[스크랩] [분양탐방] 미리가본 은평뉴타운 분양단지

2005-11-29 14:37

http://blog.drapt.com/realsky/923041133242657826

실거주 재테크 포트폴리오 짜야

올 상반기 강남권 집값이 상승했던 요인은 가수요자, 즉 부동산을 투자개념으로 보고 돈을 벌기 위해 매입하는 수요가 늘었기 때문이다. 돈을 많이 벌고 싶은 욕구는 인간의 원초적 본능이라 할 수 있다. 하지만 부동산만큼은 그 폐단이 크기 때문에 정부에서 규제를 강화하는 것이다.

그렇다고 무조건 규제만 하는 것은 아니다. 부동산 가격하락으로 인해 자산가치가 하락하게 되면, 경기전반에 걸쳐 영향을 주기 때문에 건전한 가격상승은 정부에서도 바라는 일이라 할 수 있다.

현재 부동산 시장을 조명해보면 조정장세로 대기수요는 많지만 관망세 성격을 띄고 있다. 최근 강남 재건축 단지들의 가격이 급락하자 대기수요가 매입에 나선 것을 보고 ‘가격이 상승세로 돌아섰다’ 라고는 말할 수 없을 것이다.

그렇다면 이런 시기에는 어떻게 재테크를 해야 할까?

과거에는 주택에 대해 보유의 개념이 강했지만 지금은 단순한 보유의 개념이 아닌 이에 주거가치란 개념이 붙어 가격상승력이 높은 주택을 선호하고 있다. 물론 이런 주택일수록 가격이 상대적으로 비싼 것이 흠이지만 어느 정도 자산을 보유한 사람이라면 조정기에 한번 갈아타기를 시도해보는 것도 생각해볼만한 일이다. 그렇지만 문제는 이런 얘기를 백날 떠들어도 한낮 ‘소귀에 경읽기’라는데에 있다.

실례로 필자에게 문의를 해 온 상담자는 강서구에서 살고 있고, 어느 정도 자산이 있는 1가구 2주택자이다. 당장 내년에 1가구2주택 양도소득세가 실거래가로 과세되면 비투기지역에 위치한 강서구 주택의 양도소득세가 늘어나는 것이 고민이었는데, 평소에 잘 알고 지내고 같은 처지로 고민하던 윗층 아주머니로부터 이런 제안을 받았다고 한다.

내년에 1가구2주택 실거래가로 과세돼 양도소득세가 4~5배 많아지니까 현재 거주하는 주택에서 이사할 것없이 그대로 살면서 서로 주택을 서류상으로만 맞교환하자고 했다는 것이다.

매도할 때의 양도소득세와 취득할 때의 취등록세를 따져봐도 실거래가로 매도할 때의 양도소득세보다 적기 때문에 이렇게 한번 정리를 해놓으면 몇 년 뒤 매도할 때의 양도소득세를 절세할 수 있지 않겠느냐는 것이다. 필자는 이에 대해 차후에 문제가 생길 일은 하지 않는 게 좋다고 조언해 주었다.

이틀 후 다시 상담자가 물어왔다. 이번에는 윗층 아줌마가 배우자에게 증여만 하면 배우자 증여가액을 매도 시 취득가액으로 보기 때문에 자기네는 증여를 하기로 했다는 것이다.

이때 드는 증여세도 배우자공제(3억)로 인해 얼마되지 않아 주택을 맞교환하는데 드는 비용보다도 낮다고 하였단다. 이에 대해 상담자 또한 그렇게 하는 것이 좋은 지 물어온 것이었다.

물론 틀린 얘기는 아니지만 간과해서는 안될 것이 이월과세라 하여 5년내에 매도하면 취득가액은 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 금액을 취득가액으로 보기 때문에 최소한 5년 이상은 보유해야한다는 점이다. 투자가치가 좋은 단지라면 모를까, 상담자가 거주하는 주택은 투자가치가 떨어지는 주택이었다.

이같은 주택을 5년이상 보유한다는 것은 세금을 아끼려고만 생각했지, 자산가치 상승은 고려하지 않은 재테크 측면에서 본다면, 아니한 만 못하다는 생각이 들었다.

그래서 올해안으로 비투기지역의 주택을 매도하는 것이 좋을 것 같다고 얘기해주었더니 생각해보겠다고 한다. 또 필자가 추천한 곳을 보고 가격이 현 거주지보다 가격차이가 있어 망설여진다고 하였지만 필자는 그 가격차는 앞으로 더 벌어질 것이라고 얘기해주었다.

