123뉴타운

신도시     3기 신도시 후보지           개발 계획도   인천공항철도 노선도                  평택국제화계획지구  오산역사 오산공장터 -아파트공급 흥덕지구 동탄택지개발주변 전국 유망 택지지구

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

청주대농금호어울림

 

 

 

당진석문국가산업단지

 

 

 

동탄광역교통망

 

 

 

 

 

 

 

새만금사업지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

동북아경제중심지

 

 

불로 마전 검안 원당지구 위치도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

오송신도시

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부천여월지구

 

 

 

 

 

 

 

 

당진석문국가산업단지363만평개발본격

 

메타폴리스조감도

 

 

 

 

[ 광역도로 계획도]

[광교신도시 공간배치도]

[광교신도시 위치도]

 

 

 

 

 

 

 

1. 조합원 소유 토지 건물의 보상가격은 어떻게 결정하는가? 그리고 보상가격에 이의가 있을 경우에는 어떤 절차에 의하는가?
① 주택재개발사업은 공공사업의 성격을 띄므로 공공용지의손실보상에관한특례법의 규정이 적용되며, 사업시행인가 당시의 토지·건축물의 이용상황에 따라 평가하는 바,
② 지가공시와감정평가에관한법률에 의한 공인 감정평가사 2인이상의 평가결과를 산술 평균하여 결정함.
③ 참고로 재개발법 개정이전에는 서울시에 가격평가위원회가 설치되어 조합원이 일부 참여하여 감정평가사의 평가액을 근거로 결정하였으나 현재는 이러한 제도가 폐지되어 조합이 선정한 감정평가사의 평가결과에 의하고, 또한 과거에는 한국감정원이 필수적으로 참여하도록 하였으나 지금은 폐지되었으며, 공정한 평가를 위하여 한국감정원을 필수로 포함시키는 방안을 도입할 수 있을 것임.
④ 그리고, 종전토지가격 즉 보상가격에 대한 이의는 감정평가업자 각각의 평가액이 30%이상 차이가 나는 경우와 토지의 이용상황이 잘못 적용된 경우 등 이를테면 지목은 도로이나 실제로 대지로 사용하고 있는 경우에 대지가격으로 평가하지 아니하고 도로로 평가된 때에는 이의신청 등으로 재산정을 받을 수 있음.

 

2. 조합원 이주시 이사비용은 지급되는 지와 철거에 관한 대책
① 도시재개발법은 기존주택의 철거로 이주되는 조합원(세입자는 제외됨)을 위해서 임시수용 가건물을 지을 수 있도록 규정하고 있으나, 부지확보 및 대다수 조합원이 원하지 않으므로 시행되는 현장은 아직 없음.
② 조합원의 이주에 관한 이사비용의 지원은 공공용지의손실보상에관한특레법의 규정에도 불구하고 이루어지고 있지 않은 바, 이는 조합원은 재개발사업의 시행이 본인의 주택을 짓는다는 개념에 의하여 적용되지 아니하고, 시공회사에서 지급하는 이주비(무상 또는 유상)에 넘기고 있고 철거는 자진철거를 원칙으로 하고 있으나 비용을 조합이 부담하여 시행하고 있음.

 

3. 재개발을 끝까지 반대할 경우에는 어떻게 되는가?
① 도시재개발법은 사업시행인가의 조건으로 토지 및 건축물 소유자 총수의 3분지 2이상과 소유면적의 3분지 이상의 동의를 요건으로 하고 있는데, 이 요건만 충족하면 일부의 반대와 상관없이 재개발사업은 시행되는 것이며,
② 재개발사업은 토지수용법이 적용되는 공공사업이므로 토지수용법에 의하여 조합원의 토지를 수용할 수 있도록 규정하고 있는데 그 요건으로는,
·분양신청을 하지 않은 자
·분양신청을 철회한 자
·분양대상에서 제외된 자로 하고 있음.
③ 토지수용재결이 떨어지면 수용시기까지 조합은 공탁을 하면 토지의 소유권이 조합소유가 되므로 행정대집행법에 의한 대집행이나 조합이 소유권자로서 명도소송을 통하여 강제 철거하게 됨.

