3억원대로 투자하는 용인 30평형대 유망아파트 (1)

강남으로 출퇴근하는 젊은 지인들부터 “지금 용인에 아파트를 사면 3년쯤후에는 서울의 호재없는 지역보다는 그래도 집값이 많이 오르지 않겠냐?”는 질문을 요즘 들어서 부쩍 많이 듣고 있다. 그래서 추천할 만한 용인지역 여러 곳을 다니다 보니, 한마디로 이야기하자면 ‘용인은 썩 괜찮은 지역’이라는 생각이 든다.

필자에게 아파트를 추천해 달라는 지인들에게, 단순 재테크인지(전세를 주고 다른 곳에 거주) 아니면 쾌적한 거주를 겸비한 투자목적인지를 먼저 묻는다. 사실 3~5년후의 단순한 재테크 목적으로 70~150%정도로 상승할 만한 지역의 아파트를 찾는 것은 별 어렵지 않은 문제라고 볼 수 있다. 하지만 두번째의 경우에 해당되는 ‘재테크 거주(출퇴근)’를 동시에 만족시키는 곳은 찾아내기도 매우 쉽지 않을뿐더러 설령 찾았다 하더라도 좋은 매물(로얄동, 로얄층)을 얻기란 더욱 힘든 일인 것 같다.

재테크의 측면에서 보자면, 몇가지 원칙만 지켜 아파트를 매수한다면 가치상승은 시간이 지나감에 따라 저절로 해결된다고 볼 수 있다. 과거 필자가 부동산뱅크에 남긴 글에서도 언급을 하였지만 2006~2007년은 큰 폭의 대세상승기라 볼 수 있다. 특히 재료가 있는 지역은 아파트상승률은 예상을 휠씬 뛰어넘는 수치를 기록할 것으로 판단된다.

필자에게 묻는 지인들에게 다음에 해당되는 아파트를 매수해야, 성공가능성이 높아진다고 한결같이 이야기를 한다. (특히 1번~7번은 필수임)
   1. 택지지구 (또는 택지지구 크기의 대단위 아파트밀집지역)
   2. 향후 대형 호재들이 있거나 추진중인 지역
       (도로, 전철역, 학교, 학원, 공원, 도서관, 대형마트, 백화점, 영화관 등)
   3. 30평 이상의 아파트 (방3개, 화장실 2개)
      : 20평형대는 대세상승기에도 상승률이 20~30%로 미미함   
   4. 주변에 초/중/고등학교를 도보로 통학할 수 있는 지역
       (명문학교 또는 향후 명문이 될 수 있는 가능성 포함)
   5. 지역난방(열병합)을 갖춘 지역 (또는 향후 공사확정인 아파트 포함)
   6. 정남향 또는 남향을 포함하는(남동향, 남서향) 단지
   7. 공원, 산, 강, 좋은 하천 주변의 아파트
   8. 대형건설사가 시공한 브랜드(Brand)아파트
   9. 세대수가 1000세대 이상인 아파트  

위의 사항에 해당되는 아파트들은 과거 자료들을 인용해 보자면, 최근 3년동안 80~110%의 상승률을 보였다. 

(32~34평형, 국민은행 아파트시세 상한가 기준) 
---------------------------------------------------------------------------------------
지역 / 아파트명.......................평수....세대수... 입주년도...2003.6시세...2006.5시세...상승률 
--------------------------------------------------------------------------------------- 
분당 서현동 / 현대...................33평…1695세대…1991년…40,000만원…73,500만원….. 84%
분당 야탑동 / 탑마을 선경.........32평..…976세대…1993년…33,500만원…63,500만원.…. 90%
안양 평촌동 / 향촌 롯데............33평.....530세대…1993년…33,500만원…65,000만원….. 94%
안양 평촌동 / 향촌 현대5차.......32평.....780세대…1993년…31,500만원…63,500만원… 102%
용인 죽전동 / 현대홈타운3차.....33평…1988세대…2004년…29,700만원…55,500만원….. 87%
용인 보정동 / 아이파크1차........32평…1466세대…2004년…29,500만원…62,500만원… 112%
용인 신봉동 / 자이2차..............33평…1626세대…2004년…26,890만원…53,500만원…. 99%
용인 상현동 / 상현자이............34평…1034세대…2003년…24,500만원…49,000만원… 100%
------------------------------------------------------------------------------------
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

