[스크랩] 초보 중개사가 부동산에서 성공하려면 1-5편

2009-04-02 21:54

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▣ Short Summary

평균 은퇴 연령 54세, 평균 수명 77세, 대한민국 오늘의 모습이다. 이대로라면 최소 20년이 넘는 시간이 은퇴 후에 주어진다. 의학의 발달로 평균 수명이 늘어날 게 뻔하므로 30년이 될지, 40년이 될지는 아무도 모른다. 최근 통계청 자료에 따르면 청년층(만15~29세)이 졸업·중퇴 후 첫 직장에 취업하는 데 걸린 평균 기간은 12개월, 3년이 넘는 경우도 10%나 되었다. 반면 고령층(만55~79세)이 직장을 그만둘 당시의 평균 연령은 54세였고 그 주된 이유는 남자는 정년퇴직, 여자는 건강이 좋지 않아서였다. 이 통계수치에서 우리는 30년 동안 직장생활을 해서 은퇴 후 20~30년을 먹고살아야 한다는 결과에 이른다. 게다가 더 큰 문제는 사람들이 점점 더 오래 산다는 것이다. 통계청 발표에 따르면 2002년 우리나라 사람들의 평균 수명은 77세(남자 73.4세, 여자 80.4세), 이것이 2010년에는 79.1세, 2020년에는 81세로 늘어날 거라고 한다. 또 2005년 인구주택총조사를 보면 만100세 이상 인구가 961명으로 2000년 조사보다 2.9% 증가했다. 이 수치 역시 앞으로는 더 증가할 것이다. 지금 20~30대가 고령자가 되는 30~40년 후에는 아마 100세가 넘는 사람을 주변에서 흔히 볼 수 있을지도 모른다.

자, 이래도 은퇴 후가 멀게 느껴지는가? 이 핑계 저 핑계 대며 은퇴 후 준비를 늦출 것인가? ‘강남 부자들의 7:3 돈 관리법’으로 대한민국 부자들의 재테크 노하우를 알려준 저자가 이번에는 중산층들의 은퇴 후 준비를 도와주기 위해 발 벗고 나섰다. 바로 미래형 부자 되기다. 지금까지 다뤘던 재테크 방법들이 미래에도 통할까? 그렇지 않을 거라는 게 저자의 생각이다. 부동산 가격이 천정부지로 뛰던 시기에는 자고 나면 저절로 돈이 불어났다. 자영업자 천국이라는 말까지 나올 정도로 부자가 되려면 내 사업을 해야 한다는 말이 지금까지는 통했다. 그런데 미래는? 잘 다니던 직장을 때려치우고 창업할 준비를 하고 있다면, 돈 되는 땅과 아파트를 찾아 돈을 묻어둘 생각이라면, 빚을 내서라도 내 자녀만은 최고의 교육을 시키기 위해 고액과외에다 조기유학까지 계획하고 있다면 이 책을 펼쳐라. 그리고 저자의 풍부한 경험과 다양한 사례에 귀 기울여라. 은퇴 후 행복한 생활은 그냥 주어지지 않는다. 퇴직금도 국민연금도 내 가족의 미래생활을 100% 보장하지는 않는다. 준비된 자만이 행복한 은퇴생활을 할 수 있을 것이다.

이 책은 크게 세 부분으로 나뉜다. 첫 번째는 우리나라 중산층의 현주소와 재테크 사례를 통해 왜 미래를 준비해야 하는지 밝힌다. 그리고 미래형 부자를 정의 내리면서 우리보다 앞선 미국의 은퇴 후를 대비한 재무설계 방법을 소개한다. 두 번째는 미래형 부자가 되기 위한 8가지 마인드와 투자전략을 알려준다. 마지막으로 세 번째는 20대부터 60대까지 각 연령대별 재테크 실천요령을 제안하면서 때로는 공격적으로 때로는 안정적으로 투자하는 방법들을 자세하게 설명한다.

진정 행복한 중산층은 기본적인 의식주 문제를 해결하고, 1년에 한두 번은 부담 없이 여행을 다녀올 수 있어야 한다. 1년 365일 쉬지 않고 일하면서 스스로를 행복한 중산층이라 할 수 있을까? 이 책에서 말하는 부자는 금전적 여유뿐만 아니라 시간적·정신적 여유까지 모두 갖춘 사람들이다. 여기에다가 다가올 미래를 위해 준비하고 있다면 ‘미래형 부자’라고 말할 수 있을 것이다.

Part 행복한 중산층, 미래형 부자

한국의 중산층은 누구인가

TV나 신문기사를 보면 ‘중산층을 키워야 한다’, ‘중산층이 무너진다’ 등 ‘중산층’이란 용어가 자주 나온다. 언론에서 자주 다루는 것을 보니 중산층이라는 개념이 중요하긴 중요한가 보다. 사실 그렇다. 한 사회의 튼실함은 그 사회의 허리인 중산층이 얼마나 두터운가에 좌우된다. 중산층이 무너진다면 사회의 기초가 허물어지는 것과 똑같다. 언론이 앞 다투어 중산층의 실상을 보도하는 것은 그만큼 중산층이 이 사회에서 중요한 존재이기 때문이다. 그렇다면 한국의 진정한 중산층은 누구일까? 자기 명의로 된 집이 있고, 중형차를 끌고 다니며, 자녀를 대학에 보낼 수 있는 수준 정도가 되면 중산층이라고 할 수 있지 않을까? 보다 구체적인 소득 수준으로 따지면 한국의 중산층을 더 정확히 정의할 수 있다. 연평균 6,000만 원 정도의 소득을 올리는 세대주라면 한국에서 중산층에 속한다고 볼 수 있다.

그런데 필자는 이 기준에 한 가지를 더 추가하고 싶다. 한국의 진정한 중산층이란 ‘미래에 대한 걱정을 하는 사람들’이라고 부르고 싶다. 미래에 대한 걱정을 한다는 뜻은 현재뿐만 아니라 앞으로 다가올 인생을 대비한다는 의미다. 중산층만이 미래를 걱정할 수 있다. 하루 벌어 하루 생계를 잇는 저소득층들은 현재의 삶을 유지하기도 버겁다. 그들은 미래를 생각할 틈이 없다. 한편, 부자들은 이미 평생 쓰고 남을 돈이 있다. 그래서 부자들은 미래에 대한 큰 걱정을 하지 않는다. 다만, 현재의 자산을 어떻게 잘 관리해 나아갈지에 대해 신경 쓸 뿐이다. 다시 한 번 중산층의 개념을 정의해 보자. 그들은 연소득 6,000만 원에 미래를 진지하게 걱정하는 사람들이다. 독자 여러분은 어디에 속하는가? 중산층을 향해 달려가고 있는가, 이미 중산층이 되어 필자가 이야기한 것처럼 미래를 생각하고 있는가? 아니면 그런 걱정할 필요 없는 상류층에 속해 있는가? 아마 대부분은 미래를 걱정하는 분들일 것이라고 추측한다.

지금 중산층의 미래에는 보이지 않는 여러 암초가 기다리고 있다. 주로 먹고사는 것과 관련된 경제적인 문제들이다. 하지만 많은 중산층들은 이 같은 현실을 알고도 모른 척하거나 아예 잘 모르고 있다. 직장에서 해고되는 순간 중산층의 삶은 바로 추락한다. 그러나 40대 이후에도 직장생활을 계속할 자신이 없으면서도 현실 속에서 대비를 하지 않고 있다. 특히 중산층의 삶에서 위기가 다가오는 시점은 은퇴 이후다. 이 같은 노후 대비도 저절로 되는 것이 아니다. 하지만 한국의 중산층 중에서 노후 대비를 제대로 하고 있는 사람은 소수에 불과하다. 이 모든 암초들의 위치를 정확히 파악하고 다른 길로 피해 가지 않으면 한국 중산층의 미래는 없다. 그 같은 측면에서 볼 때 중산층 여러분들은 지금부터 마음을 새롭게 다져야 한다. 젊은 시절부터 열심히 일하면서 살았는데도 경제적 자유를 얻을 수 없다면 인생이 허무하다.

열악한 자, 그 이름은 중산층

그렇다면 왜 중산층의 미래가 위협받는 것일까? 현실을 직시하면 그 원인을 발견할 수 있다. 가장 문제가 되는 것은 중산층들이 돈 벌 수 있는 기간에 비해 은퇴 시기가 빨리 다가온다는 점이다. 직장생활하면서 돈을 벌어들일 수 있는 기간은 갈수록 짧아지고 있다. 정부에서 공식 발표하는 물가는 현실을 온전히 반영하는 데 한계가 있다. 실제 국민들이 체감하는 물가상승률은 연10~15% 수준이다. 이처럼 인플레 현상은 자꾸 심해지는데 소득은 앞에서 말한 것처럼 제자리 수준이거나 오히려 줄어든다. 그렇다면 생활비를 줄이면 안 될까? 이것도 중산층의 현실을 보면 매우 힘들다. 특히 사교육비는 생활비 상승의 주범이다. 우리나라 중산층의 생활비 중에서 교육비가 차지하는 비중은 전체의 1/3에 가깝다. 갈수록 늘어나는 생활비에 한정된 소득, 그리고 대책 없는 노후, 한국의 중산층은 지금 출구 없는 막다른 골목으로 가고 있다.

늘어나는 수명, 괴로운 노후

오래 사는 것은 분명 축복이다. 하지만 준비 안 된 노후는 복이 아닌 괴로움만 안겨준다. 중산층의 고민은 노후자금을 전혀 모아놓지 못하고 있다는 데 있다. 만약 60세에 은퇴하고 80세까지 부부가 20년간 함께 한다고 가정했을 때 생활비는 얼마나 필요할까? 통계청의 2005년 1분기 가구당 소비지출액을 기준으로 했을 때, 연간 기본생활비만 1,596만 원이 필요하다. 기본생활비 외에도 여유생활비까지 따지면 더 늘어난다. 중산층의 경우는 기본생활비와 여유생활비를 합쳐 총 2,378만 원이 필요하게 되고, 20년으로 계산했을 때 총 4억 7,560만 원 정도가 필요하다는 결론이 나온다. 상류층의 노후자금에 비해 절반 정도에 그치지만 절대적인 액수로 보면 무시하기 힘든 규모다. 비록 머릿속으로 계산해 본 수치지만 위에서 언급한 노후자금을 마련해 놓았는가? 아니면 지금 열심히 마련 중인가? 만약 아니라면 당장 대책 마련에 나서야 한다.

피해야 할 미래가 온다

갈수록 높아만 가는 생활비, 무대책이 대책인 노후 대비, 파산 직전의 국민연금, 우리 중산층의 미래를 어둡게 하는 요소는 도처에 산재해 있다. 하지만 가장 큰 문제가 도사리고 있다. 바로 문제의 당사자들인 중산층 대다수가 사안의 심각성을 인식하고 있지 못한다는 점이다. 필자는 전형적인 중산층들이 밀집해 있는 한 아파트촌에 살고 있다. 그런데 이 지역 주민들의 공통점이 한 가지 있다. 맞벌이도 하지 않는 30~40대 젊은 부부들이 가정부를 고용하고 있는 집이 꽤 많다는 것이다. 한국식 생활 문화에는 이런 낭비요소들이 넓게 퍼져 있다. 예를 들어 우리나라 사람들은 외식을 무척 즐긴다. 필자가 근무하는 회사 뒷골목만 해도 음식점으로 넘쳐 난다. 좀 소문난 집은 아예 차 댈 때가 없다. 이 같은 외식문화 탓인지 돌잔치도 밖에서 한다. 뭐 하나 얻으려면 포기할 줄도 알아야 한다. 누적되는 생활비 지출로 미래를 포기하는 실수를 범해서는 안 된다. 한국의 중산층들은 집안일에서부터 허리띠를 꽉 졸라매야 한다.

