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2006-12-06 16:14
http://blog.drapt.com/redann52/3555311165389258268 
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★2006년 10월 지금 투자하십시오.★ 스크랩 181회 의견 50회 작품입니다.
★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
우연인지는 몰라도 제가 올 초부터 9월 이후 상승장을 예견한 사실들이 거의 맞아 떨어지고
있습니다.
사실 제가 미래를 보는 안목이 남과 달라서가 아니라, 미래의 흐름을 좌우하는 중요한 요소들을
꿰뚫고 이를 근거로 미래를 예측하는 뚜렷한 관점을 정립하였기 때문에 가능한 일이었습니다.
★ 한동안 버블론을 주장하는 분들의 지탄도 받았지만, 현재까지는 버를론을 주장하는 분들의
의견이 얼마나 근거 없는 즉흥적인 발상이었는지 백일하에 드러나고 있습니다.
그동안 줄기 차게 추천해 온 곳들이 연일 상승을 거듭하고 있습니다.
★ 용인시 연원마을 벽산, 성원 신갈동 새천년 그린빌 금화마을, 언남동 신일 해피트리,
삼성 래미안 2차, 보정동 동아솔레시티, 성호 샤인힐즈, 동백동 대부분의 아파트, 죽전동
도담마을 아이파크 등이 큰 폭으로 오르는 중이며, 성남시 신흥 주공, 하대원 엘지 자이,
수원시 우만동 월드메르디앙, 주공1차, 2차 매탄동 현대홈타운, 화성시 동탄 신도시의
투자 가치, 병점 일대의 하반기 급등 평촌 꿈마을 주변 아파트, 의왕시 모락산 현대 아파트,
파주시 교하 월드메르디앙 등의 상승, 자유로 아이파크, 고양시 상승, 남양주시 호평,
평내 상승, 김포시 장기 지구, 인천 송도 신도시 등이 그 대표적인 예로서 이들 아파트는
지속적으로 오르고 있는 중이지만 앞으로 더 큰 폭의 상승을 이어갈 가능성이 매우 큽니다.
★ 서울 시세 차익을 예견한 성동구 금호 옥수 일대 아파트, 송파구 가락동 문정동
상승, 광진구 구의, 광장동 일대 상승, 동작구 아파트 강세, 강서구 상승 등이 이어지고
있습니다.
★ 또한 남들이 반신반의한 분양 아파트 즉 용인시 진흥 더블파크, 하갈 신안 인스빌, 수원시
천천 푸르지오 등이 분양 3개월도 안 되어 프리미엄 7천-1억까지 오르거나 100% 분양 완료
되는 등 예측대로 무난히 흘러 가는 모습입니다.
최근 새로운 관점으로 매우 높은 전망을 예측한 대주 공세 피오레의 전망이 사뭇 궁금하여
전화를 해 보았더니 2000세대 중에 50-100여개를 제외한 95% 이상의 분양이 이루어졌다고
말하면서 100% 분양 초읽기에 들어갔다고 합니다.
★ 애초에 추석을 기점으로 상승장이 이어질 것으로 예측했는데 생각보다 더욱 큰 폭의
상승이 예견이 되고 있어서 부득불 펜을 잡게 되었습니다.
이 흐름이 언제까지 이어질지는 확실치는 않지만 과거의 사례와 현재의 주택 지수 등의 흐름
내년의 정치 사회 경제 여건 등을 감안한다면 적어도 상반기까지는 큰 폭의 상승을
이어갈 것으로 전망이 됩니다.
★ 올 초부터 지금까지의 흐름이 그동안 저평가 된 지역이나 30평대 이상의 아파트 상승장이었다면
앞으로 이어질 흐름은 큰 폭의 상승을 거두다가 6개월 이상 정체 및 소폭의 상승에 그친
고급 아파트들의 폭등장이 될 가능성이 큽니다.
또한 입지와 여건이 훌륭한데 장기적 침체를 벗어나지 못하고 있는 아파트 들이 큰 폭으로
폭등할 수 있는 여건이 마련 되고 있습니다.
★ 그렇다면 이 시점에서 무주택 서민들이나 큰 평수 및 유망 지역의 아파트로 갈아타기를
시도하려는 투자자들은 현실적으로 어떠한 노력을 하는 것이 바람직할까요?
이 문제에 해답을 드리고자 다음 사항을 제시 하오니 참조하시기 바랍니다.
1. 최근 6개월동안 30%이상 급등한 지역이나 아파트를 피하라. ★ 최근에 급등한 수도권 평촌, 파주, 수원, 일산, 의왕, 서울 강서구, 동작구, 성동구, 용산구
송파구 등은 오름폭을 이어 가겠지만 30% 이상 급등한 지역 및 아파트는 정체 및 소폭
상승에 그칠 가능성이 큽니다.
위의 지역에서도 수도권 파주, 수원 등은 아파트에 따라서 초급등을 이어갈 가능성이 크며
서울은 급등한 지역이 많아서 상대적으로 수도권보다 상승이 미미할 것으로 보이지만
성동구, 송파구 중심으로 상승이 이어질 가능성이 높습니다.
2. 최근 6개월 이상 10% 이내의 상승을 보이거나 정체한 유망 지역 및 아파트를 노려라.
★ 추석을 기점으로 내 년 상반기까지 아파트 시장은 또 한번 폭등의 장세가 이어질
가능성이 큽니다.
그동안 상대적으로 잠잠했던 용인시 보정동, 죽전동, 신봉동, 성복동, 동천동, 동백동 등
이른바 용인시 6룡의 메이저 아파트 6-9억선의 중대형 아파트들의 폭등이 예상이 되며,
30평대 아파트들의 상승도 눈에 띄게 상승할 가능성이 높습니다.
★ 용인시와 수원시 성남시는 분당선 연장선상에 있는 아파트와 신분당선 아파트 예상 지역,
판교 및 광교 신도시의 후광 지역 등이 오를 가능성이 큽니다.
★ 수원시는 영통을 비롯하여 우만동 매탄동 등 이의 신도시와 인접한 아파트들의 지속적인
급등이 이어질 가능성이 크며 성남시는 최근 30% 이상의 급등한 아파트인 신흥 주공은
물론이고 하대원, 은행동, 태평동 등의 아파트들이 송파와 판교 신도시의 쌍끌이 등에 힘입어
도약을 할 것입니다.
