2006-01-24 08:24

http://blog.drapt.com/reedian/81138058670111

상가와 같은 영업용 건물의 임대차 보호만을 위해 따로 법안을 두고 있는 나라는 많지 않다. 상가 임대차는 임대인이나 임차인 모두 영업상 이익을 목적으로 한다는 점에서 사적 계약으로 판단해 정부의 간섭을 최소로 줄이려 하기 때문이다. 영국․독일․일본 등은 주택 임대계약의 자동연장 기간을 최장 14년(영국), 30년(독일)으로 정할 정도로 엄격한 주택임대차보호법을 갖고 있다. 그러나 영업용 건물에 대해선 분쟁이 생기면 주택 관련법을 준용하거나 민법상 채권․계약․거래관계에 따라 법원이 그때그때 결정한다. 프랑스는 임대차 특별법으로 각종 부동산의 임차권을 보호하고 있는데, 상가는 주택과 별도로 취급한다.

이처럼 선진국에 상가와 관련한 특별법이 따로 없는데도 임대를 둘러싼 문제가 많지 않은 것은 계약 관행 때문이다. 우리나라에서는 과거 고금리 시대의 영향으로 보증금을 1~2년 치로 높게 책정했다. 반면 선진국은 최소한의 연체를 보전하는 차원에서 1~2개월 치로 정한다. 우리의 경우 지나친 임대료 인상을 막고, 세입자의 권리를 보장하기 위해 상가건물임대차보호법을 만들어 2002년 11월부터 시행하고 있다.

임차인의 보증금 보호 한도, 우선변제권, 확정일자

임차인의 보증금 호보 한도는 서울 2억4천만원, 과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원이다. 계약기간 중 상가 주인은 연간 임대료를 12%의 범위 안에서만 올릴 수 있다. 보증금을 월세로 바꿀 경우 월세는 전환하는 보증금의 15%를 넘을 수 없다.

상가에 세든 뒤 사업자등록을 신청하면 건물 주인이 바뀌어도 새로운 소유주에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생긴다. 상가가 경매에 넘어가더라도 일정 금액 이하는 먼저 돌려받는다. 이를 ‘우선변제권’이라 한다. 서울은 4천5백만원, 과밀억제권역은 3천9백만원, 광역시는 3처난원, 기타 지역은 2천5백만원이다.

상가 재계약

건물주가 재계약을 하지 않고 임차인에게 점포를 비워달라고 하면 어떻게 해야 할까? 상가임대차보호법의 적용을 받는 상가의 경우 최초 임대차 기간을 포함해 5년간은 가게를 운용할 수 있다. 물론 건물주는 해마다 임대료를 조정할 수 있다.

그러나 이처럼 최우선 변제권이 있더라도 일단 ‘확정일자’를 받아두는 것이 유리하다. 확정일자는 세무서장이 계약서의 존재를 인정한 날짜다. 세무서장은 계약서에 확정일자와 번호를 쓰고 관인을 찍는다. 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 일반 주택의 전세권 등기와 똑같은 효력이 인정된다. 그래야만 최우선변제한도를 넘어서는 부분에 대해서도 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다. 해당 상가의 소유자가 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있다. 확정일자를 받으면 건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위의 채권에 대해 우선변제권을 갖게 된다.

그렇다면 이중계약서에 의한 확정일자의 효력은 어떻게 될까? 임차인이 임대차 계약서를 세무서에 내고 확정일자를 받은 경우 세무서는 그 내용의 진실성 여부를 곧바로 확인할 수 없기 때문에 확정일자를 주게 된다. 그러나 보증금, 계약기간 등 임차인의 확정일자 및 사업자등록사항에 관한 사항은 이해당사자가 신청할 경우 열람이 가능하다. 열람된 등록내용 이상의 우선변제권은 보장받지 못한다.

계약서가 허위로 작성된 것이기 때문에 법적 다툼의 소지도 있어 전약 보장을 받지 못할 수 도 있다. 따라서 사실에 따라 쓴 실제 임대차계약서를 갖춰야만 완전히 보호받을 수 있다.