아파트 가격이 오를 때는 특정지역의 한두개 아파트만 오르는 것이 그 지역 전체가 거의 비슷한 시기에 순차적으로 오른다고 보아야 할 것이다. 따라서 아무리 지하철역 초역세권이고 최근에 지어진 아파트라고 할 지라도 나홀로아파트 혹은 2000세대가 넘는 매머드급 아파트라 할지라도 주택가에 홀로 솟아있는 나홀로단지는 오르더라도 상승폭이 미미하거나 제자리 걸음을 하는 경우도 흔하다. 

대형 아파트 밀집지역에서 한 아파트(일명 랜드마크)가 오르면 그 옆의 아파트가 따라서 오르고 매수자들은 매물이 없으므로 어쩔 수 없이 그 주변의 아파트들이라도 매수하게 됨으로서 결과적으로 지역전체가 오르게 되는 셈인 것이다. 그리고 그 다음 상승기에 신규매수자들은 덩달아 많이 오른 주변아파트들보다는 조금 더 주고 그지역의 랜드마크를 매수하게 됨으로서 그옆 아파트, 주변 아파트들이 오르게 되는 현상을 계속해서 반복하게 되는 것이다.

즉, 아파트의 금전적인 재테크를 고려하는 매수자라면 반드시 대단위 아파트 밀집지역 (특히 택지지구)를 선택하게 되면 어느 아파트를 골라야 할지를 덜 고민을 하게 되고 자신의 자금여력에 맞춰 지역내에서 아파트를 고르면 되는 것이다. (하지만 초심자들은 아직도 내부마감재, 새 아파트에 눈이 멀어 부동산에서 가장 중요한 ‘입지’는 잠시 잊어버리고 계약서에 도장을 찍는 우를 범하게 되는 경우를 흔하게 목격한다. 그리고 몇 년뒤 다른 유망지역 아파트들은 50~100% 오르고 자신의 아파트는 5~20% 정도 상승에 그치므로서 뒤늦게마나 다른 유망지역으로 이사를 가고 싶어 하지만 자금의 부족으로 인해 체념하고 계속 그 지역에 눌러앉게 되는 것이다)

그러면 위의 내용들을 머릿속으로 정리해보면서 다시 용인지역을 살펴보면, 용인시의 택지지구(취락지구 제외)는 죽전택지지구, 신갈택지지구, 동백택지지구가 있다.
(용인내에 택지지구가 어딘지 잘 모르시겠다면 부동산뱅크나 국민은행 시세표의 ‘지도보기’를 들어가서보면 점선으로 표시된 지역이 나올 것이다 - 그 외의 지역들은 일단은 제외시켰다. 추후 언급)

죽전택지지구나 동백택지지구 역시 매우 훌륭한 입지와 주변환경여건을 가지고 있다. 하지만, 죽전택지지구의 경우에는 3억원대로는 좋은 입지(교통,학군,발전가능성,쾌적)의 아파트를 찾는 것이 쉽지 않다. 적어도 4억중반에서 5억원대는 자금이 준비되어야지만 거주만족 및 향후 투자가치가 눈에 보이는 몇몇 아파트들을 접할 수 있다. 그리고 동백택지지구 역시 최근 입주를 시작해 아직은 강남으로의 출퇴근 및 주변생활환경(상가 등)의 문제가 부딪히고 특히 3년차 이내의 새 아파트들에서 매번 벌어지는 다운계약서 요구와 매수자에게 여러가지 불합리한 비용들을 전가시키는 고질적인 문제들이 해결되려면 아직은 시간이 더 필요해 보인다. (동백택지지구 역시 시간이 흘러, 위용을 갖추는 싯점에서는 다른 어느 지역보다도 쾌적한 삶이 보장되리라 믿어 의심치 않는다) 

반면 신갈택지지구는 강남으로의 출퇴근(수원IC 입구정류장까지 시내버스로 6~8분, 강남역까지 고속도로 좌석버스로 20~30분) 동선이 확보되며, 지역난방이 되어 관리비가 저렴하고 특히 지구 대부분이 아파트, 공원, 산, 학교로만 구성이 되어(유흥지역 없음) 쾌적하고 조용한 삶을 추구하는 사람들에게는 매우 적합하다고 볼 수 있다.