★ 화성시는 프리미엄이 매우 많이 오른 동탄 신도시가 또 한차례 폭등을 이어갈 가능성이 크며
지독한 저평가 지역으로 평가 받은 병점 화성 향남 택지 개발 지구 분양권 등이 급등할
가능성이 매우 짙고 김포시는 장기 신도시의 여파로 파주에 버금가는 광풍이 예상이 됩니다.
서울 지역은 강북의 은평 뉴타운, 길음 뉴타운과 상암동 일대가 힘을 발휘할 곳으로
점쳐집니다.
3. 훌륭한 입지에도 불구하고 지독한 저평가 지역인 지역 및 아파트는 내년 봄을 노려라.
★ 수도권 전체를 통틀어서 가장 오르지 않은 곳 중의 한 곳인 남양주시 덕소(와부), 도농과
구리시 일대 일부 아파트의 급등에 머문 하남시 등은 내 년부터 서서히 기지개를 켜다가
한 순간에 폭등할 가능성이 매우 높습니다.
★ 시흥시, 안산시, 안양시, 광명시, 부천시는 부분적으로 상승이 있긴 하지만 전반적으로
침체의 골에서 헤어나지 못하고 있으며 내 년에는 아파트별로 큰 차등을 두며 폭등과 정체
지역이 극명하게 양분 될 가능성이 큰 곳들입니다.
서울시는 도봉구, 은평 뉴타운을 제외한 은평구, 중랑구, 노원구, 금천구, 구로구, 관악구
등이 역시 침체에서 벗어나지 못할 가능성이 큰 데, 그 와중에서도 관악구, 구로구 등은
대단지 고급 아파트를 중심으로 큰 폭의 상승이 예견이 됩니다.
★ 한동안 숨고르기하면서 질곡을 거듭해 온 강남구, 서초구의 상승이 추석을 기점으로
릴레이 상승장을 또 한차례 펼칠 가능성이 농후하다고 볼 수 있습니다.
4. 청약에만 모든 것을 기대면 10년을 잃어 버릴 수 있다.
★ 필자도 1순위 청약을 가지고 있지만 청약 제도에 대해서는 매우 부정적인 입장입니다.
청약이 서민들의 내 집 마련에 기여한 바는 상당부분 인정하지만 아파트로 돈을 번
사람들을 보면 청약 통장을 활용하여 돈을 번 사람보다 미분양 매수 및 급매 형태의 유망
아파트를 매수하여 시세 차익을 남긴 사람들이 훨씬 많습니다.
★ 청약 제도는 서민들의 내집 마련 기회를 박탈하는 최악의 깡통 통장이 된 것은 무엇 보다도
청약 통장을 보물 단지처럼 아끼고, 유망 지역에만 청약을 하려는 서민들의 잘못된 로또
심리 때문이라고 할 수 있습니다.
청약 통장이 황금알을 낳는 거위가 되어야 하는데 자기 발목을 꽁꽁 묶어 버리는 쇠사슬이
되고 있는 현실이 얼마나 아이러니합니까?
★ 결론적으로 내 집이 없는 서민들은 흥덕, 광교 등의 경쟁률이 치열한 그러한 곳을
애시당초 차선책으로 생각하고 어느 정도 유망 지역이면서 당첨 가능성이 높은 그 모든
곳들에 아낌 없이 릴레이식 청약을 쏟아 부어서 당첨에 최고 우선을 두어야 합니다.
그래야 판교처럼 잃어 버린 5년 잃어버린 10년이 되지 않습니다.
향후에 변경된 청약 제도하에서는 좀 유리한 상황이라고 할 수 있겠지만 분양가가 지속적으로
급등하는 현실을 감안한다면 부디 청약 통장을 신주단지 모시듯 모시지 말고 왠만한
투자처라면 과감하게 내 집 마련에 착수하는 지극히 현실적인 인식의 전환을 해야 합니다.
★ 지금도 청약 통장을 아끼라고 부추기는 전문가들이 많은데 잘 생각해 보십시오.
당첨이 되면 좋겠지만, 경쟁률이 치열한 그 곳을 믿고 낙방할 경우에 집값이 얼마나 급등할
것이며 분양가가 얼마나 폭등할 것인지를 조금이라도 먼저 헤아린다면 청약 통장을 아끼라는
말은 나올 수 없다고 봅니다.
아끼지 마시고 청약을 비검으로 만들기 위해서는 지금이라도 수도권 그 어느 곳이든지
유망지역으로 판단 되는 그 곳에 넣으십시오.
5. 너무 많이 올랐다고 스스로 평가하면서 매수 타이밍을
놓치지 마라 .
★ 사람의 심리는 참 묘합니다.
오를 때는 왠지 비싼 가격으로 매수하려고 하니 너무 손해를 보는 것 같고 또한 상투를 잡는
것 같아서 매수에 주저하다가 막상 정체 혹은 일시적 하락이 이어지면 문제 잇는 아파트로
생각하거나 더 떨어지면 잡겠다는 묘한 기류가 마음을 사로 잡습니다.
오르면 오른대로 떨어지면 떨어진 대로 도대체 언제 아파트를 매수하여 내 집 마련을
하시려는지 참으로 안타깝기 그지 없습니다.
★ 일례로 현재 분당선 연장선상의 연원마을 벽산, 성원이 3억 7천대라고 많이 올라서 주저하는
분들이 많습니다.
결코 많이 오른 금액이 아닙니다.
이제 출발선을 가까스로 벗어난 모습이라고 할 수 있는데 이 곳을 잘 아시는 분들은 너무
올랐다고 생각하시면서 차라리 가격대를 모르는 다른 아파트를 매수하고 마는데, 이러한
매수 형태가 유망한 아파트를 또 한 번 놓쳐 버리는 큰 실수가 될 수 있습니다.
★ 제 판단으로는 시세 상승이 내 년 6월까지 이어진다고 전제할 경우에 지금이야말로 최상의
투자 적기라고 할 수 있습니다.
과거에 오른 것에 연연하지 마시고 향후 투자 가치에 최고 우선 순위를 두고 매수한다면
그것이 최상의 선택이 되는 것입니다.
6. 왜 하필 아파트를 매수해야 하는가?
★ 아파트를 매수하지 않고 마음 편하게 살면 그만이지 왜 굳이 내 집 마련을 못해서
호들갑을 떠는가?
