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[스크랩] "권리분석요령" |부동산노트

2008-10-30 07:58

http://blog.drapt.com/prdalee/2614821225321129483 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

 
                                              권리분석요령 
 
 
1.권리분석을 함에 있어 가장 먼저 해야할 일은 말소기준권리를 찾아내는 일이다.
 
말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 있다.

2.말소권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 사건의 기준권리가 되고 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재되어 있는 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 소유권이전청구권 보전가등기와 임차인 중에서 임대차계약과 주택의 인도,전입신고를 먼저한 임차인이 인수 대상이 될 것이고, 이들 권리들이 말소기준권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인하여 말소되게 되어 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다.

3.등기부상에 예고등기는 말소기준권리보다 앞서 있든 뒤져 있든 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다.
 
 예고등기는 낙찰로 인한 소유권이전 등기시 말소되지 않는 등기이기 때문이다.

4.유치권의 경우는 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기에 역시 말소기준권리와 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다.
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권리분석의 핵심
등기부(등기순위)보는 법

(1) 등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.

표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보인다.
 
이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다.
 
마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다.
 
그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다.
 
“등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.

(2) 우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다.

이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다.
 
낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.

표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우
등기순위 권리의 종류 경매결과
1 근저당 말소
2 지상권 말소
3 가등기 말소
4 가처분 말소
표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우
등기순위 권리의 종류 경매결과
1 가등기or가처분 지속
2 저당권 말소
3 지상권 말소
4 전세권 말소

이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다.
 
 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다.
 
 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다.
 
다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다.
 
또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다.
 
담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 된다.
 
소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다.
 
이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.

(3)주택임대차보호법
경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다.
 
시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다.
 
경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다.
 
 “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.
 
 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다.
 
주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다”고 규정한다.
 
등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다.
 
경매주택 에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경쓸 필요가 없거나 둘중 하나이다.
 
판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.

경매에 따른 임차금 부담 여부
구분 권리관계 경매결과
사례1 2002. 04 저당
2002. 10 전세
모두말소, 추가부담 없음
사례2 2002. 09 전세
2002. 10 저당
저당만 말소 임차보증금추가 부담
사례3 2002. 09 저당
2002. 10 전세
2002. 11 저당
모두말소,추가부담 없음
선순위저당권이 존재하는 경우(사례1)
세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다.
 
임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다.

소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없다.
후순위 저당권이 존재하는 경우(사례2
 
주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다.
 
따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다.
 
인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다.
 
인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다.
 
 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자의 실수는 (사례2) 경우는 간과하기 때문이다.
선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례3)

선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다.
 
 현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다.
 
만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다.
저당권이 없는 경우

등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다.
 
 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다.
 
 마지막으로 주의 해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다.
 
입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차확인한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다.
사례(하자 판별법)
구분 등기관계 임대차관계 경매참가여부
사례1 저 당 1998. 7. 2
가등기 1999. 8.14
전세 2000.05.15
전세 2000.07.16
사례2 가등기 1998.05.27
저 당 1998.10.11
전세 1998.05.25
전세 1999.03.18
x
사례3 저 당 2002.03.02 전세 2002.03.01 x
사례4 가등기 2001.04.04 전세 2001.04.03 x
사례5 압 류 2002.05.06 전세 2002.05.06
* (사례1)
1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정없이 경매에 참여 해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.

* (사례2)
전입일자>가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다.
 
이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.

* (사례3)
1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다.
 
이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다.
 
사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.

* (사례4)
가등기와 임차권의 효력이 같은날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이 므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.

* (사례5)
말소기준권리(압류)와 임차권이 같은날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.

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[스크랩] 집값 폭등 1백% 미리 맞출 수있다 |부동산노트

2007-10-26 18:08

http://blog.drapt.com/prdalee/2935771193389692887 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

집값 폭등 1백% 미리 맞출 수있다

 
지난 2003년초 한국경제신문은 부동산전문가 10명의 새해 부동산시장 전망 기사를 실었다.
1명만 빼고는 모두 아파트값이 보합내지 소폭 하락할 것으로 전망했다.그러나 결과는 정반대였다.2003년 한햇동안 아파트값은 폭등했다.