다만, 지구내에 상가규모가 아직은 크지 않아(홈플러스의 경우 식품관만 입점) 여러가지 쇼핑을 위해서는 인접지역으로 가야 하는 번거로움이 있다. 부분부분 비어있는 공터에 상가가 모두 들어오면서 점차 나아지리라 생각된다.

그리고 결정적으로 아파트가격 상승에는 조용하고 공기 좋고 생활하기 편안한 환경이외에 결정적인 대형호재가 필요하다고 볼 수 있다. 최근 분당선 연장선 추가2역사 확정발표로 향후 3~4년 이후에는 아파트입구에서 전철역까지 1~5분거리의 아파트들이 많이 생길 것이고(추가2역사~환승 정자역:17분, 정자역~강남역:17분 소요예상), 아울러 신갈택지지구내 대형도서관의 건립으로 서울의 특정지역처럼 대형학원들이 연쇄적으로 집중 입점하면서 용인내의 최고 지역중의 하나로 어깨를 겨누는 특수지역으로 성장할 가능성이 '매우' 높아 보인다.

신갈택지지구내의 30평형대 아파트들로는 도현현대아이파크(34평, 39평), 새릉골풍림(33평), 인성현대(32평) 및 택지지구 옆에 새천년 4단지, 5단지(30~38평), 대우푸르지오(38평)가 있다.
(기타 취락지구는 열거에서 제외했으며, 평수는 30평형대만 언급함)

그중 도현현대아이파크는 2001년에 입주한 568세대의 아파트로서 34, 39, 50, 62, 63평으로 구성되어 있으며, 향후 결정되는 전철역사 위치에 따라 2~5분내의 매우 훌륭한 접근성과 지역내에서 유일한 대형평형(62, 63평)을 보유하고 있어 신갈택지지구의 랜드마크 역할을 하리라 예상된다.

 

그리고 이번에는 용인 신갈동(구갈2지구) 택지지구내 아파트들에 대해서 검토해 보고자 한다. 하지만 그전에 정확한 투자수익률 예측을 위해서는 다음과 같은 사항을 점검해야만 한다.

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화 (간략히만)
II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장
III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)
IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점
V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

I. 최근 5.31 지방선거의 결과에 따른 정부 부동산정책의 변화

예상과 다르지않게 열린우리당의 참패로 막을 내렸다. ‘한나라당이 잘나서’ 라기보다는 ‘어부지리’의 결과라고 봐야 할 것이다. 열린우리당의 가장 큰 참패원인은 현정권 초기부터 무리한 정책추진실패에 기인한다고 볼 수 있다. 서민의 내집 마련을 돕겠다는 좋은 취지에서 시작된 부동산억제정책은 시행 방법상의 문제로 인해 ‘현실과 동떨어진 강경 일변도의 규제 → 국내 건설경기의 위축 → 국내 소비경기의 위축 → 중산/서민층의 몰락 → 일부 특정지역으로 매수세 몰림’ 이라는 악순환의 결과로 일부 지역의 부동산만 급등하게 됨으로써 빈익빈 부익부의 현상이 심화되고 특히 서민층의 소외감은 극에 달했다고 볼 수 있는 것이다.

