2005-10-27 17:26

http://blog.drapt.com/queenww/2352511130401585656

다년간 현장을 누빈 토지컨설턴트, 부동산전문가가 현장에서 보고 겪은 이야기를 생각나는 대로 이야기한 것입니다. 땅 구입 및 매매에 도움이 될만한 내용이라 정리해보았습니다.
중복되는 내용, 상반되는 내용도 있으며 변수에 따라 상황이 달라질 수도 있습니다.
전문가가 경험을 통해 얻은 땅 투자에 대한 계명을 정리해 보았습니다.

하나, 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼 수 있습니다. 그래서 사보고 팔아보고 재미를 본 사람이 또 사고팔고 합니다.
땅은 어려울 때 재기의 발판이 됩니다. 그러므로 여윳돈이 있을 때는 반드시 땅을 몇 평이라도 사두는 것이 좋습니다.

둘, 주택 옆에 붙은 땅은 투자에 매력이 없으므로 사지 말아야 합니다.
이런 땅을 보유 한계점에 다다른 땅이라고 하는데 이런 맹점을 가지고 있습니다.

첫째, 땅값이 오르지 않습니다.
둘째, 지목이 대지로 용도가 이미 정해져 있습니다.
셋째, 주택지는 주택밖에 지을 수 없습니다.
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없습니다.
다섯, 말이 많은 것이 주택지입니다.
여섯, 땅을 사두는 목적 중에 한 가지도 해당되는게 없습니다.
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나옵니다.
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안 좋습니다.

셋, 멀리 본다면 공장 옆에 붙은 땅을 사야 합니다.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 쌉니다. 땅의 먼 훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런 곳에 땅을 사는 것이 좋습니다. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 오기 때문입니다.

넷, 맹지를 살릴 수 있다고 하여 너무 멀리 떨어진 맹지는 사지 말아야 하고 무인도 섬은 사지말아야 합니다. 수요는 적고 공급은 많습니다.

다섯, 직삼각형(송곳형) 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을 수 있습니다.
꼭 사려면 옆에 땅과 합필하여 사는 것이 좋습니다.

여섯, 화재가 발생한 땅은 곧바로 사야합니다.
화재가 나서 건물이 타고 남은 나대지는 남이 사기전에 빨리 사는 것이 좋습니다. 이런 땅은 흥합니다.

일곱, 장기투자라면 누가 봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사는 것이 좋습니다.
그린벨트, 공원, 녹지지역, 자연녹지 지역은 매입하는 사람이 값은 깎을 수 있어 싸게 살 수 있습니다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생깁니다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니며 다양합니다.

여덟, 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 말아야 합니다.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 합니다. 예를들어 법조 청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘 되는 곳 없습니다. 저녁 6시 이후에는 모든 건물이 문을 닫아 저녁에는 썰렁한 분위기를 만듭니다.

아홉, 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사십시오.
공동묘지는 명당자리입니다. 도시는 급속히 팽창하고 있어 언젠가는 택지가 될 수 있습니다. 빨리 묘지 앞의 땅을 사두는 것이 좋습니다.

열, 흙을 파간 땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지 마십시오.
기가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없습니다.

열하나, 산(임야) 아래에 붙은 조각필지를 사십시오.
완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 잡종지, 과수원, 초지, 임야에 관심을 가지고 살펴보십시오. 그런 작은 필지의 땅을 골라 사두면 잘했다는 생각이 들 때가 있을 것입니다.

열둘, 땅은 팔려고 돌아다녀서는 안되고 팔 시기가 있고 임자가 따로 있습니다.
땅을 팔고 싶다고 하여 아무 때나 팔리지 않습니다. 땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘듭니다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 합니다. 재운이 들어오는 해에는 땅을 사는 것보다 파는 것이 좋습니다.
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안됩니다.

열셋, 땅 살 때는 팔 사람에게 기가 꺾이면 손해 봅니다.
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 합니다. 기가 살아있는 사람 은 좋은 땅을 저렴한 가격에 사들입니다.

열넷, 부동산에 투자하지 말고 땅을 사십시오.
건물, 상가, 아파트에 투자하지 말고 땅에 투자하는 것이 좋습니다.