왜 갈아타지 않을까? 금리1%에 민감하여 더 많은 금리를 주는 적금통장을 선호하면서도 진작 자신의 자산가치를 상승시키는데에는 별 생각을 하지 못하는 것이 안타까울 뿐이다.

상담자의 경우 성동구에 주택1채, 실제 거주하고 있는 강서구 주택1채로 당장 1가구2주택 중과세율 법안이 국회를 통과하게 되면 2007년부터 매도할 때 중과세율 50%가 적용되게 된다. 이 때문에 유예기간인 내년말까지 1주택을 매도하는 것이 낫겠지만, 당장 내년부터 1가구2주택 실거래가 과세로 인해 강서구 주택을 매도할 경우 양도소득세가 올해에 비해 4~5배가량 늘어나게 된다.

필자가 보기에 성동구 주택은 3년이상 보유했지만 거주를 하지 않아 양도세를 내야하고 실거래가로 과세돼 많은 세금을 내야하는 반면, 강서구주택은 비과세요건을 채웠더라도 기준시가로 과세돼 양도소득세가 적고 투자가치도 떨어지는 편이어서 강서구 주택을 먼저 처분하는 것이 낫다고 판단하였다.

덧붙여 말한다면, 앞으로 부동산시장에서 다주택자가 되는 것은 별로 좋은 생각은 아니라고 본다. 이제까지 1가구3주택자만 매도할 때 60%의 중과세율이 적용되었지만 이제는 1가구2주택자까지 중과세율(50%)이 적용될 예정이어서 1가구1주택으로 좋은 단지에서 실거주와 재테크를 만족시키면서 다른 재테크 상품과 병행한 재테크 포트폴리오를 계획하는 것이 합리적일 것이다.

다주택자인 1가구3주택자가 큰 마음먹고 1주택을 매도하여 1가구2주택자가 되더라도 다시 주택을 매도할 때 중과세율이 또한번 적용되기 때문이다. 게다가 세금 때문에 매도를 하지 못하고 다른 유망 단지로 갈아타지도 못해 운신의 폭이 좁은 게 사실이다

이런 상황을 종합하여 강서구 주택을 올해안으로 처분한다는 전제하에 생각해볼 수 있는 방안은 다음과 같았다.

첫째, 우선 강서구 주택을 올해안으로 처분하고 2년거주기간를 채우기 위해 성동구 주택에 들어간 뒤 유망분양물량을 분양받거나 2년 거주기간을 채울 즈음 경쟁력 있는 기존 단지로 갈아타는 것이다. 이때 분양을 받는다면 바로 분양받아도 된다.

분양받은 주택의 경우 분양권상태일 때에는 주택으로 보지 않고 등기를 해야 비로소 1가구2주택이 되므로 분양받은 주택의 입주시점에는 이미 성동구 주택이 비과세요건을 충족하기 때문이다.

기존단지를 매입한다면 최소한 1년 반이상 거주한 다음 다른 단지로 갈아타는 것이 좋다. 일시적1가구1주택으로 새아파트를 취득한 후 1년이내에 비과세요건을 충족한 기존단지를 매도한다면 양도소득세가 비과세되기 때문이다. 결과적으로 기존단지를 매입할 시점이전까지는 유망단지에 계속 청약해보는 것이 좋을 것이다.

둘째, 두 주택을 모두 매도한 뒤 매도 금액을 합해 가격대에 맞는 유망단지로 갈아타는 것이다. 이같은 경우 올해 강서구 주택을 매도하고 내년에 성동구주택까지 매도한다면 두 주택 모두 양도소득세를 내야하므로 이를 상회할만한 단지로 골라야 손해를 보지 않는 셈이다. 그렇지만 현재 상황에서 1억원이 넘게 손해를 보면서까지 좋은 단지로 갈아타는 것은 좋지 않다고 판단하였다.

앞으로 부동산 가격이 단기간에 급등하지는 않을 것으로 보이고, 한푼이라도 아쉬운 불경기에 세금을 아끼는 것 또한 재테크의 일환이기 때문이다.

셋째, 성동구 주택에 입주한 뒤 기분양된 재건축단지 중 유망한 곳을 골라 매입하는 것도 고려할 수 있다. 재건축 입주권의 경우 내년에 관리처분인가가 끝난 재건축 단지를 매입한다면 권리가 아닌 주택으로 간주되지만 상담자와 같은 실거주측면이라면 이를 두려워하지 않아도 된다.

