[스크랩] 분당이 10년 후에는 강남을 능가한다.(아래 빨간글 참조)

2006-09-01 08:59

http://blog.drapt.com/pmy0510/3244661157068793196

내집 장만을 고민하는 사람 중 서울과 경기도 사이에서 고민하는 사람들이 많다. 직장과의교통을 고려하면 당연 서울이 우선이나 자녀 교육이나 쇼핑 등을 생각하면 아무래도 신도시 에 눈길을 줄 수 밖에 없다. 그러나 무엇 보다도 먼저 투자성을 살펴 보지 않을 수 없다. 아무리 주거가 편리한 집이라도 하더라도 사서 오르지 않고 오히려 내린다면 누가 집을 사려고 하겠는가 ?

물론 서울에서도 강남이나 목동 같이 신도시로 조성이 되어 있고 직장과의 교통이나 학군이 좋은 곳도 있지만 이 런 곳들은 이제 평범한 샐러리맨으로서는 감히 첫 집으로 접근하기가 어려워졌다.

결국 강남이나 목동이 아니라면 차선책으로 그래도 서울의 버블 지역 보다는 가격이 상대적으로 싼 제 1기 신도시나 서울의 한강변에 위치한 지역이 그 대안이다.

경우에 따라서는 경기도의 화정, 용인과 같은 택지 개발 지구도 많은 사람들에게 내집마련의 이상적인 입지로 거론이 된다.

재미 있는 것은 소위 버블 세븐 지역 중 3곳이 경기도에 위치하고 있다는 점이다. 신도시 분당과 평촌 그리고 용인이 서울의 여의도나 용산 그리고 경기도 과천 등 전통 부촌을 누르고 당당하게 정부 공식 지정 버블 지역에 선정됐다.

언제 이렇게 경기도가 큰 것일까 ? 아직도 “서울의 집 값이 전국에서 제일 비싸야 한다”고 생각한다면 ‘우물 안의 개구리’ 소리들 듣기 쉽다. 그럼에도 불구하고 서울 사람들 중 일부는 분당이나 평촌 혹은 용인을 먼 시골 정도로 오해하는 사람들이 있다.

이렇듯 전국 고가 주택의 대부분은 서울의 강남 3구 및 목동 등 4대 버블 지역과 여의도 및 용산 일부 그리고 경기도의 버블 3곳과 일산 등의 신도시에 모두 몰려 있다고 해도 과언은 아니다.

용인은 아파트 평균 평형이 가장 큰 지역으로 나타났으며 분당 지역의 경우 대졸자 비율이 가장 높은 지역으로 조사된 결과는 향후에도 이들 지역의 집값이 녹녹치 않을 것임을 시사해 준다고 하겠다.

더구나 경기도 지역에는 삼성이나 LG 등 대기업의 공장 증설 뿐만 아니라 한류우드나 디즈니랜드 등 고용 유발 효과가 큰 대규모 건설 등이 예정되어 있기도 하여 이 것 역시 집 값에 많은 영향을 미칠 것으로 예측되고 있다.

또한 새로 경기도 지사에 당선된 김문수 의원은 경기도에 제 3기 신도시 건설을 언급하고 있어 만일 실현만 된다면 10년 후에는 서울을 둘러 싸고 1기와 2기 신도시를 포함 십 수개의 신도시가 서울을 에워 쌀 전망이다.

경기도의 발전 청사진이 대단하다고 할지라도 서울의 위상이 달라질 것 같지는 않다. 강남은 재건축으로 강북은 재개발이나 뉴타운으로 다시 태어나기 때문이다.

정부의 U 턴 계획이 차질 없이 추진이 된다면 10년 후 서울의 지도는 달라질 것이다. 그러나 그 계획이 용두사미에 그친다고 하더라도 용산 공원이나 서울의 숲 그리고 남산과 한강을 잇는 녹지 축과 청계천의 부활은 강북 시대를 다시 한번 예고하고 있다.

