부동산노트(20) |
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[스크랩] 재산목록1호인 집살때 챙겨야 할 7가지 |부동산노트
2006-10-27 16:19
http://blog.drapt.com/pung1/2331481161933558186 
출처 : 윤석시님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/y9796424
| “모든 투자에 앞서 내 집부터 장만하라”. 미국의 전설적인 투자가이면서 ‘월가의 영웅’으로 불리는 피터 린치가 한 말이다. 집이 없는 불안한 상황에서의 투자는 심리적으로 안정되기 어렵고, 재테크시장이 아무리 좋아도 성공하기 어렵다는 것이다. 내 집 장만이 그만큼 중요하다는 뜻이기도 하다. 집값 불안감이 확산되면서 “내집 마련 시기를 앞당겨야 하는 게 아니냐”며 불안해하는 수요자들이 늘고 있다. 서울ㆍ수도권 집값이 상승세로 돌아서자 아예 이참에 내집 마련 쪽으로 눈을 돌리는 사람들도 적지 않다. 수요자들의 매기가 확연히 살아난 분위기다. 1. 무턱대고 집 샀다가는 낭패보기 십상 그렇다고 신규 공급 단지를 분양받는 것도 쉽지 않다. 유망 분양단지에는 예외없이 수많은 청약 인파가 몰려 높은 경쟁률을 기록하기 때문이다. 따라서 분양 아파트보다는 기존 주택 거래시장을 노크해 내집 마련의 꿈을 이루는 것도 방법이다. 하지만 집을 사기 전에 따져봐야 할 게 많다. 꼼꼼한 전략도 세우지 않은 채 집이 마음에 든다고 무턱대고 샀다가는 낭패보는 경우도 적지 않기 때문이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “집을 사려는 사람이라면 마땅한 주택을 찾는 일 외에 지금부터 준비할 일이 많다”며 “내집 장만을 위한 전략을 미리 세우는 지혜가 필요하다”고 말했다. 2. 자금동원 능력을 철저히 살펴라 아파트는 고가의 투자 상품이다. 따라서 무리할 정도의 대출을 통해 구입하는 경우가 많다. 그러나 주택담보대출 규제 강화 등으로 인해 자기자본 비율이 절대적으로 높아야 하는 상황이다. 더욱이 최근의 집값 상승세가 언제까지 지속될 지도 모르고,대출 이자율이 지금보다 더 오를 수도 있는 만큼 무리한 대출은 삼가야 한다. 전문가들은 대출을 받을 땐 ‘30-30 원칙’을 지키는 게 좋다고 말한다. 은행 대출액이 집값의 30% 이내, 매달 갚는 원리금 또는 이자가 월 소득의 30% 이내여야 한다는 것이다. 예컨대 월 소득이 300만원인 사람이 2억원짜리 집을 살 경우 대출액은 2억원의 30%인 6000만원 정도가 적당하며, 매월 상환이자도 월수입(300만원)의 30%(90만원)를 넘어서면 생활이 힘들어질 수 있다는 얘기다. 조흥은행 김은정 재테크팀장은 “무턱대고 큰 돈을 빌려 집을 사게 되면 이자 갚느라 진땀을 흘릴 수 있다”며 “매달 부담해야 하는 대출 이자가 월 소득의 3분의 1 수준을 넘는다면 대출을 통한 내집 마련은 재고해야 한다”고 말했다. 3. 등기부 담보설정 꼭 확인해야 집은 전 재산이나 다름없다. 서민에게 주택 매매는 일종의 ‘거사’다. 큰 액수가 움직이기 때문에 사고 팔 때 사소한 실수라도 저지르면 큰 손해를 볼 수 있다. 특히 실거래가 신고와 등기제 시행, 과표 현실화 등 주택거래 환경이 크게 바뀐 만큼 사전에 충분한 지식과 정보를 취득한 뒤 거래에 나서야 한다. 사고 싶은 집을 골랐다면 가장 먼저 법원 등기소에서 해당 주택 등기부등본을 찾아봐야 한다. 소유권을 제한하는 근저당권이나 압류ㆍ가압류ㆍ가등기ㆍ예고등기 등이 걸린 게 없는지 확인해야 한다. 본인이 직접 등기부등본을 떼지 않았을 때는 등본 발급일이 언제인지 살펴야 한다. 발급 날짜와 계약 날짜 사이에 다른 저당권이 설정될 수도 있기 때문이다. 만약 등기부상에 이러한 담보 설정이 돼 있다면 추후 재산권 행사에 문제가 될 수 있는 만큼 가급적 사지 않는 게 좋다. 하지만 굳이 이 집을 사고 싶다면 집주인과 계약시 ‘언제까지 어떤 형태로 이를 해결하고 해결이 되지 않을 경우 계약을 해지하고 손해를 배상받는다’ 는 내용을 꼭 포함하는 게 좋다. 또 집을 담보로 현재 집주인이 대출을 받았다면 대출금을 잔금 지급과 동시에 갚는다는 조건도 달 필요가 있다. 4. 계약 땐 상대방이 실소유자인지 확인해야 이처럼 등기부상 권리관계를 깨끗이 했다고 해도 또 확인할 것이 있다. 바로 구청이나 군청에서 확인할 수 있는 토지이용계획 확인원과 건축물관리대장, 토지대장이 그것이다. 