최근 뉴스를 통해서도 열린우리당은 뒤늦게 참패의 원인을 인정하고, 부동산정책노선의 수정이 불가피함을 인정하는 발표를 하였다. 현정권 초기부터 ‘다른 것은 못해도 집값만은 확실히 잡겠습니다~’ 라고 외치던 사람들이, 시간이 지나감에 따라 추진했던 다른 정책들이 별 신통치 않자 그나마 집값이라도 잡아야 뭔가 내세울 것이 있겠는데 실제로는 그것마저도 제대로 안되어 안절부절하다가, 결국 5.31 선거를 몇주 앞두고서 청와대 관계자와 모장관 등을 앞세워 ‘앞으론 아파트값 폭락할 껍니다~’ 라는 식으로 ‘부동산 하락’, ‘버블 세븐’ 등의 언론플레이를 조장했었던 것이다. 국민들의 의식은 그동안 많이 신장되었다. 예전 박통시절때의 몰캉한 국민들로 여겨서는 안될 것이며, 국민들은 ‘늑대가 나타났다~’는 식의 양치기의 만행에 너무나 심하게 단련이 되어 있음을, 정부는 간과하고 있었는 지도 모르겠다.

여하튼, 향후 부동산정책은 금번 지방선거를 계기로 ‘완화’쪽으로 서서히 방향을 트는 것은 대세라고 보이며, 차기 대선시 국민들의 표를 한표라도 더 얻기 위해서는 어느 당이라 할지라도 ‘부동산정책 완화’에 대한 공약은 부득이하다고 그들도 생각할 것이다.

2007년말 대선레이스는 이미 시작되었다. 아파트부동산시장은 2006년 6월~8월에 재료 중심지역으로 서서히 오르다가 2006년 가을 판교 중/대형평형 청약발표를 전후로 중/대형 평형이 가파르게 상승하면서 중/소형 평형의 상승을 견인할 것으로 보인다. 아울러 이의동 광교신도시의 분양 역시 용인과 수원의 부동산에 적지않은 파장을 미칠 것으로 보이며, 2007년 중/하반기부터는 차기 정권의 부동산정책 완화에 대한 기대심리를 바탕으로, 정부가 ‘버블 세븐’ 지역이라고 지목한 아파트들을 필두로 본격적으로 상승하는 해가 될 것이다. 그래서 차기 정권의 초기인 2008년 상반기까지는 상승을 멈추지 않을 것으로 본다.

다만, 상당히 능력있는 후보가 대통령으로 당선되어 정권을 바꾼다 할지라도, 취임후 몇 달 사이에 모두의 기대감에 만족할 만한 실적을 내기는 사실상 힘들어 보인다. 그러한 기대치의 눈높이 미달에 대한 실망매물과 단기간 급등에 따른 이익실현 매물의 출회로 2008년 하반기부터는 숨고르기 장으로 들어설 것이며, 그때부터는 부동산정책 완화를 무기로 한 일부 ‘재건축 재료’ 지역을 제외하고는 보합내지는 하락세로 보이다가 일정 시간이 지나고 나면 다시 재상승으로 방향을 잡을 것으로 예측된다.

여기까지 내용을 정리해 보자면, 2006년 하반기에서 2008년 상반기까지는 판교/광교신도시 청약과 같은 메가톤급 호재와 눌린 스프링(?)의 강한 반발력으로 인해, 과거의 역대 정권에서도 보기 어려웠던 가파른 급등현상을 향후 몇 년간 체험하게 될 것이다.

II. 서울 Top Class (최고지역) 아파트들의 가격변동 및 부동산시장에 미치는 파장

강남은 주상복합과 재건축을 완료한 단지를 중심으로 높은 시세를 형성하고 있다. 강남의 재건축이 완료된 일부 Top Class 아파트들을 살펴 보기로 하자. (주상복합은 비교상 제외시킴)

(국민은행 아파트시세 2006.6.2일자 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명------------평수---세대수----입주년도---2006.6월 시세---평당가격
-------------------------------------------------------------------------------
서울 대치동 동부센트레빌----45평---805세대----2005년---205,000만원---4,556만원/평
서울 도곡동 도곡렉슬-------33평--3002세대----2006년---143,500만원---4,348만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

