2007-05-22 15:18

http://blog.drapt.com/pooq1443/61179814849227

단지정보 : 경기도 용인시 동천동 동문굿모닝힐5차(조합)

동호회를 탈퇴하고져 합니다. 허나 활동제한에 묶여 탈퇴도 되질 않습니다. 탈퇴를 막는 것이 옳은 일인지는 시삽께서 검토하시여 탈퇴허용이 될 수 있도록 조치바랍니다.

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2006-03-01 22:45

http://blog.drapt.com/pooq1443/153671141220707764

★눈물이 핑 돌 정도의 아파트 정보-대박★

[2006-03-01] • 올린이 : 김종갑(muzige) • 조회 : 214 • 추천 : 0 • 의견 : 0

경기도 용인시 보정동 포스홈타운  ■ 우선 우문일지는 몰라도 지극히 평범한 질문을 드리죠 여러분들은 꿈을 꾸기를 희망하십니까? 아니면 꿈이 이루어지기를 소망하십니까? 부동산에 대하여 논란의 소지는 많지만 분명한 건 어떤 식으로든지, 관심을 갖고 노력하지 않는 한 열매는 저절로 주어지지 않는다는 것입니다. 주거 목적이든지, 투자 목적이든지 부동산에 대하여 열정을 쏟는 다면 결국은 자기차례까지 기회가 옵니다. ■ 부동산을 한 채만 보유한다면 그건 결코 투기가 아닙니다. 생각해 보십시오. 어떤 식으로던지 융자를 받아서 아파트를 구입한 경우가 많을텐데,융자를 갚아 나가면서 부동산이 오르기를 기대하는 것은, 은행에 저금하여 이자를 받는 것과 같이 자연스러운 일인데, 그것을 어떻게 투기라고 족쇄를 채울 수 있겠습니까? ■ 결국 부동산에 관심을 가져야 하는 경우는 바로 미래에 대한 저축의 개념이고, 융자에 대한 이자를 상쇄하는 것은, 물론 이윤을 추구해야만 하는 지극히 현실적이고 당연한 자연적 이치입니다. 그렇기 때문에 지나친 허욕을 절제하는 선에서 부동산에 관심을 가져야하며, 재테크의 일환으로 심혈을 기울여야 하는 것입니다. ■ 재테크에 대하여 알아볼까요? 재테크의 하나로 지목 되고 있는 주식은 정부에서 특별한 제동을 걸지 않고 권하기 때문에일견 가장 바람직한 재테크로 여겨질지 모르지만, 천만의 말씀입니다. 따지고 보면 주식은 펀드를 제외하고는 기관이나 외국인의 돈 잔치이기 때문에 개인 투자자들(속칭 개미)이 멍들다 못해서 피멍이 드는 경우가 많습니다. 이는 주식으로 일시에 돈을 벌었을 경우에 이것이 마약보다 독한 중독성이 되어서 매도와 매수의 반복적 생활에 정신이 팔리기 때문에 자신의 소중한 일자리마저 등안시하다가 결국 파멸을 맞는 경우가 대부분입니다. 통계에 의하면 주식형 펀드를 제외한 개인의 순수 투자자들 80% 가까이 주식으로 돈을 탕진했다고 합니다. 그런데도 정부는 부동산에 대하여는 유독 과다한 세금을 물리고 말도 안되는 억지책으로 과민 반응 까지 보이면서 주식에 대해서는 개인 투자자에 대한 보완 대책 없이 달콤한 세금 수수료 때문에 오히려 권장하다 못해서 선전까지 한다니 참으로 딱한 일이라 아니할 수 없습니다. 저도 2년 가까이 주식에 투자해서 일정액의 돈을 손해 보아서 그 흐름을 잘 알고 있습니다. ■ 로또의 경우는 재테크라고 할 수 없는 일종의 도박 심리인데, 단조로운 삶에 무엇인가 희망을 갖기 위하여, 수많은 사람들이 관심을 갖고 매달리기 때문에 재테크가 아닌 재테크처럼 오인되고 있는 실정입니다. 로또에 당첨 되기를 저 또한 바라고 있고, 정부에서도 달콤한 세금을 얻기 때문에 오히려 권장하는 경우가 많은데 어떻습니까? 일확천금을 꿈꾸는 그 일이 도덕적인 시비를 차치하더라도, 로또로 목돈을 마련하는 일은 교통사고나 암에 걸릴 확률보다 몇백배나 적다고 하는데, 실현성도 가망성도 없는 지극히 비현실적인 그 일에 정력을 쏟는 분들이 너무도 많은 것 같아서 안타깝습니다. ■ 다음으로 펀드나 보험성 저축, 각종 정기 적금 등 일련의 예금의 경우를 보겠습니다. 열심히 땀흘려서 절약과 저축을 병행한다면, 도덕적으로나, 사회 발전의 측면에서 가장 바람직한 재테크 수단이라고 아니 할 수 없을 것입니다. 다행이 요즘 주식형 펀드로 수익을 높게 올린 분들이 많아서 축하해드리고 싶습니다. 개인적으로는 앞으로 순수 투자의 주식은 무조건 반대하지만 주식형 펀드에 관심을 가지고 돈을 모으는데 적극적으로 찬성합니다. 그런데 문제는 물가 상승률과 중상류층의 재산 증식과 비교하여 어떻습니까? 저축은 우리 서민들의 재산을 증식하는 가장 기본적이고도 확실한 재테크 수단이지만 안타깝게도 여기에만 모든 힘을 쏟는 다면 거시 경제적인 측면에서 종합적 진단을 해 보았을 때 그 결과는 매우 실망스럽습니다. 저축으로 10년동안 결코 적지 않은 1억 내외를 모았는데, 물가는 1억을 비웃듯 빨리 따라 오라고 장난을 치는가 하면, 수도권 집값은 아예 1억이 보이지 않을 정도로 멀찌감치 달아나 버렸습니다. ■ 그렇다면 좀 무리가 되더라도 사업을 시작하거나 확장해야 할까요? 아니면 온갖 부정적인 사회악을 저질러서라도 돈줄을 잡아야 할까요? 요즘 시장에 가거나 왠만한 영세 사업체(음식점, 슈퍼, 영세한 중소기업, 카센타, 출판업....) 그 무엇을 살펴 보아도 사업이 결코 쉽지 않다는 것을 피부로 절감할 것입니다. 실패한 사람의 상당수는 운이 따르지 않았다. 누구 탓이다. 자금이 모자랐다. 등등의 그럴듯한 핑계거리로 자기 자신을 합리하기 십상인데, 제가 단언하지만 그 결과는 노력의 부족이요,'무능의 소치요, 능력의 한계라고 밖에 여겨지지 않습니다. 왜냐하면, 우리의 삶은 하루가 아니라 생활의 연속이기 때문에, 확률상으로 보더라도 운이나 사람이나 돈의 문제가 결코 아닙니다. 무조건 노력의 부족입니다. 물론 예외의 경우도 있으니까 혹시 사업에 실패하신 분들에게 정말 죄송하게 생각합니다. 하지만 그 분들 역시 이러한 사실을 인정하고 다시 사업에 뛰어드신다면 실패의 몇 배에 해당하는 도움을 얻을 것으로 사려되기 때문에 언급한 것입니다. ■ 재테크의 해답은 과연 무엇입니까? 하나의 일에 온갖 성심과 열정을 쏟아 부어 결실을 맺는 것이 가장 타당하겠지만 결코 그것 한가지만으로 돈을 벌 수 있는 사람은 얼마 되지 않습니다. 