지식부동산 묻고답하기 코너에 종종 올라오는 질문 가운데 하나가 산본 소형아파트 구입 여부다. 그런데 대부분 대답은 구입하라는 것이다. 이유는 2가지 정도로 요약되는데 첫 번째 이유가 저평가다. 5개 신도시 가운데 가격이 가장 저렴하다는 것이다. 두 번째는 광역급행철도(대심도), 금정뉴타운 등의 개발호재와의 연계성이다.

정말 소형 아파트를 구입하는 것이 맞을까? 그래서 직접 현장을 다녀왔다. 이왕간김에 현장 공인중개사들을 통해 분양권, 재개발 지분 투자가능성까지 짚어봤다.

소형아파트 - 투자메리트 있다

결론부터 말하자면 소형아파트 구입은 적절하다는 것이 현장 중개업소 공통된 반응이다.

산본 구주공 앞에서 10년째 중개업소를 운영하고 있는 슈퍼뱅크 공인 심해용 대표가 꼽는 투자메리트는 풍부한 임대수요다. 소형 아파트가 많다 보니 신혼부부나 아이 한두명 있는 젊은부부 등의 수요가 많다는 것이다.

실제 지난 4일 산본역을 나와 길을 걸으면서 이는 확인 할 수 있었다. 산본신도시는 산본역을 중심으로 신도시가 조성돼 있다. 그리고 산본역을 나와 아파트로 들어서기 위해서는 은행, 음식점 등이 늘어서 있는 상업지역을 지나야 하는데 이날 유모차를 끌고 가는 젊은 엄마들을 많이 찾아 볼 수 있었다.

임대수요가 풍부하다 보니 매매가에서 전세가가 차지하는 비율인 매매가 대비 전세가 비율역시 높다는 것이 심대표의 설명이다. 심대표에 따르면 이 비율이 약 60% 정도 된다고 했다.

현재 광정동 세종주공6단지 24평형의 매매가는 평균 2억1천6백만원 선이다. 전세가는 1억1천2백50만원(평균)으로 매매가 대비 전세가 비율은 약 52% 정도다. 이정도 수치면 매우 양호한 것으로 판단할 수 있다. 현재 서울의 매매가 대비 전세가 비율은 평균 약 35%며 서울에서도 전세수요가 풍부한 노원구가 평균 40% 정도다.

10단지 대림아파트 상가에서 7년째 중개업소를 운영하고 있는 굿모닝대림 공인 이은상 대표가 꼽는 산본 소형아파트 투자메리트는 저평가와 소형아파트 공급부족이다.

실제 산본신도시 아파트값은 5개 신도시 가운데 가장 낮다. 평균 1천11만원으로 중동신도시(1천46만원) 보다도 35만원, 분당신도시(1천7백46만원) 보다는 7백만원 이상 낮다.

소형아파트(전용면적 60m2이하) 공급역시 매년 줄어드는 추세다. 서울의 경우 2003년 8천16가구가 분양됐으나 이는 매년 줄어 2004년 4천8백63가구, 2005년 3천2백25가구, 2006년 2천1백가구, 2007년 1천7백32가구 그리고 작년에는 1천7백11가구밖에 분양되지 않았다. 6년 동안 약 80%의 감소세다.

결국 수요에 비해 공급이 적다 보니 희소성으로 가치가 올라 갈 수 있다는 것이 이대표의 설명이다.

분양권 - 시세차익 기대 힘들 듯

분양권 투자는 앞으로 시세차익을 기대하기 힘들지 않겠냐는 입장이다. 가격을 올릴 수 있는 상승모멘텀이 없다는 것이 이유다.

현재 군포시내에서 있는 대표 분양권은 산본구주공 재건축 조합원 분양권을 꼽을 수 있다.

2010년 9월 입주예정으로 현재 삼성물산에서 2천6백44가구로 짓는 중이다. 현재 34평형 조합원 분양권 가격은 약 5억4천만원 정도다. 평당가격으로 하면 1천5백만원 훌쩍 넘는 금액이다.

이정도 금액이면 산본일대에서는 최고가다. 여기에 오는 9월 일반에게 분양되는 아파트의 분양가 역시 1천6백만원대로 점쳐지고 있다.

결국 구주공재건축 아파트는 금정역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 아파트고, 브랜드가 있어 지역 랜드마크 아파트가 자리잡을 수 있겠지만 땅값이나 분양가가 오를만큼 오른 상태에서 공급되는 만큼 상승여력이 크지 않다는 것이다.

재개발 - 의견 엇갈려

금정역세권 투자에 있어서는 의견이 갈렸다. 주거환경 등이 개선되기 때문에 가격이 오른다는 의견이 있는가 하면 고점에서 산 사람들은 현재 손해를 보고 있다는 의견도 있다.

뉴타운 지역에서 중개업소를 운영한다는 A공인 관계자는 “현재 군포시가 인지도 면에서는 떨어지는 것이 사실” 이라며 “하지만 재정비 사업으로 주거환경이 개선되는 그만큼 지분값은 오를 수 밖에 없다”고 했다.

반면 슈퍼뱅크 공인 심해용 대표는 “4~5평 지분의 호가가 3천만원까지 간 때도 있었지만 현재는 1천7백만원에서 2천만원 선” 이라며 “고점에서 산 사람들은 아마도 손해가 클 것”이라고 말했다.

금정역세권은 지난 2006년 하반기 재정비촉진지구로 지정됐다. 오는 9월 재정비촉진계획이 나올 예정이다. 군포시청 관계자도 시간을 더 미룰 수 없기 때문에 늦어도 8~9월에는 주민공람에 들어가겠다고 했다.

현재 현장에는 확정되지 않는 구역지정도가 돌아다니고 있다. 금정역을 중심으로 보령제약 자리는 역세권 3구역, 금정역 앞은 역세권 1구역 등이다. 특히 대로변에 접한 역세권 1구역의 경우는 가장 비싸서 지분시세가 2천8백만원대를 간다는 것이 현장 중개업소 관계자의 말이다.

금정역세권 개발 후 전망에 대해서도 의견이 갈렸다.

A공인 관계자는 “산본신도시, 삼성래미안, 금정역세권이 연결되고 여기에 사통팔달로 교통이 편리하기 때문에 전망이 봤다”고 했다. 하지만 심대표는 “금정역이라는 곳에 대심도가 생기고 보령제약 자리에 50층 짜리 빌딩과 컨벤션센터가 생긴다고 해도 서울처럼 이곳이 북적되기는 힘들기 때문에 가격 오름에는 한계가 있다”고 말했다.