2009-09-07 15:02

http://blog.drapt.com/pwgeun/34141252303374657

[이건희의 행복투자]자산대비 저평가 자본효율성 종목
▶저평가 되어 있는 가치주에서 장기적인 투자성과가 얻어질 수 있음은 주식투자 세계에서 잘 알려져 있습니다.

가치를 판단하는 척도 중에서는 PER, PBR, ROE 등이 널리 사용됩니다. 가치투자와 관련된 자료와 정보 등을 제공해주는 ‘아이투자(ITOOZA.com)’에서는 자체 데이터를 활용해 국내 상장된 기업 중 주가순자산비율(PBR)이 낮은 100개 주식을 선정했습니다.(2009.9.4.)

PBR은 주가를 주당순자산으로 나눈 값으로서, 이 수치가 작을수록 순자산가치에 비해서 주가가 낮은 상태에 있는 것입니다. 즉 자산가치 대비 저평가입니다.

‘아이투자’에서는 "회사의 자본을 효율적으로 운영해 주당순자산을 꾸준히 높일 수 있는 기업인지를 살펴야 하는데, 이때 살펴볼 수 있는 지표가 자기자본이익률(ROE)입니다. 즉 PBR이 낮으면서 ROE가 높은 기업을 찾을 수만 있다면 숨은 진주를 발견하는 것과 같습니다"라고 해설하고 있습니다.

▶PBR이 가장 낮은 100개 종목을 대상으로 ROE가 8 이상인 조건을 추가로 설정하고, 주가와 주당순이익의 비에 해당하는 PER은 6 이하로 조건을 설정하여 가치주의 범위를 더 깐깐이 좁혀 보았습니다. 여기에서 PER은 최근 4분기 주당순이익을 바탕으로 '아이투자'에서 산출한 수치를 이용하였습니다.

즉 이 세 가지 조건을 동시에 충족하는 종목으로 압축한 결과가 아래 표와 같습니다. (표에서 주가는 2009년 9월4일 종가이며, 비교하기 쉽도록 주가는 액면가 5000원으로 환산하였음)

이 결과를 보면 고가주에 비하여 저가주가 상대적으로 많은 편이며, 특히 저PBR 최상위 종목 두 개는, 마치 부도날 위험에 직면해 있는 회사처럼 주가가 액면가의 절반에도 못 미치고 있습니다.

주식시장에는 주가가 액면가에 미달하는 초저가주가 흔히 여러 종목들 존재하지만 부실기업이거나 영업이 불안한 회사들이 많습니다. 그러나 초저가주로 버려져 있던 이유가 해소되어진 뒤에도 과거의 고정관념 때문에 투자자들이 여전히 관심을 안 가지는 경우도 있습니다.

업종이 비인기 분야로서, 과거에 재무상태가 부실하고 자본잠식이었거나 대규모 적자 지속이었다가 그로부터 벗어난 회사들이 주로 해당합니다. 또는 관심을 가지더라도 주가가 오르면, 회사 가치 대비해서는 주가가 여전히 싸더라도, 이익실현 욕구가 앞서서 팔아버림에 따라 주가 상승에 한계가 생겨나기도 합니다. 그래서 과거의 관념에서 크게 벗어나기까지는 상당한 시간이 걸립니다.

▶PBR이 0.19로서 저PBR 순위 1위인 SG위카스(2,285원 295 14.8%)는 주가가 1990원에 불과합니다. 다만, 의류회사로서 자산 중에 의류제품 재고가 많다는 점은 자산 평가에서 할인 요소가 되어야할 것입니다. 2868.6억원의 총자산 중에서 부동산이 큰 비중을 차지하고 있어서 토지가 905.8억원, 건물이 240.5억원에 달합니다.

그중에서 가산디지탈밸리인 서울시 금천구 가산동에 토지 706.6억원, 건물 144.2억원의 부동산이 있습니다. 그 외에 경기도 안성군에 토지 51.5억, 인천시에 토지 27.3억, 건물 40.86억원, 서울시 신림동, 봉천동의 서울대 근처에 142.3억원에 해당하는 임야 약 20만평이 있습니다. 그리고 지난 6월에는 한국토지공사로부터 성남 판교지구의 중심 상업용지를 317.2억원에 낙찰받았습니다. 내년 6월에 취득이 완료되어 패션 복합매장 운영 및 임대사업을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

2009년도 반기 실적과 전년 동기 대비한 변화율을 보면, 매출액이 1416.0억원으로 12.1% 증가, 영업이익이 8.41억원으로 7.3% 감소, 순이익 108.8억원으로 흑자 전환하였습니다. 이번 반기 순이익이 큰 것에는 외화관련 이익의 기여도가 커서 PER의 낮은 수치에는 큰 의미 두기 힘듭니다. 매출 형태에서 해외 의류수출사업 비중이 67%이고, 국내 패션사업 비중이 32%입니다. 수출은 늘어난 반면 국내 사업의 매출은 소폭 줄어들었습니다.