 

4. 조합원아파트 가격은 어떻게 결정되고 일반분양자와 가격차이는 있는지?
① 조합원 아파트 가격의 산정은 대지비 및 건축비와 사업시행에 소요된 제반비용 등의 산출근거를 제시하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상의 평가에 의하여 결정되는데,
② 재개발사업의 장기화와 공공시설의 설치 및 조합의 방만한 운영으로 인한 경비부담의 가중 등이 조합원 아파트 분양가의 요인으로 작용될 수 있음.
③ 일반분양가는 IMF로 인하여 주택공급에관한규칙이 개정되어 분양가격이 자율화되었으므로 조합이 분양성을 고려하고 인근 아파트 시세를 참작하여 자유로이 정할 수 있는 바, 조합원 분양가격과의 차이는 과거 분양신청시 시행하던 국민주택채권 액수 정도의 차이는 있는 것이 통례임.

 

5. 2채 이상의 주택을 가지고 있는 경우 아파트 분양권은 몇 개를 주는지?
- 주택공급에관한규칙은 주택건설촉진법이 적용되는 사업에 있어 주택의 분양은 1세대 1주택의 원칙을 정하고 있으므로 주택을 아무리 많이 가지고 있더라도 분양되는 아파트는 1채이며, 나머지 금액에 대해서는 현금으로 지급되고 있으며, 여기에는 양도소득세가 부과되고 있음.

 

6. 2채 이상의 토지나 건축물이 있는 경우 매매나 증여를 할 경우 별도의 분양권이 있는 지와 언제까지 하여야 하는지?
① 아파트공급은 1세대 1주택을 원칙으로 하고 있으므로 당연히 이를 매각하거나 증여할 경우 별도의 분양권을 주는 것이 원칙이나 정확하고 공정한 분양설계를 위하여 그 시기를 제한하고 있는데,
② 그 시기는 관리처분계획기준일 이전이어야 하는데 관리처분계획기준일이라함은 도시재개발법 제35조제1항제5호의 기준에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 말하는데 분양신청기간은 사업시행인가일로부터 30일 이상 60일 이내로 조합이 정하는 기간을 말함.

 

7. 조합원에 대한 이주비는 얼마나 주는가?
① 통상의 서울시의 주택재개발사업은 조합원은 토지를 제공하고 시공회사는 자금을 제공하는 합동재개발의 방식을 사용하고 있는데 이주비는 시공회사 선정시 회사가 제공하는 조건에 명시되어 있는 것인 바, 사업성 및 시공회사의 자금력 등에 의하여 차이가 나는 것으로 일률적으로 적시할 수는 없으나 대략 5000천만 원에서 8000만원 정도가 건축물을 소유한 조합원 1인당 지급되고 있음.
② 또한, 나대지 만을 소유한 조합원은 지급되지 않으며, 건축물소유자중 인정받지 못하는 무허가건물을 소유하고 있는 경우 즉 동장이 발행하는 기존무허가건물 확인원이 없는 건물만을 소유한 조합원에게는 지급되지 않음.

 

8. 본인 소유토지 및 건축물에는 압류, 근저당, 가처분 등이 설정되어 있는데 이를 해제하지 아니하고도 재개발사업이 시행될 수 있는 지와 압류된 토지의 경우 조합원은 누가 되는가?
① 도시재개발법은 재개발사업의 시행으로 인하여 그 목적이 실행될 수 없는 소유권 이외의 권리자는 사업시행자에게 신고하도록 규정하고 있으며, 종전의 토지 건축물에 설정된 각종의 권리는 새로이 건축되는 토지 또는 건축시설에 설정된 것으로 의제처리하고 있으므로 이러한 일련의 소유권 이외의 권리를 정리하지 아니하고도 또는 권리자의 동의 없이도 재개발사업이 이루어 질 수 있음.
② 압류는 소유권에 관한 권리이나 압류된 경우에도 조합원은 소유권자로 하며, 소유권자인 조합원이 새로이 등기되는 아파트에 압류가 전사되므로 압류권자의 권리를 침해하는 일은 없음.

 

9. 공유토지는 공유지 분할의 절차를 그치지 아니하고도 재개발을 시행할 수 있는 지와 공유지분의 평가는 어떻게 하는가?
① 재개발사업은 공유지분 소유자도 조합원으로 인정하고 있으며, 일정한 요건을 정하여 분양권도 주고 있어 공유지분할의 절차를 거치지 아니하고도 재개발사업이 시행되는데 장애는 없음.
② 공유지분 소유자의 평가는 등기상 공유지분 소유한도에 따라 평가액을 결정하는 것이며, 단지 토지의 평가가 위치에 따라 그 가격이 다르게 나오는데 감정평가시 본인의 점유위치를 신고하여 평가를 받으면 위치에 따라 높은 가격을 받을 수 있을 것임.