뉴욕이나 동경 등 선진국의 대도시들도 이미 근교 위성 도시에서 도심으로 회귀하고 있다고 한다. 얼마 전 ‘CNN MONEY’ 는 향후 15년 동안 도심의 주거 환경 개선과 교통 지옥 등으로 점 점 더 사람들이 도심으로 몰려 올 것이라고 예상했다.

서울 역시 선진국의 대도시 패턴을 닮아 갈 가능성은 아주 높다.

그리고 서울에는 재개발이나 재건축만 있는 것은 아니다.

신시가지나 상업지 조성 계획이 많이 있다. 강서 지역으로 눈을 돌리면 130만평 마곡 지구 신시가지 개발과 상암 개발 지역이 눈에 띈다. 용산 지역 역시 미국 부대 이전과 함께 서울에서 가장 역동적으로 변모할 지역임은 틀림이 없다. 송파구 역시 송파 신도시와 함께 주변 뉴타운 지역 등 개발 계획이 줄을 잇고 있다.

경기도냐 서울이냐 ? 순간의 선택이 10년 후의 ‘부동산 재산’ 규모가 달라진다는 점에서 쉽게 선택을 할 수 없는 고민이 바로 여기에 있다.

success ㅔpartner 8월호 기고

#출처: 웰시안의 최전한님의 글에서 퍼옴

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[스크랩] 뚝섬 호재 노릴만한 아파트(참조) |부동산노트

2006-09-01 08:58

http://blog.drapt.com/pmy0510/3244661157068710705

출처 : 김덕구님의 富로그:쉰세대 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/deuk53

겹호재로 인기급증인 뚝섬개발

서울시가 뚝섬 상업용지 3개 필지에 대해 경쟁입찰 결과 한 구역을 제외한 나머지 2개 구역은 조만간 시공사 선정을 마무리하고 본격개발에 들어갈 것으로 보인다. 비로소 뚝섬개발이 새 도약의

엔진을 단 것이다.

서울시는 2005년 6월 뚝섬 상업용지 4곳 가운데 3개 블록을 입찰한 결과 △1구역은 인피니테크 △3구역은 대림산업 △4구역은 피앤디홀딩스가 평당 5660만~7730만원에 각각 낙찰받았다. 현재 대림산업과 인피니테크가 시공사를 선정, 2007년 상반기에 분양채비를 서두르고 있다. 이곳은 서울시가 1ㆍ3ㆍ4구역, 총 1만 6540평을 매각시 고가 낙찰로 논란을 불러 국체청 세무조사까지 받았던 곳이다.

이중 1구역(5292평)을 낙찰받은 인피니테크는 시공사를 한화건설로 선정하고 이곳을 극장 및 공연ㆍ전시장, 상업, 주상복합시설로 개발 예정이다. 서울 숲 바로 옆에 있다는 입지적 장점을 살려 강남 타워팰리스 수준의 주상복합아파트를 짓겠다는 게 개발업체 구상이다. 주상복합아파트는 45층 2개동 규모로 50~90평형대 총 300가구가 들어설 계획이다. 평균 분양가는 평당 3800만원, 일부 초대형 평형은 4000만원에 육박할 전망이다.

한편 서울시 소유의 2구역은 사회체육시설이 들어가며, 3구역(5507평)은 대림산업에서 입찰을 받아 사무실, 쇼핑센터, 공연장, 주상복합 등 시설로 채워질 예정이다. 반면 상업용지 4구역(5742)을 낙찰받은 피앤디홀딩스는 3개 구역 중 면적이 가장 큰데다 낙찰가 역시 평당 7732만원으로 최고가이다.

피앤디홀딩스가 매입비용 최종잔금을 납부하지 못하면 용지입찰계약이 취소되는 부담이 있지만 조만간 이수건설과 경남기업 중 시공사를 선정할 예정이다. 이들 개발계획의 공통점은 서울 숲 인근의 강남 타워팰리스와 같은 주상복합 건립이 본격화됨으로써 강남의 고급수요를 끌어 들인다는 것. 특히 거대한 공원과 산, 한강 조망권 확보가 가능한 곳으로 웰빙과 명품이 겸비된 주상복합아파트로 탄생될 가능성이 높다.