수출에서는 방글라데시, 중국, 베트남, 인도네시아 등의 공장에서 캐주얼, 혁의류, 여성복, 남성복을 생산한 뒤 Gap, Target, Macy's, JC Penny, Jos.A.Bank 등 미국 대형바이어에 OEM으로 제품을 공급하고 있어서 미국 내 일반 소비 경기에 영향을 받습니다. 패션 브랜드로는 남성정장인 BASSO(바쏘), BASSOWICUS(바쏘위카스), 여성복 ab.f.z(에이비에프지), ab.plus(에이비플러스)를 보유하고 있습니다. 남성 정장 브랜드 바쏘위카스의 대표 모델로는 영화배우 하정우가 활약하고 있습니다.

회사의 예전 상호는 세계물산이었으며 IMF 사태 시절에 경영이 매우 어려워지면서 2000년 11월에는 급기야 회사정리계획안을 인가받게 되었습니다. 2002년 12월에 회사정리절차가 종결되고 2004년에 현재의 상호로 바꾸었으며 지금은 (주)SG에셋이 52.58%의 지분율로 최대주주입니다. 지금은 부채비율이 30%대의 안정된 재무구조로 바뀌었음에도 과거 부실회사이던 시절의 통념이 남아서 부도나기 직전 회사의 주가 수준에 머물러 있습니다.

▶저PBR 순위가 2위인 성안(2,590원 170 7.0%)은 폴리에스터 직물 가공단을 제조하여 수출하는 회사입니다. 가치주를 판단하는 주요 3가지 척도인 PBR, ROE, PER가 모두 다 우수한 종목이면서도 과거의 고정관념 때문에 여전히 초저가주로 남아있다고 볼 수 있습니다. 지난 수년간 영업이익이 적자 지속이었고 순이익은 작년 이전까지 2년 연속 적자였던 것입니다. 또한 업종이 섬유 쪽이라서 비인기 업종인 것도 관심 밖에 놓였던 이유 중 하나입니다.

그런데 작년에 영업이익 30.4억원, 순이익 10.7억원으로 흑자 전환하였으며, 올해 들어서 실적이 더욱 양호해지고 있습니다. 2009년도 반기 실적과 전년 동기 대비한 증가율을 보면, 매출액이 391.02억원으로 7.2% 증가, 매출이익이 85.22억원으로서 100.0% 증가, 영업이익이 28.20억원으로서 흑자전환, 순이익이 28.63억원으로서 흑자전환입니다. PER은 1.85 에 불과하여 주당순이익 대비해서도 매우 저평가되어있는 상태입니다. 이처럼 영업이익과 순이익이 동시에 흑자이면서 2000원대(액면가 5000원) 주가의 종목은 찾기 힘듭니다.

고환율의 수혜로 채산성이 좋아졌다고 본다면 앞으로 환율이 하락하면 다시 불리해지지 않겠느냐는 우려를 할 수도 있습니다. 그러나 작년 3분기(6월~9월)에 환율이 1000~1100원일 때 이미 영업이익과 순이익이 동시에 흑자를 이루어낸 것을 본다면 앞으로도 충분히 흑자 유지 가능성이 있어보입니다. 계열사로서 62.5% 지분을 소유한 성안합섬이 있는데 이 회사도 작년에 흑자 전환하여 연간 지분법이익이 18.12억원 흑자를 기록하였습니다. 올해 반기 지분법이익은 17.24억원으로 계열사의 상태도 계속 좋아지는 것으로 나타나 있습니다. 영업활동으로 인한 반기 현금흐름은 23.99억원으로서 작년 동기의 1.27에 비해 뚜렷이 좋아졌고 부채비율도 개선되고 있습니다.

PBR이 0.29 이라는 낮은 수치의 바탕이 되는 자산의 구성을 살펴보면 유형자산으로서 안전자산인 토지 304.3억원, 건물 183.2억원(감가상각누계액 57.0억원)이 포함되어있습니다. 성안이 보유한 모든 부동산이 대구시에 소재해 있습니다. 대구 지하철 2호선 내당역 바로 앞 대로변의 오피스텔 건물은 위치가 좋으며 토지가 36.6 억원, 장부가 108.8억원입니다. 이 오피스텔 건물에서는 연간 9억원 수준의 임대수입이 안정되게 매년 들어오고 있습니다.