가끔 이런 말을 듣곤 합니다.
사람들의 가치관과 인생관 세계관 이른바 3관이 제각각이기 때문에 이에 대하여 시비를 가릴
사안은 아닙니다.
★ 자 하지만 현대인이 과연 돈으로부터 자유로워질 수 있을까요?
그렇다면 내 집 마련에 대하여 무관심 무대응 무소유 이른바 3무로 일관하셔도 됩니다.
하지만 소박한 시장 아주머님도 1000원 지폐를 소중히 여기며 고급 승용차를 몰고 다니는
김사장님도 1000원은 나름대로 가치가 있는 돈입니다.
★ 3년만 놓고 보겠습니다.
3년전에 수도권 30평대 아파트가 1억 5천-2억이었습니다.
지금은 3억-4억선으로 약 100% 상승했습니다.
3년동안 1억 7500상승은 매달 약 400-500만원을 저금해야 가능한 금액인데 연봉이
1억이 되는 사람도 그 정도의 저축을 하는 것은 거의 불가능하리라고 판단이 됩니다.
★ 이제 집을 왜 구입해야 하는지 왜 대출을 받아서라도 내 집 마련에 혼신을 쏟아야 하는지
아시겠지요?
일반 서민 입장에서는 무려 10년동안 저축해야 모아질 수 있는 돈인데 가만히 움직이지
않고 제자리에만 우뚝 솟아 있는 부동산이 하루에 15만원씩을 매일 3년 동안 주인에게
바친 꼴입니다.
결코 많이 오른 아파트를 기준으로 한 것이 아니고, 평범한 아파트의 실례이기 때문에
한 번쯤 되짚어 볼 문제입니다.
7. 자본금 1억 미만의 서민들을 위한 재테크 ★ 자본금이 1억 정도밖에 되지 않아서 20평대나 30평형 입지가 좋지 않은 아파트를 매수할 수 밖에
없는 우리 서민분들은 과연 어떠한 노력을 해야할까요?
필자가 나름대로 고심에 고심을 해 보았습니다.
★ 우선 국민은행 시세표를 부지런히 보시면서 30평과 20평의 가격 차이를 데이터로 뽑아
보십시오. 수기로 적어도 됩니다.
그런다음 20평대와 30평대의 가격 차이가 가장 큰 20평대 아파트를 선정해 보시기 바랍니다.
물론 20평대는 전철노선이나 미래 발전 가능성 500세대 이상 대단지 새아파트일수록 경쟁력이
있기 때문에 그러한 아파트를 골라서 제가 말씀드린 대로 정리하여 선정하신 다음에 직접
발품을 팔고 최종 점검하신다면 틀림없이 매우 유망한 아파트르 매수하실 것입니다.
★ 30평대와 가격 격차가 지나치게 심한 20평대는 3년 안에 결국 뜰 수밖에 없습니다.
또한 주변 30평대와 20평대에 비교하여 가격 격차가 많이 벌어진 아파트도 매우 유망합니다.
다만 조건은 반드시 입지가 좋은 교통, 교육, 새아파트 500세대 이상 단지라야 시세 차익이
클 것입니다.
★ 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발과 재건축이 있는 20평대나 거리상 그 영향권에 있는
아파트들도 매우 유망합니다.
절대로 아무 아파트나 덥썩 잡으시면 매수하지 않은 것보다 못한 경우가 있으니까 닥터
아파트 전문가나 고수들의 의견을 듣고 나서 매수 하시기를 바랍니다.
바로 매수하지 마시고 지속적으로 가격을 체크하시면서 기회를 보는 것입니다.
대출은 1억을 두려워 하지 마시고 2억-2억 5천선의 20평대라야 투자 가치가 생깁니다.
★ 또한 2억선의 30평대는 화성시 병점 향남 택지 개발지구 용인시 공세동 보라동 성남시 은행동
파주시 금촌 김포시 장기 문산 일대 남양주시 덕소 도농 구리시 일대 하남시 일대 수원시
역세권 등이 모두 유망합니다.
그리고 주변에 고분양가가 있는 지역의 20-30평대는 뜨는 경우가 많기 때문에 단지수만
문제가 되지 않으면 매수를 검토 하시는 것도 하나의 방법입니다.
8. 내 집 마련 어떤 방법이 최선인가?
★ 결코 황금 만능주의니 물신주의니 이런 평가를 하면서까지 물질적 가치를 매도해서는
안됩니다.
누구나 돈보다는 사랑 우정 믿음 소망 등을 미덕으로 삼고 있으며 또 그렇게 살려고 노력합니다.
물질적 욕망을 어느 정도 절제만 할 수 있다면 넉넉한 삶으로부터 사랑과 우정과 믿음과
소망이 싹틀 수 있으며, 자기 자신의 아름다운 삶을 설계할 수 있습니다.
부동산으로 돈을 번 수많은 실전 고수들은 남들보다 더 많이 뛰고 더 많이 생각하고 더 많이
위험을 감내하면서 투자를 했을 것입니다. ★ 결국 내 집 마련은 노력입니다.
방에 누워서 지도만 보아서는 현장 흐름을 알 수 없습니다.
어느날 문득 시간이 나서 돌아 다니다가 낯선 부동산 사장님하고 이야기 나눈 것이 동기가
되어 틈만 나면 책을 보고, 사이트에 들어가고, 현장을 돌아 다니는 등 피눈물 나는 노력
덕택에 부호가 되었다는 사실은 어떤 노력이 부동산으로 부자가 될 수 있게 하는가에 대하여
바람직한 노력이 무엇인지에 대하여 시사하고 있습니다.
★ 내 집 마련의 원칙은 없습니다.
다음 순서대로 아주 간단한 일부터 시작을 해 보십시오.
복잡하거나 까다롭지도 않습니다.
남들이 하는대로 부동산 사이트에 들어 오셔서 박사님들의 부로그의 글들을 스크랩하여 읽어
보시고, 우리 동네 이야기란에서 지역 흐름을 참조 하시거나 서점에 있는 한 두권의 부동산
관련 성공기 등을 읽으시면 됩니다.
★ 국민은행 시세표에 들어가 지역 아파트 시세와 단지 정보 과거 시세 흐름을 찾아 보시거나
검색란에 원하는 주제어를 입력하여 해당 내용을 살펴 보는 노력과 부동산 기삿거리를 접해
보는 것도 큰 도움이 됩니다.