 

10. 재개발구역지정을 입안하는 과정이나 구역지정이 된 경우 건축허가는 나올 수 있는가?
- 재개발 사업은 도시계획사업으로서 도시계획이 입안되는 경우와 도시계획시설로 지정된 경우에는 건축법에 의한 신축허가와 토지분할 등은 금지하고 있음.

 

11. 재개발 구역으로 지정된 구역 안에서 각종 영업허가를 받을 경우 제한되는가?
- 도시계획사업의 시행에 지장을 주지 아니하는 영업허가의 경우에는 이를 별도로 제한하는 현행 규정은 없음.

 

12. 재개발구역으로 지정되거나 사업시행인가가 난 후에도 토지·건물을 사고 팔 수 있는가?
- 도시재개발법은 등기이전의 제한에 관한 규정을 두고 있는데 분양처분고시 이후 보존등기가 있을 시까지로 제한하고 있고, 권리 의무의 승계의 유효성을 규정하고 있으므로 이론상 또는 실제상 분양처분고시 이후까지 종전의 토지나 건축물의 매매는 조합원의 명의변경으로 유효하게 시행되고 있음.

 

13. 조합원과 세금과의 관계는?
가. 양도소득세
(1) 양도소득세의 과세구분
① 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 분양 받은 아파트의 양도시 공사기간이 보유기간에 포함된다.
② 재개발조합원이 재개발 사업기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 관리처분계획에 의해 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하기 위해 다른 주택을 양도할 경우 3년 보유에 관계없이 비과세 한다.
나. 취득세
(1) 재개발 조합원의 취득세 납부
① 관리처분에 의해 취득하는 토지 및 건축물은 취득세를 부과하지 않는다. 단, 종전부동산가액을 초과하여 청산금을 부담하는 경우 청산금에 상당하는 부동산에 대해 취득세를 부과한다(지방세법 109조 제3항).
② 원조합원이 85㎡이하의 주거용 부동산을 취득할 경우 면제(서울특별시세감면조례 16조)
(2) 취득세의 과세구분
(3) 농어촌 특별세
취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 그러나 국민주택규모(전용25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세
다. 등록세
(1) 등록세의 과세구분
(2) 교육세
등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다.

 

14. 재개발사업의 아파트 평형별 건립비율은 어떻게 되는가?
① 재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과규모(85㎡ 이상 115㎡이하)와 국민주택규모중 전용면적 60평방미터 이하로 구분되는데, ·국민주택규모(전용면적 85평방미터 이상) 이상 : 건립세대수의 20%이내 → 구역내 전용면적 115평방미터를 초과하는 규모의 주택비율만큼 165평방미터 이내의 규모도 지을 수 있음.
·국민주택규모 이하 : 건립세대수의 80%
① 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡이하 : 40%
② 국민주택 규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하 : 40%
※ 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 10% 범위 내에서 조정할 수 있음.

 

15. 구역내 도로는 어떻게 처리되는가?
- 구역내 도로는 재개발사업의 시행으로 용도폐지되어 아파트 건립부지로 되며, 조합원이 점유하고 있지 않은 비점유지이므로 향후 조합이 매입하게 되며, 조합이 매입한 금액을 조합원이 평형을 높여 가는데 필요한 경우 조합원이 그 금액을 부담하는 경우 배분될 수 있는 것임.

 

16. 시유지 또는 국유지를 점유하고 있는 경우에는 어떻게 처리되며 조건은 어떻게 되는가?
① 국유재산법 및 지방재정법에 의하여 점유자에게 우선불하권이 주어지며, 이는 수의계약 형태로 이루어 짐. 또한, 점유면적의 인정은 건축물의 점유면적만을 말하는 것이 아니고 생활에 필요한 공간의 전부를 인정면적으로 처리하고 있음.
② 시유지는 현재 20년 분할 상환이며, 이율은 연리 5%이나, 국유지는 최장 10년에 이율은 8%의 조건으로 분할 계약임.
※ 수의계약 및 계약의 전제조건으로 5년치 변상금 또는 사용료, 대부료의 납부를 요건으로 하고 있음.

 

17. 조합원의 평형 결정은 어떻게 이루어지는가?
- 조합원은 사업시행인가후 분양신청기간내에 분양신청을 하게 되어 있는데 분양신청시 본인의 희망평형을 신청하는 것이 전제요건이며, 본인이 어떠한 평형을 희망한다 하여도 전체 조합원의 희망과 재산가액을 전면 검토하여 평형을 결정하게 됨.
※ 어떤 조합원의 재산가액이 151,000,000원일 경우 평형별 조합원 분양가격이 인접한 평형에 배정되게 됨. 즉, 45평형 분양가액이 2억이고, 32평형 분양가격이 1억일 경우 45평형이 배정되게 됨. 그러나 이는 재산가격만을 요건으로 하는 것이 아니고, 희망하는 자가 많을 경우 재산가액의 순위에 따라 이러한 결정권리가 주어짐.