열다섯, 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 관리지역을 집중 공략하는 것이 좋습니다.
무자비하게 묻지마식 투자를 해도 좋습니라. 단 여유돈으로 땅을 사고 400~500평의 소필지가 팔기 쉬우므로 큰 필지의 경우 분할하는 것이 좋습니다.

열여섯, 적은 돈으로 땅을 사고 싶으면 여윳돈이 있는 친척과 함께 사십시오.
공유지분은 끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜 쪽으로 양보하고 분할해 주면 손해를 보기 때문에 믿을 수 있는 사람이 좋습니다.

열일곱, 걸레가 된 땅은 손대지 마십시오.
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋습니다. 지적도를 볼 때 내 땅이 옆의 땅을 필요로 하는지를 파악해 미리 대처를 하는 것이 좋으며 이때는 인내와 기다림이 있어야 합니다. 성급하게 사거나 팔겠다는 의사를 밝히는 것은 약점을 드러내는 결과입니다.

열여덟, 지적도에 숨어있는 것을 볼 줄 알아야 합니다.
땅이 땅 구실을 할 수 있는 잘 생긴 땅인지, 도로에 접했는지 아니면 맹지인지, 옆 땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야 할 땅인지, 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주변에 있는 공장, 전원주택, 야외음식점, 모텔 등의 위치파악을 예리하게 해두어야 합니다.

열아홉, 땅 사는 것은 기회요, 땅 파는 것은 배짱입니다.
싼 땅이 있다고 대출 얻어 사지는 마십시오. 이자에 치여 종자돈까지 날아갑니다. 급한 눈치가 보이면 거저 빼앗아 가려고 달려듭니다. 땅을 담보로 돈을 꿔 쓰는 것은 망하는 지름길 입니다. 돈도 땅도 모두 날립니다.

스물, 재산을 늘리는 데는 땅 따라갈 물건이 없습니다.
땅을 사놓으면 돈이 도망가지 않습니다. 땅에는 미래가 있습니다.

스물하나, 땅은 일단 사면 푹 삭혀야 합니다.
땅은 오래 삭힐수록 좋습니다. 확실한 계획이 서지 않았다면 땅에다 별도의 또 다른 행위를 하지 마십시오.

스물둘, 땅을 판 돈으로는 다시 땅을 사야합니다.
그렇다고 올인하지는 말고 땅 판돈의 절반은 땅 사는데 재투자해야 합니다. 다시 사는 땅은 판 땅 면적의 배를 사야합니다. 나머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아 쓰는 것이 좋습니다.

스물셋, 땅은 조금씩 사 모으는 것이 좋습니다.

스물넷, 못 쓰는 땅은 없습니다.
쓸모없는 땅이나 흠 있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 받을 만큼 받고 팔면 확실한 재테크입니다. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두 눈 부릅뜨고 찾는 것이 좋습니다.

스물다섯, 기획부동산을 이용하십시오.
적어도 몇 가지의 확실한 정보를 얻을 수 있습니다.

스물여섯, 모르는 사람과는 공유로 땅을 사지 마십시오.
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어납니다. 서로 마음을 나눌 수 있고 양해를 얻을 수 있을 정도로 가까운 사람이라야 공유로 매입해도 문제가 없습니다.

스물일곱, 땅을 사면 측량을 하고 경계 말뚝을 박아야 합니다.
자신의 땅의 경계를 확실히 알아야 하고 단 집을 지을 때는 심사숙고 하십시오. 땅은 그저 땅으로 두는 것이 투자가치에서는 가장 좋습니다.

스물여덟, 땅은 임자가 따로 있으므로 너무 서둘거나 무리하지 마십시오.
땅은 인연이 있어야 자신의 것으로 만들 수 있습니다.

스물아홉, 공동지분의 땅은 장기전에 견딜 수 있는 돈 많은 사람이 이깁니다.
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼 가격에 던질 수 있습니다.

서른, 좋은 땅, 나쁜 땅, 비싼 땅, 싼 땅으로 원래부터 있는 것은 아닙니다.
가리지 말고 땅을 사고 좋은 땅이 될 때까지 그냥 놓아두십시오.

서른하나, 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠 있는 땅이나 맹지를 사십시오.
오랜 세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 뒤에 있는 땅이 길가의 땅이 됩니다.