부동산 사장님이나 지인들과 대화를 나누고 모르는 것은 질문 하거나 닥터 아파트 묻고
답하기 코너에서 질문과 대답을 훑어 보는 일 직접 현장으로 가서 지도와 현장의 여건을
조망하는 일도 그 노력의 하나입니다.
★ 이제 추석입니다.
맹목적인 투자나 묻지마 투자가 위험하지만 청약을 신주단지 모시듯 아끼면서 세월을 낚는
사람보다는 차라리 더 낫습니다.
★ 자 이제 바야흐로 무엇인가를 해야 할 시점입니다.
현재 내가 무엇을 해야 자산 가치를 극대화 할 수 잇는지에 대한 자문이 필요한 시점입니다.
★ 끝으로 과거 3년의 아파트 시세 상승은 30평대로 따지면 매일 하루에 15만원씩 상승 했으며
한달로 따지면 450만원이 상승했습니다. 40-50평대로 따지면 하루에 20-25만원씩 상승했으며
한달로 따지면 600-750만원이 상승했습니다..
왜 대출을 받아서라도 내 집 마련을 해야하며 큰 평수로 갈아타야 하는지 실감 나시지요?
이제 또다시 매수의 시기입니다.
묻지마 투자식으로 아파트를 매수하는 것은 매우 위험합니다.
신중함은 잃지 않되 후회 없는 내 집 마련의 계기를 마련할 수 있도록 간절히 바랍니다.
애우님들의 건승을 외칩니다.
- ROTC 장교의 명예를 걸고-
★ 감사합니다. |
2006-12-06 16:12
http://blog.drapt.com/redann52/3555311165389145141
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 새로운 시각에 눈을 뜨면 부자가 된다.★ 스크랩 154회 의견 41회 잡품입니다. 높이나는 새가 멀리본다-갈매기의 꿈에서
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 미래를 알 수 있는 눈이 있다면 얼마나 좋겠습니까? 하지만 불행하게도 미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없으며, 시간으로부터 자유로운
사람은 단 한 사람도 없습니다.
그렇다고 해서 신만이 미래를 알 수 있으며 시공간을 초월한 예지력을 갖추고 있고,
우리 모든 사람들은 전혀 다가갈 수 없는 4차원의 경지일까요?
저는 그렇게 생각하지 않습니다.
미래를 예견하는 능력이 전혀 없다고 생각되는데도 인간은 의식적이든 무의식적이든
미래에 대한 확신을 가지고, 그 달콤한 열매를 얻기 위하여 노력하고 공부하는 것입니다.
미래를 알 수는 없지만 미래의 가능성에 한 발자국이라도 다가서려는 노력 자체가
이미 미래를 어느 정도 예견할 수 있는 일련의 과정인 것입니다.
제가 서두에서 미래의 이야기를 꺼낸 까닭은 대부분의 사람들은 미래를 준비하면서도
미래를 예측하는 것에 대하여 지나칠 정도로 비관적이기 때문입니다.
부동산의 경우에도 미래를 훤히 내다 볼 경지까지는 아니지만 적어도 그에 견줄만한
확신을 갖고 노력과 투자를 하는 사람들이 있습니다.
결국 그 분들이야말로 남들보다 한 발 앞서는 노력과 투자로 인하여 보배로운 열매를
우선적으로 취하는 분들입니다. 내일을 알 수는 없지만 내일을 예견하고 내일을 위하여 필요한 온갖 노력을 다하기 때문에
성공을 거둔다고 할 수 있습니다.
누구나 실패는 있기 마련이지만 내일을 위하여 준비하는 사람들은 한 두 번의 실패는
있을지언정 결국 언젠가는 성공의 월계관을 반드시 쓰게 되어 있습니다.
결코 우연이나 운이란 존재하지 않고 오로지 노력만이 성공이라는 열매를 맺을 수
있습니다.
그렇다면 미래의 눈을 뜨기 위하여 우리는 어떤 노력을 해야 할까요?
그 어떤 일을 하던지 간에 가장 중요한 사실은 고정관념, 편견, 선입견이라는 올가미를
벗어 던지고 발상의 전환과 자유로운 사고 체제를 끊임없이 유지해야만 미래의 달콤한
선물을 딸 수 있는 선구자가 될 수 있습니다.
부동산에 통달한 어르신들을 보면 이 분야에 대하여 정말 미래를 훤히 들여다보고
내일에의 준비를 했다는 것을 알게 됩니다.
몇 년전만 해도 미치광이, 부동산에 환장한 늙은이 라는 혹평으로 시종일관 무시했던 연세 지긋하신 분이 계셨는데 그 분은 부동산으로만 평생을 바친 몸이라고 말씀하시면서 미래를 예견하시더군요.
별로 배우지 않은 노인이었는데도 놀랍게도 부동산의 큰 흐름이 거의 일치하고 있습니다. 돌이켜 보면 한 우물만 판 그 분을 통하여 저 또한 감히 그 분의 그림자라도 잡고 싶은 심정으로 글을 올립니다. 미래를 알기 위해서는 무수한 가변성으로부터 일탈해야하는 용기와 신념이 절대적으로
필요합니다. 부동산 특히 아파트로 자산을 증식시키기 위하여 어떤 발상의 전환이 필요할까?
뜬 구름 잡는 현학적인 어투보다는 두서는 없지만 제가 깨달은 것들 중에서 몇가지를
기록하겠습니다.
◐ 새로운 시각 1 ◐
현 시점에서 미래를 보지 말고 3년전의 눈에서 지금의 상황과 비교하면서 미래의
3년을 예측해야 합니다. 이 부분은 매우 중요합니다.
누구나 쉽게 생각할 수 있을 것 같지만 실전으로 돌입할 경우에 사람들은 현재의 시각에
모든 촛점을 두고 가치를 따지려고 합니다.
현재의 관점에서 미래를 읽으려 한다면 현재 상황의 투자 금액만 보일뿐 미래의 투자
수익률을 예측하는데는 한계가 따르기 마련이므로 반드시 과거 3년 전을 지금과
비교하는 심정으로 미래의 가능성을 최대한 열어 두고 판단하셔야만 어느 정도라도
미래의 답에 가까운 예측이 가능할 것입니다,
실례로 3년 전에 용인, 파주 아파트들이 이처럼 많이 오를 것이라고 판단한 사람들은 많지 않았습니다.