 

18. 구역내 종교시설이나 공공청사가 있는 경우 어떻게 처리되는가?
- 종교용지나 공용의 청사가 있는 경우 환지계획 또는 사업계획결정시 별도의 구획을 하여 토지를 제공하며 건축을 하여 종전토지 및 건축물의 평가액과 사업시행후의 분양가액을 평가하여 차액을 징수 또는 지급함.

 

19. 재개발조합의 법률상 지위?
- 재개발조합은 도시재개발법에 의하여 인가를 받는 법인으로 이는 특별법인 도시재개발법에 의하여 설립되는 특수법인의 성격을 띄며, 법인의 분류상 비영리법인에 속하나 일반분양을 하거나 영리활동을 함에 있어서는 세법상 영리법인의 영역에 속하여 법인세 및 특별부가세 납부 대상이 되며, 도시재개발법은 이 법이 규정한 사항 이외에는 민법의 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있어 그 성격상 상법의 주식회사에 관한 규정이 유추적용되고 있음.

 

20. 어떤 사람이 조합원이 되나?
- 도시재개발법상 조합원의 자격은 구역내 토지 또는 건축물의 소유자 및 지상권자로 한정하고 있으며, 법률상 의미는 법인이나 민법상 비법인사단까지 조합원의 범주에 포함시킬 수 있을 것임.

 

21. 상가를 소유한 자의 처리는 어떻게 되는가?
- 건축물의 용도가 상가 또는 점포 등 근린생활시설인 경우 구역내 건립하는 상가(생활편익시설)의 분양권이 주어지며, 주택을 분양 받고도 권리가액이 남은 경우 남는 금액이 구역내 건립하는 상가 최소면적의 분양가액을 초과할 경우에도 본인이 원하는 경우 상가 분양권을 취득할 수 있음.
※ 점포를 소유한 조합원이 아파트 분양권을 취득한 경우에는 그 재산가액이 위와 같이 상가 최소 분양금액을 초과한 경우에 한하여 상가 분양권이 있음.

 

22. 미등록된 무허가건물에 대한 보상금 지급은 어떻게 처리되는가?
① 서울특별시의 기준에 의하여 존립을 인정받는 기존무허가건물의 경우 조합원의 자격이 있음은 재론의 여지가 없고, 또한 신발생무허가건물의 경우에는 보상의 대상이 되지 않는 점 또한 논란의 여지가 없으나,
② 서울시의 인정일인 1982년 4월 8일 이후 일정한 시점에서 발생된 무허가건물의 보상금 결정에 논란이 있을 수 있는데 서울특별시의 경우 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 개정시점인 1989년 1월 24일 이전에 발생된 무허가건물일 경우에는 평가액에 의한 보상을 받을 수 있을 것임.

 

23. 공유지분을 소유한 경우에도 분양권이 있는가?
- 토지만을 공유지분으로 소유하거나 토지 및 건축물을 공유지분으로 소유한 경우 구역내 1세대의 공유지분 소유면적의 합계가 90평방미터 이상이거나 그 이하라 하더라도 토지의 평가액이 구역내 최소평형 아파트 분양가 이상일 경우 별도의 분양권이 있으며, 공유지분의 지분취득의 시점은 구역지정고시일 이전으로 한정하고 있음.

 

24. 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우의 분양권 유무?
- 건축법상 다가구 주택을 공유지분으로 소유한 경우 즉, 구분소유가 불가능한 다가구 주택을 분양하여 공유지분으로 각각 소유한 경우에는 그 공유지분의 취득일이 서울특별시도시재개발사업조례 개정일인 1997년 1월 15일 이전인 때에는 개별분양권을 인정하고 있음.

 

25. 땅 30평을 소유한 경우 아파트는 몇 평 짜리를 주는가?
- 재개발사업의 분양권 배정은 소유한 땅의 면적에 의하여 절대적으로 정하여 지는 것이 아니고, 조합원의 분양신청 결과에 따라 다르게 정하여 질 수 있는 것이며, 상대적으로 재산가액이 많은 조합원이 있을 경우 순위에서 밀리며, 주택을 동시에 소유하였다면 최소 분양평형이 32평형일 가능성은 많으나 이는 절대적인 것이 아니며 순위에 의하여 25평형으로 결정될 소지는 있음.