이같은 서류를 떼어보고 자신이 알고 있는 면적ㆍ지번ㆍ소유자와 서류상의 사실이 일치하는 지 살펴봐야 한다. 계약할 땐 등기부등본상 소유자와 직접 만나 계약서를 작성하는 게 좋다. 소유자 자녀나 친인척 등이 위임장을 위조하거나 인감을 훔쳐 집을 파는 경우도 종종 있기 때문이다. 배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 매도자에게 계약 효력을 주장할 수 없다. 그래도 피치 못 할 사정으로 대리인과 계약하게 됐다면 소유자의 대리권에 관한 위임장과 주민등록증, 인감증명 첨부를 확인해 적절한 대리인 인지를 확인하고 계약을 체결해야 한다. 특히 계약서 특약란에는 추후 분쟁 소지가 있는 문제들을 꼼꼼하고 구체적으로 다 언급해 놓는 게 좋다. 또 계약하기 앞서 집주인에게 전화해 계약 위임 여부를 확인해야 뒤탈이 없다. 5. 계약서 작성은 가급적 한자 표기가 좋아 계약서 작성은 조작 위험이 있기 때문에 아라비아 숫자보다는 한자로 표기하는 게 좋다. 내용은 알기 쉽게 쓰게 바람직하다. 특약란에는 차후 분쟁 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다. 계약서 작성 후 이상이 없으면 기명ㆍ날인한 후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 매도ㆍ매수ㆍ입회인(중개업자)이 1부씩 보관하도록 한다. 중개 사고를 사전에 방지하기 위해서는 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 공인된 중개업소를 이용해야 한다. 업무보증서 보증기간이 지났는지 여부도 확인하는 것이 필요하다. 함 팀장은 “돈이 오갈 때는 반드시 영수증을 받아두고, 소유권이 넘어올 때까지 여러 차례 등기부등본을 재확인해 중요한 권리 변동이 있는지 파악해야 한다”고 말했다. 좋은 매물을 선점하려면 현지 중개업소와도 사귀어둘 필요가 있다. 집값 상승기에는 매물이 귀해 중개업소가 친한 사람부터 우선적으로 연락해주기 때문이다. 6. 반드시 현장에 가 봐야 매매 계약 전에는 현장 방문은 필수 사항이다. 반드시 현장에 가서 위치, 면적, 인접 토지와 경계, 도로 근접과 교통관계 등을 살펴야 한다. 주택 내ㆍ외부의 약점을 파악하는 것도 요령이다. 특히 집 내부의 단점을 알고 있으면 가격협상에서 유리할 수 있다. 아파트 구조가 같다고 옆집을 보고 계약을 체결하면 나중에 발견된 문제 때문에 분쟁이 생길 수도 있다. 실제로 임차인이 있는 데도 본인이 직접 살고 있는 것처럼 속여 집을 넘기는 사례도 적지 않다고 한다. 따라서 임대차 관계가 있을 때 새 주인이 계약을 그대로 승계해야 하는 만큼 집주인이 정말 거주하고 있는지 반드시 확인할 필요가 있다고 전문가들은 지적한다. 7. 잔금 때도 등기부 확인해야 계약 전 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에 다시 살펴봐야 한다. 당사자 간에 계약을 체결한 후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람에게 소유권 이전 등기가 되어 있을 수도 있기 때문이다. 잔금 지급 때에는 매도자에게서 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는 데 불편이 없도록 한다. 만약 매수인이 융자금을 승계받을 때는 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하는 것이 중요하다. 아울러 해당 구청에 전화를 걸어 제세공과금이 완납됐는지 알아볼 필요도 있다. 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 집주인이 지방세를 내지 않았을 때는 계약서를 관할 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 검인받을 수 없기 때문이다. |
[스크랩] ◎ 양도소득세 줄이는 방법_첫번째 |부동산노트
2006-10-20 17:55
http://blog.drapt.com/pung1/2331481161334510751
출처 : 행복한 부자라는 건~~~~
원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi
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부동산투자자들에게나 보유하고 있는 사람들에게나 양도소득세가 관건이다.