재건축을 준비 이전인 30평대 아파트들은 대략 평당 3000만원대의 가격을 형성하고 있으며, 재건축이 완료된 중형평형들은 평당 4000만원대의 가격을 형성하고 있다. 쾌적성이 보장되는 재건축이 완료된 대형 단지를 선두로 평당 1억원시대를 향해 끊임없는 질주를 해 나갈 것으로 본다. (일본의 경우, 핵심지역은 현재 평당 1억원을 휠씬 상회하고 있다) 즉, 2006년 판교/광교신도시 청약 및 2007년 대선레이스를 거치면서 강남은 추가로 평당 2000만원~2500만원 정도를 상승하는 가격변화를 보일 것이다. (강남 30평형대의 경우에도 2010년 이내에 평당 6500~7000만원대로 진입하는 아파트들이 탄생할 것임) 결국, 강남 Top Class 아파트의 가격변동은 서울시의 다른 유망지역 및 경기도의 유망지역에 도화선 역할을 할 것으로 본다.

다음은 저번에도 언급했던 수도권 지역 아파트들의 가격변화를 예측해 보겠다.
(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
지역 / 아파트명-------------평수---현재 아파트시세----현재 평당단가---2010년 평당단가
-------------------------------------------------------------------------------------
분당 서현동 / 현대----------33평-----75,000만원--------2,273만원/평----3,300만원/평
분당 야탑동 / 탑마을 선경----32평-----63,375만원-------1,980만원/평----3,100만원/평
안양 평촌동 / 향촌 롯데------33평-----65,000만원-------1,970만원/평-----2,900만원/평
안양 평촌동 / 향촌 현대5차---32평-----64,000만원-------2,000만원/평----2,900만원/평
용인 죽전동 / 현대홈타운3차--33평-----55,500만원-------1,682만원/평----2,700만원/평
용인 보정동 / 아이파크1차----32평-----62,500만원-------1,953만원/평----3,100만원/평
용인 신봉동 / 자이2차-------33평-----53,000만원-------1,606만원/평----2,700만원/평
용인 상현동 / 상현자이------34평-----49,000만원-------1,441만원/평----2,700만원/평
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

1기 신도시와 인접 유망지역을 중심으로 현재의 평당 1600 ~ 2000만원대에서 3000만원대 부근으로 한단계 상승을 보일 것으로 예측한다. 특히 용인의 경우에는 가장 시급한 문제인 ‘교통’이 개선되는 지역(분당선 연장선 역세권)을 중심으로 그 상승률은 두드러질 것이며, 최근 건설된 아파트지구의 일부는 분당의 가격대를 따라잡는 현상까지도 보일 것이다. 특히 용인 수지의 경우는 향후 4년간 근본적인 교통문제가 해결되어서라기보다는 판교/광교신도시 후광으로 지속적인 신규 매수세를 끌어들일 것으로 본다.

III. 지하철 개통후의 역세권아파트들의 가격 변화 (과거 실례를 중심으로)

과거 전철 역세권아파트들의 ‘개통 전후의 아파트 가격변화’를 분당선 사례로 살펴보겠다.

[ Case 1 ] 강남구 개포동 주공7단지(31평) – 대모산입구에서 약 2분거리 (2003. 9. 3일 개통)
기간) 2003.7월------2003.9월-----2003.11월----2006.6월
금액) 56,000만원----64,000만원---68,000만원---99,000만원
[ Case 2 ] 분당구 이매동 진흥아파트(32평) – 이매역에서 약 1분거리 (2004. 8. 16일 개통)
기간) 2004.6월------2004.8월-----2004.10월----2006.6월
금액) 47,250만원----46,500만원---46,500만원---68,500만원
* 참고 : 2004.6월 ~ 2004. 12월 기간은 전국의 부동산이 10% 이상 하락했던 조정기였음

분당선 개통과 관련된 위의 두가지 사례에서 알 수 있듯이, ‘전철역 개통’ 호재는 부동산 상승기에는 타지역보다 상승폭을 확대시키며, 하락기에는 큰 하락없이 최소한 약보합정도의 가격대는 유지시킨다는 사실을 알 수가 있다. 즉 전철역이 개통됨과 동시에 가격상 정점을 찍고 내려오는 것이 아니라, ‘교통을 포함한 전반적인 인프라가 얼마나 잘 구축되고 가고 있느냐’가 아파트 가격을 장기적으로 결정한다는 평범한 진리를 다시 한번 확인할 수 있다.