 

26. 아파트 동·호수의 배정 방법은?
- 재개발사업으로 인하여 건립되는 아파트의 동·호수 결정은 동일 평형별로 공개추첨에 의하여 결정되며 추첨의 순위는 재산가액이 많은 조합원이 우선하여 추첨에 응함.
※ 조합원 분양과 일반분양이 혼재되어 있는 평형의 경우 즉 45평형이 일반분양과 조합원 분양이 반반일 때에는 이른바 로얄층을 구분하여 조합원에게 좋은 층과 호수를 우선 배정하고 나머지 평형을 일반분양 물량으로 정할 수 있기 때문에 조합원의 경우 상대적으로 유리할 수 있음.

 

27. 동·층·호수에 따라 분양가격에 차등을 둘 수 있는가?
- 관리처분계획 수립시 조합원 총회의 결의로 또한 감정평가의 결과에 의하여 층별로 분양가격의 차등을 둘 수 있을 것임.

 

28. 조합원의 아파트 분양대금의 납부는 언제 하는가?
- 통상의 경우 종전재산가격과 분양아파트의 가격에 차액이 있을 경우 일반분양후 일반분양자와 동등한 조건에 의하여 분양금 차액을 납부하고 있음.

 

29. 세입자 자격과 처리는 어떻게 하는가?
- 세입자는 재개발구역지정고시일 이전 3개월 전부터 주민등록을 필하고 사업시행인가일까지 거주한 세대로 자격이 한정되며, 본인이 희망할 경우 세입자용 영구임대주택에 입주할 수 있음.

 
출처: 네이버 재건축/재개발/도시정비 시민연구회 

언론에선 연일 강남 아파트값이 떨어지고 있다 한다.   모두다 불안해 하고 있다.  

과연 집값이 떨어 질건지, 아니면 오를것인지 말이다?  

해답은 별로 복잡하지 않다.   의외로 간단하다.

 

2002년에 참여정부의 얼뜨기 좌파분배론자들이 유토피아의 청사진을 펼쳤을 때, 강남이 당시

최고가 아파트가 평단가 2000일때 난, 평단가 5천시대가 온다고 했다가 미친놈 소리를 들었다.  

얼마후, 330대책이 나온후 강남은 평단가 1억을 향해서 갈수도 있다고 했을때도......

또라이 소리를, 또 들었다.

 

2004년 12월엔가.....대한민국에 20여년간에 6-7번째였던가, 주가지수 1000포인트가 다시

왔을때......나는 조그만 카페에 올린글에서, 이번은 1000포인트가 밀리지 않고 안착이 가능할

것이고, 향후는 2000-3000을 향해서 주가는 갈거라고 했다.   다들 또 미쳤다고들 했다.

 

작년 북핵사태가 터졌을때 주가가 폭락했다.   낙폭이 너무커서 '써킷브레이크'가 발동됬다.

그날 난, 오후 1시경에 '위기는 기회다'라면서 주가를 살 시점이라 했다.    아무도 말이 없었다.

그날, 핵실험으로 폭락을 한 날, 몇안되는 카페 회원중 딱 한사람이 1억을 투자했다.

그분은 단기간에 몇십프로의 수익을 내고 빠져나왔다고 한다. 

 

지금도 논쟁중이다.   오른다......내린다......부질없는 짓이다.

내가 보아온 약 5년간의 느낌은, 그때나 지금이나, 아직까지도 거품이라고 한다.  

주구장창 거품이다.    언제면 거품논란이 멈출까?   아직 멀었다.

 

내가 전에 올린글에서, 가혹한 세금제도와 무차별적인 정책적 규제를 생각하기에 앞서 간단하게

거시적으로 보라고 했다.   중요한 점 몇가지만 짚어 보고자 한다.

 

- 글로벌 유동성을 이해하지 못하면 현재의 집값을 이해할 수도 없고, 

  미래의 집값을 예측할 수도   없다.

 

  지난 4-5년간, 전세계가 부동산과 증시가 폭등을 했다.   한국의 상승은 OECD국가중에서

  평균을 밑돈다.   별로 안올랐다는 얘기다.   OECD와 IMF에서 누차 한국정부에 경고를 했다.

  왜 한국은 부동산 상승이 다른 나라보다 크게 상승하지도 않았는데, 반시장적 규제로 일관하는가?

  규제를 풀고 공급을 확대하는등의 시장경제 논리에 따르라고 여러번 정책질의와 권고를 했다.