이제 제가 생각하고 잇는 가장 이상적인 재테크를 하나만 소개하겠습니다. 저는 사장님들처럼 많은 돈을 벌지 않았기 때문에 일반 서민들의 입장에서 허심탄회하게 피부에 와 닿는 이야기만을 하겠습니다. ■ 재테크의 기본은 단연 부동산입니다. 주거목적만을 위한 부동산 투자는 이자갑기 급급하거나, 융자가 없더라도 뛰는 집값, 물가, 대기업과 공무원들의 임금인상을 따라 잡을 수 없기 때문에 무조건 손해입니다. 따라서 수익성을 고려해서 미래의 가치가 높은 아파트를 골라 투자 목적으로 매입하는 것이 바람직합니다. 어떻게 하면 좋은 아파트를 구입할 것인가? 이 문제에 대한 해답은 조금만 관심을 가지면 , 뼈와 살이 되는 정보들이 지천으로 깔려 있기 때문에 그것을 찾아서 얼마나 부지런하게 움직이고 자기화 하느냐에 따라 여러 형태의 모범 답안을 얻을 수 있습니다. 문제는 그 많고 좋은 정보를 스스로가 어떻게 받아들이고, 실전 경험에서 어디가 좋은 목인지를 골라서 결단력 있게 투자 하느냐는 것입니다. 아파트를 잘못 구입하더라도 장기적으로는 손해를 보지 않겠지만 문제는 저축의 몇 배 이상의 수익률을 얻어야 하지 않겠습니까? 이에 대한 해답은 아래의 10가지 사항에 제시 해 놓았습니다. 그렇다고 해서 온갖 불법을 저질러서라도 마녀사냥식 부동산 투자를 한다면 종당에는 고생만하고 돈넝쿨이 아닌 빚더미에 깔려 단말마의 발악을 하고 말 것입니다. 뚜렷한 원칙은 없지만, 법의 테두리 안에서, 부동산 사이트에서 뭇 서민들의 글을 읽고, 부동산 전문가가 아니더라도 주변에 관심이 많은 뭇 지인들의 의견을 귀담아 듣는가 하면,수많은 독서를 통하여 다방면으로 부동산에 대한 대한 지식을 습득하고, 끊임없이 현장을 직접 방문하여 감각을 익혀야 합니다. 그렇지만 부동산에만 모든 정력을 소비하기에는 너무나 절박한 하루하루의 삶들이기 때문에 자기의 일을 소중히 여기고 최선의 노력을 다하면서 1순위로 부동산에 관심을 가지라는것입니다. 기본적으로 각종 예금은 최소한의 부동산 자금을 마련하기 위한 과정으로 여겨야 합니다. 자신의 역량을 최대한 발휘하여 많이 벌고 많이 저축하며 아껴 쓰는 것이 부동산 자금을 모으기 위한 첩경임을 명심하십시오, 부동산에 대한 확실한 계획이 세워 졌다면 목표로 삼은 돈이 3분의 2만 되어도 과감하게 결단력을 발휘하여 투자를 하여야 합니다. 부동산 투자처를 고르는 것은 쉽진 않지만, 장기적으로 보았을 때 서울을 중심으로 거리가 가까운 모든 곳은 기본적으로 투자처라고 여기면 됩니다. 특히 자금은 많지 않지만 400만원 이상의 고수익이 보장되거나 맞벌이 하시는 분들은 너무 목표 금액에 집착하지 말고, 수입이 보장된다는 큰 장점을 살려서 아파트 매입에 대한 적극적인 투자를 할 필요가 있습니다. 부동산 투자에 대한 정보는 인터넷을 통하거나 부동산 사이트에 들어가면 수많은 전문가들과 네티즌들로부터 얻을 수 있고, 가까운 서점에만 가도 뼈에 새길 수 있는 좋은 조언을 들을 수 있기 때문에 구체적인 사항은 언급하지 않겠습니다. ■ 이미 제가 인터넷 상으로 제 불로그에 적지 않은 정보를 올렸기 때문에 그것을 참조하셔도 좋습니다. 1. 공부1등 자녀와 부동산 1등 부모의 상관 관계 2. 아파트 선택 10대 요소(죽전 포스홈타운을 중심으로 설명) 3. 부동산 사이트의 장단점 철저히 분석 4. 어떤 부동산 사이트가 좋은 사이트인가? 5. 투자하면 강남만큼 오를 용인시의 아파트는? ■ 다만 다음 몇가지만 제시하면서, 부동산에 관심이 많은 여러 네티즌 분들과 특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위하여 애쓰시는 젊은 서민층들에게 힘찬 응원을 보내 드리겠습니다. 1. 시간이 되는 대로 여행하듯이 수도권 유망 지역을 찾아 다닌다. 2. 그 지역의 부동산 실정을 알기 위해서는 기본적으로 3군데 이상 부동산에 들러 상담을 받고 흐름을 읽는다. 3. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들러 네티즌들의 단지 소개와 전문가 의견을 병행하여 듣는다. 4. 각종사이트(국민은행 부동산, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 닥터 부동산, 부동산 114, 중앙일보 조인스랜드, 다음 부동산, 네이버 부동산, 유니에셋, 부동산 써브)를 구석구석 검색한다. 5. 전문가들의 말은 참조하되 현장 경험이 떨어지므로 맹신하지 않는다. 다만 각 지역별 여러 곳의부동산 중계업소와 상담을 나누는 것이 바람직하다. 6. 주변 지인들 가운데 부동산에 관심이 많거나 실천력이 뛰어난 사람의 말에 귀를 기울인다. 7. 돈이 모이기 전에 미리 현장을 방문하여, 수시로 가격 동향과 투자 전망을 체크한다. 8. 좋은 몫이 있을 경우 수입이 뒤따르면 융자가 많더라도 투자할 필요가 있다. 가격이 오른 것에 연연해 하지 말고, 향후 전망에 주목해야합니다. 왜냐하면 아파트는 오르는 곳이 계속 오르는 경우가 많습니다. 1-2-4-8-16 이것이 강남 아파트의 아파트 상승률이라면 분당 용인 등의 유망 지역은 앞으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다. 9. 계획의 7부 능선만 된다면 결단력 있게 과감하게 투자한다. 너무 많이 알거나 재면 때를 놓친다. 전문가들이 돈을 못 버는 이유는 결단성 부족이다. 10.현재가보다는 급매물에 주목하고, 여유가 없으면 무조건 분양받는 것이 유리하다. . ■ 약 10년 동안 변동 정도를 간략하게 정리했습니다. 강남 아파트: 2억-4억-8억-16억- 향후 32억 목표로 투자 분당 아파트: 1억-2억-3.5억-6억-10억- 향후 17억 목표로 투자 용인 죽전, 보정, 신봉, 성복 아파트: 1억-1억 7000- 2억 8000-4억-7억 5천- 향후 13억 목표로 투자 용인 및 수도권 유망지역:1억-1억 5천-2억 3천-3억 3천-5억-8억 목표 투자 기타: 1억-1억3000-1억 8000-2억4000- 3억 1000- 향후 4억 5000 목표로 투자 ■ 어떻습니까? 