부자도 은퇴 준비를 한다

최소 수십억 원의 자산을 보유한 부자들도 자신의 노후생활에 많은 관심을 기울인다. 어떻게 하면 자신의 자산을 잘 관리해 유지할까, 좀 더 풍요롭고 괜찮은 노후를 보내려면 어떻게 해야 할까 등에 대해 고민한다. 그렇다면 일반 중산층들은 어떻게 해야 될까? 부자들보다 더 빨리 노후 대비에 나서야 하고 더 많은 관심을 기울여야 한다. 부자들은 기본 정도만 해도 먹고사는 데 큰 문제가 없다. 그러나 중산층은 처지가 다르다. 부자들보다 몇 배의 노력을 기울여야 노후에 웃음 짓고 살 수 있다. 하지만 일반인들의 노후에 대한 인식 정도가 매우 낮다는 점에 대해 필자는 놀란 적이 한두 번이 아니다. 필자와 같은 자산전문가를 직접 만나 이야기를 듣기까지는 대부분의 중산층들은 노후 문제를 피부에 와 닿게 느끼지 않고 막연하게 걱정만 한다. 큰일이다. 그렇다면 당장 지금부터라도 자신의 재무 상황을 철저히 파악하고, 노후 대비를 실천에 옮겨야 한다. 그 시기는 빠르면 빠를수록 좋다.

Part 행복한 중산층의 미래 설계

2020년, 한국은 어디에 있을까?

한국개발연구원(KDI)의 발표에 따르면, 2020년경의 한국의 경제성장률은 2%대가 될 것으로 예측되고 있다. 2030년경이 되면 경제성장률은 더 떨어져 1%대로 하락할 예정이다. 우리나라는 2000년대 들어와 연평균 5.66%의 경제성장률을 기록하는 것에서 알 수 있듯이 아직은 고성장 국가다. 하지만 2020년경이 되면 한국도 획기적인 발전보다는 영국과 일본처럼 안정적인 성장이 이루어지는 시대로 접어들게 된다. 경제성장률이 이처럼 낮아지는 이유는 두 가지로 분석된다. 첫 번째는 저출산 고령화다. 선진국이 되는 시점은 곧 저출산 고령화가 완성되는 시기와 일치한다. 인구가 줄면 자연스럽게 생산연령 인구가 줄어들고 GDP 하락에 큰 영향을 준다. 두 번째는 기업들이 투자를 안 하기 때문이다. 기업 투자가 활발하지 않은 이유는 기술력이 발전해 공장 자동화가 이루어지기 때문이다. 하지만 기업의 부가가치가 늘면서 전반적인 국민 평균 소득은 늘어나게 된다. 이렇게 되면 국민의 삶은 지금보다 더 풍요로워질 것이다.

선진국이 된다는 것은 분명 한 사회가 전혀 새로운 시대로 접어든다는 의미다. 경제성장률이 떨어지고 금리가 계속 기어가는 시대의 재테크 방법은 과거와 같을 수 없다. 많은 투자자들은 저성장 시대가 오면 발전은 없는 게 아닐까 생각하며 걱정한다. 하지만 다른 시각으로 보면 저성장은 ‘정체’가 아니라 ‘안정’의 시대라고 볼 수 있다. 이렇게 경제가 안정화되면 경제의 모든 부문에서 투기가 근절되고, 변화도 줄어든다. 크게 돈 벌 기회는 적어지지만 마찬가지로 크게 돈 잃을 위험도 줄어드는 시대가 된다. 앞으로 15년 정도 뒤면 그런 시대가 온다. 생각보다 시간은 그렇게 많지 않다. 머지않은 2020년의 저성장 시기에는 고정 금리를 주는 정기예금이나 적금보다는 펀드와 주식 같은 투자 상품 쪽으로 확실히 전환할 수밖에 없다. 즉 가까운 시일에 직접투자보다는 간접투자를 선호하는 미래형 부자들이 행복하게 살고 있는 시대가 될 가능성이 많다.

군인의 절반이 외아들인 시대

외아들을 둔 부모들은 맞벌이 부부들이 많다. 이들도 나이가 들면 자식들에게 집을 물려줄 것이다. 그렇다면 외아들 입장에서는 나중에 부모로부터 최소 한 채에서 두 채의 집을 물려받게 된다. 만약 외아들이 외동딸과 결혼한다면 상황은 또 달라진다. 외동딸도 부모에게서 집을 물려받는 경우가 생기기 때문이다. 그렇다면 현재 군복무 중인 20대가 제대 후 결혼하게 되면 3~5년 후에는 결혼과 동시에 물려받을 집이 서너 채 생길 수 있게 된다. 초고령화 사회로 진입할수록 부동산을 매입하려는 사람보다는 매각하려는 사람들이 많아지게 되어 있다. 이렇게 되면 자연스럽게 부동산의 유동성 위험이 커질 수밖에 없다. 미래형 부자가 되기 위해서는 미래의 노후생활 계획을 세워야 하는데, 50~60% 이상은 부동산이 아닌 연금 등의 금융소득으로 충당되도록 미리부터 준비해 두어야 한다.

자산붕괴가설의 의미

자산붕괴가설은 뉴욕 월스트리트의 전문가들의 입에서 나온 말로, 베이비부머(Baby Boomer) 세대가 조만간 은퇴시점에 이르러 생활자금을 마련하기 위해 보유하고 있던 자산을 한꺼번에 처분함으로써 주식과 부동산 가격이 일시에 폭락할 수 있다는 가설이다. 이 같은 자산붕괴가설이 우리나라에서 더욱 발생할 가능성이 높은지, 이것이 얼마나 타당한 주장인지 한번 따져볼 필요가 있다. 먼저 우리나라의 베이비부머 세대가 다른 나라 사람들과 크게 다른 점이 있다. 미국 베이비부머 세대의 경우, 금융자산이 전체의 64%, 부동산자산이 36%를 차지하고 있는데 비해 우리나라 베이비부머 세대들은 금융자산이 21%, 부동산자산이 79%를 차지하고 있다. 만약 2020년경에 현재의 베이비부머 세대가 별 다른 소득 수단 없이 부동산만 많이 갖고 있는 상태로 은퇴하게 된다면 어떤 상황이 벌어질까? 결국 가지고 있는 집을 팔아 노후자금을 마련해야 하는 처지에 놓이게 될 것이다.

문제는 또 있다. 우리나라도 언젠가는 선진국 수준으로 물가가 올라가고 의료비 등이 급상승할 수 있기 때문에 중산층들이 장차 은퇴할 시점에 이르면 현재의 기초생활비 수준 이상의 현금이 필요하게 될 것이다. 따라서 미래형 부자가 되기 위해서는 가능한 한 젊을 때부터 충분한 현금자산, 즉 금용자산의 확보에 적극 나서야 한다. 이미 발빠른 부자들은 부동산보다는 현금자산으로 갈아타고 있다. 2000년에 납부된 상속세 내역을 보면 부동산 관련 상속세액이 금융자산에 비해서 훨씬 많았지만, 해가 거듭될수록 금융자산 관련 상속세액이 점차 늘어나고 있음을 보여준다. 그만큼 우리나라 사람들의 자산이 부동산 위주에서 점차 금융자산으로 옮겨 가고 있다는 의미로 해석될 수 있다. 이처럼 미래의 부자들은 부동산보다는 금융자산 비중이 많은 자산 포트폴리오를 구성하게 될 가능성이 크다.

하지만 일부에서는 자산붕괴가설이 지나치게 과장된 억측이라는 주장도 만만치 않다. 상당수 베이비부머 세대가 이미 노후 대비에 들어갔기 때문이라는 것이다. LG경제연구원이 내놓은 자료에 따르면, 한국의 중산층은 50대를 넘어서도 가계저축률이 높은 수준을 유지하거나 40대 이전에 비해 오히려 증가하는 경향을 보여준다고 한다. 이렇듯 노후 불안을 걱정해 40대, 50대 중년층들이 저축률을 높이고 있기 때문에 자산을 대거 처분할 가능성은 그리 높지 않다는 것이다. 그럼에도 불구하고 부동산이 과거와 같은 위상을 확보하지 못할 가능성은 크다. 집값 급락 사태는 2020년보다 더 빨리 다가올 수 있다. 그 우려는 일부 현실화되고 있다. 따라서 미래형 부자를 꿈꾸는 한국의 중산층들은 이 같은 위기 상황이 오기 전에 미리 대비해야 한다. 일반적으로 경제가 어려워지면 부자들보다는 중산층이 경제적으로 더 큰 타격을 받기 때문이다.

Part 미래형 부자를 위한 8가지 마인드

진정한 전문가를 만나라

재테크에 성공하려면 나에게 진실성을 갖고 투자자나 전문가가 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 전문가를 만나야 한다. 재테크 전문가라고 부를 수 있는 사람은 재정컨설턴트를 비롯해서 세무사, 회계사, 변호사, 부동산중개업자 및 부동산컨설팅 전문가 등이 있다. 일반 투자자들도 부자들처럼 자신의 문제를 전담해 줄 수 있는 전문가 한 명쯤은 알아두어야 한다. 괜찮은 전문가라고 판단되는 사람이 있다면 부자들이 하는 것처럼 전문가를 믿고 맡겨 보자. 전문가들도 자신을 믿고 따라주는 고객을 싫어할 리 없다. 최선을 다해 고객에게 이익을 안겨주려고 노력한다. 그 이유는 한 명의 고객을 만족시켜야 또 다른 고객을 소개받을 수 있고, 그것이 전문가에게는 생존을 위한 기름이며 철칙이기 때문이다. 그러나 전문가들에게 모든 것을 의존해서는 안 된다. 투자를 결정하기 전에 스스로에게 질문을 던져라. 어떤 투자라도 전문가에게만 전적으로 맡겨서는 안 된다. 투자에 성공하려면 투자자 스스로도 알아야 한다.

과감하게 실행하라

어떤 형태의 투자든 투자 시기와 목표, 투자 방법에 관해 정답을 얻고 출발한다는 것은 불가능하다. 대개 성공적인 투자는 수익성이 높을 것이라는 확률적인 이유만으로 실행된 끝에 나온 성과물이다. 투자를 결정하기 위해 수많은 요소들을 모두 고려한다면 투자 자체가 이루어지기 어렵다. 필자가 만나본 부자들은 대부분 말이 앞서지 않고 과감하게 실행한다. 부자들은 가만히 있지 않고 수시로 움직인다. 그들은 의외로 여러 사람의 이야기를 듣지 않는다. 전문가의 의견을 참고하긴 하지만 최종 결정은 언제나 본인의 몫이다. 그리고 결정을 내린 다음에는 뒤도 돌아보지 않고 바로 실천에 옮긴다. 그렇지만 대부분의 중산층들은 부자들의 이런 실행력을 따라가지 못한다. 만약 상가에 관심 있다면 상가 관련 기사가 나오는 신문도 스크랩하고 현장도 가봐야 한다. 하지만 대부분의 중산층 투자자들은 단지 귀찮다는 이유만으로 행동하는 데 주저한다.

부자 되는 자산관리법을 배워라

세상에 공짜는 없다. 짧은 시간 안에 부자가 된다는 것이 마냥 좋은 것만은 아니다. 미래의 강남 부자를 꿈꾸는 중산층들은 너무 단기간에 대박을 노리기보다는 한 단계씩 자산을 업그레이드하는 방법을 찾는 것이 좋다. 개인투자자들은 지금부터 자신의 재무 상태를 면밀하게 검토하고 미래를 위한 종합적인 자산관리를 해나가야 한다. 자신이 소유한 부동산과 금융자산을 총망라해 보면서 문제점을 찾아내고, 자신의 나이와 비전을 고려해 중장기적인 인생 재테크 계획을 세워야 한다. 그리고 실제로 투자해 보고 다양한 경험을 쌓아야 한다. 그러나 투자라는 것이 항상 잘되기만 바랄 수는 없다. 실패도 자산이다. 시행착오를 통해 어느 투자 교과서에서도 가르쳐주지 않는 자신만의 투자법을 익히게 될 것이다. 이렇게 조금씩 가다 보면 언젠가 어느 한쪽에 치우치지 않은 종합적인 자산관리법을 터득한 자신을 발견하게 될 것이다.