서른둘, 땅은 반드시 평지의 땅을 사십시오.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은 땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 큽니다.

서른셋, 산(임야) 밑자락에 붙은 땅을 사십시오.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고, 합병하지 않으면 안 될 중요한 부분이 될 수도 있습니다.

서른넷, 전면 땅을 살 힘이 있으면 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사는 것이 좋습니다. 비밀이 새면 땅 사 모으기가 힘들어집니다. 못 팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 합니다. 땅은 클수록 좋습니다. 넓은 땅을 확보해 두어야 승산이 큽니다.

서른다섯, 땅을 매입한 후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지 마십시오. 팔린 땅 부근에는 땅값이 오르기 마련입니다. 팔린 땅 값보다 더 받으려는 마음이 땅 가진 사람들의 공통된 심정입니다.

서른여섯, 땅을 매입한 후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지 마십시오. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생합니다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있습니다.

서른일곱, 땅을 매입한 후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 합니다.
땅 주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 합니다. 그래야 팔 때가 되면 팔아도 주고 팔 땅이 나오면 사라고 일러주기도 합니다.

서른여덟, 나쁜 땅을 구별하지 말고 능력에 맞는 땅을 사두어야 합니다.
좋은 땅을 발전시켜 놓으면 나쁜 땅도 서서히 자기 것이 됩니다. 개발이 되면 좋은 땅은 결국 나쁜 땅을 필요로 하게 됩니다.

서른아홉, 못 생긴 땅은 주변을 잘 살펴보십시오.
나쁜 땅이라도 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모 있는 땅이 됩니다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는 것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 노하우입니다.

마흔, 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사야 합니다.
땅이 알아서 자기 몸값을 부풀려 줍니다. 이 땅을 살까 말까 돈 좀 더 모아서 좋은 땅을 사겠다며 망설이다 보면 기회는 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못 사게 됩니다.

마흔하나, 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악해 보아야 합니다.
직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅인지를 파악할 수 있습니다. 사정이 급하다고 하는 땅, 땅값을 아무리 깎아도 화를 내지 않고 도망가지 않는 사람의 땅은 바로 사면 안 됩니다.

마흔둘, 땅을 살 때는 신속하고 정확하게 판단, 결정하여 번개처럼 계약해야 합니다.
용도에 맞는 요지의 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓칩니다.

마흔셋, 하자 없고 약점 있는 땅을 싸게 사야합니다.
길쭉하고 좁아서 집도 못 짓게 생긴 땅, 돈 쓸 일이 급한 땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자가 없으면 싸게 골라 잡을 수 있습니다.

마흔넷 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해야 합니다. 땅 파는 데는 서두르지 말아야 합니다. 예를 들어 옆 땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없습니다. 사업이 잘 되면 내 땅을 비싸게 팔 수 있는 기회가 오기 때문입니다.

마흔다섯, 땅을 살 때나 팔 때는 겨울이 좋습니다.
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많습니다.

마흔여섯, 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 안 남으면 팔지 말아야 합니다.

마흔일곱, 땅을 샀으면 어떤 일이 있어도 섣불리 중개업소에 팔려고 내놓지 말아야 합니다. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을 수 없습니다.

마흔여덟, 중개업소에서 귀찮게 찾아와 땅 팔라고 조르면 땅값을 우선 높게 불러야 합니다. 도망갔다가 다시 찾아옵니다.

마흔아홉, 땅을 못 팔아서 안달할 필요도 없고 못 사서 서두를 필요도 없습니다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 비싸게 살 뿐입니다.

쉰, 땅은 도망가기도 하고 줄어들기도 합니다.
주색잡기, 사업투자, 친구 보증을 서면 땅은 도망갑니다.

쉰하나, 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 줍니다.
땅은 마음의 풍요와 심적 위안을 주며 자식을 효자로 만듭니다.

쉰둘, 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 됩니다.
대를 이어 가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사 모읍니다.

쉰셋, 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사십시오.
땅을 사서 오래 가지고 있을 계획이라면 비싼 전면땅을 사지 말고 값싼 뒷 땅을 사두십시오. 앞땅이 도로 개설, 도로확장으로 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅이 됩니다.