거주이전을 목적으로 집을 처분하는 경우나 재테크를 위하여 부동산을 사고파는 경우에는 다음의 내용을 유의하여서 절세의 방안을 모색하여야 한다. (절세요령이나 부동산 공매(한국자산관리공사. 예금보험공사, 공기업, 근로복지공단, 국유재산. 금융권의 공매를 배우고 싶은 분들은 조인스랜드 공매배우기 동호회에 오시면 자세히 배우실수 있습니다) 가. 주택을 팔았을 때는 양도소득세와 주민세(양도소득세의 10%)를 납부하여야 한다. 그러나 주거생활 안정을 위해 3년이상보유(취득일 ~ 양도일)(서울. 과천. 분당, 일산, 평촌. 중동, 산본에 소재하는 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주하여야 함)한 1세대 1주택은 양도소득셀 비과세하고 있으며, 부득이한 사유가 있는 경우에는 1세대 2주택인 상태에서 양도하여도 양도소득세가 비과세되지 않는다. 따라서 주택을 팔기전에 양도소득세 비과세요건에 해당되는지 검토를 하여야 한다. ①양도소득세가 과세되지 않는 경우(예) *일반적으로 거주이전을 위하여 다른 주택을 먼저 취득(2주택이 됨)한 후 당해 주택을 처분하게 된다. 이때는 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전의 주택을 처분하여야 양도소득세가 과세되지 않는다. *취학, 1년이상이 질병의치료, 요양, 근무상의 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시.군지역으로 이사할 때는 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않는다. *다음의 경우는 2주택에 해당되어도 양도소득세가 과세되지 않는 예외규정이 있으므로 세무사에게 상의한 후 양도여부를 결정하여야 한다. -각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 2주택이 된 때 -직계존속(남60세. 여55세)을 봉양하기 위해 합가함으로서 2주택이 된 때 -상속을 받아 두채의 집을 갖게 되는 때 -농어촌주택(서울. 경기도. 인천을 제외한 읍.면지역 중 몇가지 조건을 충족한 주택)을 포함하여 2주택이 된 때 나. 다음에 해당하는 지역의 주택을 3채 이상 보유한 사람은 그 중 1주택을 양도한 때는 실지거래가액에 의해 계산하며, 양도차익에 60%의 세율을 적용하여 중과한다. ◎ ○서울 ○경기도(가평, 양평, 여주. 연천군. 평택시 포승면 제외) ○인천(강와. 옹진군 제외) ○부산(기장군 제외) ○대전 ○광주 ○울산(울 주군 제외) ○대구(달성군 제외) ○그 외 지역으로서 3억원 이상인 주택 예)김포에 2채의 주택을 보유하고 강화에 1채의 주택을 보유한 경우 김포는 위에서 열거한 지역의 주택에 해당되나 강화는 해당되지 않는다. 따라서 2채의 주택을 보유한 것으로 보아 60%의 세율이 아닌 낮은 세율을 적용한다. 즉 위에서 열거하는 지역의 주택을 3채이상 보유하는 경우만 해당된다. 다. 어느시점에서 양도하면 세금이 적게 계산되는지 생각해보아야 한다. 양도소득세는 보유기간에 따라 적용세율과 공제금액(장기보유특별공제)이 달라지며 공시지가에 따라 세금계산이 달라진다. 또한 양도소득세는 1년 단위로 합산하여 과세하므로 1년에 2개의 부동산을 양도하는 것과 2년에 걸쳐서 양도하는 것과 세금의 차이가 많이 나게 된다. 