같은 기간 차이를 두고 뛰는 폭을 보십시오. 아파트는 오르는 곳이 더 오릅니다. 갈수록 양극화 현상이 심할거고요. 이 점 때문에 그렇게 많이 뛴 강남, 분당, 용인 일부지역에 목을 메는 것이 아닐까요? 제가 분당에서 8년을 살아보아서 아는데, 외환 위기 직후에 33평 아파트가 1억 5000이었습니다. 그 후에 2억 5000으로 뛰더니, 어느새 3억 5000까지 가파르게 상승하여 부동산 버블이니 어쩌니 말도 많았습니다. 그런데 또다시 4억을 돌파하더니 급기야 지금은 5억5천-7억 수준으로 폭등하고 말았습니다. 더 심한 건 이 가격에도 매물이 없고, 판교 등 각종 기대심리 때문에 10억까지 바라보고 구입하려는 사람들이 있다는 것입니다. 거의 분양가의 10배 수준입니다. 만일 이 사회가 부동산에 투자하지 않고 열심히 일해서 저축만해도 손해 보지 않는 이상적인 사회라면 저는 절대로 부동산을 권장하지 않습니다. 열심히 돈 벌고 저축을 해도 뛰는 아파트 값을 따라 잡기는 커녕, 좌절감과 분노의 심정으로 마음이 멍들었던 시절이 있었기 때문입니다. 정부의 정책을 믿고 이제나 저제나 떨어질 것으로 여겼던 아파트 값은 날개를 단듯 더욱 더 요동을 치고 있습니다. 우리가 부동산 불패라는 말을 상기하지 않더라도 적극적인 관심을 가져야 하는 경우가 바로 이것 때문입니다. 또한 속칭 기득권 층들은 절대로 아파트 가격을 떨어뜨리려고 하지 않습니다. 줄다리기를 계속하는 척 하다가 은근 슬쩍 가격을 뛰게 합니다. 떨어질 때는 가랑비 내리듯이 하다가 오를 때는 폭풍우로 변해버리는 부동산 이것이야 말로 현대판 판도라의 상자입니다. ■ 이번에는 평형별로 10년 주기 변동 폭을 알아보겠습니다. 물론 지역 및 조건에 따라 편차가 있을 수 있으나 여기서는 수도권 유망 지역을 중심으로 설정하여 가상도로 나타낸 것입니다. 20평 이하:1억-1억 500- 1억 1100- 1억 2500- 향후 목표 1억 5천 20평-30평:1억-1억 5천- 2억 3천- 3억 4천- 향후 목표 5억 31평-40평:1억-1억 8천-3억-5억-향후 목표 8억 41평-50평:2억 3천-4억 8천-7억 5천- 향후 목표 13억 51평 이상:3억-5억-8억 5천-12억- 향후 목표 17억 최근 각종 언론 매체를 보면 1가구 2주택 이상 중과세 문제와, 국민 소득 향상에 따른 문화 생활향상 때문에 50평형 이상의 상승률이 가장 크고, 똑똑한 아파트 한 채라도 제대로 구입하자는 심리 때문에 중소형 평형과 중대형 평형의 양극화가 점점 더 커질 것으로 내다 보았습니다. 또한 30평형대를 최고의 주거 환경으로 꼽던 과거와는 달리, 40평형대(39평 포함)가 가장 살기 좋은 주거 환경으로 꼽는 비중이 높아졌습니다. 이 사실은 자동차에서 흔히 볼 수 있는데, 과거에 국민차로서 아반테급이 주류를 이루고 있는데, 점차로 소나타-그랜저 등으로 중심 선호도가 고급화 되고 있는 추세와 일견 흡사한 면이 많습니다. ■ 부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 이유 5가지 1. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 상류층(일명 기득권층) 중에서 부동산으로 돈을 벌지 않은 사람이 많지 않고, 정부든지, 공무원이든지, 고수익 종사자든지, 언론 관련 기자든지, 부동산 종사자든지, 집이 있는 과반수가 훨씬 넘는 대부분의 국민들 또한 집값이 뛰어서 높은 수익률을 오르기를 바랍니다. 정부나 국민들이나 집값을 잡아야 모든 경제적인 활동에 부작용이 최소화 될 수 있다는 사실에는 누구나 동감하지만 그 속마음을 보면 동상이몽입니다. 그렇기 때문에 집값이 조금 떨어지면 전쟁이라도 일어난 것처럼 아우성 거리다가 떨어진 폭의 몇배로 폭등할 때는 조용하지 않습니까? 특히 언론이 더 심합니다. 2. 전통적으로 우리나라 국민들은 집에 대한 집착이 매우 높습니다. 집이 있어야 안정감이 있고, 그 바탕 위에서 행복하고 윤택한 생활을 할 수 있다는 사실을 알기 때문에 왠만해선 집을 팔려고 하지 않습니다. 대부분의 어른들은 주택의 소유를 성공을 위한 초석으로 여기는 분들이 많고, 왠만한 중장년 젊은층까지 그 말씀에 동감하고 있습니다. 특히 아파트는 가장 선호를 받는 주택의 형태인데, 아파트를 구입하는 것은 곧 가장의 안녕과 재산 증식의 두마리 토끼를 모두 잡는 일거양득의 결정체입니다. 3. 우리나라 세대수를 보면 집이 있는 사람이 없는 사람보다 많고, 집이 있는 사람들이 그 인원수보다 몇 배나 더 사회의 영향력을 행사하는 경우가 크기 때문에 내심 집값이 떨어지기 보다는 오르기를 바라는 사람들로 인하여 집값의 폭락은 쉽지 않을 것입니다. 4. 단순히 집을 장만하기 보다는 향후에 일반주택-아파트-전원주택의 흐름으로 바뀔 가능성이 높은데, 우리나라는 아직 전원 주택까지 관심을 가질 만큼 여건이 조성되지 않앗기 때문에, 현재 가장 사랑을 받고 있는 아파트에 대하여 투자 하는 것이 바람직합니다. 개인적으로 오피스텔은 반대입니다. 앞서 가는 지인들 중에서 전원 주택에 눈을 돌리라고 하는데, 저는 전문가는 아니지만 우리 사회가 본격적인 고령화 사회로 진입하는 2015년-2020년 이후나 각광을 받지 않을까 사려됩니다. 5. 중단기적으로만 본다면, 각종 선거들이 릴레이로 펼쳐져 있기 대문에, 집값 상승의 도화선이 될 가능성이 크며, 여기에다 대통령의 레임덕 현상으로 말미암은 주택 정책의 일관성과 신뢰도에 문제가 생기고, 국민 소득 향상으로 인하여 모든 것이 잘 가꾸어 지고 깨끗하고 윤택한 생활을 하려는 국민들의 성향, 수급 불균형이 심한 강남 일대의 아파트 가격 상승 등이 호재로 작용할 것입니다. 문제는 딱 한가지 정부의 정책보다는 오히려 경기의 지속적인 악화로 말미암은 국가 경제 파탄이나 북한군과 주변 국가의 전쟁(비슷한 상황 포함), 고유가로 인한 국가 경쟁력 후퇴 등이 악재로 작용되지만 거의 실현성이 없기 때문에 집값은 꾸준히 오를 것으로 예측이 됩니다. 