[스크랩] 침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지

2007-07-31 00:34

http://blog.drapt.com/qpvna/81185809669153

원문 : http://www.drapt.com/blog/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=12&item=M01&uid=70543

요즘 구리시 일대의 상승세가 심상치 않다. 추석연휴를 전후로 시작된 서울발 부동산 상승세와 맞물려 지난 10월 9일 경기도지사의 경기도 신도시 개발 언급에 구리시가 포함되면서 토평지구 일대부터 시작된 상승세가 인근 교문동에서부터 인창동까지 번져가고 있다.

이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 상승의 진원지인 토평지구를 찾아가 봤다.

>> 토평지구는?

구리시는 행정구역상 서울 동측에 위치하며, 동은 남양주시, 서는 서울시 중랑구, 남은 서울시 강동구와 하남시, 북은 의정부시와 접하고 있다.

수도권 동부지역의 교통의 요충지로 고속국도 1개노선(구리~판교), 국도1개노선(서울~춘천), 철도1개노선(중앙선)이 4개 방향으로 수도권 동부지역을 연결하고 있다.

그러나 기존의 구리시만으로는 수도권 동부의 중추역할을 하기에 한계가 있었기에 수도권 주택난 해소와 주변지역 유입인구 수용, 서민주택 건설에 필요한 택지의 효율적 공급, 계획적인 단지조성을 통한 쾌적한 주거단지 개발을 위한 목적으로 토평지구가 건설되었다.

토평지구는 토평동, 수택동, 교문동 일원으로 구성돼 있으며 사업면적 771,761.1㎡(233,457.7평)에 1996년 6월 22일부터 2002년 6월 30일까지 사업이 진행됐다.

또, 수도권 북부임에도 불구하고 지리적 위치가 뛰어나 강남·북으로 접근성이 좋고 자연환경이 좋아 투자자들과 실수요자들의 관심이 꾸준하다.

>> 토평지구 분위기

토평지구에 들어서자 반듯이 정리된 도로가 강남의 거리를 연상케 했다. 아파트들은 계획적으로 지어져 구조와 방향이 뛰어났으며, 구 시가지인 구리시내와는 다른 정비된 느낌이었다.

곳곳에 초등,중,고등학교 등 교육시설이 눈에 띄었고, 중심상가에 학원가와 편의시설이 밀집돼있어 생활에 불편함이 없어 보였다.

특히 중심지에 위치한 장자못호수공원은 규모도 크고 잘 꾸며져 있어 흡사 토평지구 일대에 일산신도시를 축소해 놓은 듯한 느낌도 들었다.

>> 얼마나 올랐나?

2006년 1월부터 11월 현재까지 토평지구 평당가 및 매매변동률 추이를 확인해 본 결과, 평당가는 9백65만원에서 1천3백62만원으로 무려 3백97만원이나 올랐으며, 매매변동률도 꾸준히 상승하다가 추석 전후로 큰 상승폭을 보여 토평지구 전체로는 42.21%나 상승했다.

>> 오름세가 큰 단지는?

[2006년 1월~ 11월 현재 상승률 높은 단지 BEST 5]

순위	동	단지명	평형	매매변동액(만원)	매매변동률(%)
1	교문동	신명	35	21,500	62.32
2	토평동	대림영풍	34	21,000	60
3	토평동	삼성	39A	23,500	58.75
4	교문동	동양	46A	26,250	56.76
5	수택동	금호베스트빌2단지	41	20,000	43.01

2006년 1월부터 11월 현재까지 상승률이 가장 높은 단지를 평형별로 집계해 본 결과 30평형 이상의 중대형평형이 대다수를 차지했으며 특히 교문동 신명 35평형은 지난 1월보다 무려 2억1천5백만원이나 상승해 매매변동률 62.32%의 경이로운 상승세를 보였다.

이 중 선호도가 높은 토평동 삼성과 수택동 금호베스트빌2단지를 소개한다.

- 토평동 삼성 VS 수택동 금호베스트빌2단지

구분	토평동 삼성	수택동 금호베스트빌2단지
위치	경기도 구리시 토평동 960번지	경기도 구리시 수택동 877번지
단지규모	19~22층 5개동 4백2가구	18~24층 6개동 4백98가구
평형	39A, 39B, 45, 51	41, 51, 62
입주시기	2001년 6월	2001년 9월
교육시설	토평초등, 토평중, 구리중, 토평고	장자초등, 장자중, 구리중, 구리고
교통	서울지하철 2호선 강변역, 5호선 강나루역 차량 10분 이내 종로, 서울역 등 시내 버스 다수 중앙선 구리역 차량 5분
편의시설	GS스퀘어(구리점), 구리농수산물센터, 장자못호수공원, 한양대부속병원

>> 왜 올랐으며, 현재 시장 분위기는?