 

  현제의 글로벌 유동성 장세는 미국에 의해, 거대 금융자본에 의해 주도 되고 있다.

  대한민국이 IMF가 닥쳤을때, 세계적인 금융위기에 봉착하게 된다.   소련의 디폴트가능성과

  태국의 바트화 폭락이 오면서 아시아발 금융위기와 전세계 시장불안이 왔을때......

  위기의 순간......

 

  미국에선 미국경제가 받을 충격을 버퍼링(완화)하기 위해 전문가들 거의가 금리를 인상할 것을

  주문했다.   금리를 인상해서 긴축으로 가서 금융위기를 대비해야만 미국의 손실을 줄일수 있다고

  봤다.   장고를 거듭한 당시 FRD의장 '그린스펀'은 거의 모든 사람들의 예상을 깨고, 금리인하를

  전격적으로 단행했다.   왜 일까?   거의 모든사람의 예상을 깨는 결정을 왜 했을까?  

  그린스펀이 미쳤던 것일까?

 

  김대중정권은 98년에 발생한 IMF를 탈출하고 경제를 회복했다고 자랑을 한다.

  과연 김대중 정부가 잘해서 였을까?   웃기지도 않는 얘기다^^   당시 한국뿐만이 아니라,

  전세계를 그린스펀이 살렸다.   그린스펀이 예상했던 경제세계는 보다 거시적이다.   미국은

  항상 재정적자에 시달리면서, 금융위기까지 닥쳤지만, 그린스펀이 생각했던 관점은......

 

  금리인하를 단행해서, 전세계가 경기불황을 겪지 않고 호황상태를 만드는게 결국은 미국을

  위해서도 이익이라고 봤다.   당시 한국뿐만이 아니라 전세계가 누린 경기 호황은 지금까지도

  계속되고 있다.   우리는 반도체, 엘시디, 핸디폰등과 IT관련 산업이 어느때보다 호황을

  누리면서 IMF를 탈출하게 된다.

 

  지금은 대부분 당시 그린스펀의 내린 정반대의 결정을 비판하지 않는다.

  그린스펀은 이후 경제 대통령이라 불렸다.   미국경제 대통령이 아니라, 세계의 경제 대통령이라

  불렸다.   은퇴한 그는 말을 굉장히 아낀다.   그의 말이 전해주는 파장과 충격이 크기 때문이다.

  지금도 '버냉키'현 의장보다, 세계의 경제 시장에선 그린스펀의 기침소리에 더 민감하다.

  그만큼 미래를 냉철하고 정확하게 봤던 것이다.  

 

  지금까지도 그당시 유동성장세가 지속되고 있다는 말이다.   약 10여년 전부터 시작된,

  이 글로벌 유동성장세가 전세계를 4-5년간 부동산, 주식을 폭등장세로 만들었다.

  전세계가 성장으로 호황을 누리고 있다는 말이다.    반면에, 우린, 얼뜨기 분배정부를 만나면서,

  곤두박질 치고 있다.   남들은 성장을 구가하고 있을 때, 창고에 훗날 먹을 곡식을 차곡차곡 쌓아

  놓고 있을 때, 우리만 분배타령하다가 이젠, 우리창고엔 먹을게 남아 있지 않고, 굶게 생겼다는

  심각한 지경에 이르고 있다는 얘기다.

 

  제가 언젠가 올린글에서, 집값이 내리는 시기는......

 

  미국이 금리인상을 통한 긴축으로 돌입하는 시기가 집값이 내리는 시기가 될거라 했다.

  이때는 우리뿐만이 아니라 전세계 부동산과 주식이 동반하락 할 거라 했다. 

  내림의 시기가 와도 3억하던 아파트가 10억이 됬다면, 다시 반토막이나 3억으로 떨어 지는게

  아니라 10-20%의 하락이 올거라 했다.   현재의 10억짜리가 하락한다면 8-9억으로 떨어진다는

  말이다.

 

- 치명적인 공급부족.......수도권 주택보급율 82.7%.......

 

  미국, 유럽등 선진 자본시장에선 보통 주택보급율이 110-120%정도가 되고, 자가 보유율이

  70%를 넘어야 부동산 시장이 안정된다고 한다.   내리는게 아니라, 안정된다는 것이다.

 

  그러면, 여기서 한가지 의문은 미국,유럽등은 이미 주택보급율이 110%를 넘는 나라들이

  왜 최근 4-5년동안 집값이 3-4배나 폭등을 했을까?   이 부분이 위에서 언급한, 글로벌 유동성에

  의해 올랐던 것이다.  