와인을 마셔라

부자들이 와인을 즐기는 진짜 이유는 따로 있다. 도를 넘게 취하는 상황을 방지하기 위해서다. 부자들은 무엇보다 인간관계에 있어서 자신의 이미지 관리에 신경을 쓰는 사람들이다. 부자들은 인간관계에 상당히 공을 들인다. 이들은 특별히 할 일이 없을 때도 분주하게 움직인다. 전화해 보면 항상 특정한 모임에 참여해 사람들을 만나고 있을 때가 많다. 부자들은 보통 자린고비라고 생각하지만 인간관계에서는 약간 손해 보듯이 베푸는 사람들도 꽤 많다. 귀한 모임의 경우에는 값비싼 와인을 손님들에게 내어놓는 것을 주저하지 않는다. 부자들은 인간관계에서 얻기보다는 베푸는 것이 궁극적으로 자신들에게도 도움이 된다는 사실을 잘 알고 있다. 와인 속에 부자들이 인간관계를 꾸려 가는 노하우가 담겨 있다. 인간관계를 억지로 끌고 가기보다는 자연스럽게 대화하고 베풀면서, 적도 내 편으로 만드는 것이 부자들의 인간경영전략이다.

자녀와 바람직한 관계를 형성하라

요즘 중산층 이상의 경제력을 갖춘 사람들 중에는 자녀를 해외에 유학 보내는 이들이 많다. 필자는 이런 흐름을 바람직하다고 본다. 글로벌 시대에 자녀들을 외국에 보내 차별화된 교육을 시키는 것은 어떤 부모라도 꿈꿀 만한 일이다. 그렇지만 한 가지 안타까운 점이 있다. 많은 이들이 자녀 교육에 큰 공을 들이지만 정작 부모와 자녀 간의 바람직한 관계를 형성하는 데는 매우 소홀하기 때문이다. 우리나라의 중산층들은 한 번쯤 스스로에게 질문해 봐야 한다. 자녀에게 일방적으로 베푸는 것이 과연 옳은 일일까? 자녀의 사회적 성공만을 위해 모든 에너지를 쏟는다면 가족이 행복해질까? 물질이 많은 부자라고 해서 모두 행복한 것은 아니다. 가족 간의 정서적 유대는 행복한 인생의 필수 요소다. 오늘날 한국의 중산층들은 스스로 자녀와 바람직한 관계를 맺고 있는지 돌아볼 시점이 되었다.

상식적으로 투자하라

대부분의 사람들은 일상생활에서 사리에 맞게 행동한다. 은행에 저축할 때도 금리 0.1%를 따지며 더 좋은 조건의 상품을 찾아 나선다. 그런데 증권회사에 발을 들여놓는 순간부터 그동안 가지고 있던 사리분별력을 모두 잃어버리고, 평소와는 전혀 동떨어진 행동을 보인다. 1,000만 원 투자해 바로 2,000만 원을 벌려고 하는 것이다. 주식 투자자들은 대부분 이렇게 오늘 사서 당장 내일 수익을 얻기를 원한다. 만약 주식 매입 후 며칠밖에 안 지났는데 가격이 살 때보다 조금이라도 떨어진다면 앞뒤 재보지 않고 매도해 버린다. 우리나라 투자자들은 주식 투자를 ‘러시안 룰렛 게임’과 같은 벼랑 끝 승부라고 생각한다. 그러나 주식 투자는 얼마든지 합리적으로 할 수 있다. 상식적으로 생각해야 된다. 잘되는 기업에 투자해야 배당금도 받고 시세 차익도 얻을 수 있다. 주식 투자는 결코 ‘모 아니면 도’라는 식의 투기가 아니다.

일할 때와 쉴 때를 구분하라

부자들에 대한 고정관념을 깨야 할 부분이 있다. 이렇게 까다로운 부자들도 평생 일만 하고 사는 것은 아니라는 점이다. 필자가 만난 부자들의 생활습관을 살펴보면 정말 일을 할 때와 쉴 때가 명확히 구분된다. 아무리 바빠도 바쁜 일상에서 잠시 빠져나와 적당히 쉬는 방법을 알고 있다. 부자들은 특별한 이유가 없는 한 대부분 골프를 즐기는데, 진정한 부자들은 토․일요일 같은 주말보다는 주중에 골프를 치는 사람들이 대부분이다. 바쁜 와중에 쉬려고 하니 일을 하더라도 효율적으로 하는 방법을 터득한다. 더욱 부지런해지고 집중할 수밖에 없는 것이다. 이처럼 진정한 부자는 ‘자기가 쉬고 싶을 때 쉴 수 있는 사람’이라고 말하고 싶다. 자기가 쉬고 싶을 때 시간과 요일을 가리지 않고 쉴 수 있는 사람이 그렇게 많지는 않다. 그만큼 부자가 되기란 어렵다. 그렇다고 아무 일도 안 하고 그냥 방에 틀어 박혀 항상 쉬고 있는 사람이 부자라고 생각하는 것은 착각이다.

은퇴 환상에서 벗어나라

많은 중산층들이 은퇴할 계획을 가지고 인생 계획을 세운다. 그러나 필자가 단언하건대 이는 환상이다. 필자가 만난 은퇴자들은 모두 일을 찾는다. 완전한 은퇴란 없다. 은퇴를 결심했더라도 단 절반만 은퇴하라. 나이가 들수록 일을 줄여나가면 된다. 만약 나이가 들어서 갑자기 일이 없어진다면 생활에 활력이 사라진다. 은퇴하기 전에 돈을 모아야 함은 물론이다. 그러나 경제력 못지않게 여생을 함께 할 친구들을 만들어 둬야 한다. 건강도 중요하다. 아무리 돈이 많아도 몸이 아프면 만사가 귀찮다. 건강은 30~40대 젊을 때부터 잘 챙겨야 한다. 마지막으로 좋은 취미 하나를 만들어 둬야 한다. 자신의 본업을 그만두더라도 취미를 통해 색다른 인생을 살 수 있다. 지금부터 외로움에 대비해야 한다. 혼자 살아도 삶을 행복하게 느낄 수 있는 마음의 습관을 들여놔야 한다. 아무런 준비 없이 맞이한 은퇴는 불행이다.

Part 미래형 부자를 위한 투자전략

미래형 부자, 우리나라 주식시장을 노린다

향후 5년, 10년을 바라볼 때 어떤 재테크가 가장 유리할까? 좀처럼 풀기 어려운 고차 방정식과 같은 문제다. 일반 투자자들은 부동산, 채권, 주식 등 다양한 투자 수단 가운데 최상의 선택을 해야 할 상황에 와 있다. 필자는 무엇보다도 주식을 추천하고 싶다. 주식 투자에 관해서는 많은 투자자들이 아픈 기억을 안고 있다. 그러나 앞으로는 달라질 것이다. 한국 주식시장은 경제 환경의 변화로 인해 그 어느 때보다 안정적인 수익을 올릴 수 있는 환경으로 조성되고 있다. 과거의 몇몇 실패 경험 때문에 앞으로 큰 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓쳐서는 안 된다. 따라서 30~40대 투자자들의 경우는 전체 자산의 20~30% 정도를 우량주나 주식형 펀드 등에 투자해 미래를 기약하는 것이 바람직하다고 본다.

미래의 대안투자 수단으로 주식을 추천하는 데에는 시장을 둘러싼 환경 변화를 보면 알 수 있다. 주가는 기업의 이익과 직접적으로 관련된다. 앞으로 2020년을 향해 갈수록 한국 기업들은 생산 방식을 첨단화하면서 더욱 많은 부가가치를 낼 것으로 보인다. 그러한 부가가치의 상승은 결국 순이익 증가로 이어지며 주가가 계속 상승할 수 있는 토대가 될 것이다. 또한 앞으로는 낮은 경제성장률과 함께 저금리 시대가 지속된다. 이같이 저금리 추세가 지속되면 시중의 유동자금이 갈 데가 없다. 어차피 은행 예금은 안 되며, 부동산시장은 갈수록 상황이 악화되고 있다. 그렇다면 갈 데 없는 돈이 주식이나 펀드시장으로 흘러들어 갈 수밖에 없으며, 그 결과 주식 투자가 활성화될 수밖에 없다. 그리고 고령화가 심해지는 현실 역시 역설적으로 주식시장 활성화에 긍정적으로 작용한다. 주식시장이 안정화될수록 노후를 대비하는 이들은 주식 배당 수익을 쫓아 주식 시장으로 들어오게 된다.

장기 투자하라

지금까지 대부분의 증권사 직원들은 고객들에게 주로 단타매매를 추천했다. 경제TV에서 강의하는 증권 관련 전문가들도 대부분 차트 매매 기법으로만 일관한다. 모두 짧게는 1~2주, 길게는 1~2달 단위의 단타매매 전략을 다룬 것들이었다. 우리나라 개인투자자들은 이 같은 차트 분석을 통한 단타매매 기법을 그대로 따라한다. 개인투자자들이 투자에 실패하는 이유가 바로 그 때문이다. 할 일이 많은 직장인들이나 가정주부들이 1~2주 단위로 주식을 사고파는 투자에 성공하기는 현실적으로 힘들다. 주식 매매 및 매도타이밍을 맞추기가 힘들기 때문이다. 미래형 부자가 되기를 원하는가? 그렇다면 이제부터라도 투자 패턴을 과감하게 바꾸고 자신에게 맞는 투자 기법을 갖추어야 한다. ‘장기 투자’가 그 해답이다. 한국 주식시장도 앞으로는 점차 단타매매 위주에서 가치주 위주의 장기 투자 형태로 변화할 가능성이 크다. 시장 규모가 커지고 투자자들 사이의 정보 공유가 보다 합리적이 될수록 단타매매보다는 장기 투자가 활성화될 것이다.

장기 투자란 오랫동안 참고 기다려야 큰 수익을 얻을 수 있다. 또한 장기 투자할 경우에는 배당 투자에도 많은 관심을 기울여야 한다. 과거에는 국내 기업들이 구조적으로 배당금을 많이 주지 않았다. 그러나 최근에는 상황이 달라지고 있다. 2004년도에 우리나라 상위 100대 기업들은 평균 4% 이상의 시가 배당을 해 주었다. 이 같은 배당률은 은행의 정기예금에 맡겼을 때 받을 수 있는 금리 이상이다. 게다가 2008년 말까지는 액면가 기준 3천만 원 이하(2006년 말까지는 5천만 원 이하)의 주식을 1년 이상 장기보유하면 그 배당 소득에 대해서 비과세 혜택이 주어지므로 수익률은 더욱 높아진다. 액면가 기준 3천만 원이면 통상 개인투자자들 입장에서 시가 기준으로 봤을 때 주가종목 시세에 따라 보통 몇 억 원 또는 몇 십억 원까지는 투자해도 시세 차익은 물론이고 배당금에 대해서까지도 소득세를 전혀 내지 않아도 된다는 말이다. 이것은 엄청난 세제 혜택이다. 그렇게 볼 때 현재 우리나라는 주식 투자의 천국이라고 해도 과언이 아니다.