추석연휴를 전후해 매수세가 돌고, 파주신도시, 은평뉴타운 고분양가 영향을 시작으로 전국적으로 부동산 시장이 들썩이기 시작한데다 판교낙첨자의 선회와 재건축 단지들의 급상승 등으로 강남권이 들썩이자 영향을 받아 동반상승하기 시작했다.

토평지구는 강남권과 가까이 있는 만큼 강남권에서 시세가 뛰면 2~3주 간격으로 바로 시세가 오르기 때문이다.

또, 암사대교 건설과 10월 9일 경기도지사의 경기도 뉴타운 언급에 구리시가 포함되면서 시세상승을 부추겼다.

한참 상승장이라 시세보다 매도호가는 1억원이상 높다. 대형평형의 경우 시세보다 1~2억은 높은 가격에 물건이 나오기도 한다. 실제로 수택동 금호베스트빌2차 41평형은 7억4천만원에 거래됐지만 호가는 8억원이며, 51평형도 9억5천만원에 거래됐지만 호가는 11억원까지 나온다.

이렇게 호가 위주로 과도하게 시세가 오르는 상황이지만 매수문의는 꾸준하며, 높아진 가격에도 매매가 되는 분위기다. 그러나 이제는 매물이 없어 거래는 조금 주춤해졌다.

>> 향후 전망

토평지구는 너무 많이 오른 시세에 올해 말에는 오름세가 주춤해 질 것으로 보인다. 그러나 지리적 여건이 좋은 만큼 교통이 더 개선된다면 추가 상승의 여지도 있다.

토평동 인근 부동산지브로 중개사무소 관계자에 따르면 “교육, 편의시설, 문화시설 등 인프라가 풍부하고 지금도 교통이 불편하진 않지만 여건이 더욱 개선된다면 강남 못지않을 것”이라고 전망했다.(문의 : 부동산지브로 031-567-8787)

실제로 구리시에서는 서울지하철 8호선 연장과 6호선 연장 등 서울지하철4개 노선을 연장해 구리시를 교통의 요충지로 만들 방침인데다, 2010년 암사대교가 완공되면 차로 5분이면 강남권 진입이 가능해질 예정으로 신 강남권으로 거듭날 수 있을 것으로 보인다.

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[스크랩] 침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지 |부동산노트

2007-05-07 02:18

http://blog.drapt.com/qpvna/81178471884165

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=441

부동산 투자에 있어 경험(성공 또는 실패 경험)보다 강한 무기는 없을 것입니다. 부동산 불패라는 말은 부동산으로 돈을 번 사람이 떠들어댄 말이 아니라 몸으로 알게 된 사실입니다.
워렌 버핏이 아무리 일관되게 주식시장에서 가치투자를 했다고 하더라도 지금과 같은 자산을 보유하지 못했다면 과연 버핏의 말에 몇 명이나 경청할까? 하는 생각이 들었습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 독자님의 요청에 따라 침체기 때 내집마련을 하려는 무주택자가 어떻게 행동해야 하는지를 고민 5가지를 중심으로 조언하겠습니다. 직접 또는 간접 경험에 근거해서 말입니다.

고민1: 더 떨어지면 어떡하지?

언론 기사를 보면 한쪽에서는 막차를 탄 사람이 고생한다고 하고, 또 다른 쪽에서는 무주택자 내집마련 적기는 5월이라고 합니다.

인터넷 시대(유비쿼터스 시대)에 정보 과잉은 보통 사람들에게 결단을 더욱 어렵게 하고 있습니다. 침체기 때는 더욱 그렇습니다.

침체기 때 집을 구입하려면 주변에선 대부분 “지금 집값이 폭락한다고 야단인데, 무슨 집을 사려고 하느냐?”고 반대합니다. 이런 상황에서 추가 하락의 두려움을 떨쳐버리기란 쉽지 않습니다.

어드바이스: 능선을 타면서 산을 오랫동안 만끽하고 싶다면 최소한 2시간 이상 오르막을 올라가야 합니다. 된비알도 통과해야 합니다. 또 남이 가지 않은 등산로는 힘들지만 산과 나 자신이 하나 되는 느낌을 줘 만족감이 높습니다. 마찬가지로 내집마련에서 최후의 승리자가 되려면 추가 하락과 주변 반대 등 된비알을 통과해야 합니다. 그리고 내집마련을 실행해야 합니다. 내재가치가 있는 아파트는 일시적으로 가격이 하락할 수 있지만 가치는 좀처럼 하락하지 않습니다.

고민2: 대출이자를 어떻게 감당하지?