재건축 단지의 입주시점에는 앞서 말한바와 같이 성동구 주택이 비과세 요건을 충족하므로 완공된 새아파트로 입주하고 1년 이내로 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 이럴 경우 또 하나의 이점은 청약통장을 사용하지 않았기에 재건축 단지에 입주하고 나서도 호시탐탐 청약할 기회를 엿볼 수 있다는 점이다.

한번 당첨되고 나면 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약이 배제되므로 유망단지의 당첨은 꿈꿀 수 없지만 청약할 기회는 아직 남아 있다는 것은 현재보다 차후의 갈아타는 시점을 고려한 계산이다.

결과적으로 이렇게 하기 위해서는 올해안으로 강서구 주택을 매도해야 하는데 시간이 촉박하여 매도하기가 쉽지는 않을 것으로 보인다. 상담자가 부동산정책을 예의주시하고 그에 대해 능동적으로 대처하지 못한 데에 많은 아쉬움이 남는 것이 사실이다.

혹자는 현 정부에 대해 기회를 많이 줘서 고맙다고도 한다. 가만놔두면 집값이 계속 올라가기만 할텐데 빠져나와 다시 조정기에 매입할 기회를 줘서 고맙다는 것이다.

이 글을 읽는 분들은 이 기회를 어떻게 생각하는 지 궁금할 뿐이다.
[내집마련정보사 : 2005/11/25]

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[스크랩] 9호선 신설(2008.12 완공예정) MONETA |부동산노트

2005-11-29 13:31

http://blog.drapt.com/realsky/923041133238688481

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

지하철 9호선 개통 1년연기

2005/11/08 18:52:42 파이낸셜뉴스

서울지하철 9호선 개통 시기가 당초 계획보다 1년 늦은 오는 2008년 말로 연기된다.

서울시 지하철건설본부는 월드컵 개최로 인한 공사 지연, 사유지 보상협상 부진, 정부 지원예산 삭감 등으로 지하철 9호선 개통 시기를 1년 늦추기로 했다고 8일 밝혔다.

국고 40%, 시예산 40%, 민간자본 20%로 추진되는 지하철 9호선 건설사업의 공정률은 예정대로라면 지난달 말 현재 68%여야 하지만 실제로는 50%에 그쳤다.

지하철건설본부는 또 물가 상승과 인천국제공항철도 연결 시스템 건설 등으로 공사비가 35%가량 늘어나 원래 2조3990억원이었던 총사업비를 3조2389억원으로 증액해줄 것을 지난 4월 건설교통부에 요청했다.

지하철건설본부 관계자는 “최근 기획예산처 등과 사업비 변경에 대해 개략적으로 협의를 마쳤다”며 “건교부가 총사업비 변경을 승인하면 곧 건설 기본계획 변경에 대해서도 승인을 받아 바뀐 일정대로 공사를 진행해 나갈 계획”이라고 말했다.

이처럼 지하철 9호선 공기가 연장됨에 따라 시공을 맡고 있는 건설업체도 공정관리에 비상이 걸렸다. 공기 연장에 따른 자재 및 인원 투입량 등 모든 일정을 전면 재조정해야 하기 때문이다.

현대건설(912공구) 현장 관계자는 “설계변경이 불가피하지만 여건상 쉽지 않고 임금 등을 포함한 늘어나는 공사비를 시측에서 보전해줘야 하는데 발주처에서 이를 제대로 보전해줄지 모르겠다”고 말했다. 이 관계자는 “장기 계속공사로 진행되는 지하철건설공사의 예산을 얼마나 확보하느냐와 연단위 차수계약 때의 계약내용이 시공업체로서는 가장 중요하다”고 덧붙였다.

발주처인 서울시지하철건설본부는 최근 공기 연장에 따른 추가 공사비 현황을 파악해 달라는 요청을 전 현장에 보낸 것으로 알려졌다.

한편, 지하철 9호선은 김포공항∼여의도∼논현∼코엑스∼방이 등 한강 이남 지역을 잇는 총연장 38㎞의 노선으로 삼성건설, 현대건설, 대우건설, 대림산업. GS건설 등 메이저 건설사들이 대거 참여하고 있다.