우량주로 구성된 펀드를 잡아라

초보 투자자들은 반드시 우량주, 그중에서도 대형 우량주가 편입된 펀드를 골라야 한다. 우량주와 대형 우량주는 비슷한 것 같지만 약간 다르다. 국내 주식시장의 종합주가지수를 형성하는 종목이 약 680개 정도 된다. ‘대형’ 자가 안 붙은 우량주는 이 680개 종목 중에서 약 200개 정도 된다. 이 종목들로 KOSPI 200지수가 구성된다. 증권거래소에서는 상장된 기업들 중에서 상위 랭킹 200개를 끄집어내서 ‘KOSPI 200지수’라는 것을 만들어 놓은 것이다. 이런 기업들은 재무 구조도 좋고, 미래에 부도날 가능성이 거의 없는 그야말로 우량주라고 할 수 있다. 대형 우량주는 이 중에서도 알짜배기 기업들을 가리킨다. 너무 굵고 짧게 살려다가 모든 것을 잃을 수 있다. 가늘더라도 안정적인 수익률을 꾸준히 올리는 것이 장기적으로는 더 좋다. 대형 우량주가 편입된 펀드 투자를 통해 한 발자국씩 앞으로 나아가라.

직접투자를 원한다면 배당주를 꽉 잡아라

최근 우리나라에서도 개인투자자들이 차츰 장기적인 투자 패턴을 보이고 있다. 이는 기업들의 주주 가치 중시에 따른 배당 성향 상승과 저금리 지속에 따른 배당 투자 매력이 크게 늘어나고 있기 때문이다. 배당주 투자의 제1원칙이 있다. 짧은 투자 기간에 시세 차익을 노리기보다는 중․장기적으로 보유하면서 높은 배당금을 목표로 해야 한다는 것이다. 아울러 배당주를 오래 보유하면 주가 상승으로 인한 시세차익도 기대할 수 있다. 여기서 장기적 안목에서 배당 투자를 하라는 의미는 분명하다. 높은 시가 배당률을 자랑하는 배당주라고 하더라도 주가가 높을 때 매입하게 되면 급하게 자금회수가 필요해 매도할 때 큰 손실을 입을 수가 있기 때문이다. 또한 배당 투자 종목을 고를 때는 실적이 호전되고 있거나 개선될 조짐이 보이는 종목을 골라야 한다. 아무리 배당금을 많이 주는 기업이더라도 영업 실적이 제자리에 머무른다면 투자할 큰 매력이 없어진다.

연금은 필수, 수익률을 따지지 말라

연금은 선택이 아니고 필수이다. 종신토록 죽을 때까지 적은 돈일지라도 꾸준히 어디선가 나에게 지급을 해 준다면 그토록 고마울 수가 없을 것이다. 만약 연금 상품을 수익률을 따져가며 저축하겠다면 아예 주식이나 펀드를 직접 운용하라. 연금은 종신토록 생활비를 지급 받는 최후의 보루라고 생각하고 가입하는 것이 좋다. 단돈 몇 십만 원, 많게는 몇 백만 원이라도 종신토록 지급된다면 노후에 자식보다 나은 효녀, 효자가 될 것이다. 중산층들은 이러한 연금의 중요성을 인식하고, 국민연금과 기업연금 그리고 개인연금은 가능한 필수적으로 가입해 두어야 한다. 만약 좀 더 여유자금이 있고 미래에 보다 충분한 은퇴자금을 마련할 목적이라면 추가적으로 변액연금보험을 적극 활용하는 것도 좋은 방법이다. 선진국들에 비해서 우리나라의 연금시스템은 매우 부실한 상황이다. 따라서 각 개인들은 누가 시키지 않아도 스스로 적극성을 발휘해 각종 연금 상품에 가입해야 한다.

저축은 여전히 중요하다

아무리 ‘투자의 전성시대’라고 하지만 저축은 아직도 강력한 힘을 발휘한다. 부자들은 의외로 주식과 같은 고위험 상품에 전 자산을 올인 하지 않는다. 그들에게 주식 투자는 전체 포트폴리오의 일부분일 뿐이며, 일정 자산은 반드시 통장을 통해 굴린다. 특히 위험이 적고 만기가 긴 저축을 통해 자산을 늘린다. 필자는 여유자금을 저축할 때 아래의 두 가지 원칙을 꼭 지키라고 권한다. 첫째, 금리가 높다고 해서 무조건 한두 개의 금융 상품에 여유자금을 모두 맡기는 것은 매우 위험하다. 따라서 바람직한 저축을 위한 금융 상품 포트폴리오를 구성해야 한다. 둘째, 금융 상품의 만기도 다양하게 나눠야 한다. 보통 사람들은 무조건 높은 수익을 쫓기보다는 때로는 적당한 수익에 만족할 줄 아는 절제력도 필요하다. 이 같은 차원에서 저축은 수익률은 높지 않지만 중산층들이 자신의 자산을 안전하게 관리할 수 있는 가장 좋은 방법이다. 저축의 중요성을 절대 가볍게 여겨서는 안 된다.

내 집 마련, 이젠 다른 전략이 필요하다

한국 사회의 특성상 땅은 좁고 인구는 많다. 따라서 다가올 미래에도 집은 여전히 중요한 자산이 될 것이다. 그러나 과거 70, 80년대만 생각하고 집에 모든 자산을 거는 실수는 피해야 한다. 이미 집값이 너무 올랐다. 상투를 잡은 부동산시장에 잘못 들어갔다가는 시세 차익은커녕 빚만 잔뜩 지게 될 위험이 크다. 물론 내 집 마련에서 투자 가치를 전혀 생각하지 말라는 뜻은 아니다. 집에 투자하더라도 자신의 능력 범위 안에서 합리적인 선택을 하라고 권하고 싶다. 투자 가치와 함께 살기에 좋은 집을 고르는 문제는 정말 중요하다. 앞으로 도래하는 시대에는 내 집 마련의 전략이 분명 달라져야 한다. 자신의 경제력에 적합한 자금 투입으로 실수요와 투자 가치를 절묘하게 결합시킬 때 성공적인 투자라는 평가를 받게 될 것이다.

부동산 투자, 정보가 생명이다

부동산 유형별로 투자 전망이 어떠한지 살펴보자. 지금까지 부동산 시장에서 투자자들이 가장 큰 관심을 기울였던 대상은 누가 뭐래도 ‘아파트’였다. 아파트는 주택 중 생활하기에 편리해 사람들의 큰 관심을 받았고, 가격도 엄청 올랐다. 국내 아파트 가격은, 특히 강남 아파트를 중심으로 크게 상승해 왔다. 아파트 가격이 이처럼 오른 데에는 세상이 어수선했던 탓이 크다. IMF 외환위기 이후 건설업체의 잇따른 도산으로 말미암아 일시적으로 아파트 공급에 차질이 생겼다. 이에 따라 주택 부족 현상이 일어났다. 거의 비슷한 시기에 금융기관들이 가계대출 금리를 낮추는 바람에 주택구입 수요가 늘어났다. 이 같은 여러 시대적 요인들이 맞아떨어져 아파트 가격은 끝없이 오르기 시작했다.

향후 아파트나 단독주택 투자는 자제할 필요가 있다. 그 이유는 정부가 앞으로 10년 주택보급률을 116%까지 끌어올리겠다는 정책을 적극 추진 중이기 때문이다. 또한 급속한 저출산 고령화로 인해 인구가 줄어들어 아파트 수요가 줄어든다. 따라서 아파트 가치의 하락은 예정된 수순이다. 그렇다면 이미 아파트를 보유한 투자자들은 어떻게 움직여야 할까? 서둘러 처분하는 것이 능사일까? 이건 좀 더 두고 봐야 할 문제다. 현재 아파트 가격에 많은 거품이 끼어 있는 것은 사실이다. 그러나 아파트 가격이 하루아침에 떨어지는 상황은 벌어지지 않을 것으로 판단된다. 왜냐하면 아파트 가격의 급락은 외환위기에 버금가는 경제공황을 초래할 수도 있기 때문이다.

부동산 거품이 일시에 빠지면 아파트 매입을 위해 수천만 원 이상의 거액을 대출했던 사람들은 당장 파산위기에 몰린다. 이들에게 대출해 준 은행들도 문을 닫아야 할 판이다. 투자자와 은행이 이렇게 혼란에 빠지면 국가경제는 돌이킬 수 없는 나락으로 떨어지게 된다. 정부 입장에서도 부동산 거품이 일시에 빠지지 않도록 대책을 세워갈 수밖에 없다. 부동산 거품은 말 그대로 거품처럼 한순간에 터질 수도 있지만 바람이 살살 빠져나가는 풍선처럼 시간을 두고 천천히 꺼질 수도 있다. 일부 발 빠른 투자자들은 이 같은 변화 흐름을 읽고 아파트를 팔고 대체 투자 수단으로 땅이나 목 좋은 상가를 살피고 있다.

부동산 투자, 이제는 리츠다

부동산 직접투자는 그만큼 위험하다. 상가는 매입하고 난 뒤에도 임대 관리에 애로사항이 많다. 예를 들어 임차인을 잘못 고르면 한참 고생하는 경우가 대부분이다. 이렇게 고생을 하더라도 상가 투자로 연간 8~10%의 임대수익을 올릴 수 있다면 어느 정도 감내할 수 있다. 그러나 최근 상황을 보면 이마저도 쉽지 않다. 8~10%의 수익을 확보했더라도 각종 세금과 관리비를 제하고 나면 실제 수익률은 3~4%대로 떨어지게 된다. 고생은 고생대로 하고 돈은 못 버는 꼴이 되고 마는 것이다. 물론 상가 투자가 당장은 임대수익률이 낮다고 하더라도 미래에 부동산 가격이 많이 올라 매매 차익을 얻을 가능성도 있다. 그렇지만 앞서 말한 것처럼 우리나라는 경제성장률이 점점 낮아지고 부동산 가격도 역시 하향 안정화되는 추세라서 상가 투자 역시 미래의 높은 현금 흐름을 보장해 줄지는 미지수다.

필자는 그런 차원에서 앞으로 부동산도 직접투자보다는 간접투자로 눈을 돌려야 한다고 본다. 여러 가지 실물 간접투자 상품들 중에서도 특히 리츠(REITs)에 주목해야 한다. 요즘 같은 시절에 리츠 투자는 특히 추천할 만하다. 먼저 시장 환경의 급변에 따라 부동산 투자가 과학화되고 있기 때문이다. 부동산 투자시장은 갈수록 위험이 높아지고 있다. 이토록 부동산시장의 불확실성이 높아지는 상황 속에서 투자자들은 좋은 정보를 얻어야 한다. 그러나 개인투자자 수준에서는 그러한 정보들을 모으고 선별할 능력이 없다. 그러나 부동산 전문가들은 일반인들보다 시장을 보는 눈이나 투자 감각이 남다를 수밖에 없다. 그렇다면 개인투자자 입장에서는 전문가들이 모여 있는 부동산 투자회사인 리츠에 투자자산을 맡기는 것이 유리하다.

포트폴리오를 7:3으로 구성하라

여유자금을 가지고 투자를 할 때 부자들의 투자 방법을 눈여겨볼 필요가 있다. 부자들의 특성은 너무 위험이 큰 곳에는 집중 투자하지 않는다. 부자들이 성공하는 비결은 투자를 할 때면 항상 ‘적당한’ 위험 수준을 선호한다는 사실을 염두에 두어야 한다. 즉 전체 자산이 10이라면 투자수익률이 높게 기대되는 곳에 7할, 안전자산에 나머지 3할 정도를 배분한다. 부자들과 달리 보통 사람들은 5:5 투자를 선호한다. 절반은 이곳, 나머지 절반은 저곳에 각각 나누어 투자한다. 그러나 이러한 포트폴리오 구성은 수익률을 높이는 데 도움이 안 된다. 5:5 비율로 자산을 기계적으로 배분하는 것은 나중에 수익이 나더라도 별 재미를 못 본다. 한쪽에서 5만큼 성공하더라도 나머지 한쪽 자산을 모두 잃게 되면 소용이 없기 때문이다. 투자는 확률 게임이기 때문에 성공 확률이 더 높은 곳에 조금이라도 더 많이 투자해야 한다. 따라서 부자들의 7:3 투자방식을 따라해 보는 것이 옳다고 본다.