요즘 저희 포스홈타운이 가치를 인정 받게 되어서 너무나 기쁩니다. 저는 전문가는 아니지만, 주민의 일부로서 아파트 중요한 평가요소 10가지를 포스홈타운이 모두 갖추었기 때문에 급격한 가격 상승을 예견한 바 있습니다. ■ 그렇다면 죽전 포스홈타운이 왜 투자 가치가 있을까요? 제가 포스홈타운을 구입하기 전에 개인적인 기준으로 삼은 신념인데, 놀랍게도 죽전 포스홈타운이 이처럼 중요한 요소를 모두 갖추었더라구요. 첫째, 전철역과 경부 고속도로의 접근성, 서울과의 연계성, 수도권과의 접근성 등 교통 환경입니다. 둘째, 유치원, 초, 중, 고, 대학교 등의 교육 환경입니다. 셋째, 단지 내의 세대수와 단지의 크기를 따지는 단지 환경입니다. 넷째, 아파트 브랜드가 무엇이냐를 살펴 보아야 하는 명품 환경(브랜드 가치)입니다. 다섯째, 단지 내의 평형이 중소형 중심인지 중대형 중심인지를 알아 보아야 하는 평형 환경입니다. 여섯째, 아파트가 남향인지 동향인지 동남향인지 여러 방향으로 되어 있는지 점검하는 배치 환경입니다. 일곱째, 가장 중요한 요소 중의 하나로 꼽히는 것으로 자연과 친화적인 아파트인지를 눈여겨 보는 자연 환경입니다. 여덟째, 아파트의 입주 연도를 파악하고, 내부 자재를 확인하는 신구(新舊) 환경입니다. 아홉째, 평당 용적률과 단지 간의 넓이를 따지는 공간 환경입니다. 열번째, 단지 주변의 상권과 편의 시설 등을 살펴보는 상권 환경입니다. 지금 이 순간에도 오르고 있기 때문에 현재 각종 시세를 적는 것은 무의미하지만 그래도 간단히 언급을 하면 49평 기준으로 닥터 아파트 8억, 중앙일보 조인스랜드 7억7500, 부동산 써브 7억 5000 , 유니에셋, 7억 7500,스피드 부동산 7억 5000 부동산 뱅크7억 5000 부동산 114 7억 5000 KB은행에서 7억 2500으로 평가를 내리고 있습니다. ■ 그런데 7억 5000에도 매물이 없다니, 이것은 포스홈타운의 내재적이고도 잠재적 가치를 주민들이 잘 알기 때문입니다. 포스홈타운의 밝은 전망 몇가지만 발췌하면 중앙일보 조인스랜드 용인시 최근 1개월 시세 상승 아파트 10위권 안에 포스홈타운이 싹쓸이를 할 정도로 가파른 상승곡선을 그리고 있으며, 부동산 뱅크도 49평 기준으로 6000만원 이상 오른 가격에 거래가 성립된다고 밝힌 바가 있습니다. 앞으로는 잘 나가는 아파트가 더 오른다. 이러한 바탕 위에 2008년도 죽전 포스홈타운의 예상 가격을 점쳐 보았습니다. ■ 현재 평가: 39평 6억, 49평 7억 7500 58평 8억 5천 78평 10억 5000 2008년: 39평:9억, 49평 12억 58평 14억 78평 18억 어떻습니까? 황당하다고만 여기지 말고 관심을 가져주시기 바랍니다. 앞으로의 부동산 환경과 정부 대책이 변수이긴 하지만, 이미 파죽지세로 접어든 포스홈타운의 가격 상승은 어디까지 이어질지 정말로 기대가 됩니다. 제 견해로는 죽전 건영 캐스빌과 극동 스타클래스 50평 및 49평이 8억-8억 5천에 거래가 이루어진 것을 본다면, 머지 않아 이들 아파트들이 죽전 엘지 자이처럼 10억 돌파가 현실화 될 공산이 크며, 이 때문에, 항상 이들 아파트와 가격 상승을 경주해 온 포스홈타운 58평도10억 이상 오를 날이 초 읽기에 들어간 것으로 보여집니다. 39평은 7-8억대 49평형은 9-10억대가 성큼 다가 오고 있네요 아울러 반도보라빌 70평대가 현재 15억을 상회하듯이 우리 포스홈타운 70평대도 18억 목표로 매진할 것입니다. ■ 우리 포스홈타운 가치가 상승하는데 싫어할 분이 있습니까? 이제 앞에서 우리가 다짐 했듯이 포스홈타운이 고급 아파트로 거듭나기 위한 제반 노력 즉, 가장 아름답고 화려한 정문 설치, 포스홈타운 로고 각 건물에 아름답게 설치, 포스홈타운 건물 상반부 눈에 띄는 도색 작업, 단지내 공원 재조정, 활발한 동호회 추진(특히 아주머님의 힘이 큽니다.) ■ 특히 포스홈타운에 전세나 월세로 사시면서 내 집 마련의 소박한 꿈을 가지고 계신 많은 동호회 단지내 여러분 제 말을 귀담아 들으시고 기회를 잡으십시오. 燈下不明 (등하불명-등잔 밑이 어둡다)이라는 말이 있듯이, 2005년 2월에만 해도 4억-4억6천 남짓하던 포스홈타운 49평과 58평 시세가 거의 배 가까이 올랐습니다. 저도 많이 올랐다고 주변에서 10사람 중에 여덟 명이 반대하는 것을 무릎쓰고, 49평형을 작년 10월에 초급매물 형태로 5억 8000선에서 구입했습니다. 그동안 집 때문에 한이 맺힌 것도 원인이지만, 저 나름대로 이 단지에 와 보고 바로 여기다 라는 확신이 섰기 때문에 집을 구입한 것입니다. 반대 이유는 12년동안 청약예금, 저축 등을 들어왔는데, 왜 성남시에 주어지는 특혜까지 포기하고 오른 집을 사냐는 것입니다. 그동안 판교라는 유혹때문에 모든 청약을 포기하고, 집 구입도 미뤄 왔는데, 제가 아파트를 구입하게 된 결정적인 동기는, 판교는 현실적으로 당첨 확률이 매우 낮다는 이유 하나입니다. ■ 저는 현실적인 안목으로 모든 사물을 접근해야 성공할 수 있다는 신념이 있습니다. 3000대 1, 혹은 1000대 1, 아니 100대 1이 되더라도 지극히 비현실적인 수치인데 그걸 붙들기 위하여 허송 세월을 보낸 지난 날들이 참으로 아깝게 느껴지더라구요. 그래서 판교 청약시 무주택 10년, 성남시 만 40세 이상 8년 거주 등 모든 호조건을 다 갖추었지만 어차피 10대 1이 훨신 넘는 비현실적인 로또 게임을 단념하고 과감하게 포스홈타운을 마련한 것입니다. ■ 포스홈타운은 제가 알아 본 바로는 아파트 필요 사항을 모두 갖추었기 때문에 주거 목적은 물론 투자 목적에서도 최상이라고 생각했기 때문에 과감하게 적은 돈으로 무리하게 투자하였는데 불과 3개월만에 대박아닌 대박을 이룬 것입니다. 12년 결혼 초반에 지하 월세방에서 아이 둘을 키우고, 이를 악물면서 일요일도 없이 학원 종합 단과 강의를 반복하면서 하루 10-16시간 강의를 하고 돈을 벌었습니다. 지하에서 아이를 키우는 일은 아이들 호흡기 문제가 생겨서 참으로 안타까웠는데 어쩌겠습니까? 돈이 없는걸 ... 