임대사업 노하우(5)

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소부마 관리시스템 시설관리 |임대사업 노하우

2012-08-02 16:07

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출처 카페 > 소액부동산마법사 | 뮬란
원문 http://cafe.naver.com/rkswl1119/382755
 

소부마 관리시스템은 원거리에 거주하는 직장인이 지방 소재 아파트에 투자시, 가장 우려되는 점이

세입자(임차인)관리, 수리 및 임대차계약 부분입니다.

‘소부마’에서는 이와 같은 문제에 도움이 되고자,

임대인의 시간과 비용을 최소화한 효과적인 관리를 위해 해당 지역에 현장팀을 운영하여 신청하신

분에 한해 해당부동산을 관리해드리는 ‘소부마 시설관리’를 옵션으로 신청받고 있습니다.

 

접수대상은 기존에 관리를 받고 있는 세대는 만기 시점까지 적용되며, 홍익아파트에

진입하신 신입회원 중 옵션 선택을 하지 않은 회원이나 3번항목 대상 아파트 중 현지 부동산을

통해 거래하신 세대중 옵션을 희망하시는 분은 첨부파일 양식을 작성하여, 임대차계약서 사본1부

함께 현장팀 팩스로 접수하시고, 관리비용 계좌입금 해주시기 바랍니다.

 

관리 항목은 아래와 같습니다.

- 아 래 -

1. 시설관리기간 : 12개월 (시설관리비 입금일 기준)

   관리신청은 접수기간 및 투자시점에 받는걸 원칙으로합니다.

   문제 발생후 신청세대는 받지 않겠습니다.

   문제가 발생한후에야 신청하시는 회원님들이 계신데 현장에서 미리미리 조치하지 못해

   사건 해결이 쉽지 않아 애을 많이 먹고 있습니다.

 

2. 관리항목 : 1) 입.퇴실 점검

                    - 관리비 및 가스비 정산

                    - 월세 일할정산

                    - 점검 시 시설노후가 아닌 세입자 부주의로 인한 파손 항목은 보증금에서 상계

                  

                   2) 임대차 관리

                    - 임대차 계약 만기 시 갱신여부 확인(갱신 시 현시세 고려 계약서작성)

                    - 세입자 퇴거 시 현지 부동산 의뢰

                    - 부동산 정보지 및 플랭카드 광고, 직거래 영업으로 임대차관리

 

                   3) 임대료 납입독려 (월세 2개월 연체 시 해당사항)

                    - 유선 및 방문통지 (독촉장 발송)

                    - 연락처 변경 및 수신정지 된 세입자일 경우

                            (야간 방문을 통하여 세입자 소재지 파악)

                    - 3개월 이상 연체세대일 경우 (방문 면담하여 선의적으로 해결토록 독려)

 

                   4) 시설관리

                    - 시설수리 부분 발생 시 수리여부확인 및 현지 수리기사 출장의뢰

                       (출장비 및 수리비는 현지가격보다 40% 저렴)

                    - 노후된 시설 인테리어(도배,장판 외) 의뢰한 공사 완료 후 점검체크

 

                  5) 임대차 부동산수수료 실비청구

                      (현장팀에서 임대차 직거래시 부동산 법정복비의 50% 청구)

 

3. 관리기간 중 매매되는 경우, 매매시점에 관리기간이 3개월 이상이 남은 경우 월단위

   정산하여 환불처리

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일반/기타

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지인 원룸 신축 임대이야기.. .. 원룸임대사업의 불편한 진실들.. |임대사업 노하우

2012-03-31 19:53

http://blog.drapt.com/poca901/7674231333191194963 주소복사

출처 카페 > ★소액투자 부자만들기★ | 켈리
원문 http://cafe.naver.com/bestch1/16670

출처 : 소액투자 부자만들기  - 네이버카페

 

지금으로 부터 약 1년전~

 

 

남편이 운영하는 회사의 거래처에 근무하시던 분이 있었습니다.

 

어느날 명퇴 개념의 퇴직으로 퇴직금과  적금등......으로 원룸을 신축하려고 한다면서 저희 사무실에

 

찾아 왔더군요.  자랑하시고 싶으셨던거죠~

 

부푼꿈과 희망으로   남편과 저에게 신이나서 원룸을 신축해서 임대사업 하실 계획임을 이야기 하시더 군요.

 

 ..그 분께   제가 나름 파악한 원룸에 대한   우려 섞인 말들을  꺼낼 수가 없었지요...

 

저도 오래전에 원룸주택 신축할까~하고 나름 손품 발품 눈품까지 많이 팔아 봤기에~ㅠ.ㅠ

 

대지가 정확히 몇 평인지는 기억이 나지 않으나,  원룸이 15 개 있다고 하더군요.

 

본인의 퇴직금과 적금등 ..3억으로 기억 ..

 

대출 5억 ..

 

보증금 2억... 이렇게 해서 약 10억이 투입된 상황..

 

그 후 1년이 지나 ..연락이 없다가 ........약 한 달전에 다시 찾아 오셨네요.....

 

현재 공실이 5~6개 있다고요........고속버스터미널 인근이라 공실 걱정은 하지 않는다고 자신있게 말씀하시던 그 분..

 

거기다 공실도 고통이지만 ..부실 공사때문에 신축후 6개월도 되지 않아서 곰팡이에.........물이 새고..

 

건축업자에게 하자신청 해봐야 알겠다고만 하고 ..아예 전화도 받지 않는다고 합니다. 그리고..

 

세입자의 짧은 임대기간...수요의 한계....원룸 세입자들중 많은분들의 직업이 안정적이지 않더라는 문제.. 그래서 월세 받기가

 

너무 힘들다고 하더군요..