미래는 아무도 모른다.내일 일을 알 수 있는 사람은 없다.부동산도 마찬가지다.전문가들이라는 사람들은 언론에 나와서 시장을 전망한다.그런데 이들의 전망이 맞는 경우는 드물다.그렇다고 이들을 욕할 수는 없다.미래는 원래 아무도 알 수없는 신의 영역이다.

그럼에도 분당에서 중개업소를 하는 Y사장(여)은 집값 상승을 미리 알 수있는 지표가 하나있다고 말한다.바로 전세가 비율(전세가를 매매가로 나눈 비율)이 그것이다.

1백억원정도의 투자자금은 1주일안에 모을 수있는 큰 손인 그녀는 바로 이 지표를 활용해 손님들에게 돈을 벌어준 것이 주효해 오늘날 많은 투자자를 거느릴 수있게 됐다?말한다.

그녀는 전세가비율이 70%를 넘으면 반드시 집값이 오른다고 한다.경험적으로 중개업소를 13년이나 하는 동안 단한번도 이 공식이 깨진 적이 없다고 한다.
따라서 앞으로도 전세값이 매매가의 70%를 넘으면 반드시 집을 사야 한다고 강조한다.

그렇다면 전세값이 오르면 매매값이 오르는 이유는 무엇일까.
전세값이 오른다는 것은 아파트 공급이 충분히 되지 않았다는 증거다.전세 들어가 살 집이 부족해졌다는 이야기이기 때문이다.
전세값이 어느정도 오르면 전세 수요자들의 마음이 매입쪽으로 바뀐다.돈을 조금만 더 보태면 집을 살 수 있는 상황는데 굳이 전세를 살 필요가 있겠나는 생각이 든다.
그래서 매매수요가 증가한다.이는 매매값 상승으로 연결된다.

거꾸로 전세가 비율이 낮아지면 집값은 떨어진다.이 비율이 50%이하로 낮아지면 아파트값은 약세 내지 횡보를 지속하는 것이 보통이다.
전세값이 떨어진다는 것은 전세집이 남아 돈다는 뜻이다.아파트 공급이 넉넉하게 이뤄져 들어가 살 집이 많아졌다는 얘기다.
이렇게 되면 전세값의 두배정도 돈이 있어야 집매입가능해지면서 상당수 사람들이 집매입을 포기하게 된다.수요가 줄어드면서 집값은 안정을 찾게 된다.

그래서 전세가 비율 지표는 아파트값 상승과 하락을 1백% 확실하게 맞출 수 있는 선행지표 역할을 한다.실제 2001년과 87년 아파트값이 폭등을 시작할 때도 그보다 앞서 전세값이 먼저 폭등했다.

다만 전세가비율이 높지 않은 상황에서도 초저금리 경기호황 등으로 아파트값이 폭등할 수는 있다.그런 경우는 쉽게 예측하기 어려운 것이 사실이다.
그러나 전세가 비율은 1백% 확실한 지표인 만큼 전세가 비율이 상승하면 무조건 부동산으로 달려가야 한다

글.자료/조성근 기자

1995년 한국경제신문에 입사.
증권부 국제부 등을 거쳐, 2001년 3월부터 건설부동산부에서 일하고 있음.
10년의 기자생활 중 8년 이상을 재테크 관련부서에서 보냄.
저서로는 '한국형 땅 부자들', '코스닥 투자 제대로 알아야 진짜 돈 된다',
'애널리스트가 분석한 코스닥기업정보' 등이 있음

 

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[스크랩] 인터넷 공매 집중분석 |부동산노트

2007-07-22 14:40

http://blog.drapt.com/prdalee/3984271185082803435 주소복사

출처 : 좋은현상으로...Good actual condition

원문 : http://blog.drapt.com/koyongso

클릭 몇번으로 아파트 싸게 건졌다
골프회원권·사슴도 싸게 산다… 인터넷 공매 집중분석
 
회사원 박모(43)씨는 지난 5월 서울 관악구에 있는 44평형 아파트 한 채를 구입했다. 가격은 3억5100만원. 주변 부동산중개업소에 문의해 보니, 비슷한 조건의 아파트 시세는 3억9200만원 정도였다. 가격만 단순 비교한다면, 박씨는 4100만원 정도 이익을 본 셈이다. 박씨가 아파트를 비교적 저렴하게 살 수 있었던 비결은 무엇일까? 그는 “인터넷 공매를 이용했기 때문”이라고 말했다. “여러 번 유찰된 물건들 중에 제 마음에 드는 아파트를 집중 공략했습니다. 인터넷 공매도 잘만 활용하면 훌륭한 재테크 수단이 되더라니까요.”
 