IV. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자매력 및 장단점

향후의 아파트 선호지역에 대한 기준은 현재와 별 다르지 않겠지만 점점 고유가시대로 들어감에 따라 비니지스의 중심인 강남권에 전철로 접근성은 점점 더 중요시되어 갈 것이다. 예를 들어, 영덕-양재간 도로가 개통되어 경부선 적체의 상당부분을 해소해 준다하더라도 출/퇴근시간의 양재에서 강남역까지의 막힘현상은 해소해 줄 수 없을 것으로 사료된다. 따라서 아파트 주변의 쾌적한 자연환경 못지않게 고유가와 아침 정시에 출근해야만 하는 직장인들의 스트레스를 고려할 때, 전철 역세권(가급적 5분이내)은 동일 지역내에서도 아파트 가격의 심한 차별화를 불러 올 것으로 보인다.

부동산뱅크를 통한 게시판에서 각 지역별 장단점은 충분히 홍보가 되었다고 믿는다. 다만, 몇가지의 기본원칙과 향후 아파트를 선택하는 추세 측면에서 볼 때, 신갈동 택지지구(구갈2지구 택지지구) 아파트들은 타지구에 비해 다음과 같은 장/단점이 두드러진다고 요약할 수 있다.

1. 신갈동 택지지구의 장점
1) 향후 전철을 이용한 강남으로의 신속한 접근성
면허시험장역(추가2역) – 신갈(구성)역 – 신보정역(추가1역) – 죽전역 – 오리역 – 미금역 – 정자역(★환승★) – 판교역 – 청계역 – 포이역 – 양재역 – 강남역 (환승포함 39분 이내)
2) 분당선 연장선(2009~2010년 예정)의 경우는 신분당선(2012년 이후)에 비해 조기 개통
3) 취락지구와 차별화되는 택지지구 (잘 정돈된 주거환경 및 계속되는 인프라 구축)
4) 지구내 유흥가가 없으며, 향후 도서관 건립을 계기로 대형학원들이 입점하면서 교육특구 탄생 가능성이 매우 높아 보임
5) 출퇴근시간에 승용차 이용시 교통정체가 심한 죽전-분당구간을 경유하지 않고 수원IC로 우회 코스를 선택 가능

2. 신갈동 택지지구의 단점
1) 택지지구로서는 규모가 크지 않음 (그래서 용인을 제외한 타 도시에는 잘 알려져 있지 않음 – 실제 서울사람들은 용인하면 죽전, 수지만 알지 신갈동 택지지구는 거의 모름)
2) 대부분 중소형(20~40평형대) 평형으로만 구성됨 (대형평형대가 매우 부족함)
3) 중심상가의 경우에도 아직은 상권 발달이 미약함

따라서 향후 4년간 아파트 가격 상승시에도 용인내 일류지역을 능가하기는 어려울 것으로 보인다, 하지만 금번 추가2역사 확정을 계기로 많은 사람들(특히 서울지역의 일반인들)에게 알려지면서 향후 ‘지나친 저평가 현상’은 서서히 벗어날 것으로 보인다.