쉰넷, 길 없는 맹지를 사면 장기전에 들어가십시오.
지적도 성형수술 하는 비법을 발휘할 수만 있다면 뒷 땅이고 맹지고 아무 땅이든 사십시오. 그리고 앞땅에서 합병하자고 할 때까지 장기전에 돌입하십시오.

쉰다섯, 땅 문서가 수십년간 장롱 속에서 묵은 땅이 있으면 물어볼 것 없이 사십시오.
원시림 땅은 한번도 다른 사람에게 넘어간 일이 없는 땅으로 부가가치가 높습니다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망합니다.

쉰여섯, 꼭 필요하지 않다면 개인이 택지를 조성한 땅이나 형질변경을 놓은 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.
입맛에 맞게 분할해 놓은 땅을 좀 안다는 자들이 일차 가공해 놓은 땅은 팔 때 제값을 못 받습니다.

쉰일곱, 땅에 대해서 아는 것이 많은 사람의 땅은 사지 마십시오.
땅 전문 사기꾼들은 솔로가 있고 듀엣이 있고 트리오가 있습니다.

쉰여덟, 내게 꼭 맞는 것이 아니라면 건축허가를 내놓은 땅은 사지 마십시오.

쉰아홉, 전문가가 분할해 놓은 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.

예순, 합병된 땅은 사지 마십시오.
땅을 보기 좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련입니다.

예순하나, 팔린 땅 옆에 붙은 땅도 사지 마십시오.

예순둘, 넓은 하천변 땅은 사지 마십시오.

예순셋, 오염공장이나 축사 주변 땅을 사십시오.
이런 곳의 땅값은 저렴합니다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이며 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 됩니다.

예순넷, 내 땅 팔아달라고 중개업소를 쫓아 다니면 약점이 잡힙니다.

예순다섯, 땅은 아내의 귀중한 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지말아야 합니다.

예순여섯, 땅을 샀으면 그 땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 건드리지 마십시오. 땅에 돈이 자꾸 투자가 되면 본전을 뽑기 힘들 수도 있습니다.

예순일곱, 땅을 샀으면 땅을 그대로 가지고 있다가 파는 것이 가장 이익입니다.

예순여덟, 땅 소유자와 건물소유자가 서로 다른 것은 건들지 마십시오.

예순아홉, 누가 내 땅을 사려고 하면 왜 사려고 하는지 우선 파악하십시오.

일흔, 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지입니다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

일흔하나, 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아야 합니다.

일흔둘, 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하십시오. 땅을 팔려면 1~2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 합니다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵습니다.

일흔셋, 땅이 안 팔린다고 교환은 하지 마십시오.
부동산 교환을 잘 못하면 사기를 당할 수 있습니다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 당했다는 생각이 들 때가 있습니다.

일흔넷, 땅을 일단 샀으면 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구하십시오.
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해 주위환경을 살펴야 합니다.
지적도를 자주 들여다보면 무엇인가가 발견됩니다.

일흔다섯, 거주하고 있는 시·군·읍·면 지역의 땅을 사십시오.

일흔여섯, 중개업소에 가서는 이 땅은 어떻고 저 땅은 어떻고 평가하고 아는 체 하지 마십시오.
얄밉게 보이면 땅 보따리를 끓어 안고 보여주지 않습니다. 살 땅을 발견하였을 때도 감탄사가 터져 나오면 안 됩니다. 침묵이 금일 때도 있습니다.

일흔일곱, 중개업소에 가서 너무 있는 체 너무 없는 체 하지 말고 적당히 땅 살돈 있는 눈치만 보여야 합니다.

일흔여덟, 땅을 살 때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔 때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아야 합니다.

일흔아홉, 땅을 살 때는 A중개업소 소개로 사고, 팔 때는 B 중개업소에 가서 팔아야 비싼 값에 땅을 팔 수 있습니다.

여든, 땅 투기지역은 찾아다니지 말고 투기가 식은 다음에 가서 사십시오.

여든하나, 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리면 도로아미타불됩니다.

여든둘, 땅 투자는 야심으로 하지 말고 본능으로 하십시오.

