 있습니다.

아마도 이주비가 나오고 철거되는 시점은 2010년 하반기로 예상되고 있습니다. 

길 건너에 2호선 이대역 초역세권인 신촌·이대 상권이 위치해 있으면서도 쾌적한 환경을 지니고 있어 주거지로서 입지 여건이 좋습니다. 또 교통 여건을 살펴보면 지하철 2호선 이대·신촌역이 걸어서 5분이면 도착할 수 있으며 6호선 대흥역도 7~8분이면 이용할 수 있습니다. 신촌로, 대흥로를 통해 내부순환로를 이용하기 쉽고 양화·서강대교 등이 가까워 강남까지 도달하는데도 30분이면 충분하기 때문에 서울 도심, 서부권, 남부 등으로 진출하는데 편리할것입니다.

구역 인근 학교로는 창천초, 용강초, 한서초가 위치해 있으며 아현중, 수중, 숭문중·고, 이대부중·고, 금란여중·고, 광성중·고 등으로  통학이 가능해 좋은 여건을 지니고 있으며  편의시설로는 신촌 현대백화점, 그랜드마트, 모래내 시장, 연대 세브란스 병 원, 삼성의료원, 적십자병원 등이 가까이 위치해 있고 등기소, 구청 등도 차로 5분이면 도달이 가능해 이용이 간편합니다.

추후 이곳의 투자가치는 입지, 조망권, 250여 가구에 이르는 일반분양 물량 등 여러 가지 면에서 좋다는 것을것입니다. 특히 조망권 유무에 따라 평당 분양가가 엄청난 차이를 보이는 것이 대세여서 대흥2구역의 투자가치는 더 높아질 것으로 보여집니다.

 

구체적인 투자물건에 대한 예상추가 부담금과 예상투자수익은 차후에 분석을 해드리고자 합니다.

좀더 자세한 문의사항은 메일이나 쪽지를 이용해주시기 바랍니다.

감사합니다.

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부동산을 매수할 시기가 돌아왔다 |부동산노트

2009-07-17 11:41

http://blog.drapt.com/refirst/5035781247798498716 주소복사

무주택자거나 1가구 1주택자의 갈아타기를 위한 매수시기가 돌아 왔습니다. 물론 단기투자보다는 장기투자로서 즉 10년짜리 장기주기상의 매수시점으로 보여집니다.
 
다주택자의 경우에는 장기투자시 추후 부동산 규제강화로 실익이 거의 없을것으로 보여지므로 수익형부동산 투자가 더욱 맞을것입니다. 장기투자로서 무주택자나 갈아타기를 위한 매수시기라고 주장하는 데는 몇가지 이유가 있습니다.

첫째 한은이 과잉유동성을 잡기 위해 또한 인플레 방지를 위한 금리인상 카드를 만지작 거리고 있습니다.

기존의 부동산 주기를 돌아 보면 한은이 금리를 낮추는 것을 멈추는 시기가 매수시기와 비슷합니다. 따라서 한은이 기준금리을 더 이상 낮추지 않고 금리인상을 고려하는 지금이 매수시기일수 있습니다. 따라서  한은이 금리인하을 멈춘시기나 첫번째 금리인상을 하는 시기가(보수적인 투자자)  매수적기일수 있습니다.

둘째 정부에서 부동산에 관한 모든 규제를 거의 다 해제하거나 폐기했습니다.

강남권규제를 제외하고 부동산에 관한 다양한 규제를 거의 다 풀었다는 것은 부동산 시장을 살리겠다는 정부의 의지입니다. 또한 정부의 의지가 그렇다면 결국은 부동산 시장은 살아 날수밖에는 없습니다. 정부에 맞서지 말라는 말이 여기에 해당됩니다.

세째 한국경제가 바닥을 쳤거나 조만간 바닥을 칠것입니다.

부동산이나 주식과 같은 자산은 결국 국민총생산이나 국민총소득의 반영일뿐입니다. 따라서 올해나 내년에 경제가 살아 난다면 결국 부동산 시장도 회복될수 밖에는 없습니다. (필자는 아직도 부동산이 바닥을 쳤다고 생각하지 읺습니다.)

네째 인플레 가능성이 높아지고 있습니다.

현재의 부동산 시장의 상승은 인플레 헤지의 성격이 강합니다. 한국뿐만이 아니고 외국의 엄청난 유동성이 언제 인플레를 일으킬지 몰라 그에대한 대비로서 실물을 매수하는 것입니다. 미국이나 유럽보다는 한국이나 중국이 더 먼저 인플레가 발생할 가능성이 높습니다.

또한 인플레가 발생해도 경기침체의 우려로 정부에서는 확실한 신호없이는 금리인상이나 유동성 억제를 쉽게 실시하지 못합니다.
 
다섯째 부동산 불패 신화가 끝나지 않았습니다.
 
한국은 부동산 하락기에도 충분한 가격조정과 부채 조정이 일어나지 않았습니다.(이것은 추후에 독이 될수 있습니다.) 따라서 외국과는 달리 부동산 상승에 대한 믿음이 줄어들기는 커녕 더욱 강화되었습니다. 따라서 경제가 회복되면 다시 부동산으로 돈이 몰려 올 것입니다.
 
부동산 하락론이나 폭락론에 대한 여러가지 근거가 존재합니다. 이런 것중에 많은 것들이 타당합니다. 다만 그런 타당한 근거가 있는 조건들이 지금 하락이나 폭락(일본이나 미국식 장기적인 하락이나 폭락)을 가져 올것인가에 대해서는 필자는 의견를 달리합니다. (부동산 주기상의 하락이나 폭락은 올수 있습니다.)
 
필자는 하락론이나 폭락론의 여러 근거가 타당하다고 생각함에도 불구하고 아직까지는 그런것들로 인해 실지로 하락이나 폭락(일본이나 미국식 장기적 하락이나 폭락)이 온다고 생각하지 않습니다.
 
그렇게 생각하기에 한국의 부동산 시장이 다시 전고점을 돌파하고 최소한 2016년까지는 다시 상승할수 있을 것으로 예측합니다. (예전 글에서 설명드렸습니다. 2016년 이후는 일본이나 미국식 장기하락을 예측합니다.)
 
따라서 무주택자나 갈아타기를 하실 분들은 올해나 내년중에 장기적 관점에서 부동산을 매수하시는 것이 좋을것입니다. 

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