제 나름대로 고수익인 편인데 그렇게 모아도 모아도 집값은 달아나더라구요 그래서 전세나 월세에 사시는 분들께 말씀을 올리는 것입니다. 자기 이야기를 솔직하게 말하는 건 쉽지 않습니다. 저의 경험이 포스홈에 사시는 무주택 여러분에게 도움이 되겠다고 생각해서 말씀 올린 것입니다. 포스홈이 아니라도, 용인 지역에 투자 가치가 높은 곳은 많습니다. 꼭 관심을 가지고 과감성 있게 투자를 하십시오. ■ 현재 포스홈타운의 수많은 장점에도 불구하고, 몇가지 사항에 대하여서는 말도 많고 탈도 많은 것 같습니다. 하지만 저는 오히려 참으로 다행이라고 여겨집니다. 왜냐구요? 만일 현재 상황에서 고급스런 정문이 세워지고, 롯데 캐슬처럼 아파트 측면에 포스홈을 살릴 수 있는 화려한 로고가 각각 붙어 있고, 현재 지저분한 초등학교 주변의 인근 주택 단지 일대와 해솔 공원을 포함한 주변 일대가 깨끗하고, 아름답게 단장되고, 좀 더 활동적인 동호회 운영이 이루어진다면 얼마나 가치가 올라가겠습니까? 국민은행 부동산 사이트에서 저희 포스홈타운이 용인시 전체를 통틀어서 평당 가격이 30위권이더군요. 놀라운 가치 상승이긴 하지만 머지 않아 경기도 일대에서 꼭지점을 이룰 수 있는 그 날이 멀지 않았습니다. ■ 그런데 현재 시세가 꼭지점일까요? 경우는 다르지만 분당이 분양가의 2배만 올랐나요? 10배 가까이 뛰었습니다. 포스홈은 이제 겨우 2배이고요 선택은 사랑스런 무주택 포스홈타운 주민 여러분들의 몫입니다. 이제 여러분 차례입니다. 기회를 기다리십시오   저는 대통령을 비롯하여 정부의 아파트 대책에 대한 노력에 근본적으로 찬성하고 바람직하게 생각합니다. 제가 이런 이야기가 나오지 않도록 부동산에 신경쓰지 않아도 손해보지 않는 사회가 진정 우리가 바라는 유토피아 아닐까요? 감사합니다.

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2006-02-05 09:45

http://blog.drapt.com/pooq1443/153671139100350935

출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.

원문 : http://blog.drapt.com/dragon59

1. 흐름을 잘 파악하고 투자하라   부동산으로 부자가 된 사람들은 큰 흐름을 정확히 읽는 능력을 갖고 있다. 그들은 경제를 바로보는 능력이 있으며 경제가 부동산에 어떤 영향을 미치는지 잘 알고 있다. 그들은 늘 부동산 공부를 하고 있으며 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석하고 있다.   부자들은 큰 흐름이 오기 전에 이미 알고 있으면서도 정확한 고급정보와 지식으로 확인하기 전에는 절대로 투자하지 않는다.   그들은 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 고정관념이 얼마나 무모한 짓인가를 잘 알고 있기 때문이다.   다만 그들은 열심히 현장 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제·사회·문화 등 복합적인 큰 흐름을 관통하는 주요 요인의 변화를 지켜본다.   3군단 투자자들이 부동산을 상식선에서 보려고 하는 반면 부자들은 각 분야의 복합적 큰 흐름을 통해 투자대상을 찾으려 한다는 점이 다르다.   부자들은 더 이상 전후좌우를 살피지 않는다. 그것은 부동산의 가는 방향이 마치 봄 뒤에 여름이 오는 것처럼 아주 명백하다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 일찍이 재건축 아파트 붐을 예견하고 강남권에 투자해서 재미를 보고 다음에 올 차례로 상가 주택임을 알고 상가 주택에 투자하여 재미를 본 서초동에 사는 김모(57) 씨 또한 그 중 한 사람이다.   김씨는 아파트도 서초구, 강남구, 송파구의 재건축 아파트만 서너 채씩 싼값에 사서 정부의 재건축 아파트를 억제하려는 의지가 보이자 상승세를 타고 있는데도 “지금이 팔 때” 임을 깨닫고 뒤도 안 돌아보고 팔았다.   그는 부동산 경기뿐 아니라 부동산 종류별 투자 노하우를 알고 있는데다 욕심을 자제하는 능력이 뛰어나 고스란히 돈을 벌었다.   하지만 가난한 투자자는 부동산이 이론이 무지한 경우가 대부분이고 시중에 나온 부동산 책 한권도 읽어보지 않은 사람이 의외로 많다.   그렇기때문에 부동산 흐름을 읽지 못하며 방향을 뒤늦게 깨닫고 쫓아가다 넘어진다. 소위 이들이 들쥐 군단들인데 정신없이 질주하는 들쥐 군단이 마지막 가는 길은 상투를 잡는 길이다.   따라서 가난한 투자자들은 눈으로 하는 투자는 이제 멈추고 부자들의 부동산 노하우를 배우고 그들의 행동과 생각을 답습해야 할 것이다.    2. 부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다   부동산으로 성공한 부자들의 투자 철학은 투자시 타이밍, 종목, 입지가 3박자를 잘 이루고 있을 때 투자한다는 것이다.   들쥐,벌떼,개미 투자자는 때만 볼 줄 아는 1박자 투자자들이거나 혹은 종목과 입지만 보고 투자하는 2박자 투자자들이다. 그래서 이들 투자자들은 죽었다 깨어나도 부자 소리를 듣지 못한다.   그렇지만 부동산 투자로 부자가 된 사람들은 입지, 종목, 타이밍 3박자가 마주칠 때 사고 파는 투자자들이기 때문에 큰돈을 버는 것이다.   종목을 고를 때도 과거에 인기가 있었으니까 사는 것이 아니라 미래에 인기가 있을 것이나에 초점을 맞추고 또 현재 인기 있는 종목을 산다.   또 종목은 입지에 궁합이 맞는지 맞지 않는지를 분석, 검토한 후 산다. 마치 진흙 밭에 선인장을 심어 가꾸는려는 농부가 아무리 노력해봤자 선인장이 죽을 수밖에 없는 입지(밭)처럼, 부자들은 입지와 종목이 궁합이 맞아야 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 투자 원칙을 지키지만 개미 군단들은 무엇때문에 그래야 하는지 이해하지 못한다.   하지만 어느 입지에 어떤 사람들로 구성되어 사느냐에 따라 바라는 종목이 따로 있게 마련이고 또 그런 입지에 가장 필요로 하는 종목이 인기가 있는 것은 당연한 이치다.   