더 자세한 사진과 내용은 월간 OK시골에서 보실 수 있습니다.
[월간 OK시골]

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2005-10-27 17:25

http://blog.drapt.com/queenww/2352511130401544787

토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제가 많고 경기가 장기침체를 거듭되고 있습니다. 하지만 개발계획이 발표되면서 토지에 대한 관심은 꾸준합니다.
전원주택수요자들도 많지만 투자를 목적으로 개발메리트가 있는 토지들에 관심을 보이는 사람들도 많아지고 있습니다. 땅 구입할 때 주의할 내용들을 정리해보았습니다.


토지를 거래할 때는 우선 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 합니다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 합니다.
토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다하더라도 무효가 됩니다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역 내의 땅이라도 허가가 필요하지 않습니다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다.
땅을 구입할 때 주의할 사항들을 정리해 보았습니다.

토지를 거래할 때 확인해 보아야 할 서류는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가확인서·부동산등기부(등본)등이 있습니다.
토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽습니다. 또한 향후에도 땅값 상승 폭이 커 투자 가치도 높은 땅입니다.

농림지역이면서 농업진흥구역은 예전 얘기로 하면 절대농지입니다. 이런 땅은 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않아 농사가 목적이 아니라면 손대지 않는 것이 좋습니다.

지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵습니다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 향후 땅값 상승 폭도 작으며, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입하는 것이 좋습니다.

땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목입니다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품은 아닙니다. 그렇기 때문에 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 합니다.
그리고 전원주택단지 등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 합니다.

실수요자라 하더라도 나중에 땅값이 올라야 투자에 재미가 있습니다. 특히 투자가 목적인 초보자라면 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해 보아야 합니다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자도 메리트가 있습니다. ‘신도시 기업도시’ ‘신도시 혁신도시’ ‘전철개통 기업도시’ ‘고속도로개통 기업도시’ ‘전철개통 혁신도시’ ‘고속도로개통 혁신도시’ ‘도로개통 기업도시’ ‘도로개통 혁신도시’ 등이 바로 그런 곳입니다.

판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’ ‘혁신도시’ ‘행정중심도시’ ‘제주국제자유도시’ ‘인천송도국제자유도시’ ‘영종도’와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들은 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여줍니다.


접근성과 유동성이 좋아지게 되면 살기 좋아지고 투자가 활성화되게 마련입니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 토지·임야는 확실한 투자처라 할 수 있습니다. 이런 곳은 땅값이 오를 수밖에 없습니다.

호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 됩니다. 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다.
신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거입니다.

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위해 개발제한구역을 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이릅니다.
그러나 점점 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 앞으로 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 합니다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단입니다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하여 투자하는 것도 좋습니다.

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속합니다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.

단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐입니다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙입니다. 이자를 내며 빌려서 하는 투자는 해서는 안 됩니다.
또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 합니다.

무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요합니다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있습니다.

특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물입니다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가를 생각해 보아야 합니다.

남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는데 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있습니다.
개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 합니다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 합니다.
소문에만 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 투자세계에서는 아무도 믿을 수 없고 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 않는 것이 좋습니다.


땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 차분하게 기다릴 수 없다면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶습니다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야입니다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 봅니다.

지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있습니다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 됩니다.

각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보입니다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 바로 그런 것입니다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인해야 합니다.

땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3~6개월, 단기 2~4년, 중기 5~8년, 장기 10년 이후로 보면 됩니다.
땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없습니다.
즉 절대 망하지는 않습니다.
부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편입니다.

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분입니다.
권리가 없는 사람으로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않습니다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사입니다.

만약 시골 땅을 구입할 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 합니다. 외지인이 토지를 취득하는 것에 대해 즐거워할 시골 사람은 아무도 없습니다.
토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡합니다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 됩니다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다합니다.

대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정합니다.
어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험합니다.

경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남겼습니다. 이런 투기꾼들이 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었습니다.

소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많습니다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 됩니다.

특히 경매의 경우 경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었습니다. 이런 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

경매에서 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단합니다.
토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 보입니다.

더 자세한 사진과 내용은 월간 OK시골에서 보실 수 있습니다.
[월간 OK시골]

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2005-10-27 17:07

http://blog.drapt.com/queenww/2352511130400468560

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