물가 상승률을 감안하더라도 분양가가 거의 2배 가까이 뛰어 오르는 현실을 예견한
사람은 더군다나 없었겠지만 실전 고수들은 최소한 이 부분에 고정관념을 깨뜨리고
신념을 가지고 미래를 위한 시간과 노력을 투자하여 매우 높은 수익률을 거두었습니다. 향후 미래 또한 지금과는 모든 측면에서 다른 상황이 전개 될 것으로 예측이 되기 때문에
이를 가볍게 보지 마시고 현재의 시각이 아닌 미래를 바라보는 안목으로 투자와 노력을
아끼지 말아야 합니다.
그런 의미에서 미래에 새롭게 대두 될 최고급, 최첨단, 친환경, 중대형 평형 중심의
대단지 자족형 복합 아파트 통일 이후의 중심지에 관심을 가져야 합니다.
◐ 새로운 시각 2 ◐
아파트 과거 시세는 미래의 시세를 파악하는 바로미터입니다.
미래 시세에 가장 큰 영향을 주는 것은 해당 아파트의 과거 시세 입니다.
3년, 1년, 6개월, 3개월의 시세는 아파트 매수시에 아파트 내부 구조나 여건을 보는
것보다 더 중요한 작업인데 실전에서는 이 부분을 파악하면서 아파트를 매수하시는
분들이 거의 없습니다. 아파트 매수에서 가장 중요한 시세는 6개월 시세이며 다음으로 1개월, 3개월, 1년,
3년순으로 중요합니다.
상식선에서 말씀을 드리면 분양한 아파트를 제외한 기존 아파트의 3년 시세는 48%
오름폭이 이상적이며, 1년 시세는 16% 6개월 시세는 8% 3개월 시세는 4% 정도가
이상적인 상승의 흐름입니다.
하지만 입지나 단지 여건에 따라서 이상적인 흐름의 잣대는 달라질 수 있으며, 위의 오름폭보다 오름폭이 낮은 아파트일수록 투자 가치가 떨어지는 곳일 가능성이 큽니다.
최상의 아파트 시세는 3년동안 20% 미만의 상승에 그치다가 1-3개월 상승이 4% 이상
오르는 지역은 거의 뜹니다.
이 흐름을 알기 위해서 가장 유용한 자료는 국민은행 부동산 시세입니다.
닥터 아파트 등의 시세도 좋은 참조 자료가 될 수 있습니다.
◐ 새로운 시각 3 ◐
주변 사방의 아파트 시세가 오르면 내 아파트도 오릅니다.
주변의 아파트가 오르면 내 아파트도 반드시 오르게 되어 있습니다.
이 경우에 입주년도 세대수 등이 가장 큰 변수가 되지만 이 부분에 특별한 문제점이
없다면 시소 게임을 하듯이 아파트 가치의 차이만큼 반드시 오릅니다. 당연히 오르지 않은 엇비슷한 아파트를 선취매 하여야 매우 높은 수익률을 얻을 수
있습니다.
이 경우에 한 달 이내에 시세의 평준화가 이루어질 가능성이 크기 때문에 신속한 대응이
가장 긴요합니다. 올랐다고 해서 머뭇 거리면 그 아파트는 결국 다른 사람의 손에 들어가
춤을 출 것입니다.
이는 특히 신도시, 택지 개발 지구, 동단위에서 흔히 일어 나는 일이기 때문에 무주택
서민 입장에서는 이러한 흐름에 민감하게 대처하여 아파트 매수의 찬스를 살려야 합니다.
더군다나 상승장이 확대될 조짐을 보일 경우는 특정 신도시가 부각되면 다른 신도시로
파급 효과가 확대될 가능성도 크며 특정 도시의 오름폭 확대가 이웃 도시까지 영향을 줄
가능성이 크다는 점도 염두 하면서 타이밍을 내 것으로 만들어야 합니다.
예를 들어 올 초의 일산의 상승이 고양시로 번졌고 급기야 파주김포 등으로 확대 되었으며 '
강서구, 양천구까지 들석 거리는 시너지 효과를 가져 왔습니다.
평촌 꿈마을의 급상승이 결국 의왕, 산본, 광명까지 영향을 줄 것으로 보이기 때문에
향후에 이 지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. ◐ 새로운 시각 4 ◐
언론에 자주 오르내리는 지역이나 아파트는 상승가도의 징후입니다.
좋은 내용이든지 나쁜 내용이든지 언론이나 부동산 사이트에서 사람들로부터 관심을 끌며
인구에 회자되는 그런 아파트들은 결국은 큰 폭으로 튀어 오를 가능성이 큽니다.
실제로 파주 교하, 운정은 올 초부터 갑자기 이름이 오르내리더니 여름에서 가을을 거치는 동안 대풍의 기쁨을 맛보았습니다.
현 시점에서 사람들의 관심이 집중이 되는 지역은 용인, 수원의 분당선 연장선과 신분당선과
기흥호수 일대이며, 성남은 신흥동, 하대원동, 은행동, 태평동 서울은 가락동, 문정동, 잠실동 등의 송파구, 은평 뉴타운 주변, 용산 한남 뉴타운 일대, 성동구, 동작구 김포시 장기
신도시, 인천 연수구 일대, 남양주시 덕소와 구리 등이 현재 상승하고 있거나 상승 대기
중일 가능성이 매우 높습니다.
◐ 새로운 시각 5 ◐
양극화의 희생물에 주목해야 합니다.
양극화의 철저한 희생양이 되어온 지역, 아파트, 평형, 등이 있습니다.
이들 희생군들은 지금까지 철저하게 소외되었거나 단기적 전망도 어두운 것이
현실이지만 결국은 3년 안에 오를 가능성이 큽니다. 상식선에서 생각해 볼 때에 5 더하기 5 는 10 이 되어야 하는 데 상황에 따라서 5 더하기
5 가 20 이 되거나 5 더하기 5 가 6 에 머물고 마는 극심한 양극화 현상이 진행중입니다. 이 경우 지역이라면 최소한의 수도권 일대 아파트, 아파트일 경우는 최소한의 세대수, 평형이라면 최소한의 '20평 정도의 기준만 갖추고 있어도 3년 안에 과거 3년동안 벌어진 폭만큼 좇아갈 가능성이 매우 높습니다. 그렇다고 이들 아파트를 이 시점에서 매수 하는 것은 희생물에 의한 또다른 희생이 얹히는 결과를 초래할 가능성이 있으니 지속적으로 관심을 가지셨다가 오름폭이 시작되면 주저
없이 매수를 해야 합니다.