따라서 부동산 처분계획이 있는 사람은 지금 양도하여 얻는 이익과 조금 기다렸다가 양도함으로서 줄어드는 세금을 비교하여 양도시기를 결정하여야 한다. ①부동산을 보유한 기간(취득시점 ~양도시점)이 1년만이면 50%, 1~2년 보유시 40%, 2년 이상 보유시 9~36%의 세율을 적용받는다(2년이상 보유한 경우에는 낮은 세율을 적용받으므로 가급적 2년이상 보유 후 양도하는 것이 좋다) ②부동산을 보유한 기간이 3년 이상이면 양도차익의 10%, 5년 ~ 10년이면, 15%, 10년 이상이면 30%의 장기보유특별공제를 하여준다. ③매년 6.29~30일 은 토지에 대한 개별공시지가를 새로 고시하므로 그 시점 전 후에 양도할 때는 시청(구청)에 공시지가 확인한 후 양도시점을 결정하는 것이 좋다. 예를 들어 잔금지급일자를 공시지가 고시일 전을 당겨서 등기이전하여야 한다. 이와 반대로 공시지가가 하락하면 잔금지급일자를 고시일 이후로 미루어 등기이전하여야 세금을 줄일 수 있다. ④연도말에 양도할 것인지, 연초에 양도할 것인지 선택이 필요한 경우 매년 1월 1일은 개정된 새법을 새로 적용하여 양도소득세를 계산하므로 개정세법을 적용하였을 때 세금이 적게 계산되면 다음연도에, 세금을 많이 계산되면 당해연도를 잔금지급일자로 하여 등기이전하는 것이 좋다. ⑤양도소득세는 1년단위로 양도한 모든 부동산의 양도차익(양도차손)을 합산하여 과세한다. 부동산(갑)을 처분하여 양도차익이 발생한 때는 앞으로 양도하여야 할 부동산(을)을 연도를 이월하여 처분하는것이 좋다. ◎2004년에 양도차익 1억원인 갑의 부동산을 처분하였고, 양도차익이 1억원인 을의 부동산을 추가로 처분할 경우 세부담 비교 *갑.을 부동산 모두를 2004년에 처분한때 세부담 (2000,000,000-2,5000,000)x36%-11,000,000-59,400,000원) *갑은 2004년, 을은 2005년에처분한 때 세부담 -2004년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원 -2005년 :(100,000,000-2,500,000)x36% -11,700,000 =24,400,000원 *을의 부동산을 다음연도로 이월하여 처분하면 12,600,000원의 세금을 절약할 수 있다. ⑥취득시점보다 지가가 많이 올라, 감당하지 못할 정도의 양도소득세가 계산되는 때는 장기적인 작전을 세워야 한다. *김포와 같이 실지거래가액으로 과세되는 투기지역인 곳은 투기지역이 헤제되어 기준시가로 과세할 때까지 기다리는 것도 생각해볼 수 있다(대체적으로 기준시가로 과세하는 방법이 실지거래가액보다 세부담이 적다) *토지를 분할하여 매각함으로서 양도소득세를 줄이는 방법을 고려해 본다(이때는 부동산 매매업으로 과세될 수 있으니 세무사의 조언을 받아야 한다) 라. 기준시가 과세대상 자산인 경우는 기준시가와 실지거래가액을 비교하여 세액이 적게 계산되는 신고방법을 선택하여야 한다. 마. 양도소득세 예정신고를 한다면, 납부할 세액의 10%에 대한 세액을 공제받을 수 있으므로 이를 활용하여야 한다. 양도소득세 예정신고는 양도일 다음 다음 달 말일까지 신고한다는 것은 명심하여야 한다(예, 6.1일 양도하였다면 8월말일)까지 신고. 납부) 글쓴이 : 권오현
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[스크랩] 흥덕지구 분양계획 |부동산노트
2006-10-19 21:14
http://blog.drapt.com/pung1/2331481161260076974
출처 : 임영미님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/mee7608
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