이 7:3 법칙이 구체적으로 어떻게 적용되는지 보자. 예를 들어 동시에 부동산과 주식에 투자한다고 해도 7:3으로 분산투자 한다. 만약 부동산에 전체 자산 10을 전부 투자할 경우 부동산 직접투자와 간접투자를 7:3 또는 3:7로 나눠서 투자한다. 주식 투자의 경우도 마찬가지다. 펀드 내에서도 다시 주식․혼합형 펀드에 7할을, 채권형 펀드에 나머지 3할을 투자한다. 주식형․혼합형 펀드에서는 다시 대형 우량주 펀드와 배당주 펀드에 7:3 비율로 분산투자 한다. 개별 주식에 투자할 때도 마찬가지로 투자자금을 7:3의 비율로 나누어 상장주식에 7할, 비상장주식에 3할을 투자한다. 투자금액이 커질수록 7:3 투자법은 더욱 많은 수의 ‘가지치기’가 발생한다. 현재의 부자들이나 미래의 부자를 꿈꾸는 중산층들은 이런 선진국 부자들의 금융자산 중시 전략을 타산지석으로 삼을 필요가 있다.

자료출처: 김경호님의 富로그

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[스크랩] 초보 중개사가 부동산에서 성공하려면 1-5편 |부동산노트

2009-03-31 13:39

http://blog.drapt.com/redww/609351238474383478

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

초보 중개사가 부동산에서 성공하려면 1-5편

오늘은 우리나라 부동산 시장에서

현업에서 중개업을 하는 회원님들과

더운 여름에 열심히 공부하고 계신 미래의 중개사님 또는

이제 시작한지 얼마 되지 않은 분들께

어떻게 하면 실무를 빨리, 남들이 인정하는 전문가가 되어

돈을 많이 벌 수 있는지를선배로서 조언 드려보고자 합니다.

현실적으로 우리나라의 모든 시험이 떨어뜨리기 위한 시험이다 보니

달랑 자격증만으로 실무에 접하기에는 많은 장벽이 있는 현실이고

실지 현장에서는 많은 경험과 노하우를 가지고 있는 사람들과는

경쟁에서 도저히 이길 수 없는 현실과 배운지식과는 전혀 동떨어진 현장에 접하게 될 것입니다.

어느 정도 기틀을 마련하기까지는 냉정히 최소한 5년 정도의 세월이 필요 할 것입니다.

토지,건물,상가,주택,아파트,경매,재개발,개발,건축,시행,전,월세,업소, 등등

단순 중개시장에서 전문분야인 디벨로퍼가 되기까지는

각 분야별로 엄청난 경험과 노하우를 가져야 생존 할 수 있을 것 입니다.

그러하다면

어떻게 하면 가장 빠른 시간 내에 자신을 전문가로 만들어 나 갈수 있는 까요?

부동산중개 분야의 현시대는 부동산 중개 자체가 전문화 되었고 세분화 되었습니다.

필자가 생각하기에 부동산에서 전문분야는 최소한 15가지 정도가 있다는 것을 우선 말씀드리고

또다시 세분화 되는데 ...

예를 들어서 토지 즉 땅이란 한분야만 보더라도

공장지를 전문으로하는 사람에서 부터 전원주택지,골프장 부지

아파트부지,상가부지,빌라부지등 과 같이 여러갈레로 세분화 됩니다.

초보가 사무실을 개설 할 수 있는 자격증이 만들어진 후에

첫 번째로 공부하셔야 하는 것은

모든 일에 관련하여 상대방의 심리와 생각을 빨리 파악할 수 있는 공부라고 생각하며

둘째는 아무리 자신이 똑똑하고 부동산에 관하여 깊은 지식이

있을 지라도 모든 부동산에 관하여 완벽히 알 수는 없는 것이며

설사 아는 지식이 많을지라도 한 분야에서 투자에 성공한 사람의 실력을

따라갈수 밖에 없고 그분들의 조언이나 노하우를 배워야겠지요?

개개인이 중개사 시험때 보다도 더 많은 현장공부는 물론 실제 공부를 하여야 겠습니다.

누가 어떤 부동산에 관하여 질문을 해오더라도 그 자리에서 즉시 명쾌한 답변을 할 수 있어야 하며

그렇다고 하여 너무 깊은 부분까지의 답변은 오히려 역효과가 날 수 있습니다.

예를 들어서 어떤 부동산을 취득하고자 하는데 있어서

주의 할 점은 이러 이러 하다 정도로 말해야 될 것을 ~

잘못되면 이럴 수도 있다 라든지

이러한 위험한 사항이 발생 할 수도 있다 라고 말 한다면 ,

상대방이 그 부동산을 사려고 하겠는지요?

그러나 내면적으로는 그 모든 상황을 정확히 이해하고 있어야 하며

어떤 문제가 발생하여도 그 해결 방법은 물론 2차 3차로 발생 할 수도 있다는 사실과

그 문제를 해결 할 수 있는 편법까지도 알고 있어야 합니다.

부동산에서 디벨로퍼는 기술과 실력과 노하우지만

단순한 중개는 써비스업 입니다.

자신이 생각해서 손님 즉 타인의 심리와 생각을

경쟁자보다 빨리 깨우치지 못한다고 생각된다면

이업에 종사하고자 하는 생각을 접는 것이 좋을지도 모릅니다.

이도 저도 아니고 어쩔 수 없이 해야만 한다면 앞으로 현장에서는 늘 이등이지요

부동산 중개에서는 경매와 마찬가지로 일등만 필요한 것입니다.

현장에서 보면 오랫동안 공직에 몸담고 있었던 사람일수록

실전에 적응하는 시간이 더 필요하며 적응해 나가는데도 많은 어려움이 있을 것입니다.

왜냐면 공직에 있을 때는 위에서 지시하는 대로만 하면 이상 없었던 타성이

부동산의 현장에서는 개개인이 사업자며 창조자라야만 하고 만들어야 하는 일들에 적응하기 어렵기 때문입니다.

세 번째는 실전의 현장을 가장 빨리 익히는 방법인데

필자가 경험해 본 가장 빠른 방법이라고 생각되는 것은

주위에서 보면 이 중개업에서 특출하게 두각을 나타내는 사람이 있을 것입니다.

두각을 나타낸다고 하여 전자에 말씀드렸던 어느 한 분야만 두각을 나타내는 사람을

말하는 것이 아니라 부동산 중개에 있어서 전반적이고 깊은 노하우가 있는 사람이 있을 것입니다.

만나는 사람이 어떤 사람을 만나느냐에 따라 처음 이 일을 시작하는

여러분의 미래가 달려있다고 할 수 있을 것입니다.

예를 든다면 아파트 앞에서 아파트 중개만 전문으로 한 사람을 선택한다면

아파트 중개 이외에는 더 배울 것이 없을 것입니다.

상가분양에 전문가에게 배운다면 상가분양 외에는 더 배울 것이 없을 것이며

기획부동산에서 땅만 전문으로 한 사람은 허황된 기술밖에 배울 것이 없다는 것이고

경매를 전문으로 하는 사람을 만나게 된다면 앞으로 경매라는 것 이외에는 아는 것이 없게 됩니다.

따라서 어떤 스승을 만나느냐에 따라 미래가 선택 된다고 할 수 있습니다.

그런데 중요한 사항은 이 업종은 정년이 없다보니

스승에 입장에서 생각해 보면 결과적으로 새끼 호랑이를 키우는 결과를 가져 오므로

좋은 스승을 만난다는 것은 매우 힘들 것입니다.

다음으로 스승을 만난 이후에는

그 사람이 손님을 다루는 말솜씨,억양, 행동,하나하나를 배워야 하며

그 사람이 이 세계에서 왜 성공 할수밖에없었는가를 마음으로 느끼며

그 사람의 노하우와 자신과 융합하여 또 다른 나를 만들어 나가야 합니다

모든 부동산거래는 같은 기준이 있을 수 없습니다.

이 모두가 사람들 속에서 일어나는 일들이기 때문에 총천연색이지요

업무상에서 일어나는 모든 일들에 처리 방식에서의 노하우와

나만의 것의 전문분야를 길러야 할 것입니다.

지금은 모든 부동산이 실거래금액으로 처리되어야 하지요

우리은 지금 오픈 된 정보세상에서 살고 있습니다.

그전처럼 인정이니, 뒷 작업이니, 찍기, 등 과 같이 편법이 난무하던 시대가 아닌 것입니다.

단순한 중개만의 노하우로는 경쟁에서 이길 수 없을 것입니다.

보다 전문화된 나를 발견하고 또 만들지 못한다면 앞으로 살아가기 힘든 세상에 내몰릴 것입니다.

투명한 부동산 시장에서 성공하려면 남들이 인정하고 또한 남이 나를 찾을 수 있는

특정한 전문분야를 준비하여야 하는 것입니다. .

실제 부동산 현장에서 보면 초보인 사람과는 업무에 연계를 잘 하지 않습니다

왜 그러하냐면

초보인 중개인과 일을 처리 할때는 업무에 대한 욕심과 현장을잘 모르고 사실을 정확히 하지 않으므로

인하여 실수와 사고가 터지는 일이 왕왕 있기 때문입니다.

어느 정도의 노하우가 있는 중개인끼리는 눈 빛만으로도 상대의 의중을 읽을 수 있기 때문에

업무를 잘 모르는 초보와는 연계를 하지 않으려 하기때문에 왕따를 당할 수 밖에 없는 것입니다.

열심히 노력하여 서로가 인정되고 전문화된 실력을 키워서 보다 효률적이고

정예화 된 인적 내트웍을 만들어 보고자 하는 필자의 마음으로 이 글을 적습니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다.

다음기회에 2편을 올리겠습니다.

오늘날 우리나라 부동산 시장은 아주 큰 변화와 전환기를 맞이하였다고 할 수 있습니다.

실거래가 신고제는 부동산 시장의 구조를 완전히 바꾸는 과정에서

많은 선배들도 무엇을 어떻게 해야 하는지? 갈팡질팡하고 있는 현실입니다.

폭풍과도 같은 8·31 대책으로 현재의 부동산 시장은 느린 걸음을 이어가고 있고

재건축 아파트를 중심으로 이어졌던 하락세는 그 폭이 다소 둔화된 가운데

매도자와 매수자의 팽팽한 줄다리기 양상을 띠고 있습니다.

올해부터 시행되고 있는 실거래가 신고제로 부동산 시장은 숨죽이고 있습니다.

실거래가 신고제는 그동안 이중가격 구조를 지녀왔던

부동산 시장의 구조를 완전히 바뀌는 과정으로

실거래가 신고제가 정착되어가는 과정의 진통을 거치고 있으며

앞으로 우리나라 부동산 시장의 구조나 환경도 큰 변화를 겪게 될 것으로 전망 되며

부동산 시장의 패러다임이 완전히 바뀌는 전환점에 여러분은 서 있게 된 것입니다

어쩌면 여러분에게는 또 다른 기회와 찬스 일수도 있을 것입니다.

이러한 시장에서 많은 경험과 노하우를 가진 선배들도 어떻게 대처해야 하는지를

고심하고 연구하고 있지요

이런 시대적 변화 속에 초보인 중개사는 어쩌면 기회와 찬스일수도 있을 것으로 보입니다.

전반적인 시장의 분위기 전환으로

앞으로 부동산 시장에서 성공하기 위해서는

기존과는 전혀 다른 전략으로 대응해야 할 필요가 있다고 생각되기 때문입니다

변화된 부동산시장에 대응방안을 함께 생각해 본다면

첫째로 가장 중요한 것은

부동산 보유에 따른 세금증가 및 양도차익 등에 대한 세금 증가로 인하여

부동산 투자 이익이 현저하게 낮아질 전망이라 절세 차원에서 전략적

접근이 필요 할 것이며 예전에 없었던 디벨로퍼라는 것도 준비하여야 할 것입니다.