 

  수요와 공급의 논리 외에도......더 중요한 유동성이 작용한 것이다.

 

  주택보급율이 풍부한 선진시장에서도 유동성에 의해 부동산은 상승을 할 수가 있는 것이다.

  하지만, 한국은 정부가 발표한 수도권 주택보급율이 82.7%밖에 안된다.

  모자라도 너무나 공급이 부족하다.   그런데다가, 참여정부는 막가파식 규제로 공급을

  완전히 끊어 놨다.   나랏님께서도 년초에......'원가공개는 시장논리를 위배하는거라서 안된다'

  하면서도 정치논리로 원가공개를 하게 됬다.   최악의 주택법이 통과되면서, 이젠 공급자가

  거의 없다.   오로지 정부만 공급자로 설치고 있다.  

 

  오늘 뉴스엔가, 향후 발표될 신도시는 발표후 3년내로 공급을 한다 한다.   초스피드로 한단다.

  왜 초스피드로 할려고 할까?   막장에 다다른 정책자들도, 공급이 너무 부족한걸 잘 알고 있다.

  향후 닥쳐올 파장을 너무나도 잘 알고 있다는 말이다.

 

- 금리를 주구장창 올려서, 집값 폭락시켜야 한다는, 정말로 한심한 사람들도 있다.

 

  현제의 시장경제는 거의 개방이 되있다.    과거에는 일개 국가가 자국의 경제 정책을 스스로

  조절할 수 있었지만, 지금은 일국이 조정할 수가 없다.   전세계의 시장경제를 움직이는

  거대금융 자본이, 마치 동네 은행에 돈을 넣었다 뺐다 하는것처럼, 국제 자본의 유동이

  자유롭고 초단기이다.  무슨말이냐, 일국의 금리를 맘대로 조정 못한다는 말이다.   금리는

  국제적으로 연동을 한다.   쉽게 얘기하면, 미국이 금리를 인상하면, 우리도 인상하게 되고,

  인하하면 우리도 인하를 해야만한다.

 

  지난해말인가, 유동성 흡수한다고 '지준율인상'이라는 편법을 써서 실질 금리를 인상했다.

  바로 파급된게 원화절상이다.   환율방어한다고 별 쑈를 다하더니만, 오늘 뉴스엔 정책당국이

  환율방어를 포기했다는 말도 들린다.   그동안 날린 돈이 수십조라 하는데 정확한건 모르지만,

  얼뜨기들이 외국자본에게 환율방어로 날린돈이 상상을 초월할 것이라고 본다.

 

  금리인상이 접어드는 순간, 국가 경제가 불황으로 가는걸 아는가 모르는가?

 

- 유동성에 의한 인플레를 이해는 하고 있는가?

 

  전세계가 미국의 저금리기조에 의한 유동성이 너무나 풍부한 시장이다.    엎친데 덥친격으로,

  참견정부는 국토균형발전이라는 명목하게 매년 수십조씩을 토지수용비로 풀었다.    불난데

  부채질한 격이다.   긴축으로 글로벌유동성을 흡수를 해도 폭등을 줄이기 힘들었을텐데,

  선무당정권에 의해 돈이 너무 많이 풀렸다.   앞으로도, 신도시다 뭐다 풀리는 돈이 셀수도 없을

  정도다.   감당할 수 없을 정도다.

 

  지금 집값이 올랐는가?   아니면, 돈가치가 떨어졌는가?

  집값이 오른걸로 다들 느끼고 있겠지만, 현실은 과도한 유동성(글로벌 국내유동성)에 의해

  인플레가 되면서 돈가치가 떨어지고 있는 것이다.   유동성장세가 해소되지 않는한 인플레는

  지속될 것이며, 달리 말하면 돈가치가 떨어지는 것이고......

  이는, 실물, 현물자산에 투자를 하지 않는한, 앉아서 손해를 보게 되 있는 것이다.

 

  어제도 기름값이 올랐다 한다.   부동산, 유가, 금값.....대표적인 실물자산들이 내리고 있는가?

  연일 사상최고치를 경신들을 하고 있다.   현금으로 가지고 있는한 나중엔 현금폭락을 맞고 있는

  것이다.   부동산 폭락이 아니라, 지금은 현금 폭락을 겪고 있음을 명심해야 한다.

 

  예전에 유가, 금값, 금리에 항상 관심을 가지시라고 했다......인플레의 척도다.

  유가와 금값은 계속 오르고, 금리는 저금리 기조가 지속된다면......인플레는 계속되는것이고,

  달리 말하면 달러화약세가 지속되고 원화,위안화,엔화강세가 지속될 것이고......