※한광호 시간과 공간 대표의 '한광호의 상가투자' 연재 마지막입니다. 다음주부터는 이승주 교수의 '아파트를 버리고 상가에 투자하라'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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2006-01-17 08:30

http://blog.drapt.com/reedian/81137454548382

▶ 상가의 취득세와 등록세

취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의 20%를 더 물게 된다. 준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내, 준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔급 납일이로부터 30일 이내에 내야 한다. 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에 따라 등록세약의 5~30%를 과태료로 물게 된다.

상가 부가가치세 알아두기

상가투자에서 시세차익을 목적으로 한 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.

부가가치세는 최종 소비자가 부담한다. 상가에서 최종 소비자는 개인이다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가세를 부담하지 않을 수도 있다. 다만 부가세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다.

그렇다면 일반과세자가 부가세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득, 보유, 처분의 순서로 가면서 살펴보자. 상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. 사는 사람이 부가세를 포함해 분양가나 매매대금을 냈으므로 부가세를 부답하는 것 같지만 실은 그렇지 않다. 이 부가세는 일반과세자로 등록해 세무서로부터 모두 돌려받게 된다. 따라서 일반과세자가 부담하는 취득 단계의 부가가치세는 없다. 이 혜택을 받으려면 분양 받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가는 취득일로부터 20일 안에 사업자등록을 해야 한다.

다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.

마지막으로 처분 단계다. 흔히 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 분가세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다. 일반과세자가 되돌려 받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다. 물론 6개월마다 5%씩 공제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 생기지 않는다. 하지만 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 바꿨다면 부가세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 유의해야 한다.

임대소득에 대한 종합소득세

소득세는 여러 소득을 합쳐서 계산한다. 합산 소득이 많으면 누진세율을 적용한다. 일반 세율보다 높다는 말이다. 임대소득 말고 더할 소득이 또 있다면 소득이 적은 부인 등에게 상가의 임대소득이 발생하도록 조치해 두면 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 명의를 이전하면 증여세가 발생할 수 있다. 그러나 배우자에게 증여하더라도 3억 원까지는 세금 공제가 된다.

배우자 명의로 상가를 등기할 때는 주의할 점이 있다. 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 사는 경우와 3억 원을 넘는 상가를 사는 경우에 따라 달라진다. 3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 굳이 배우자에게 넘기거나 공동명의로 하지 않아도 된다. 3억원을 넘는 상가는 증여세 문제가 불거질 수 있다. 따라서 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 아니면 증여세를 내더라도 단독명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다.

상가를 이미 취득한 경우라면 이전하는데 취득세 등의 비용이 추가로 들어간다. 3억원 이하의 상가도 취득세 등의 이전비용은 들어간다. 따라서 1년에 소득세가 얼마나 줄어드는지, 장기 보유할 것인지를 짚어보고 결정을 해야 한다.

▶ 상가의 공동명의

배우자 공제 3억 원을 넘는 상가라면 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 증여세를 부담하더라도 단독 명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다. 상가를 누구 이름으로 할 것인가는 취득하기 전에 정해야 한다. 상가를 취득한 후에 공동명의를 할라치면 명의이전에 들어가는 비용을 충당하고도 남을 만큼 절세가 되는지를 짚어보아야 한다. 공동명의로 하는 경우 공동지분의 크기는 소득이 적은 배우자가 약간 더 크도록 해야 한다. 상가를 공동으로 임대하는 경우 지분이 큰 사람에게 상가 임대소득을 합산해 세금을 내야 한다. 지분을 잘못 설정하면 절세의 효과가 없게 된다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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2006-01-10 08:35

http://blog.drapt.com/reedian/81136850024354

일반인들이 상가를 거래하면서 세금에 대해 낱낱이 알기란 어렵다. 비과세나 감면 규정이 까다로운 데다 세목별로 세액을 계산하는 것도 매우 어렵다. 복잡한 세무지식은 전문가인 공인회계사나 세무사에게 문의하면 된다. 잘 알지도 못하면서 머리를 싸매고 고민하기보다는 모르는 것은 전문가에게 맡기는 것이 정석이다. 상가 거래를 하기 전에는 어설픈 지식으로 세금 문제를 넘겨 짚지 말고 먼저 세무 전문가에게 묻는 것이 낫다. 세금 문제를 짚어 보지 않는 바람에 해야 할 거래를 하지 않고, 하지 말아야 할 거래를 하는 경우가 많다. 부자들은 대부분 자주 찾는 전담 세무사를 두고 있다.