V. 용인 신갈동 택지지구내 아파트들의 투자수익률

신갈동 택지지구내 아파들과 바로 그옆에 인접해서 사실상 택지지구내 인프라를 공유하고 있는 아파트들을 포함해서 살펴보도록 하겠다. (20평형대는 추후에 언급)

아파트명----평형구성---세대---입주년도--총대지면적--대지지분(평형)--추가2역사 예상도보거리
--------------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34~63평--568세대--2001년---11,030평----14.45평(34)---역사위치에 따라 2~3분
새릉골풍림----33평---340세대---2001년---4,886평----13.99평(33)----역사위치에 따라 1~3분
인성현대----24~32평--293세대--1997년----3,518평----13.52평(32)---역사위치에 따라 2~3분
새천년4단지--30~38평--923세대--2004년---17,087평---18.32평(32)---역사위치에 따라 4~7분
새천년5단지--28~38평--915세대--2004년---16,423평---17.68평(32)---역사위치에 따라 9~14분
산양푸르지오--38~49평--346세대--2004년---7,813평---18.77평(38)---역사위치에 따라 10~11분
* 공통사항 : 지역난방(열병합)

신갈동 택지지구를 구성하고 있는 대표평형대인 30평형대를 기준으로 향후 투자수익률을 알아 보도록 하겠다. 앞서 II장에서 살펴 보았지만 판교/광교신도시 분양 및 대선을 거치면서 분당/죽전/수지의 ‘유망 30평형대’의 경우에는 평당 1400~2300만원대에서 2010년에는 평당 2700~3300만원대로 상승을 할 것이며, 신갈동 택지지구의 아파트들의 경우에는 2006~2008년의 ‘지나친 저평가 해소과정’을 거치면서 평당 700~1200만원의 가격에서 평당 1500~2200만원의 가격대로 분당/죽전/수지를 뒤따르게 될 것이다.

(32~34평형 / 2006.6.2일자 국민은행 아파트시세 / 상한가 기준)
아파트명----평수---국민은행시세---2006년 평당단가--2010년 예상단가--2010년 가격--상승률
-----------------------------------------------------------------------------------------
도현현대----34평---36,000만원-----1,059만원/평-----2,200만원/평----74,800만원---108%
새릉골풍림---33평---32,000만원------970만원/평-----1,900만원/평----62,700만원----96%
인성현대----32평---23,000만원-------719만원/평-----1,500만원/평----48,000만원---109%
새천년4단지--32평---34,750만원-----1,086만원/평-----2,000만원/평----64,000만원----84%
새천년5단지--32평---38,900만원-----1,216만원/평-----2,200만원/평----70,400만원----81%
산양푸르지오--38평---37,500만원------987만원/평-----1,700만원/평----64,600만원----72%
* 참고 : 가격이 계속 오르는 지역의 실제 거래가는 국민은행 상한가 시세보다 일반적으로 약 5~10% 정도 높다! (시세 반영 시차문제)

결론적으로 신갈동 택지지구의 아파트들은 평당 단가측면에서는 죽전이나 수지의 유망아파트들을 쫓아가는 모습을 보이겠지만, ‘투자금액 대비 수익률 측면’에서 봤을 때는 이미 높은 가격대를 형성하고 있는 분당, 평촌, 죽전, 수지의 상승률(40~80%)보다는 신갈동 택지지구 아파트들의 상승률(70~110%)이 휠씬 높을 것으로 판단된다.

아울러, 지역 아파트들의 장단점을 개략적으로 살펴보겠다.
1. 도현현대 : 세대수가 많지 않은 단점을 가지고 있지만, 대한민국 최고의 Brand Name Value(이름있는 브랜드)와 지구내에서 유일한 대형평형 보유를 무기로 지역 랜드마크 아파트가 될 가능성이 큼
2. 새릉골풍림 : 단일 평형에 적은 세대수와 Brand(브랜드)가 떨어지는 단점을 초역세권을 무기로 도현현대의 가격을 지속적으로 쫓아갈 것임
3. 인성현대 : 지구내 타아파트(2~5년)에 비해 년식이 오래되었고(9년) 세대수가 적은 단점이 있으나, 편리한 대중교통(정문에서 버스정거장까지 10초)과 초역세권을 계기로 저평가에서 서서히 벗어날 것으로 보임
4. 새천년4단지 : 32평의 큰방이 3.81평으로 일반아파트 24평의 큰방 3.92평보다 더 적은 내부구조의 단점이 있음. 하지만 역개통시 새천년그린빌 1~5단지까지의 대단지를 무기로 평균이상으로 꾸준히 상승할 것으로 보임
5. 새천년5단지 : 역시 32평의 큰방이 일반 24평보다 작아 거주상 불편한 면이 있으며 역개통시에도 도보로 최소 10분이상 걸어야 함. 새천년5단지를 선택시에는 골프장 전망이 나오는 남쪽의 일부 동을 선택하는 것이 투자수익률 측면에서 유리할 것이며, 향후 5단지내에서도 조망권에 따라서 가격차이가 1억이상으로 크게 벌어질 것임
6. 산양푸르지오 : 고속도로변을 인접하고 있고 역세권 측면에서도 도보 10분이상의 다소 애매한 곳에 위치하고 있어 현재까지는 별다른 주목은 받지 못하고 있음. 전세대 정남향과 4.6평과 4.78평의 큰방을 두개나 가지고 있는 시원시원한 평면구조로 향후 순차적인 매기가 형성될 수 있다고 보임