▶한ㆍ미 자유무역협정(FTA) 비준동의안 처리가 2년째 지연되고 있는데 오바마 행정부가 자리를 잡았고 미 행정부가 양국 정상 회동 시 비준안 처리에 대해 의지를 표명한바, 내년 초 쯤 비준이 예상되고 있습니다. 섬유제품은 관세율이 20% 이상으로 공산품가운데 가장 높기 때문에 한미 FTA 비준 시 큰 수혜를 받을 전망입니다. 미국의 패션기업들이 유럽에서 한국으로 구매선을 전환하는 촉매제가 될 수 있습니다. 최근에 박근혜 한나라당 전 대표가 대통령 특사 자격으로 유럽을 방문하여 각 국 대통령을 비롯한 지도자들과 만나서 한-EU 자유무역협정(FTA) 조기 타결을 위한 외교를 하고 9월5일에 귀국하였습니다. 앞으로 한-EU 자유무역협정(FTA) 타결시에도 수혜를 입을 것입니다.

성안은 전체 매출액의 96% 이상을 중동, 유럽, 아시아, 중남미, 북미 등 세계 각 지역에 수출하고 있는데, "STARTEX"와 "SOFSIL" 이라는 자체상표와 OEM을 약 7대 3의 비율로 수출하고 있습니다. OEM보다 자체브랜드의 판매비율이 높아지는 것이 실적의 질이 좋아지는데 기여가 되며, 품질경쟁력을 높여감에 따라 후발국 대비하여 경쟁력을 높여가리라 기대해볼 수 있습니다.