주택담보대출 규제에다 콜금리, 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 금리가 강세를 보이면서 무주택 내집마련 수요자의 어려움이 가중되고 있습니다.

내집마련의 성공 여부는 매도시점에 결정되지만 대출이자는 우리가 잠잘 때도 불어나 직장인이 이같은 고통을 매달 이겨내기가 쉽지 않습니다. 더욱 최근 한국은행의 콜금리 인상설 마저 나오고 있는 상황입니다.

어드바이스: 대출금리 인상폭에 대해서는 굳이 언급하지 않겠습니다. 앞으로 일은 알 수 없으니까요. 대출규모가 줄어든 것은 오히려 가계 부실화를 막아주는 장치로 이해하면 되겠습니다. 또 대출금리와 이자금액에 집중하기 보다는 무주택자가 사려는 아파트에 집중하라고 권하겠습니다. 매달 내는 이자의 고통을 이겨낼 자신이 없다면 시작(대출 받아 주택 구입)부터 하지 않는 게 좋습니다. 다만 대출이자는 가구당 수입의 30% 이상을 넘지 않는 게 좋습니다.

고민3: 언제 사야 하나?

내집마련도 남이 살 때 사고, 남이 팔 때 팔아서는 성공할 수 없습니다. 내집마련 타이밍은 따로 있을 수 없습니다. 물론 계절적으로 비수기 때 구입하는 게 좋겠지만 이는 현실적으로 실행하는데 어려움이 있습니다. 비수기 때는 매물이 적은데다 거래가 많지 않아 무주택자들이 제때에 전세자금을 빼서 내집마련을 하는 게 어렵습니다.

어드바이스: 매수타이밍은 내재가치가 시세보다 높거나 일시적으로 시세가 내재가치 보다 낮아질 때입니다. 이 때가 활황기이든, 침체기 이든 바로 내집마련 타이밍입니다. 물론 매수자 우위 시점인 침체기가 협상력이 높아 구입하기 좋은 타이밍입니다.

고민4: 어디를 사야 하나?

내집마련을 구입하는 사람들을 보면 현재 거주하는 지역에서 시야를 벗어나는 게 쉽지 않은가 봅니다. 단순히 내가 지금 살기 편하다고 주변에서 아파트를 찾아 내집마련하는 것은 실패할 가능성이 높습니다.

내집마련도 투자입니다. 마감재가 좋다고, 평면설계가 좋다는 이유만으로, 또는 가격이 싸다는 이유로 매입하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 또 아파트가 싫다고 빌라 등 애매한 주택을 구입하는 경우도 있습니다.

어드바이스: 우선 무주택자는 내집마련을 반드시 아파트로 해야 합니다. 어디를 살 것인가를 결정하기 전에 반드시 아래 6가지 질문에 스스로 대답해야 합니니다. 첫째 부자(최소한 해당 지역 중산층 이상)들이 선호하는 아파트인가? 둘째 세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 셋째 공급보다 유효수요가 많은 지역의 아파트인가? 넷째 악재에도 가격이 크게 하락하지 않는 곳인가? 다섯째 침체기에도 가격 하락폭이 작은가? 여섯째 지역경제력이 높은가? 이에 대해 최소한 3가지 이상 질문에서 예라고 답변해야 구입할 가치가 있습니다.

고민5: 얼마에 사야 하나?

내집마련에 실패한 사람을 보면 대부분 상승기에는 너무 올라서 집을 안사고, 침체기에는 가격이 하락해 집을 안산다고 하는 경우가 많습니다. 특히 침체기에는 추가 하락을 기대하며 자신이 감정적으로 정해 놓은 과거 시세 수준 이하로 떨어지면 사겠다며 무작정 기다리는 수요자도 적지 않습니다. 하지만 저점매수는 글자로만 존재하는 허구일 뿐입니다. 누구도 사람인 이상 저점 매수는 불가능합니다. 즉 바닥에 사서 꼭지에 판다는 것은 불가능하다는 것입니다. 이 때문에 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있습니다. 이것도 쉽지 않습니다.

어드바이스: 사고자 하는 아파트의 적정가는 현실적으로 알기 힘듭니다. 적정가는 유추할 수 있을 뿐입니다. 가치투자자에게는 넓게 보면 내재가치가 시세보다 높으면 어느 때 사든 매입가가 적정가로 볼 수 있습니다. 물론 내재가치와 시세 격차가 벌어지는 침체기에 사는 것이 좋습니다. 더욱 쉽게 표현하면 침체기 때 내재가치가 높은 아파트의 실거래가가 최근 마지막 상승기 때보다 실거래가가 5% 이상 하락했다면 적정가로 보면 됩니다.

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