향후 부동산 투자의 중심에는

절세 테크닉이 수반되지 못하면 실질적인 성공을 거둘 수 없기 때문입니다..

둘째는

시대적 변화로 인하여 이제는 묻어두는 부동산 투자 방식에서의 탈피해야 할 것입니다.

부동산 투자를 선호하는 투자자들의 성향을 보면 일단 묻어두면 주식처럼 원금이 손실되는 경우는

드물다고 판단하여 부동산에 장기적으로 묻어두는 투자를 선호하는 경향이 있었지만.

앞으로는 부동산 투자도 막연하게 묻어두는 시간과의 싸움보다는 기회비용을 따져서

대안을 제시 할 수 있어야 하고

적정시점에 매도하고 갈아타는 투자가 절실히 요구되는 시대인 것입니다.

그렇다고 단기 투자로 큰 수익을 기대하는 접근은 무리가 있지만,

과거와 같이 부동산에 묻어두면 가격이 올라주는 행운이 누구에게나 돌아가지

않을 수도 있기 때문일뿐더러

정책이 바뀌고 있고, 시장이 달라지고 있다는 것을

투자자 개개인도 발상의 전환과 변화된 투자법을 이해하고 있어야 하며

중개인 또한 이 와 같은 사실에 대하여 설명 할 수 있어야 하겠지요?

셋째는

전반적인 부동산 자산 포트폴리오의 재구성에 대한 대안을 제시하여야 한다는 것입니다.

예를 들어서 토지와 주택시장이 급변하다 보니 각종 정부규제들이 난무하고 있는 반면

상가나 오피스 건물의 경우 틈새종목이 된 것입니다.

과거에는 부동산 투자에서 가장 일반적인 투자자 성향 중 하나가 묻어두는

부동산 투자였습니다.

사실상 개발 수요가 많았던 과거의 경우에는 그냥 사두고 몇십년이 지나면

그곳에 금싸라기가 되는 경우가 적지 않았었지요.

그러나 이제는 금싸라기가 된들 은싸라기 정도의 세금을 물게 된 시대로 변화된 것입니다.

따라서 초보인 중개인이 부동산에 접근하는 첫거름은

도시가 변화하는 흐름에 대한 분석이 가장 기본이 될 것입니다.

네 번째는

세상은 변했다

이 시대에 부동산시장을 살아가려면 과거에 얽매이면 실패한다.

무엇보다도 가장 먼저 자기 자신이 부동산에 대한 투자 마인드를

가지라고 말하고 싶습니다.

내 안의 잘못된 상식을 깨야 부동산에 올바로 접근할 수 있기 때문입니다.

현재 부동산에서 현업에 종사하고 있는 사람조차도

부동산 투자를 부정적으로 보는 시각으로 투자자에게 설명 한다면

성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것이 될 것입니다

자기 자신부터 투자마인드를 갖는 것은 필요합니다.

먼저 부동산을 삶의 일부로 받아들이고 하나의 건강한 투자로 접근하는

자세를 갖추어야 합니다.

다섯 번째는

부동산 투자는 ‘아는 만큼 보이고 아는 만큼 성공할 수 있다’입니다.

관공서에 절반이 부동산에 관련된 일들을 하고 있으며

법원에서 재판에 절반이 부동산관련 재판이고

세무서의 절반이 부동산 관련 일을 하고 있습니다.

이와 같이 부동산은 그 다양성이 무궁무진 하지만

자본주의 시장에서 한 분야에 성공하려면 남보다 한발 더 나아가서

부동산 흐름을 잘 파악하고 실천에 옮겨야 하며

앞으로는 남보다 나은 마인드와 보다 전문성을 가지지 못하면

더욱 살아남기 힘들뿐더러 그전 보다 더욱 좁은 세상에

우리는 내 몰린 것입니다.

세계에서 우리나라만큼 1층에 부동산 많은 나라도 드물지요.

지금도 현장은 견디지 못하는 업소들이 급속히 발생되고 있지만

앞으로는 더욱 빠르게 경쟁력을 잃어 가는 사람들이 생길 것으로 보입니다.

따라서 경쟁에서 살아남으려면 무엇인가?

나름대로 전문성을 가지라는 말씀을 드리고 싶습니다.

여섯 번째는

부동산에서는 선배도 없고 후배도 없다는 것입니다.

정도를 벗어나지 않는 선에서 돈을 가장 잘 버는 사람이 부동산을 제일 잘하는 사람이지요.

필자가 보는 부동산을 가장 잘하는 사람에 기준은 신용이라고 생각합니다.

전화통화만으로 투자금을 무통장으로 얼마를 받을 수 있느냐?가

그 사람에 신용과 실력과 부동산을 보는 안목 등을 말해주는 것으로 생각 됩니다.

하지만 그런 신용이 그냥 오는 것이 아니지요.

부동산 재테크 능력은 그냥 주어지거나 우연히 찾아오는 것이 아닐뿐더러

부동산에 성공하려면 철저한 연구와 발로 뛰는 노력이 필요하고

아는 만큼 성공할 수 있다는 것과 노력하고 실천하는 길만이

성공과 실패가 좌우 되는 것입니다.

일곱 번째는

부동산에 성공하려면 말투부터 고치자 입니다.

인간에게 공짜로 주어지는 것이 두 가지가 있는데, 그것은 바로 시간과 말입니다.

시간을 어떻게 활용하는가에 따라 그 사람의 인생이 달라지듯이,

자신이 자주 쓰는 말을 객관적으로 분석해 보십시요.

그러면 자신의 미래를 예측해 볼 수 있을 것입니다.

요즘 어떠십니까? 하면

“별로예요.” “피곤해요.” “죽을 지경입니다.” “묻지 마세요.” “죽겠습니다.”

이렇게 대답하고 계신 것은 아닌지요?

아니면

“그저 그렇지요.” “대충 돌아갑니다.” “먹고는 살지요.” “늘 똑같죠.” “거기서 거깁니다.”

이렇게 대답하십니까?

성공이 예측되는 사람은 이렇게 대답합니다.

말에는 열정과 힘이 가득 실어서

“죽여줍니다.” “좋습니다.” “대단합니다.” “환상적입니다.” “끝내줍니다.”

“아주 잘 돌아갑니다.”

어떤 대답이 여러분의 마음에 드는 지요?

지금 부동산 시장은 정보화 시대입니다.

경력이 좀 있는 많은 사람들이 말하기를

“나는 과거에는 어땠는데” “이렇게 하였는데” 하는

시대적 변화에 적응하지 못하고 남에 정보를 탐하려 하기 보다는

나 아니면 누구도 할 수 없는 전문성을 길러

보다 정예화 된 인적 네트웍과 정보교환에 장을 만들어 보고자 하는

필자의 마음으로 이 글을 적어 봅니다.

(다음 3편에는 좀 더 구체화된 부동산 전문분야에 대하여 언급하려 합니다.)

무더위가 기승을 부리고 있습니다.

오늘은 전편에서 말씀드렸던 것보다 구체적으로

나름대로 생각한 부동산의 분야별 전문가가 되는 방법을 언급하려 합니다.

우리가 처음 부동산에 접하게 되면

본인이 무엇을 전공으로 하여야 성공 할 수 있는지?

무엇이 적성에 맞는지 알 수가 없는데

초보자가 전문분야를 찾고 선택한다는 것 자체가 불가능하지요.

따라서 자기를 자기가 평가하여 분야를 선택하기 보다는

보다 경륜이 있는 선배들에게 객관적인 자문을 받는 것이 좋습니다.

그러지 못하면 필자처럼 많은 허송세월의 흐름 속에서

몸과 마음이 지치고 비패하여 지기 때문입니다.

또 하나 필자의생각은 처음으로 부동산에 입문하는 초보자는

규격화된 아파트를 제외하고 매매금에서 30억 이상의 부동산 매물은

취급하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.

왜 냐고 질문하신다면

우선은 일처리를 완벽하게 하지 못하여 사고에 위험도 있지만

그런 일을 초보자가 할 수 있을 것으로 생각하여 시간과 경비와 노력을

하다가 중간에 그일이 흐지부지 하게 되면

초보자 일수록 마음에 충격을 삭히기까지는 많은 시간이 필요하며

가슴에 남은 상처가 아물기까지는 부동산의 기피증까지 생기는 분도 보았습니다.

초기에 이런 상처를 받게 되면

모든 사물들을 부정적으로만 생각하게 될뿐더러

앞으로 큰일들에 대한 기회가 본인에게 온다고 하여도

자진하여 포기를 하게 되므로 자신의 발전에 큰 장애가 될 수 있을 것입니다.

따라서 처음 부동산 일을 접하실 때는

적은 일부터 소신껏 해나간다면 보람도 찾을수 있고 일을 처리하는 방식을 배우는

자세가 매우 중요하다고 할 수 있습니다.

부동산이라 함은 크게는 토지와 건물로 나뉘게 되는데

2편에서 말씀드렸던 것처럼 현시대는 더욱 세분화 되었고

많은 분야별 전문가가 등장하게 되었습니다.

토지에 대하여 세부적으로 어떤 분야를 선택 할 것 인가는

이 글을 보시는 개개인에 장점과 단점에 따라 다를 수 도 있겠지만

부동산에 대하여 여러가지 분야별로 성공한 예를 몇가지 들어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 이야기

과거 부동산 경기가 매우 침체되었던 적이 있었는데

마침 어느 병원 원장님이 저에게 이 기회에 본인에게 별장을 사달라고

제의가 들어 왔었습니다.

그 당시 저는 건물에 전문성을 두고 있었기 때문에

토지나. 별장에 대한 깊은 지식이 없었던 시기였는데

개인적으로 어려운 시기에 좋은 의뢰를 받았다고 생각되어

어떻게 하면 그 일을 성공 시킬 수 있을 것인가 를 생각하다가

손님이 원하는 그 지역을 지번도에 컴파스로 그린 후

첫 번째 한일은 그 지역에 있는 모든 부동산들을 찾아다니기 시작하였습니다.

그러나 물건에 내용들이 너무 천차만별 이어서 목표로 한 물건을

도저히 찾을 수가 없었습니다.

그래서 고심한 끝에 장문에 편지를 작성하가 시작 하였습니다.

그런다음 목표로한 전 지역을 차로 이동하면서

비슷한 집들을 일일이 찾아가서 우체통에 넣거나 또는 직접 편지를 건물주인에게 건네 주었습니다.

그러기를 3개월 여기저기서 전화가 오기 시작하였으며 전화가 오는 즉시

행동하여 그 모든 사람들을 일일이 만났습니다.

결국에는 6개월 만에 물건을 사드리고 일이 종결 되었지요.

그런데 그 후 어떻게 되었겠습니까?

저는 그 지역의 누구보다도 많은 정보와 물건과 인맥을 확보 할 수 있었는데

이후 한 동안은 오히려 현지에서 물건을 나에게 찾는 지경에 이르게 되었으며

그 지역에서는 누구보다도 깊은 전문성을 가지게 되었던 것입니다.

어떻게 해야 되는지 이해하시겠지요?

두 번째 이야기

업소 중에는 식당,프랜차이즈,모텔 등등이 많은 분야가있지요

한 친구가 있는데 그 친구는 지금은 동대문구 신설동에서 부동산을 2층에서 하고 있는데

모텔을 전문으로 하고 있습니다.