예를들면 수도권은 광주시, 구리시, 안산시, 시흥시, 하남시, 화성시, 인천 광역시, 남양주시
김포시 등이 이에 해당하며 서울은 관악구, 구로구, 금천구, 영등포구, 도봉구, 성북구,
중랑구, 노원구, 서대문구, 동대문구 등이 이에 속하는 지역이라고 할 수 있습니다.
20평대는 상대적으로 입지가 좋은 역세권, 상권, 대단지, 새아파트, 중심으로 30평대와
가격 차이가 큰만큼 투자 수익률이 따를 것으로 보이니까 현재 시세를 바탕으로 지속적인
관심이 요망이 되며, 아파트는 기본 조건인 500세대 10년 이내 입주 기준으로 주변
아파트에 비하여 지나치게 가격 차이가 큰 곳일수록 오름폭이 증대될 것입니다. ◐ 새로운 시각 6 ◐
평범한 지역의 분양이나 미분양 아파트도 보물 단지가 될 수 있습니다.
유망 지역의 분양에만 총력전을 펴는 것은 아파트 시세와 분양가가 고공행진하는 지금의
현실을 감안하면 최악의 선택 방법이 될 수 있음도 알아야 합니다.
나는 당첨 될 수 있다는 신념은 엄밀하게 말하면 신념이 아니라 확률상 지극히 낮은
희망사항일 뿐인데 이것을 신념으로 착각하여 내 집마련의 운명을 거는 것은 매우 무모할
가능성이 큽니다.
특히 내 집이 없는 사람들 입장에서는 이러한 선택에서 하루 빨리 벗어나 지극히 현실적인
대안을 찾는 것이 최선의 방법입니다.
이미 내 집이 있는 경우라면 큰 평형으로 갈아탈 가능성을 염두해야 하는데 유망지역의
분양에만 몰두하여 호기를 날려 버리는 우를 범할수도 있습니다.
일단 내 집 마련을 하고 나서 부담이 되더라도 대출을 받아 무주택의 프리미엄을 포기하고
유망 지역의 청약에 도전하여 갈아탄다는 생각이 오히려 현실적으로 판단이 됩니다.
이에 대한 대안책으로 초특급 아파트가 아니라도 크게 문제점이 없다고 판단이 되는 분양
단지를 골라서 당첨 가능성이 상대적으로 높은 아파트에 분양을 받아 내 집 마련을 하는
것이 자산 가치를 확실이 증대시키는 엄정한 선택이 될 수 있습니다.
미분양은 새아파트를 선호하는 현실을 감안한다면 왠만한 초급매물 아파트보다 수익률을
안겨줄 가능성이 큽니다.
미분양 아파트는 특히 수익률이 좋은 지역, 평형, 세대수에 문제가 없다면 적극적인 자세로
알아 볼 필요가 있습니다.
미분양의 폭발성을 예로 든다면 죽전, 동백, 동탄 신도시의 미분양 단지가 오히려 기존에
왕처럼 군림하는 아파트의 시세 차익을 추월한 사실을 들 수 있습니다.
아파트만 소개한다면 분당 야탑동 아이파크 45평이 3억 9천에 미분양이 되었는데 3년만에 시가가 11억에 달하고 있는 점과, 최근 미분양된 진흥과 향남 택지내 미분양 아파트 P가 1억선까지 오른 것을 보면 미분양의 옥석 가리기가 얼마나 중요한 지를 보여주는 구체적
사례입니다.
◐ 새로운 시각 7 ◐
동호회, 부녀회, 단지내 부동산이 아파트를 만듭니다.
이제 아파트는 더 이상 가족 단위의 기능에서 탈피하여 아파트 전체가 하나로 묶이는
큰 틀의 가족 구성원이 되고 있습니다.
인터넷의 발달로 인하여 혈육 이상으로 단지내 아파트와의 접촉이 잦아지고 있는
요즘 아파트 동호회, 부녀회, 입주자 대표, 단지내 부동산의 역할은 중요성이 점점 커질 것이 분명합니다.
특히 동호회는 아파트의 구심점으로 아파트의 기반 시설을 이끌어 오거나 고급화,
대내외적 홍보의 첨병의 구실을 담당하고 있기 때문에 과거의 주먹구구식의 동호회
조직으로 아파트 단지가 존속된다면 그 아파트의 미래는 없다고 보셔도 될 것입니다.
동호회를 중심으로 시설을 확충하고, 친선 도모를 꾀하지 않는다면 아파트 시세도 따라
붙지 않는다는 사실을 아시나요?
동호회, 부녀회를 들먹거리면 아파트 시세를 담합으로 끌어 올리는 근시안적인 발상만
떠오르기 쉬운데, 그것보다는 동호회와 부녀회의 건전하고도 적극적인 움직임으로 인하여
시공사로부터 많은 투자를 이끌 수 있어서 아파트 가치가 저절로 상승하는 토대가
형성됩니다.
단합된 조직력은 행복한 삶의 지수를 높여서 결국은 이사가기 싫은 훌륭한 아파트라는
자부심으로 확대되어 매도 없이 매수만 따르는 상황이 도래하기 때문에 아파트 가치는
또다시 뛰어 오르게 됩니다. 단지내 부동산의 활성화도 아파트의 고급 상향화에 기여를 합니다.
패배감에 사로잡힌 아파트는 부동산에서도 그 흐름을 읽을 수 있는데 그 분위기는
부동산으로 전해져 아파트 하락이라는 최악의 상황으로 주민들에게 회귀되는 악순환이
되풀이 되지만 활기가 느껴지는 아파트는 단지내 부동산이 해당 아파트를 매수함으로써
더욱 부가가치가 높은 아파트로 재탄생할 수 있는 계기가 되기도 합니다.
담합은 비상식적 비도덕적 행위이기 때문에 억지 춘향격으로 담합을 해서는 승산이
없을뿐더러 아파트의 이미지만 흐리게 만듭니다.