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2009-08-13 13:12

http://blog.drapt.com/pwgeun/81250136727973

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=63

강남권 재건축 아파트 값이 오르니 마니, 대출규제를 강화하느니 마니 여부에 관심이 가 있는 사이 소리 없이 그 주가가 계속 오르고 있는 종목이 있다. 바로 단독주택이다. 건축법상 넓은 의미의 단독주택은 협의의 단독주택과 다중주택 및 다가구주택을 포함한다. 이들은 가옥 1채가 몇 가구로 구성되어 있느냐의 차이일 뿐 각 세대가 거주하고 있는 부분에 대한 구분소유(등기)가 안 된다는 것과 공동주택과 달리 토지가 자산가치에서 절대적인 비중을 차지하고 있다는 점이 모두 같다. 토지 비중이 크다는 것에서 알 수 있듯 단독주택의 최대 강점은 바로 적잖은 규모의 토지를 수반한다는 데에 있다. 고급주택지를 제외한 도시지역내 단독주택의 일반적인 토지 규모는 100㎡~300㎡. 지가상승으로 인한 시세차익을 누릴 수도 있고, 재개발, 뉴타운 등 각종 개발사업으로 인한 아파트 입주권외 보상에 있어서도 상당한 경쟁력을 갖는다. 또 하나의 강점은 실주거와 더불어 수익형 부동산으로서의 가치를 갖는다는 점이다. 단독주택은 1~2가구만으로 구성된 것도 있지만, 도시지역내 소재한 대부분의 단독주택은 지하층에서 지상 3층까지의 구조로 7가구 이상이 거주하면서 3층은 소유주가 살고 나머지는 전세 또는 보증부월세로 임대하는 것이 일반적이다. 따라서 거주라는 실수요 목적을 달성하면서 보증부월세 또는 전세 임대를 통해 시중금리 이상의 임대수익을 누리거나 재투자가 가능한 상품이 바로 단독주택이다. 단독주택이 최고의 인기를 누렸던 때는 다름 아닌 2000~2001년과 2002년~2003년 상반기. 2000~2001년의 경우 외환위기를 벗어날 즈음 있었던 전세대란을 등에 업고 다세대ㆍ연립이나 원룸형 다가구주택 건설을 위해 단독주택 수요가 급증했다. 2002년~2003년 상반기에는 2003년 7월 1일부터 시행된 일반주거지역 종 세분화를 적용을 피하고 그 이전의 용도지역 용적률을 적용받기 위한 수요가 일시적으로 급증한 탓에 단독주택 인기가 치솟았다. 그러나 종 세분화로 용적률이 감소됐고, 재개발, 뉴타운, 균형발전촉진 등 각종 명목의 개발호재로 인해 지가 상승마저 상당히 큰 폭으로 이루어져 개발 및 활용가치가 떨어졌다. 주차장 기준도 가구당 1대로 강화되면서 불법이나 편법이 동원되지 않고는 단독주택을 연립ㆍ다세대나 원룸형 주택으로 개발한다는 것은 꿈도 꾸지 못할 지경이 됐다. 게다가 주택에 대한 종부세 과세는 단독주택 투자를 더욱 위축되게 만들었다. 그간의 지가 상승으로 상당수의 단독주택이 종부세 부과대상(주택공시가격 6억원 초과, 2005년 8.31대책 때 강화)에 포함됐기 때문이다. 일반투자 수요는 종부세 부담으로 개발업자 수요는 사업성 미흡으로 단독주택 투자를 꺼려했던 셈이다. 이러한 단독주택에 서광이 비치고 있다. 단독주택 투자여건이 개선되고 있기 때문이다. 우선 종합부동산세 부담이 완화됐다. 세율이 인하됐고, 과표구간도 조정됐으며, 세대별 합산과세가 인별과세로 바뀌면서 과세기준 금액도 단독명의 주택의 경우 9억원 초과주택으로 상향됐다. 둘째, 2000~2001년 상황에 버금가는 전세대란을 겪고 있다. 사상 초유의 입주물량 부족으로 여름철 비수기임에도 불구하고 전세가가 급등하고 있다. 가을철 이사수요마저 겹치는 경우 이 전세대란은 걷잡을 수 없게 되고 이 상황이 내년까지 이어질 우려마저 없지 않다. 임대수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이다. 8~9년 전에도 그랬던 것처럼 전세대란에 편승해 임대주택이나 다세대ㆍ연립 등 서민형 주택 공급을 위한 단독주택 수요가 늘어날 것임을 어렵지 않게 예상해볼 수 있다. 셋째, MB정부의 도시지역내 주택공급 증대 일환으로 추진되고 있는 정책이 바로 도시형 생활주택이다. 단지형 다세대주택(전용 85㎡ 이하), 원룸형 주택(전용 12~30㎡ 이하), 기숙사형 주택(전용 7~20㎡ 이하)로 구분되는 도시형생활주택은 20~149가구까지 지을 수 있으며, 분양가상한제나 청약가점제, 지역우선공급 등이 적용되지 않는다. 뿐만 아니라 주택법상 감리대상에서 제외되고 놀이터나 관리사무소 등 부대ㆍ복리시설을 설치하지 않아도 되고, 외부소음, 배치, 조경 등의 건설기준도 공동주택보다 완화된다. 특히 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 주차장 구비요건이 각각 가구당 0.2~0.5대, 0.1~0.3대로 대폭 완화된다. 사업성을 저하시키는 요인 중 하나가 상당 부분 개선된 셈이다. 정부에서 계획하고 있는 도시형 생활주택 공급을 위한 택지 확보 수요도 있지만 무엇보다 그간 다세대주택이나 원룸형 주택 개발에 소극적이었던 민간업체의 도시형 생활주택 개발 참여로 인한 수요까지도 바라볼 수 있게 됐다는 점에서 매우 고무적이다. 물론 도시형 생활주택 공급이 늘어난다고 해서 이것이 곧 단독주택 투자에 있어서 절대적인 기준이 되어서는 안 된다. 여전히 지가 상승에 대한 부담이 만만치 않고, 주택수요 해갈에 실질적인 도움이 될 단지형 다세대주택은 주차장 설치 기준이 완화되지 않았다는 점에서 도시형 생활주택 공급이 공염불에 그칠 수 있기 때문이다. 도시형 생활주택 건설기준 완화로 오히려 주거 편리성이나 삶의 질이 더 떨어져 수요자들로부터 외면을 받을 우려도 없지 않다. 그렇게 되면 단독주택에 대한 수요도 예상에 미치지 못할 수 있다. 어느 투자이건 매사 장밋빛으로만 바라볼 수 없는 이유이다. 다만 자산가치 상승, 활용도, 최근의 시장 상황에 비추어 나름대로 투자할 만한 가치가 있다고 판단하는 것이다. 그렇다면 어느 지역에 투자하는 것이 좋을까? 딱히 정하기가 쉽지 않겠지만 전세나 보증부월세 등 임대수요가 많은 곳, 강남권이나 도심 업무밀집지역으로의 출퇴근이 용이한 곳, 공원ㆍ하천 등이 있어 쾌적한 곳, 관공서ㆍ쇼핑ㆍ문화 등 편의시설이 잘 갖추어져 있는 곳이 좋다. 그래도 감이 오지 않는다면 대한주택공사 주택도시연구원이 발표한 주택 과수요 집중지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 발표 자료에 따르면 수도권 79개 지역 중 주택수요에 비해 공급량이 턱없이 부족한 상위 10개 지역으로 서울의 경우 강남구, 중구, 강동구, 관악구, 양천구 지역을, 수도권의 경우 시흥시, 구리시, 과천시, 화성시, 수원시 등을 꼽았다. 출퇴근 수요, 학군수요, 산업체 근로자 수요 등 기본적으로 매매나 임대수요가 뒷받침되는 지역임이 판명된 셈이다. 이들 지역을 중심으로 투자할 단독주택을 물색하되 취득 목적(연립ㆍ다세대주택 신축을 통한 분양이냐, 원룸형 주택 개발을 통한 임대사업이냐, 사무실 또는 근린생활시설로의 용도변경이냐 등)을 분명히 해야 함도 잊어서는 안 될 것이다.

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2008-10-24 09:37

http://blog.drapt.com/pwgeun/34141224808655552

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