또한 부동산 부자들은 과거, 현재와 미래를 분석하여 부동산을 사고 파는 특징이다. 과거와 현재, 그리고 미래를 중심으로 살 시기를 잡고 파는 타이밍은 현재와 미래의 데이터를 보고 잡는다.   여기에서 우리는 부자들의 사는 타이밍은 과거와 현재, 미래를 분석, 검토하고 결정하는데 반해 과거를 머릿속에서 지우고 파는 타이밍은 현재와 미래를 중심으로 분석검토한 후 결정을 내린다는 사실을 알아야 한다.   하지만 3군단들은 사는 타이밍을 잡을 때 먼 후일을 보지 못하고 과거와 현재를 중심으로 분석하고 검토한 후 사고 파는 타이밍도 미래를 접어두고 현재를 중심으로 두고 판다.   3군단은 현재의 부동산 값이 중요하며 과거를 분석할 여유도 미래를 내다 볼 여유도 식견도 없는 편이다. 3군단은 과거도 미래도 내다볼 여유가 없으므로 사실상 현재를 잃은 투자자들이며 그것이 실패를 이끄는 근본원인이다.   입지를 볼 때 부자 강모(71) 씨는 꺢?柄?으로 설명한다. 화단에 나무가 잘 자랄 수 있는지 자랄 수 없는 것인지 지금은 심을 때인지 아니면 심을 때가 아닌지 그리고 자란 후 다른 나무에 비하여 많은 돈을 받고 팔 수 있는 나무인지도 살펴본 후 결정한다는 것이다. 다시 말하면, 입지를 보는 안목이 때 가운데 본는점이 색다르다.   하지만 3군단들은 어느 나무나 화단에 심으면 무조건 자라는 줄 알고 시도 때도 안 맞춰 나무를 사서 심어 죽인다. 그 땅(입지)에는 잘 자라는 나무지만 때를 못 맞춰 죽이는 것처럼 헛수고를 하는 투자자들이다. 결국 3군단과 부자들이 갖고 있는 생활학의 차이점이 가난한자와 부자를 낳고 있는 셈이다.    3. 부자는 미래가치를 내다보고 투자한다   미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다. 그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 부자가 될 수있다는 것이 이미 부자가 된 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다.   따라서 부자가 되고자 하는 사람들은 기존의 생각과 습관을 과감히 버리고 부자의 생각과 습관을 닮아가야 한다.  부동산 부자들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 부동산에는 어떤 것이 일을까?   첫째, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다. 개발 발표, 착공, 완공, 이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다.   예를 들면, 신도시로 건설하겠다고 발표한 신도시 후보지나 서울의 강북 뉴 타운 지역이 바 로 그런 곳이다. 이미 알고 있는 것처럼 그 지역들은 착공 전에 값이 크게 올랐다.   부작용 방지를 위해 정부에서는 그 지역에 각종 규제책을 발표하고 있으나 아무리 강력한 힘이 있는 정부라도 부동산 값의 상승을 막기는 어려울 것이다. 부자들은 뉴 타운 발표 전 이미 정보를 입수하고 노른자 땅을 사놓고 갔다가 적절한 시기에 빠져 나온다.   그들은 때에 따라서는 단기투자도 하지만 단기 투자를 즐기지 않는다. 왜나하면 개발지역은 착공될 때까지 3단계로 오른다는 것을 알기 때문이다.   재개발지역 부동산뿐만 아니라 재건축 아파트, 택지개발 예정지역, 신도시 후보지, 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩을 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅,1층 단독을4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅, 논·밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산, 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등 정확한 자료수집으로 종합분석, 검토한 후 미래 투자가치가 있는 부동산만 사 모은다.   둘째, 철저히 시간 싸움임을 알고 있다. 인간은 시간 속에서 살며 부동산도 시간에서 나고 죽는 존재이다. 부동산은 살아 있는 유기체이기 때문에 인간이 필요로 한 시기에만 그 가치가 인정받고 있다.   예를 들어 착공에서 완공 단계에 있는 부동산은 유아기에서 청년기에 해당하는 성장기에 속한다고 할 수 있다. 성장기에는 빠른 속도로 오르고 오르는 폭도 큰 것이 특징이다. 그 후로는 곡식처럼 익어가는 시기이다.   이 시기에 투자하지 않으며 돈을 만드는 것이 쉽지 않다. 부자들은 시간 투자가 가장 중요하다는 것을 잘 안다. 어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 남길 수 있는지도 시간 파악을 통해 안다.   보통 사람은 그것을 모르거나 확신, 혹은 돈이 손에 없다는 핑계로 시간 투자에 주목하지 않기 때문에 성공하지 못한다.   부자를 꾼꾸는 자들은 ‘부자들이 투자한 방식과 패러다임을 철저히 닮아야 부자가 된다’ 는 것이 이 같은 이유에서 나온 말이다.    4. 시간·지역별 투자법   부동산 고수들은 수익성 부동산을 투자해도 차별화가 잘 나타난다.서초동에 사는 한모(57) 씨는 부동산 경기가 되살아날 기미를 보이자 제일 먼저 강남지역에 있는 40평대 아파트 두채를 사들였다.   친구들은 너무 이르다고 걱정들을 했지만 걱정하는 친구들은 대부분 가난한 샐러리맨들이고 외환위기 때 “이제 부동산은 한물 갔어.” 하면서 싸게 팔고 전세로 살고 있는 사람들이기 때문에 귀담아 듣지 않았다.   외환위기 때도 자기네들처럼 살고 있던 아파트를 팔아야 한다며 성화였지만 한 씨는 팔지 않았다. 그는 대출 금리가 하향 추세를 보이고 정부의 부동산 정책이 부양책 중심으로 나갈 줄 알고 일을 벌린 것이다.   