오히려 살아 있는 건전한 동호회, 부녀회, 단지내 부동산으로 인하여 그 아파트는 저절로
가치 상승을 이끌 수 있는데 이것 또한 향후 미래 시세를 점칠 수 있는 핵심 요인으로
자리매김하고 있습니다.
발전하는 아파트 깨끗한 아파트 살고 싶은 아파트 이 모두가 동호회의 몫입니다.
과거의 아파트 트랜드가 큰 틀에서 전환을 이루고 있습니다.
기존 아파트를 급매로 잡을 경우에는 3년 후를 내다보고 잡아야 하며 분양을 받을
경우는 6년 앞을 내다 보아야 합니다. 분양시에 6년을 내다 보아야 하는 까닭은 분양을 기준으로 3년이 지난 입주 시점에서
미래의 3년의 트랜드에 따라서 아파트 시세가 움직일 가능성이 크기 때문에 기존의
영원한 진리로만 여겨지던 입지, 교통, 교육만 보아서는 안 되고 여기에 고급화, 대단지,
친환경, 조망권, 복합타운 등의 새로운 요소를 또다른 핵심 사항으로 여기면서 분양에
임하는 자세가 바람직합니다.'
물론 기존 아파트를 매수할 경우에도 미래의 트랜드로 새롭게 부각되는 요소들을
간과해서는 안 됩니다.
감사합니다. |
2006-12-06 16:10
http://blog.drapt.com/redann52/3555311165389020123
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 미래에 뜨는 지역 1탄- 공세,보라지구 ★ 스크랩 170회 의견 109회 된 잡품입니다.
닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
최근 미래의 투자 가치를 연이어 선보이면서 애우님들의 사랑을 한 몸에 받게 되어
머리숙여깊은 감사의 말씀을 올립니다. 미래에 뜨는 곳을 찾아서 릴레이 기고문을 올릴까 합니다
오늘은 그 첫 편으로 유망 지역 20선을 소개하고 제1탄으로 제2의 강남으로 일컫고 있는 용인 공세, 보라 지구에 대한 집중 탐방에 나서겠습니다.
미래의 투자 가치를 예측하는 일은 아파트의 개념이 영구적인 주거 목적에서 재테크의
핵심 수단으로서의 전환 되고 있는 점을 감안할 때에, 부동산 제반 사항을 총망라해서
가장 중요한 일이라고 아니할 수 없습니다.
아파트의 미래에 대한 투자 가치를 연구하면 미래에 새롭게 잉태할 아파트의 트랜드를
엿볼 수 있는 계기를 마련할 뿐만 아니라 미래의 아파트가 지향해야 할 최고의 주거
환경을 제시한다는 점에서 매우 소중한 작업이라고 할 수 있습니다.
미래를 이끌 명품 아파트는 인간의 행복 지수를 극대화 할 수 있는 최첨단 대단지
친환경의 3요소를 갖춘 초특급 아파트가 될 것이 분명합니다
반도체 기술의 발전은 이른바 신사고 신기술 신소재의 양산을 끊임없이 도출하여
정보 통신 전자 제품 자동차 로봇 우주 항공 분야에 무한대의 발전을 이끌 것입니다.
아파트 역시 과거의 성냥갑처럼 무뚝뚝한 이미지의 주거 개념에서 탈피하여 위의 핵심
기술이 함께 뒤얽힌 삶의 모든 조건을 충족해 주는 역동적인 터전으로서의 모습으로
자리매김 할 것입니다.
이제 아파트는 더 이상 단순 개념의 부동산이 아니라 최첨단으로 이루어진 인공
기술과 친환경으로 가꾸어진 자연의 멋진 앙상블을 이루면서 살아 숨쉬는
동산으로 탈바꿈하고 있습니다.
그렇다면 이처럼 변화된 미래의 주거 환경에서 가장 주목 받을 지역은 과연 어느 곳일까요?
3년이라는 미래는 결코 먼 훗날이 아니지만 막상 3년이 지난 그 시점에서 과거 3년 후를
조명해 보면 얼마나 많은 변화가 일어났는지 가늠조차 할 수 없을 정도로 수많은 변화가
이루어 졌을 것입니다.
3년 후에 명품 지역 20선
1.서울 강남구 전역
2. 서울 양천구 목동
3. 서울 송파구 송파 신도시
4. 서울 용산 뉴타운
5. 서울 영등포 여의도
6.서울 은평 뉴타운
7. 서울 광진구 전역
8. 서울 성동구 성수, 금호, 옥수
9. 성남 판교 신도시
10. 성남 분당 정자, 도촌, 여수
11.안양 평촌 신도시
12. 수원 영통, 천천, 이의 신도시
13. 의왕 청계
14. 인천 송도, 검단 신도시
15. 용인 죽전, 보정, 동백, 공세, 보라
16. 용인 신봉, 성복, 동천, 상현
17. 일산 신도시
18. 파주 운정 교하
19. 화성 동탄 신도시, 향남
20. 남양주 호평, 평내, 도농, 덕소
3년후 최고가 아파트 15선-현재까지 분양한 아파트 기준
현재시세- 3년후 예상시세 순서
1. 강남구 최고가- 현대 아이파크 90평 현재가 55억- 3년후 예상시세 80억,
타워팰리스1차 124평 현재가 53억- 3년후 예상시세 78억
2. 용산구 최고가-엘지 한강 자이 93평 현재가 45억- 3년후 예상시세 68억
3. 양천구 최고가-목동 신시가지 9단지 55평 현재가 21억- 3년후 예상시세 35억
4. 영등포구 최고가-여의도동 서울 69평 현재가 25억- 3년후 예상시세 40억,
롯데캐슬 엠파이어 96평 현재가 22억- 3년후 예상시세 38억
5. 송파구 최고가- 갤러리아 팰리스 96평 현재가 32억- 3년후 예상시세 50억
6. 서초구 최고가-아크로비스타 94평 현재가 41억-3년후 예상시세 67억
7. 성남시 최고가-분당구 파크뷰 95평 현재가 44억- 3년후 예상 시세 68억
8. 용인시 최고가-기흥구 공세동 대주 피오레 79평 분양가 16억- 3년후 예상시세 32억
9. 파주시 최고가-운정 한라비발디 분양가 95평 14억- 3년후 예상시세 28억
10. 고양시 최고가-일산 문촌 우성3단지 현재가 13억- 3년후 예상시세 18억
11. 안양시 최고가-평촌 목련 두산 52평 현재가 13억- 3년후 예상시세18억
12. 과천시 최고가-주공 10단지 40평 현재가 15억- 3년후 예상시세 22억
13. 인천 광역시 최고가-송도신도시 포스코 더샾 -미정
14. 화성시 최고가- 동탄 신도시 -미정
15. 의왕시 최고가- 대우 사원주택 28평 현재가 8억 1천- 3년후 예상시세 13억
용인 공세 보라지구 투자 가치
1. 최첨단, 대단지, 친환경 특급 아파트 지역입니다
현재까지 수도권을 통털어서 최고의 마감재, 유비쿼터스, 용적률, 최고의 공원 조성, 녹지율을 가진 대주 피오레를 중심으로 중대형 평형 중심의 보라 지구의 최신식 아파트가
함께 어우러져 있습니다.