 

원룸에 들어오는 분들의 공통점은 인근에 새 원룸이 생기면 다시 그 곳으로 이동하려는 습성이 있더라는 것입니다.

 

그 분의 표현에 의하면 지금이라도 이 고민덩어리를 팔아버리고 싶다고.......

 

부동산에 내 놨지만 원룸 통매매는 잘  팔리지도 않고.......너무 힘들어 하더군요.

 

 지금도 부동산에 나온 원룸 통매매가 얼마나 많은줄 아냐며.....손해보고 팔 생각을 하라고..

 

부동산에서 거들떠  보지도 않더랍니다.

 

그러면서 제가 소형아파트 많이  가지고 있는것에 대해 아주 부러워 합니다.

 

 지금이라도 원룸매수자만 있으면 손해보더라도 던져버리고 소형아파트로 갈아타고 싶다고 하시더군요........

 

물론 원룸주택임대 하시는분들이 모두 이 분과 같진 않겠지요.

 

이 분이 운이 없는걸까요~?

 

그래도 위로해 드렸습니다. 땅은 있지 않냐고요~

 

지금 저희 회사 직원 한 분도 회사근처 원룸에 최근에 입주했습니다.

 

부동산에 원룸을 구하러 갔더니........너무 너무 많은 원룸들이 공실로 남아있더군요.

 

 부동산 말에 의하면.. 저희 회사 직원이 들어간 원룸이 ..500만원에 월세30만원이었던것이....인근에 원룸이 너무 많이 신축

 

되어져서  300만원에 월세 20만원에 내놓은것이랍니다..

 

이 것 마저도 저희가 200만원에 18만원으로 깍고.........입주했습니다. 정말 골라서 갈 수 있더군요.

 

거기다가 관리비도 2만원이라는것을 1만원으로 .......

 

한마디로 수요자 맘대로 입니다.

 

물론 잘 운영하시는분이 더 많을 줄로 압니다.

 

은퇴자 여러분은 더욱더

 

원룸주택임대사업..정말 신중히 선택하셔야 할 듯 합니다~

 

네이버 카페 : 소액투자 부자만들기 에서도 자주 뵈어요^^

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원룸임대, 원룸, 임대사업

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소액부터 시작하는 부동산 재테크 |임대사업 노하우

2012-03-16 21:54

http://blog.drapt.com/poca901/7674231331902453755 주소복사

출처 카페 > ★소액투자 부자만들기★ | 솔로몬
원문 http://cafe.naver.com/bestch1/13145

 

 

소액부터 시작하는 부동산 재테크

 

  

 

1. 직접 발품을 팔아라.

 

많은 부동산 정보 중 믿을 수 있는 정보는 몇 되지 않는다.
일부 정보는 부풀리거나 부동산 중개업자의 농간으로 과대 가격이 형성되어 있는 경우가

많고 엉뚱한 곳을 사진찍어 보여주는 경우도 많다.
따라서, 발품 팔아 직접 눈으로 확인하면서 지적도나 도시계획

확인원을 떼어봐야 한다.

 

  

 

2. 적절한 타이밍

 

개발 계획이 발표된 곳보다 개발 착공이 시작된 곳이 투자 최적지 이다.
너무 빨라도 좋지 않고 너무 느려도 이미 가격이 많이 상승되어 투자 차익을 챙기기 어렵다.

 

 

  

 

3. 종잣돈과 소액을 적절히 활용하라.

 

부동산 재테크를 위해서는 먼저 종자돈이 있어야 한다.
종자돈은 그리 많은 돈이 아니어된다,
일단 시작이 중요 하기 때문데 작은것부터 시작하는 것이 중요 하다.
처음부터 엄청난 금액을 생각하고 있는 것은 바람직한 방법이 아니다.

 

 

  

 


4. 투자 예정지 주변을 살펴라.

 

주변의 도로망, 개발동향, 공단 조성 등 투자 예정지의 주변을 잘 보아야 한다.
부동산 재테크에 3-3-3공법이라는 것이 있는데

개발 계획이 발표되면 그 지역 땅값이 3배가 오르고,

착공이 되면 다시 3배가 오르고, 완공시점이 되면
다시 3배가 오른다는 것이다.
따라서 주변의 개발 동향을 면밀히 살펴봐야 한다.

 

  

 

 

5.상대적으로 저평가된 지역에 투자하라.

 

현재 개발이 진행되고 있으나 아직 지가가 저평가된 지역에

주목할 필요가 있다.
이러한 지역은 소규모 자본으로도 투자가 가능하며 계속적으로

지가 상승이 기대되는 지역이다.

 

 

  


6. 분산투자하라. 오인은 금물!


부동산 투자도 다른 투자처럼 한 지역에 올인하는 것은 위험하다.
따라서 2-3군데 투자하는 것이 중요하다. 위험이 분산되기 때문에 그만큼 안전하고 할 수 있다.
설령 한 지역이 보합세나 매매가 이루어지지 않아도 다른지역에 투자 수익을 얻을 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

7. 조급한 마음은 금물

 

부동산 투자는 지그시 기다리는 마음이 필요하다.
최소한 3년에서 5년을 보아야 하는데 일단 결심을 하고

투자 결정을 하면 언론에 발표되는

 내용이나 소문에 귀를 닫아야 한다.
정부정책이나 지자체 사책은 항상 변하기

때문에 3-5년 기다려야 하는 것이다.

 

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소액투자, 부동산, 부동산재테크, 재테크, 투자/개발

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