뒤이어서 서울 강남 지역 아파트가 폭등세로 이어지자 아직 미동도 안하고 있는데 다음 차례로 분당 아파트 30평대, 40평대 두 채를 전세 끼고 나머지는 은행 대출로 1년간 대출금으로 이자를 상환하는 방식을 택해 샀다.   서울 지역 아파트 동시분양 공고가 나오고 듣도 보도 못한 떴다방이 모델하우스 주변에 모여들면서 청약열기가 대단했다.   이렇게 부동산이 재테크 수단으로 각광받게 되자 신도시 아파트들도 서서히 가격이 오르기 시작했다. 한씨가 구입한 분당 아파트도 값이 뜨고 있는 것은 물론이다.   하지만 그 당시에는 IMF 때 빚진 사람들이 아직까지 집을 팔지 못한 사람들인데 이번에 팔 수 있는 절호의 기회로 생각한 사람들이 상당히 많았다.   반면, 사는 사람은 지금이 바닥을 치고 기지개를 켜고 있으니 사야 한다는 쪽으로 마음이 기울려 사는 사람 파는 사람으로 반반씩 나눠졌다. 그리고 세 번째 투자 종목으로 선택한 것은 상가였다.   상가 중에도 최고의 상품으로 꼽은 것은 아파트 단지 내 상가도, 근린 상가도 아니었다. 그것은 외환위기로 떨어질대로 떨어진 대형 상가 주택이었다. 매매대비 임대비율이 보통 70∼80%선이 많았다.   그는 이렇게 좋은 상품을 입지가 좋은 곳만 골라 여섯 채를 샀고, 그 다음 천안시내 고속도로 역사 주변 토지를 샀다. 문씨는 부동산으로 부자가 된 고수들의 투자방법의 전형적인 패턴이다.   부동산 투자 순위도 중요한 노하우인데 그는 부동산이 잠에서 일찍 깨어나 가장 큰 폭으로 오르는 지역 순위와 오르는 종목순서를 타이밍 따라 잘 알고 있었다.   침체기에서 제일 먼저 일어나는 부동산은 아파트이다. 수십년 역사를 놓고 볼 때 아파트가 생긴 이래 아파트를 제치고 먼저 잠에서 깨어난 것은 없었다.   다음으로 상가, 상가 다음으로 빌라, 빌라 다음으로 단독, 그 다음으로 토지 순으로 가격이 회복된다. 그는 오르는 업종·지역·순위별로 순차적으로 아무도 투자하지 않을 때 행동으로 옮김으로써 저평가된 부동산을 가장 싼값에 가장 좋은 부동산을 사들여 수백 억 자산을 모았다. 이사례는 일부분이지만 결과적으로 한씨는 외환위기 때와 회복기 두번의 기회를 잘 활용한 셈이다.    5. 밴드(BEND) 이론을 응용하라   서울 강남의 부동산 부자 서 모(70) 씨는 노른자 땅에 알짜배기 부동산만 갖고 있어 부동산에서 매월 나오는 임대료로 세계 곳곳을 여행하며 자유와 알찬 삶을 만끽하고 있다. 서 씨는 매월 월세 받는 것도 전혀 신경을 쓰지 않는다. 임대관리회사에서 다 알아서 해주기 때문이다. 그의 월수입은 현재 1억원이상 되는데 처음부터 부자였던 것은 아니었다.   평안남도가 고향인 서 씨는 1·4후퇴때 홀홀단신으로 서울로 내려와서 판잣집 단칸방에서 여러사람과 함께 살 정도로 찢어지게 가난했다.   집 없는 서러움을 겪으면서 안 먹고 안 입으면서 근검 절약하여 많은 돈을 모을 수 있었다. 어느 정도 돈이 모아지자 빚을 내어 허름한 판잣집을 산 후 죽을힘을 다해 빚을 갚아 나갔다.   이런식으로 서 씨는 돈을 벌면 부동산에 또 묻었다. 날이 갈수록 부동산 값은 올라가고 전·월세값 또한 오르기만 하여 슬슬 재미가 생겼다.   그러자 서 씨는 부동산이 돈을 만들어 내는 공장임을 깨달았다. 서씨가 주식 시장에서 활용하는 ‘밴드 이론’을 아파트 시장에 응용한 것은 88올림픽 때 미국 뉴욕에 사는 친구로부터 배운 후부터다.   서 씨는 지역·종목별 부동산이 오르는 최고점과 부동산이 최저로 내리는 최저점이 있다는 교포 친구의 말을 직접 확인할 기회를 가졌다.   부동산 값은 더 오르는 것이 떨어지지 않게 받쳐주는 보이지 않는 힘이 있는데 이 힘이 지지선이며 또 부동산 값이 더 내리지 않게 떠받쳐주는 힘이 저항선인데, 지지선 부동산 값과 저하어선 부동산 값이 밴드를 만든다.   지지선과 저항선 사이를 밴드 폭이라 하는데 부동산 호황기 1차년도에 부동산은 더 오르지 않고 최고점에 있는 상태가 1차 지지선이며 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 것을 2차 지지선, 3차 년도에 최고 지지선이 3차 지지선이라 하며,   반면 하락하는 1차년도에 내린 최저점 상태를 1차 저항선이라 부르고 하락하는 2차년도에 최저로 내리는 최저점 상태를 2차 저항선, 3차년도에 최저점 상태를 3차 저항선이라 부른다.   그런데 부동산은 종목과 지역, 경기 차이에 따라서 1, 2, 3, 4차 지지선이 다르게 나타나고 또 1, 2, 3, 4차 저항선도 다르게 나타난다.   그러나 분명한 것은 지역에 따라 종목들은 각기 오르고 내리는 폭이 다르고 오르고 내리는 폭의 한계점이 있다는 것이다. 2002년 수도권 지역의 오른 폭을 비교해 보면, 안산시 26.7%, 광명시 25.5%, 고양시 25%, 안양시 24.1%, 군포시 20.2%로 지역별로 가격 차별화가 생겼다.   따라서 어느 한 지역의 종목이 다른 지역에 가서도 모범 답안이 되지 않고 지역에 따라 종목에 따라 오르고 내림이 일정한 한계점을 갖고 있으므로 부동산 투자시 지역과 종목을 분석하는 것이 필수라고 주장한다.   서울 아파트를 예로 들면 큰 산불이 난 상태로 부동산 호황기라면 1차년도 오르는 부동산 값 1차 지지선이 연 0.5∼2%선에 도달한 상태까지 간다는 것이다.   그리고 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 2차 지지선이 형선되면 오르는 부동산 값 폭은 대체로 연 7∼15%선에 도달하여 더 오르기 힘달다는 것이다.   만일 부동산 경기가 3차년도까지 갈 경우 오르는 최고점은 3차지지선이 25∼28%선이다. 4차 지지선에는 0.5∼3%선에 오르건 악재가 겹쳐 하락세로 돌아서면 0.01∼0.03% 하락세로 말을 바꿔 탄다는 주장이다.   한편, 부동산 값 하락시 더 이상 내리지 않고 머물러 있는 상태가 최저점인데 내리는 1차년도의 1차 저항선이 연 0.03∼1%로 최저! 점이 되며 2차년도의 2차 저항선이 연 2∼5% 하락한 것이 최저점이며 3차년도에 또다시 5∼10%내리는 3차 저하어선이 형성하면 죄저점이 된다. 4차년도까지 갈 경우 등락이 거의 없거나 최저점이 2∼5%까지 내려 4차 저항선을 형성한다는 것이다.   