기본적인 사항 정도만 알아두면 된다. 상가를 팔 때는 국세인 양도소득세를 내야 하고, 살 때는 지방세인 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 부모로부터 유산으로 상가를 물려받으면 상속세를 내고, 다른 사람으로부터 재산을 증여받으면 증여세를 물어야 한다.

국세는 중앙 정부인 국세청(세무서)에서 부과하는 세금이다. 소득세, 부가가치세, 상속세, 증여세, 법인세가 여기에 속한다. 지방세는 지방자치단체에서 지역 주민으로부터 받는 세금이다. 주민세, 취득세, 등록세, 재산세, 면허세, 종합토지세가 있다.

기본적인 세금 정책은 스크랩하고 인터넷을 활용 한다

세법은 다른 법에 비해 까다롭다. 특히 상가 거래에 있어서는 양도시기나 적용대상이 개별 사안에 따라 다르게 적용되기도 하므로 주의가 필요하다. 중요한 세제 개편안이 나왔을 대 스크랩해두면 편리하다. 세법은 바뀔 때 특정일을 기준으로 삼기 때문에 그 이전과 이후의 법적 효과가 크게 달라진다. 세제가 바뀔 때는 언제부터 시행할 것인가를 부칙으로 정한다. 특히 세제는 재산권에 관한 것이고, 이해 관계자가 많기 때문에 법이나 제도가 바뀌기 전에 이루어진 거래에 대해서는 일정 기간 유예 기간이나 경과 규정을 둔다. 따라서 일반인들도 조금만 관심을 가지면 큰 줄기를 파악할 수 있다.

인터넷도 적절히 활용하면 편리하다. 세금에 관한 법과 규정은 시대 상황에 따라 변하므로 정부의 발표와 신문에 나오는 세제 변화는 꼼꼼히 챙길 필요가 있다. 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 보면 사업자와 일반인들을 위한 절세 가이드와 부동산 분야 절세 가이드가 있어서 누구든지 볼 수 있다.

은행, 증권사, 보험사 등 웬만한 금융기관은 고객을 상대로 금융․ 부동산에 관한 세무 상담을 하고 있다. 세무 전문가가 직접 상담하는 사이트도 활용할 만하다.

법에서 정한 시간과 기준일만 지켜도 절세한다

부동산을 사면 30일(상속은 6개월)안에 관할 구청에 취득사실을 신고하고 취득세를 내야 한다. 보통 법무사가 소유권 이전등기를 처리하면서 취득세 고지서를 주는데 이 고지서의 납기를 넘기면 취득세액의 20%를 가산세로 물어야 한다. 상가를 팔았을 때도 정해진 시간 안에 빨리 신고하는 것이 낫다. 잔금 지급일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 안에 양도세 예정 신고를 하면 산출세액의 10%를 공제받는다.

빌딩 등의 일반 건물은 1월 1일 양도 분부터 새 기준이 적용되므로 같은 조건이라면 12월에 파는 것이 1월에 파는 것보다 세금 면에서는 유리하다. 양도세 계산의 기준일은 실질적인 양도일, 즉 잔금 지급일이다. 잔금을 치르고 입주와 등기를 나중에 했더라도 양도세의 기준일은 잔금 지급일이다. 다만 잔금을 주기 전에 등기를 먼저 했다면 등기이전일이 기준이 된다.

증빙 서류는 반드시 챙겨라

상가를 매매할 때 영수증만 잘 챙겨도 세금 부담을 줄일 수 있다. 양도세를 신고할 때는 비용으로 인정해서 공제해 주는 것이 적지 않다. 중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 부동산 보유 기간에 쓴 수리비 등은 비용처리가 가능하다. 일반인들은 이런 비용을 소홀히 하지만 영수증만 보관하면 세금 공제를 받을 수 있다. 세금 신고가 문제가 돼 사실관계를 해명해야 하는 상황이 발생해도 영수증이 없으면 입증할 수 없다. 영수증을 잃어버렸더라도 은행의 무통장 입금이나 텔레뱅킹을 통해 대금을 주고받았다면 나중에 입증 자료로 활용할 수 있다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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