그 친구도 처음 부동산에 입문하여 오랜세월 동안 방황을 하다가

어느 날 어떤 느낌을 받았는지 모르겠으나 모텔을 전문으로 하겠다고 하더니

서울 전 지역에 있는 모텔들에 대하여 분포도와 업소들에 정보들을 모은 후

모든 모텔들을 일일이 찾아다니며 영업을 하기 시작하였고

지금은 서울 경기지역의 모든 모텔에 이름을 외우고 있으며

소유자가 누군지 , 임대 현황인지, 직영중인지, 영업성은 어떠한지

어떻게 운영하면 돈을 버는지, 리모델링은 어떻게 하며,

내부 인테리어는 어떻게 하여야 하며 , 가전제품은 어떻게 사야 저렴하게 구매하는지,

하는 모텔분야에서는 아주 독보적인 존재로 인지 되게 되었습니다.

자! 여러분

어떻게 하면 이 친구와 경쟁해서 이길 수 있겠는지요?

세 번째 이야기

땅이라는 것은 개인적으로 잘 알고 있는 지역을 제외하고는

동쪽에 있는 사람이 자기 지역을 떠나서 서쪽에 있는

땅의 시세를 정확히 파악하기 매우 힘들다고 할 수 있습니다.

처음에는 엄청난 시간과 경비를 소모해 가면서 이쪽저쪽

뛰어 다니면서 손님을 모시고 다녀보지만

깊이 들어가 보면 그 지역의 토지를 사고자 하는 사람만큼

공부가 되어 있지 않아서 오히려 손님보다도 못하게

현지 파악이 않되어 있어서 저절로 초보라는 티를 내면서 망신당하게 되고

모든 토지는 정부가 지정하는 규제와 용도가 있는 것이므로

각종규제에 대한 정확한 이해를 하고 있어야 하며

그 규제사항과 용도를 어떻게 하여 풀어 나가야 하는 방향제시까지

할 수 있어야 함은 물론 절세의 방향까지도 공부하셔야 할 것입니다.

따라서 토지는 어느 한정되고 자신 있는 한 지역을 선택한 후

전자에 제가 말씀드렸던 것처럼 큰 지번도에서 지번도에 나와 있는

자신 있는 모든 땅에 대한 모든 공부상 서류를 우선하여 띤 후 파일을 만들고

그 중에서 목표로한 지역에 모든 정보와 관계자를 만나 본 후

지역적 규제사항을 파악하여 자료를 정리한 이후

지주작업에 들어가야 하며 지주보다도 더 그 땅에 대하여 해박한

지식을 공부하지 않으면 지주를 움직일 수 없는 것입니다.

어느 날 갑자기 그렇게 될 수는 없겠지만...

토지는 자신이 마음만 앞선 다고 되는 것이 아니라고 생각합니다.

시간과 계획을 철저히 세워서 단계별로 접근하다보면

자기도 모르게 저절로 전문가가 되는 것이며.

필자의 친구인 박모씨는 이런 방식으로 일을 하다 보니

지금은 어느 지역에서는 최고라고 자부하는 사람이 되었지요.

그 지역의 모든 땅에 대해서 관청에서까지 공무원들도 그 사람에게 물어보면서

일을 해야 하는 독보적인 존재로 입지를 굳히게 된 것입니다.

인간의 능력은 무한대라고는 하지만 반면에

인간이 모든 분야에 전문가가 될 수는 없으므로

이 글을 읽으시는 모든 분들이 열심히 공부하여 분야별 전문가가 되어

우리함께 어깨를 나란히 하며 업무를 처리 할 수 있는 경쟁력있는

인적 네크웍을 만들어야 생존 할 수있다는 현실적인 절박함에 이글을 씁니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다

(오늘은 세 가지를 말씀드렸는데

앞으로 모두 열두 가지 정도를 분야별로 말씀드릴 예정입니다)

오늘은 3편에 이어 부동산의 분야별로 기초라고 생각되는 사항들을 말씀드리기 전에

부동산에 접근하기 전에 기본적인 사항을 먼저 알고 접근하셔야 하는

사항 몇가지를 먼저 말씀드리고자 합니다.

종종 현장에서 보면 부동산에 입문한지 얼마 되지 않은 사람일수록 이런 분들이 많은데...

어제도 어떤 회원님이 물건을 찾아 방문한 사람이 있었습니다.

부동산에 종사한지는 한 3년 정도 되었고 찾는 물건은 “천억”대 라고 하더군요.

제가 보는 그 회원님은 부동산에 대하여 깊은 지식은 없어 보였습니다.

우리 한번 함께 생각해 봅시다

큰 자금을 굴리는 개인이나 법인 옆에는 늘~ 부동산에 관한한 최고의

전문가들이 포진하여 있게 마련이랍니다.

일반 시장에서 물건을 구하러 다닐 필요가 없는 것입니다.

책상에 가만히 있어도 저절로 엄청난 자료들이 들어오지요.

그런데 그런 매수자 측에서 실제로 물건을 구하는 경우는

위에서 혹시나 더 나은 물건이 나오거나 이미 구한 물건과 비교하기 위해서라는 것입니다

이미 매수예정자 측에서는 중개인보다도 더 많은 물건들을

이미 확보하고 있으면서도 물건을 구하는 것이며 위에서 지침이 있으니,

밑에 있는 사람들은 물건을 찾아야 하는 어쩔 수 없는 경우인 것입니다.

그들의 오너는 이미 모든 물건에 대한 세부적인 사항까지도

파악하고 있다는 사실을 우리는 직시하셔야 합니다.

정말로 매수측이 확실하고 자신 있게 그 일을 하고 싶다면

최소한 매수 예정자의 최고 결정권자를 직접보지 못하였다면

초보인 분들은 절대로 그 일에 손대는 일이 없도록 하시는 것이 좋습니다.

만약 결정권자를 보지도 못한 상태에서 그 일에 손댄다면

그 일은 실패 할 확률이 99%일 것입니다.

또 한 가지는

자기가 자신을 판단하건데..

그 쪽에 포진한 전문가들과 대등한 실력을 가지고 있거나 결정권자를 이끌 수 있는

실력을 가지지 못하였다고 판단되시면 손대지 않는 것이 현명 할 것입니다.

결정권자가 아닌 하부조직의 사람과 연계해서 일한다는 것은

쓸 때 없는 일이 될 수 있을뿐더러 하부조직이 중개료에 대하여 책임 질 수 없는 것에 문제가 있습니다.

그리고 매수인이 물건에 대하여 원하는 사항을 대지,건물,임대료 정도의 정보로

물건을 찾는다는 것은 그 일에 대하여 성공 할 수 있는 확률을 더욱 낮추는 것입니다.

최소한 매수인이 원하는 사항들을 15가지 이상 체크한 후부터

물건을 찾기 시작하여야만이 시간과 신용 아울러 성공 확률을 높일 수 있는 것이지요.

매수인이 원하지 않는 사항에 물건으로 실수를 하게 되면

다시는 돌이킬 수 없는 신용을 잃게 되기 때문입니다.

그러면 높은 금액의 물건을 가진 매도자 측 중개인으로서

일하시게 될 경우를 말씀드리겠습니다.

우선 매도물건에 대하여 자신이 직접 주인과 대면하지 못한 상태라면

그 일은 포기하시는 것이 좋습니다.

설사 매도 물건에 대한 라인과 정보가 정확하다 하여도

물건에 대한 전속중개 계약을 하지 못한 물건은 아무 필요가 없는 것입니다.

대충 들은 이야기와 공부상 서류만을 준비하여 매수자 측에 들이 밀고

매수자 측에서 호응도가 좋아서 구체적으로 일이 진행 된다 하여도

아주 사소하고 조그만 돌발 변수가 생겨도 일을 그르치기 십상이지요.,

또한 계약이 성립된다고 하여도 큰 물건은 중개로서 계약이 성립되는 것이 아니라

쌍방 상호간에 변호사,회계사,은행에서 정리되는 것이고

중개인이 참석을 하지 못하는 계약이 진행 될 것이며

중개인이 처음 보고할 때 제시한 금액이 아닌 금액으로 계약이 성립된다면

어떻게 중개수수료를 청구 할 것이며 누구를 상대로 수수료를 청구하겠는지요?

지금은 받은 수수료에 대하여 부가세,종합소득세,갑근세까지 내고 나면

실제로 받는 수임료 약60% 뿐이 되지 못 할 것입니다.

매도 의뢰를 받은 물건에 대하여 조사를 할 때는

누가 물어도 자신 있게 즉석에서 대답 할 수 있는 준비가 되어 있어야 될 것 입니다.

공법상 하자문제 국토이용계획에 따른 규제사항

세무문제(양도세 임대에 따른 부가세 매매에 따른 부가세 종합소득세 )

무엇하나 소홀히 할 수 없는 정밀한 자료와 공부가 되어 있어야 하는 것입니다.

끝으로

우리 자신을 돌아볼때 입니다

중개인에 외적으로 아무리 부동산에 대한 안목과 실력이 높다 하여도

현제 자신에 주머니가 텅텅 비어 있고 빈약한 삶을 살고 있다면

과연 매수인이 그 중개인을 믿고 투자하겠습니까?

매수자와 입장을 한번 바꾸어서 생각해 보십시오.

적어도 매수자보다도 더 낳은 삶을 영위하거나

동등한 정도는 되어야 매수자를 이끌 수 있는 것입니다.

현실은 내 주머니에는 동전이 달랑거리는데 입으로는 억 , 억 하고 다니면

누가 그 사람을 전문가로 생각하겠는지요?

매수자가 얼굴을 맞대고 있고 겉으로는 그러려니 하지만 속으로 어떻게 생각하고 있겠는지요?

제가 말씀드리고자 하는 요지는

처음 이 일을 시작 할 때는 자신의 눈높이에 맞게

시작하시는 것이 첫 단추를 잘 끼우는 기본이 된다는 것입니다.

처음부터 억 ,억 하는 일부터 시작한다면 그 사람은 복권당첨을

바래는 것처럼 허황된 삶을 계속해서 살게 된 다는 사실을 명심하셔야 한다는 것입니다.

그러면 전편에 이에 분야별로 말씀드리겠습니다.

네 번째 이야기

건물,상가주택,임대용 상가를 대하여 접근하려면

국토이용계획,공법,건축법,리모텔링등 건축에 대한 깊은 지식,상권에 대한 구성,

을 먼저 공부하신 후 일에 대하여 접근 하셔야 합니다.

건물에 대한 매수인 또는 매도인은 중개인 보다고 훨씬 더 실전과 경험과의

노하우가 많은 사람들이라는 것을 명심하셔야 합니다.

중개인은 건물과 상권에 대하여 매수인에게 설명 할 수 있어야 하는데

주변에 거래되는 실체를 완전히 파악하고 접근하는 것과

모르고 접근하는 것에는 많은 차이가 있습니다.

물건을 설명하는 중개인보다도 매수인이 그 물건이나 또는 그 지역에 대하여

더 정확히 파악하고 있는 경우를 여러분은 한번 상상해 보셔야 합니다.

물건을 설명하고자 할 때는 주변에 대하여 완전히 파악하고

업무에 접근 하다보면 보다 성공 확률을 높일 수 있을 것입니다.

그리고 건물을 관리하는데 필요한 방화관리.전기안전관리 및 임대용 건물에 대하여

유지 관리하는데 필요한 재반 운영상에서 발생하는 일은 어떤 것이 있으며

건물에 대한 하자 보수는 어떻게 하느냐에 따라 자금지출에 있어서 많은

차이가 생기고 건물을 중개하고 난 후 향후 오랜 세월동안 관계를 지속하게 되고

중개인과 상의하게 되므로 사후 써비스 고객차원에서도 관리가 필요한 것입니다.

다섯 번째 이야기 (경매이야기)

중개사 자격증을 취득한지 얼마 되지 않은 몇몇 분들과 상담 한 적이 있는데

앞으로 당신은 부동산에 대하여 무엇을 전공으로 할 것인가?를 질문하였더니

많은 사람들이 경매를 전문으로 할 것이라고 말 하더군요.

그런데 요즘의 경매는 옛날과 달리 대중화 되어있으며

열린 정보화 시대로 인하여 일반인들도 조금만 공부하면

경매에 접근하기 매우 쉬워 졌습니다.