  집값은 상승을 멈추지 않는다는 말이다.   돈가치가 떨어지는 인플레가 지속된다는 말이다.  

 

- 반시장적 규제와 사회주의적 세금제도는 지속될 것인가?

 

  이게 지속이 가능 하리라고 보는가?   세금이 과한 나라치고 성공한 나라가 없다.

  이는 세계사가 증명해 주고 있고, 멀리 볼거 없이, 한국의 역사만 보더라도 알 수가 있는 것이다.

  치세는 세금부담이 없는 시대에 오고, 세금이 과한 군주치고 국민은 피폐해 지고 결국은 혁명으로

  사라지게 된다.  

 

  하물며, 반시장적 제도를 모두 도입한, 참여정부는......어느날, 미국과 FTA를 하겠다고 했다.

  FTA가 뭔지 알고나 했는가?   언젠가 언급했었지만, 나는 멀지 않아 모든 반시장적 규제와 세금

  제도는 원래대로 원위치될 수 밖에 없다고 했다.   FTA를 할려고 하면서, 현재의 정책과 제도가

  유지되리라고 보는가?   어림 반푼어치도 소용없는 얘기다.  

  FTA를 하기 위해선, 모든 정책과 제도가, 선진 자본시장의 수준에 맞게 변화 하지 않으면 안된다.

 

  부동산정책과 제도도 마찬가지다.   전에 글에서, 모든 제도가 바뀔수 밖에 없다고 하자......

  정부는 부동산정책은 예외라고 했다.   단서조항이 달렸다 한다.   아직도 원문을 공개를

  안하고  있다.   들리는 말에 의하면, 미국과의 단서조항에.......

  'housing pricing stabilization'에 대해선 예외라고 들린다.   '집값 안정화 대책'은 예외라고,

  아주 감상적으로 해석들은 하고들 있다.

 

  미국넘들의 개념으론, 집값 안정화 대책이라는 개념은......

  금리조절과 공급확대를 통한 시장안정의 개념정도가 그들이 생각하는 주택안정화정책의 전부다.

  반시장적규제와 세금폭탄이라는 제도가 그들이 인정을 하리라고 보는가?

  어떤 방법으로든, 미국넘들은 소송을 걸 방법이 무궁무진할 것이다.   국가소송제 (ISD)로

  국제법으로 소송 걸리면, 그들을 이길수 있다고 보는가?

 

  결국은, 모든 반시장 규제는......원하는, 원하지 않든간에......자유무역을 하고자 한다면,

  선진 자본시장의 수준에 맞게 조정될 수 밖에 없다.  

 

각설하고,

 

주식이 2000-3000을 향해서 갈것이라고 보이는가?  

아니면, 다시 1000포인트 아래로 곤두박질 칠것인가?

1000을 향해서 내리막으로 간다면, 집값 폭락한다는 얘기가 맞을 것이다.

 

2000을 넘어서 갈거라고 생각한다면, 집값은 어찌 될 것인가?

2000-3000을 주가가 향하게 된다면, 집값은 지금의 따블은 될 것이다.  

뭔얘기인지 아직도 이해가 안되는가?   현재의 집값에 비해 많이 오른다는 말이다.

글로벌 유동성장세가 이어지는 한 말이다.   (물론, 변수가 없다는 가정이다)

 

수도 없이 반복됬던 말이지만, 다시 하고자 한다.

 

고시패스한 정책자, 정치인, 언론, 박사학위받은 대학교수들.....소위 전문가라고 자처하는

작자들을 믿지 말고 시장을 믿으라고 했다.   앉아서 뉴스쪼가리만 보지 말고, 부동산시장을

발품을 팔라고 했다.

 

얼마전, 분당의 반값정도 였던 강북의 아파트들이 30평대가 6억-7억대에 도달했다.

분당의 가격과 비슷해진 지역이 너무나도 많다.   강남,분당 집값이 거품이라는 사람들은 이젠,

강북이 버블이라 할 것인가?

 

폭락타령 하지 말고, 내집마련은 하시라고 했다.

 

일생에 한번 올까 말까한 저금리기조에, 감당할 수 있는 한도내에서는, 융자를 두려워 말고

대출 받아서라도 집을 사라고 해 왔다.   5년동안 이 말을 계속해서 반복하고 있다.

 

어느 소설의, 영화의 제목이었던가?   그대 아직도 꿈꾸고 있는가?   폭락할 것이라고?

 

'가을바람'