이상으로 신갈동 택지지구와 인접 아파트들에 대해 지면관계상 대략적으로만 살펴보았다. 향후에 시간이 허락된다면 한 아파트씩 자세한 장단점과 내재가치의 계산, 매년도별 예상 상승금액선 및 쾌적한 거주를 위한 아파트별 로얄 ‘동과 층’을 소개해 보도록 하겠다. (객관적인 측면에서)

이 부족한 글이 하루 빨리 내집마련을 통해 가족의 소중함을 느끼게 되고, 먼미래의 노후자금까지도 마련할 수 있는 재테크의 초석으로써 쓰이는데, 조금이나마 가이드가 되었으면 하는 바램을 갖고 이 글을 맺는다. **
2006. 6. 8

집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 4~5년  투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억
물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 10년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다"

동탄신도시는...... 어떤 곳?  ^^*

 

 

 

  ▷ 제1기신도시 : 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본

  ▷ 제2기신도시 : 동탄, 판교, 광교, 파주, 김포 등

 

  ▷ 동탄신도시는 국내 최초의 MP(Master Plan)제도가 도입된 도시입니다.(한국토지공사-동탄신도시 웹사이트)

    (1) 도시계획/환경/교통/건축 등의 신도시 조성 전과정이 일관성있게 진행되는 도시

    (2) 저/중/고층이 어우러진 파노라믹한 도시공간이 창출될 수 있도록 스카이라인을 계획한 도시

    (3) 계절을 고려하여 도로기능과 성격에 맞는 가로수로 특화된 도시

 

위치 : 경기도 화성시 태안읍, 동탄면 일원

면적 : 9,037천㎡ ( 273만평)

사업기간 : 2001. 12 ~ 2007. 12

 

 

 

 

  ▷ 동탄신도시는 국내 제1호 유비쿼터스 도시로 조성됨. (디지털타임스 '06/6/2)

 

  ▷ 동탄신도시내에 "U-City 도시통합정보센터" 2006년 5월 29일 착공, 12월 완공 예정 (연합뉴스 '06/5/29)

 

  ▷ 주요 U-City 내용 

    1) U-생활안전 : 공공지역방범 서비스, 재해정보 서비스, 안전확인 서비스, 교통안전 서비스

    2) U-기상환경 : 기상정보제공 서비스, 환경오염정보 서비스

    3) U-교통관제 : 교통정보제공 서비스, 실시간교통신호제어 서비스, U-parking 서비스 

    4) U-공공행정 : 동탄포탈 서비스, 미디어보드 서비스, U-플래카드 서비스, U-인포부스 서비스

    5) U-시설/교육 : 상수도누수관리 서비스, U-school 서비스

 

 

 

 

  ▷ 동탄신도시는 경부고속도로, 경부선 철도, 국도 1호선 등이 가까이 위치하고 있습니다.

   '전통과 현대, 자연과 디지털문화가 공존하는 도시문화 조성'을 주제로 근린공원/자전거입체화도로 각 6곳/석우교 등에 첨단조명 설치로 총공사비 약100억원 투입