경매는 오랜 기다림에 연속이며 또한 많은 발품과 노력이 필요한 반면

꼭 일등을 하여야만 그에 따른 컨설팅 수입이 생기는 것입니다

경매 컨설팅에 종사하는 많은 사람들이 투자자를 이끌고 낙찰이 되게 하려면

결과적으로는 조금 높게 입찰가를 작성 하게끔 유도 할 수밖에 없는 것이지요.

경매 컨설팅은 우선 매도자 측인 법원 측의 중개료는 없는 것이지요.

그리고 법적으로 정리되는 것이므로

모든 송달에 관련된 서류들이 매수인에게 직접 전달되므로

실제로 낙찰자가 직접 움직여야 할뿐더러 업무처리 또한 직접 처리하여야 하지요.

그러다 보니 사건이 종결되어도 낙찰자는 컨설팅이 별로 한 일이 없다는 것을

주장하는 경우가 많으며

투자자가 흥분하여 낙찰 당일에는 좋아 하지만 시간이 지나면서

낙찰에 대하여 조금 높게 입찰가를 작성하였다든지.

약속한 명도를 적극으로 하지 않았다든지 하는 주장을 하게 되므로

일에 따른 결과에서는 대부분이 좋은 사이로 끝나는 경우가 매우 드물뿐더러

한번만 입찰에 참여해 본 투자자는 다음부터는 단독으로도 얼마든지 입찰에

임 할 수 있는 노하우를 가지게 되므로 연속적인 투자자가 될 수 없는 것입니다.

또한 낙찰이 되지 못하고 떨어진 경우는

투자자는 본인이 돈을 적게 적어서 떨어진 사실보다는

컨설팅의 실력 자체를 평가 절하 하기 때문에 또 다시 컨설팅 하는데 많은

어려움이 있을뿐더러 투자자가 떠나게 되는 것이며

떠나지 않게 하기 위해서는 다음 입찰에서는 많이 쓰도록 유도 할 수밖에

없으므로 컨설팅 하는 중개인에 개인적인 실력과 신용에 타격이 생기겠지요.

입찰에 임하기까지는 많은 시간과 노력이 투입되어야 하는데 반하여

낙찰이 되었을 경우에만 수입이 생기므로

그 수입으로 지속적인 생활을 영위하기에는 어려움이 있는 현실입니다.

따라서 경매나 공매에 접근하고자 하는 초보 분은

자기 자본에 의한 재테크 개념으로 접근을 하셔야 합니다.

각자가 부동산에 대한 분야별 전문분야를 공부하되

경매공부는 기본적으로 전문가 수준까지는 아니더라도

기본으로 입찰에 임할 정도의 공부가 되어 있어야 하는 것입니다.

주택 및 상가 임대차 보호법과 선순위, 후순위, 등기법, 정도는

기본적으로 공부하셔야 하는 사항이지요.

순수하게 투자자를 이끌며 경매컨설팅만으로 자신의 생활을

영위한다는 것은 매우 힘든 현실이라는 것을 말씀 드리고 싶습니다.

지금까지 분야별로 다섯 번째까지를 말씀드렸습니다.

우리 회원님 개개인이 무엇을 전공으로 할 것인가를

함께 생각해 보며 보다 발전된 내일을 함께 준비해보고자 하는

필자의 마음에서 이 글 적어 봅니다.

두서없는 글 읽어 주셔서 감사 합니다

그럼 다음편에...또 ..

초보 중개사가 부동산에서 성공하려면(5)

안녕하세요

모든 일이 마음먹기라고들 하지요?

“난 아직 부동산 현장을 잘 모르지만 열심히 공부하고 노력한다면 가까운 세월에

꼭 전문가가 될 수 있어” 라는

마음가짐을 하고 계신분이라면 언젠가는 꼭 성공하실 것입니다.

자신은 남보다 더 똑똑하다고 생각할지 몰라도

인생을 살아감에 있어서는 머리로만 되는 것은 아니더군요.

똑똑한 머리로 생각하기를 언젠가는 부동산이 떨어지겠지...하는 막연한 생각에

전세금이나 올려주고 사는 삶도 있지요.

우리들은 어떤 마인드로 살아야 할까요?

혹시나 헬스크럽 회원 3개월치 선납하고 시작한지 1개월도 못되어서

그만두는 그런 우리 회원님은 없으시겠지요?

그럼 전편에 이어서 세분화된 부동산 분야에 대한 말씀을 이어 가도록 하겠습니다.

여섯 번째 이야기(재개발/재건축)

전자에는 좋은 부동산 투자처로 자리 메김 하였고

도심에서의 1등 투자처였던 재개발/재건축이

투기가 극심 하자 정부에는 각종규제로 묶게 되었고

현재는 뉴타운, 개발 촉진지구 내에서 투자를 하려면

주민등록을 옮겨야 되는 것은 물론 무주택자라야 하고

토지거래 허가를 받아야 하는 것으로 인하여 많이 정체되어 있는 현실이고

거기다가 올해부터는 모든 부동산이 실거래금액으로 신고함으로 인하여

투자수익에 대한 중과된 양도세로 인한 문제도 심각해 졌습니다.

실거래 금액으로 신고가 실시된 이후에는

전자에 중개인들이 많이 하였던 찍어서 차익을 보고 넘기던

그런 시대는 다시는 오지 않을 것이 확실해 졌습니다.

잘못되면 수익은커녕 손해가 나는 경우도 발생하고 있는 현실입니다.

부동산에 초보자가 재개발/재건축에 대한 업무를 시작한다고 하신다면

투자자에게 묻지마 투자를 권할 수도 없는 시대이므로

우선은 도시개발촉진법과 재개발에 대한 물건을 정확한 권리분석을 할 수 있어야 하며

완전히 이해하고 접근하기 시작해야 한다는 것입니다.

단순 중개시장에서 본다면 가장 사고가 많이 나는 것이 재개발 중개이기도 합니다.

물건에 대하여 실질적인 경쟁력 있는 물건이 되는지와

수익에 따른 정확한 법령에 이해와 권리분석을 할 수 있어야 한다는 것입니다.

일곱 번째 이야기(주거목적 전세, 월세, 매매)

중개사무소를 처음 오픈하게 되면

가장먼저 하시는 일들이 전단지나 명함작업 그리고 여러 가지 물품을 끼워서

알리기 작업을 시작하시게 되는데

오늘 우리는 좀 더 진보된 대화를 해보고자 합니다.

아파트와 전세 월세 또는 원룸을 대하여 중개를 잘하시려면

제일먼저 하시는 일들은

주변의 도로사정, 번지, 상권, 동 호수 등등을 공부하시게 될 것이고

그다음 나를 알리기 작업을 하시게 되는데

보편적으로 우리들이 하던 방법은 우체통이나 대문에다 명함이나 인쇄물을

끼워 넣고 오는 정도였지요?

지금도 그렇게 하고 혹 연락이 오기를 기다리시는지요?

과거에 그렇게 하였다면 지금은 그 방법으로는 경쟁에서 절대로

남을 이길 수 없을 것입니다.

우선 다세대들이나 원룸이 많은 지역에서는

박카스 한통 사들고 주인을 찾아 아주 정중히 인사를 올리십시오.

말만 잘하시면 앞으로 나오는 모든 전세나 월세는 전속도 받을 수 있을 것입니다.

쓰레기 통으로 들어가는 전단지 수천 장 돌리는 것보다 백배 더 효과가 있을 것입니다.

그런 식으로 하여 100집만 확보한다면 아마 정신이 없을 정도로 바빠지실 것입니다.

여러분 생각에 어느 것이 더 효과 적일 것 같은지요?

사회적의 여건상 남자들은 좀 어렵겠지만...

전단지를 문틈에다 끼워 넣기는 이젠 하지 마시고

집집마다 초인종을 누르시고 인사하면서 내 사람으로 만들어 가야 합니다.

열심히 3개월 정도만 노력하시면

그 지역에서는 확고한 자리 메김을 하시는 것입니다.

사실은 전세 월세 아파트 시장은 여자들이 거의 점령하고 있는 것이 현실이지요.

여덟 번째 이야기

분양 또는 시행업무를 말씀드리려고 합니다.

시행사업은 크게 두 가지로 분류되는데

사업계획에 따른 토지매입에서부터 작업에 들어가는 시행사 분야와

완성된 건축물 부분을 분양하는 업무로 분류됩니다.

토지매입에 관련된 업무를 하고자 하는 일은 사업계획서에서부터 시작하여

지주작업의 테크닉, PF작업, 정도에서부터 일이 시작되고

이후 분양 단계에서 분양대행사와 계약이 성립되는데

엄밀히 분류한다면 분양 대행사보다는 상위 위치에 속하는 것입니다.

분양대행사는 시행사의 사업성에 따라 차이가 있지만 일종의 보증금을

예치하고 분양에 따른 수수료를 받게 되는 것이지요.

일반적으로 젊은 사람들이 처음 부동산 일을 시작할때 가장 많이

접하는 분야이기는 합니다.

처음 이일에 접할 경우 초보자인 경우 부동산에 깊은 조예가 없는 상태와

그 사업장에 정확한 사업계획에 따른 수지분석을 할 줄 모르는 상태에서

일을 시작하게 되므로 인하여

친인척까지 끌어들이는 결과를 초래하는 경우가 많으며

요즘 들어서는 상가분양이 공급이 많아지는 것과 아울러 경기가 좋지 않은 관계로

분양대행사에서는 상가들을 적은지분으로 쪼개어 개미군단의 돈을 끌어들이기 위하여

1평 또는 1평반씩 구좌로 분양하는 경우가 있는데...

우리 함께 한번 생각해 보십시다.

분양평수가 한 평 또는 한 평 반씩의 지분상가에서 무슨 장사를 할 것이며

어떤 물건을 전시하고 장사를 할 수 있겠는지? 생각이나 해보셨는지요?

부동산에 대한 초보자가 부동산에 대하여 체계적인 지식과

권리분석과 경험을 갖지 못한 상태에서

이러한 시장에 뛰어 들게 되면 단순히 분양업자 들의 준비된 말에 현혹되어

추상적인 수익에만 연연하게 되고 그 사실이 진짜처럼 받아들여지게 되고

단순한 중개수입료 몇 푼 때문에

본인은 물론 가까운 친인척에게 까지도 피해를 주게 되어

거의 폐허가 된 현장은 물론 애물단지가 되어 있는 많은 현장을 볼 수 있습니다.

물론 정말로 투자가치가 있는 좋은 현장도 있습니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은 자신이 일하는 현장에 대하여

정확한 권리분석과 기준이 있을 때 들어가시라고 말씀드리고 싶군요.

매우 조심해서 접근할 필요가 있는 분야라고 할 수 있을 것입니다.

모든 일이 그러하겠지만 생각만 가지고 되는 것이 아니지요.

몸과 마음이 움직여야만 얻을 수 있는 것입니다.

세상에 모든 일은 생각만으로는 다 될 것으로 생각되지만

그러나 세상에는 나보다 훨씬 머리 좋은 사람이 얼마든지 있습니다.

머리만 굴리고 생각만 하고 몸은 움직이질 않는다면 모든 것은 허상 일뿐이지요.

초보자분들을 가끔 보면 어떤 일이 대하여 출발도 하지 못한 일을 가지고

연계 하는 중개인들과 수수료부터 논하고 다투고 가상적인 돈을 가지고

배당문제를 머릿속으로 계산하는 우를 범하게 되는데..

만약 그 일이 성사되지 못하였을 때에는 헤어 날수 없는 늪에 빠지게 되는 것입니다.

모쪼록 열심히 일하여 먼저 결과를 만들고 난 후 정당하고 당당하게 댓가를 바라는

우리 회원님들이 되셨으면 좋겠습니다.

부동산연구소 연구소장 http://cafe.daum.net/choijonson

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