◆3만2000건 낙찰… 거래금액 3조원 넘어
인터넷 공매 사이트 ‘온비드(www.onbid.co.kr)에 대한 관심이 점점 커지고 있다. 공개입찰로 아파트·상가 등 부동산 매입을 고려해 본 투자자들 사이에선 더욱 그렇다. 최근 1년간 ‘온비드’(OnBid)를 통해 공매에 직접 참가한 입찰자는 5만5000여 명. 전년도 같은 기간보다 41% 증가했다. 지난 2003년 1월 인터넷 공매 서비스를 시작한 이래 3만 2000여건이 낙찰됐고, 거래금액도 3조원을 넘었다. 온비드란 정부가 관리하는 국·공유재산 등을 처분하기 위해 한국자산관리공사(캠코·KAMCO)가 운영하는 인터넷 공매 사이트이다. 공매(公賣)란 정부기관이나 공기업 등이 보유하고 있는 재산을 개인이나 기관에 공개경쟁입찰로 매각하는 것. 개인 간 채무 관계에 따라 법원이 채무자의 물건을 매각하는 경매와는 다르다. 전문가들은 “입찰은 본래 형식과 절차뿐 아니라 권리 관계가 얽히고설켜 복잡한 경우가 많다”며 “더욱이 온라인으로 이뤄지는 입찰에 참가하기 전에는 입찰 물건에 대한 철저한 점검과 분석이 필요하다”고 말했다.

◆다양한 공매물건을 안전하게 매입
온비드는 인터넷으로 공매가 진행되기 때문에 언제 어디에서나 참가 가능하다. 입찰 기간이 보통 2~3일 정도여서 매수 물건에 대한 충분한 조사와 분석이 가능한 것도 장점이다. 입찰보증금을 인터넷뱅킹이나, 무통장입금 등을 통해 납부할 수 있으며, 유찰됐을 경우 지정된 계좌로 자동 환불되는 편리성도 갖추고 있다. 일반 법원 경매와 달리 다양한 물품이 공매에 올라오는 것도 특징 중 하나다. 공공기관이나 금융기관 등이 온비드에 내놓은 물품들 중에는 자동차, 골프·콘도 회원권, 주식, 건설장비, 선박 등이 있다. 심지어 동물원에서 관리하던 사슴, 말, 청둥오리를 비롯해 공영주차장 운영사업권, 지하철상가 점포 임대차 등도 종종 눈에 띈다. 이승희 캠코 온비드사업부장은 “온비드에 나온 물건 중 캠코가 금융기관의 구조조정 등을 통해 얻은 유입자산이나 금융기관 등에서 매각을 의뢰받은 수탁재산은 대부분 권리 관계가 깨끗하다”며 “유입자산의 경우 대금납부도 최장 5년까지 할부 가능하다”고 말했다.

◆압류재산의 권리 관계 등 꼼꼼히 따져야
공매 물건 중에서도 압류재산에 대해선 모든 권리가 말소됐는지 철저히 따져봐야 한다. 주택이나 상가 입찰의 경우, 낙찰자가 금전적으로 부담해야 하는 임차인이 있을 수 있는 만큼 이에 대한 확인도 필요하다. 논, 밭, 대지 등 각종 토지를 구입할 때에는 건축이 가능한지, 농지에선 농지취득자격 증명원을 발급받을 수 있는 땅인지도 점검해야 할 부분이다. 도시민이 취득이 허용되지 않는 땅을 낙찰받게 될 때에는 입찰보증금만 손해 볼 수도 있다. 이승희 온비드사업부장은 “공매 물건에 대한 등기부등본, 토지·임야·건축물관리대장은 물론 도시계획확인원, 환지예정지증명원 등을 직접 확인하는 것은 필수
 

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