2. 기흥호수, 풍부한 녹지율 바탕 환경권, 조망권, 산소권 등 청정지역입니다
경부고속 축선상의 수도권에서 가장 빼어난 자연 환경과 휴향림, 조망권을 확보하고 있는 지역입니다.
3. 빼어난 지정학적 입지 조건입니다
남북으로 강남-판교-분당-죽전-신갈-보라,공세-동탄-평택 신도시의 가교 역할을 하고 있으며 동서로 이의 신도시-영통-흥덕-신갈-보라,공세-동백의 중심지로서 동서남북
십자성의 중앙에 위치하고 있습니다.
4. 편리한 교통 환경입니다
국토의 동맥 경부고속국도, 용서고속국도, 영동 고속국도, 남부 순환도로와 신갈, 기흥IC를 통한 손쉬운 서울 진입, 분당선 연장선과 동백선을 활용할 수 있는 거리 등
출퇴근 및 수도권 이동에 매우 편리한 입지를 갖추고 있습니다.
5. 국내 최대의 문화 환경 조성입니다
기흥호수-한국 민속촌-용인 에버랜드를 연결하는 명실공히 국내 최대이자 최고의 문화 공원으로 조성될 예정입니다.
특히 일산 호수 공원의 3배에 달하는 80만평 기흥호수는 세계 속의 문화 관광지로 만들기
위한 특급 프로 젝트가 진행되고 있으며 1차로 2000억 이상의 사업비가 투자 되어 생태
학습 환경, 시민 휴식 환경 , 문화 관광 산업 등이 조성될 예정이며, 주변의 한국 민속촌은
수많은 관광객을 유치하기 위한 다양한 프로그램을 개발 중에 있습니다.
6. 국내 굴지의 산업 연구단지가 밀집된 최첨단 기술 산업 연구의 메카로
부상하고 있습니다
판교,분당,죽전,동백과 영통,흥덕,동탄의 풍부한 연구 인력이 모인 핵심 두뇌의 집합체입니다.
7. 서울 강남을 제외한 현존하는 수도권 최고의 분양가 대주 공세 피오레의 고급 명품 이미지입니다
공세, 보라 지역은 제 2의 강남이라 불리울 정도로 신흥 주거 부촌으로 급격하게
자리매김하고 있습니다.
용인 공세 보라지구 3년 후의 투자 수익률
대주 피오레는 분양가 대비이며 기타 아파트는 기존 아파트라서 수익률에 차이가 납니다.
일부 분들이 객관성을 잃었다고 판단하지만 절대로 그렇지 않습니다.
1000세대 이상 용인시에서 분양한 아파트는 그 어느 곳에서 분양이 되었던지 3년후에
분양가 대비 최소 60%에서 최대 170%까지 상승하였으며 대주의 100% 상승은 실현
가능성이 매우 높습니다. 제가 거짓말 했다면 지금 사이트로 확인 바랍니다.
이것이 확실한 근거입니다. 그래서 소극적이거나 부정적인 분들은 돈을 벌 찬스를 놓치는 것입니다.
저는 절대로 저를 믿는 애우님들을 실망시키지 않습니다.
공세, 보라 지역은 저평가가 심한 지역으로 용인시 평균 수익률보다 높을 것으로 전망이 되며
이전에 제가 제시한 수익률을 조정함을 알려 드립니다.
또한 이는 어디까지나 예측이기 때문에 이 것을 맹종하여 문의 없이 매수 하시는 것은 애우님들의 책임임을 밝힙니다.
공세, 보라 지구는 상기의 요인으로 향후 용인시의 핵심 지역으로 급부상할
가능성이 매우 높습니다.
현재만 놓고 보더라도 대주 피오레는 용인시 역사 이래 최고의 분양가를 경신하며 그에
걸맞게 지금까지 유래가 없이 초특급 공원을 능가하는 단지 조성으로 입주 후에 용인시
최고가 아파트로 입지를 굳힐 가능성이 확실합니다.
특히 극심한 저평가 상태의 보라 일대 아파트들이 대주 피오레의 입주와 맞물려서
100% 이상 시세 상승까지 예견이 되는 바 지금부터라도 저점 매수에 적극적으로
대처해야 할 필요성을 제기 합니다.
항상 따뜻한 관심과 사랑을 주신 모든 분들께 감사를 드리며, 향후 투자 수익률이 높다고 생각이 되는 곳을 찾아서 지역별로 자주 글을 올릴 것을 약속 드리겠습니다.
상기의 아파트들이 서민들에게 접근하기 어려운 아파트라고 낙심하지 마시고 주변
아파트를 집중적으로 조망하는 슬기가 필요합니다.
향후에 분양될 용인 흥덕지구, 성남 도촌지구, 의왕 청계지구, 수원 인계
삼성래미안, 김포 장기 신도시, 인천 송도 및 검단 신도시, 서울 은평 뉴타운,
서울 송파구, 파주 운정지구, 이의 신도시 등은 모두 유망 지역이기 때문에
주변의 아파트에 관심을 갖는 것도 하나의 방법입니다.
숨은 진주를 찾아 내려는 노력 그것이 닥터 아파트 회원 분들을 위한 최선의 선물이라 여겨지며 오늘은 그 첫 머리로서 공세, 보라 지구를 집중적으로 조명해 보았습니다.
감사합니다. |
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