< 9호선 건설계획 개요 >-------------------

□ 한강남측지역을 동서로 연결하는 간선 교통측입니다. 9호선을 타면...
    · 김포공항~당산동~여의도~노량진~고속버스터미널~COEX(ASEM)~종합운동장~올림픽공원~방이동
      을 갈 수 있습니다.
    · 13개역에서 다른 지하철을 갈아탈 수 있습니다.
    · 김포, 강화 등에서 강남으로의 접근이 용이하고, 인천국제공항에서 강남까지 60분내 진입이 가능합니다.
    · 가양, 염창, 흑석, 반포 등 지하철 이용불편지역 시민의 출퇴근 등 생활이 편하게 됩니다.

□ 도시철도 9호선 건설 기본방향
총연장 3㎞를 건설하고, 공사는 2003년 12월 착공하여 2007년 12월에 개통할 예정입니다.

□ 도시철도 9호선 노선의 특징
    · 보다 안전하고 편리한 운행시스템으로 건설합니다.
    · 에스컬레이터,엘리베이터 등 승강ㆍ환승 편의시설을 완비합니다.
    · 보다 쾌적한 지하환경이 되도록 설계합니다.
    · 과학적인 사업관리로 투자효율을 높이고 공사중 시민불편을 최소화 합니다.
    · 완ㆍ급행열차를 병행 운행하여 다양한 서비스를 제공합니다.
    · ScreenDoor 설치로 이용객의 안전을 확보하고 열차풍 차단으로 쾌적성을 높입니다.

□ 도시철도 9호선 노선의 특징
    · 김포공항, 노량진, 당산 등 13개 정거장에서 다른노선으로 갈아 탈 수 있어 높은 이용률이 확보됩니다.
    · 강남지역과 영등포 부도심, 6개의 지구 중심을 통과하고 서울 한강남측 지역을 동·서로 관통하게 됩니다.
    · 인천국제공항,김포공항,반포고속터미널 등과 연계됨으로써 항공과 고속버스, 도시철도가 어우러지는
      미래형 노선입니다.
    · 마곡지구를 비롯한 대규모 신개발예정지를 지나고 있어 역세권 개발이 촉진되어 대규모 이용수요가
      확보될 전망입니다.
    · 김포, 강화, 하남 등 주변도시로부터 많은 수요발생이 예상되고 있어 이용률이 점차 증가될 것으로
      예측됩니다.
    · 서울시지하철건설본부의 축적된 건설 Knowhow와 최첨단 편의 시설 설치 등으로 21세기형 도시철도
      탄생이 예상됩니다.

□ 9호선 노선도

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[스크랩] [분양탐방] 미리가본 은평뉴타운 분양단지 |부동산노트

2005-11-29 13:29

http://blog.drapt.com/realsky/923041133238579220

출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=57050

2006년 서울시 분양시장의 핵인 은평뉴타운 일반분양에 대해 청약자들의 관심이 벌써부터 뜨겁다.

지하철3호선 구파발역과 진관근린공원을 중심으로 위치해 교통, 주변환경 등 나무랄 때 없는 A급 대단위주거지이기 때문.

특히 은평뉴타운은 그린벨트 해제지역으로 북한산국립공원과 서오릉자연공원, 갈현근린공원 등으로 둘러싸여 있어 조망권이 뛰어나고 쾌적성이 높은 곳이다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 직접 내년 분양을 앞두고 있는 은평뉴타운 현장을 찾아가 보았다.

◆ 사업개요

- 사업명: 은평뉴타운 도시개발사업
- 위 치: 서울 은평구 진관내동, 진관외동, 구파발동 일원
- 면 적: 3,593,000㎡ (1백8만7천평)
- 사업기간: 2002년~2008년

- 총 수용인구: 3만9천2백명
- 인구밀도: 1백인/ha 내외
- 녹지: 35%, 용적률: 130~150%

- 주택공급계획: 1만4천가구±5%

- 유형별 주택공급: 단독주택 6백가구
연립주택 1천5백가구
공동주택 1만1천9백가구
(분양:7천1백50가구, 임대 4천7백50가구)

◆ 입지여건

은평뉴타운은 도심으로부터 10km 떨어진 곳으로 서울시와 경기 고양시의 접경부에 위치하고 있다.

연신내 중생활권역에 속하는 곳으로 교통은 지하철3호선 구파발역이 은평뉴타운내에 있고, 지역간선도로 통일로(6차선)와 연서로(4차선)가 뉴타운을 통과하고 있다.

현재 출퇴근시간에는 통일로의 차량정체가 심하지만 도로확장이 계획돼 있고, 내부에 간선도로로 신설될 예정이어서 교통여건은 개선될 예정.