이같이 오르고 내리는 폭의 수치는 약간 오를 때는 작은 숫자를, 많이 오를 때는 높은 숫자를 적용하며 하락할 때도 보통 내릴 때는 작은 숫자를 많이 내릴 때는 큰 숫자를 적용해야 한다.   이 같은 이론은 부동산 경기가 큰 호황일 때와 불황 때 응용하는 주로 서울 아파트에 적용해 본 밴드 이론이다. 서 씨는 부동산 흐름이 이처럼 일정 범위 안에서 움직이는 것을 확인했다.   또한 밴드의 폭이 좁아지면 부동산 값의 변화가 올 것이라 고 예상해야 하고 밴드 밖의 부동산 값이 밴드 밖에서 움직이면 지속적으로 상승할 가능성이 높고 반대로 밴드 밖의 부동산 값이 어떤 원인으로 밴드 안으로 들어와 부동산 값의 고점이 낮아지면 값이 내리므로 신속히 부동산을 팔아야 한다고 주장한다.   또 밴드를 상향 이탈하는 부동산이 있다면 대박을 터뜨릴 부동산이다. 재작년 인기 지역에 있는 재건축 아파트를 대표적 사례로 들수 있다. 서 씨는 외환위기 때 밴드 이론을 행동으로 옮겼다.   서 씨의 친구는 밴드의 폭이 좁아들면 얼마쯤 숨 고르기를 한 후 부동산 값이 상승하거나 하락하므로 이때를 파는 타이밍이거나 사는 타이밍으로 활용하라는 말도 잊지 않고 했으며 밴드 범위 안에서 부동산은 일반적으로 움직이지만, 만일 고점이 밴드를 벗어나면 내리는 서울 부동산을 외환위기 1년째 지켜보기만 했고 2년째에도 어떻게 내려가는지 지켜보다 11월에 최저점으로 폭락할 대로 폭락한 부동산을 사라고 했다.   주위 사람들은 서 씨의 그런 행동을 보고 ‘도박을 한다’며 걱정어린 충고를 했다. 서씨는 주변 사람들의 충고를 강하게 뿌리치고 서울의 요지에 있는 빌딩, 상가, 아파트를 모든 자금을 다 동원해 사들였다.   그로부터 몇 년 후 그는 외환위기 이전으로 부동산이 회복되자 30%대박을 터뜨렸다. 경제가 일상적 상황이라면 최고점과 최저점에는 봄 다음에 여름이 오듯 상식선에서 밴드를 만드는 것이 일반적이다. 따라서 오르고 내리는 비율을 상식선에서 예상하고 사고 팔면 부자들의 생각과 습관을 닮은 행동이며, 그리고 그것은 올바른 동향이며 목표가 될 것이다.   6. 갠의 법칙을 활용하라   부동산 값의 동향을 일정기간 동안에 파악할 수 있다면 짧은 기간에 대박을 터뜨릴 수 있을 것이다. 학자들 사이에는 이 문제에 대해서 많은 연구 논문들을 발표하였지만 잘 들어맞지 않았다. 그런데 최근 김 회장은 흔히 주식 투자에서 이용하는 갠의 법칙으 부동산 재테크에 활용하여 대박을 터뜨렸다.   이 법칙을 부동산 투자에 적용하였더니 오르고 내리는 폭의 각도와 시간에 따라 부동산값 동향이 거의 일정 비율로 달라 짐을 파악할 수 있었다고 한다.   1×4 가격 D 1×2 4 C 1×1 3 B 2×1 2 A 1 1 2 3 4 시간 김회장은 표1 에서 본 바와 같이 기본 각도인 45도 각도는 1×1로 표시하며 가격 1만큼 상승하는 데 걸리는 시간이 1을 의미한다고 설명한다. 아파트 평형별 평균값을 기본 각 45도를 1×1선으로 보고 각도가 그림처럼 1×2에 왔을때는 아주 짧은 시간에 평균 가격보다 큰폭으로 부동산 값이 오르면 그 후부터는 상당 기간 동안 부동! 산 값이 오르지 않고 1×2상태에 머무는 성질이 있다는 것이다.   만일 이 시기에 들쥐와 벌떼 군단이 폭발적으로 부동산 시장에 뛰어들면 그 상태도 오래 가지 않고 의외로 빨리 1×4선에 접근하는 경우도 있다. 부동산에서 오르는 호황 국면에 접어들면 평소와 달리 가격 오름세가 시간상으로 대단히 짧은 기간에 오름세를 타서 눈여겨 부동산을 보는 투자자가 아니라면 어리둥절하게 된다.   이 시기가 소위 거품, 상투라는 말이 도는 때다. 이 같은 짧은 시간에 값이 오르면 그 후부터는 부동산 값이 잘 오르지 않는 성질을 갖고 있다. 마치 산불이 다 타 버린 곳에서는 더 탈 것이 없듯 값이 많이 오르면 더 오를 것이 없는 한계점에 이르게 되어 산불이 다른 지역으로 불똥이 튀는 시점으로 보면 된다는 것이다.   따라서 다른 지역으로 산불이 활활 타게 됨으로 서둘러 다른 지역 부동산을 사는 것이 좋다. 예를 들면 강남에 오름세가 짧은 시기에 진행되면 타이밍상 다음은 강북 지역으로 산불이 옮겨가는 시기이므로 신속히 다른 지역에 투자해야 돈을 벌 수 이다는 것이다.   그림 1×4에 왔을 때는 부동산 가격이 아주 짧은 시간에 가파르게 오른경우다. 1×4와 같은 상황이 와 있으면 부동산은 아주 특별한 사항이 없는 한 더 이상 값이 오르지 않는다.   1×4까지 온 부동산 값을 분석한 김회장은 자신이 소유 반포 재건축 아파트의 경우임을 깨닫고 3년 전 가격에서 90%오른 가격에 남기고 팔았다.   김회장이 1×4각도보다 약간 지나친 것은 그 당시 재건축 아파트 바람이 계속 불고 있는 시점이며 재건축 시장이 계속 성장하고 있어서 가능한 투자법이었다고 설명한다.   김회장이 반포 재건축 아파트를 판 뒤 반포 재건축대상 아파트 값이 100%까지 오른 적이 있었으나 더 이상 오르지 않고 머물다 부동산 안정대책이 발표되면서 서울시 재건축 사업승인 건수가 10%미만으로 내려가 재건축시장이 곧바로 된서리를 맞았다. 부동산 시장에서 “상투다” “천장이다”라는 말이 여기저기 난무하면 부동산은 더 이상 값이 오르지 않는 특징이 있고 더 오르기를 바라는 것은 욕심에 지나지 않는다.     반대로 기본 각도에서 2×1를 향해 하향 각도를 이루는 흐름으로 방향을 틀면 가장 값에 민감한 반응을 보이는 것이 아파트다.   김회장은 그동안 부동산 시장을 눈여겨보면서 여러번 경험하고 나서야 이번에 장기적으로 보유가치가 상대적으로 떨어지는아파트를 1차적으로 팔았다.   부동산은 좀처럼 비수기도 아닌데 하락세로 돌아서면 오를 때처럼 빠른 시간에 값이 내리는 것이 아니라서 개미들은 여유를 갖고 팔짱을 끼고 있는 것이 보통이라는 것이다. 이같이 사태를 안일하게 보는 개미들은 부동산 투자에서 실패하는 이유라고 김회장은 말한다.

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