편의시설로는 은평3지구내 지하철3호선 구파발역을 중심으로 상업지구가 들어서며, 사업지 전체에 4개의 공공청사가 들어설 계획이다.

학교시설로는 기존의 신도초등학교와 은평웹미디어고 외에 유치원 6곳, 초등학교 5곳, 중학교 2곳, 고등학교 3곳이 설립될 예정.

그 외 쓰레기적하장, 하수처리장, 열공급설비 등이 들어서지만, 모두 지하에 조성하고, 지상은 체육공원 및 운동장으로 조성할 계획이다.

◆ 분양단지

은평뉴타운은 2002년부터 2008년까지 1지구(2002년~2006년), 2지구(2004년~2007년), 3지구(2005년~2008년)로 나눠 단계별로 개발이 진행된다.

1지구에서는 4천5백여 가구가, 2~3지구에서는 9천5백여 가구의 아파트가 공급될 예정. 현재 1지구는 터다지기 작업이 한창 진행 중이며, 2~3지구도 2006년 중에는 착공이 가능할 것으로 보인다.

가장 사업진행정도가 빠른 은평1지구는 A,B,C공구로 나눠 분양된다.

은평1지구 A공구는 총 1천5백93가구를 공급할 예정. 시공사는 롯데건설과 삼환기업.

26평형 26가구, 33평형 4백45가구, 40평형 1백90가구, 50평형 1백78가구, 60평형 33가구 등이 일반분양되며, 18평형 5백24가구, 22평형 50가구, 26평형 1백35가구, 33평형 12가구는 임대로 공급될 예정이다.

은평1지구 중에서는 상업지역과 지하철3호선 구파발역을 가장 가깝게 이용할 수 있는 지역.

은평1지구 B공구는 총 1천4백37가구를 공급한다. 26~60평형 9백84가구가 일반분양이며, 18~33평형 4백53가구가 임대. 설계변경 중으로 전체 공급물량에서 1백~1백50가구 정도가 늘어날 예정이다. 시공은 현대산업개발과 태영이 맡는다.

B공구내에는 습지공원 등이 조성돼 녹지공간이 풍부할 것으로 보인다.

그 외 은평1지구 C공구는 일반분양 26~60평형 7백52가구, 임대 18~33평형 5백22가구 등 총 1천2백74가구가 공급된다. 대우건설과 SK건설이 콘소시엄으로 시공하는 단지.

A,B,C공구 모두가 비슷한 시기에 착공을 시작해 분양시기는 큰 차이가 없을 것으로 보이나, 현재 은평1지구 A공구가 이르면 2006년 6~7월 중에 분양을 시작할 수 있을 것으로 보인다. 이후 2006년 하반기에 은평1지구 B,C공구도 분양을 시작할 예정.

◆ 은평뉴타운 향후 전망

은평뉴타운은 기존의 노후화된 주택과 도로망을 재정비하는 다른 뉴타운과는 달리 그린벨트지역이 많고 수용방식을 채택하고 있어 공간활용의 제약이 없다는 것이 장점이다.

서울지역에 미니신도시를 만드는 것과 똑같은 효과를 누릴 수 있는 것.

특히 은평뉴타운은 신시가지형으로 '리조트 같은 생태전원도시'를 목표로 하고 있어 환경친화적인 주택단지가 조성될 예정이다.

2006년 6월 이후에나 분양이 시작될 예정이기 때문에 아직 분양가에 대한 부분은 책정되지 않은 상태지만, 서울지역 분양임을 감안하면, 일반분양의 경우 최소 평당 1천1백만원 이상이 될 것으로 예상된다.

은평뉴타운의 분양단지는 분양아파트와 임대아파트를 혼합배치하는 Social Mix의 형태로 임대아파트의 경우 18평형~33평형까지 평형이 다양해 청약예금가입자 외에 청약저축가입자들에게도 1순위 청약단지가 될 것으로 보인다.

[은평1지구 분양예정단지]

은평1지구	단지 규모	시공사	분양시기
A공구	총 1,593가구(분양 872가구, 임대 721가구)	롯데건설,삼환기업	2006년 6월
B공구	총 1,437가구(분양 984가구, 임대 453가구)	현대산업개발, 태영	2006년하반기
C공구	총 1,274가구(분양 752가구, 임대 522가구)	대우건설, SK건설	2006년하반기

※ 업체 사정에 따라 분양시기 및 규모는 조정될 수 있습니다.

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