이러한 뚝섬개발 호재로 지난 해 서울 숲 개장으로 집값이 급등했던 인근 부동산시장이 또 다시 들썩일 전망이다. 각 개발업체에서 밝힌 주상복합아파트 가격은 대략 평당 3800~4000만 원 정도. 이는 주변 아파트시세의 두 배를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

현재 강변 건영 등 뚝섬 상업용지 인근 아파트 시세는 평당 1100만~1800만원, 최고 2000만원 대이룬다. 이렇게 개발 사업이 본격화되면 해당 지역의 매물고갈에다 성수동을 포함한 광진구 구의동, 자양동, 광장동 일대 주변아파트 가격도 올라갈 가능성이 높다.

뚝섬 일대의 또 다른 개발호재는 U턴 프로젝트. 최근 용산 민족공원과 뚝섬 서울 숲 주변지역이 양축이 되어 U자 형태로 추진되는 서울시 개발계획이다. 이는 2005년 8.31부동산정책의 보완책으로 서울시가 강남지역의 대기수요층을 강북으로 흡수하겠다는 강남집잡기 대책이다.

이중 뚝섬지역은 서울 숲과 연계해 뚝섬역세권은 복합문화타운, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단산업단지, 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 어린이 대공원~한강구간은 주거ㆍ문화 복합거리, 구의ㆍ자양 균형발전촉진지구는 행정, 업무, 주거복합 중심지역으로 개발될 예정이다.

지속적 개발계획 보유

현재 성수지역은 동북부 준공업지역 일대 종합발전구상 및 추진전략수립 용역이 완료되어 향후 추진방향에 대한 후속절차가 진행 중이다. 또한 성수동 준공업지역 발전구상안(案)을 보면 성수역 북측으로 약 2만평에는 도심형 첨단산업단지를 정하고 북동 측에는 자동차특화산업단지 조성을 유도한다는 계획이다.

게다가 인근에는 광진구 구의동 및 자양동 일대가 2차 균형발전촉진지구로 지정되어 개발기본계획수립에 박차를 가하고 있으며 왕십리 뉴타운 역시 지역의 탄력적으로 개발계획을 추진 중이어서 지역적 연계성을 갖고 개발할 가능성이 높다.

또한 성수동 지역은 재개발예정구역에서 제외되고 뉴타운 대상지에서 떨어졌지만 오는 7월 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 촉진지구 후보지로 편입될 가능성이 높다.

사실 그동안 성수동은 가내수공업 등 공장주택지로 준공업지역내 공업시설이 주거와 혼재돼 주거환경의 쾌적성이 떨어지고 지역개발이 다른 곳에 비해 더딘 편이었다. 그러나 서울 숲과 상업용지, 분당선 연장선 호재(2008년) 등으로 주변지가가 꾸준히 상승하고 있으며 준공업지역이 첨단산업단지로 변모과정 중에 있다.

특히 뚝섬일대는 한강인근 일부아파트를 빼고 대부분 오래된 주택밀집 지역이었으나 최근에는 서울 숲 개장과 더불어 내년 초 입주예정인 건대역 인근의 스타시티 주상복합아파트(1310세대) 등 굵직한 개발이 진행 중이다. 게다가 오는 10월 분양예정인 성수동 2가 구(舊) KT 터에 짓는 총 445가구의 현대홈타운 등 아파트 공급이 활발하게 움직이고 있다.

어디가 투자유망한가

서울 숲 인근 투자가치가 높은 아파트는 어디가 있을까.

먼저 성수1가 1동에 있는 건영, 한진, 대림, 동아, 장미아파트 등은 서울 숲과 분당선의 수혜를 받고 있는 아파트들로 이중 동아맨션과 장미아파트는 재건축대상이 된다. 성수 1가 2동 소재 아파트들 역시 수혜를 받는 지역으로 중앙하이츠, 쌍용, 대우 2차, 동아그린, 우성힐, 해오름아파트 등 대단위 아파트촌이 형성되어 주변편의시설 역시 손색이 없다.

▶투자 유망지역

-뚝섬지구:건영ㆍ동아ㆍ장미아파트, 재건축 가능한 단독주택 및 연립, 다세대, 다가구주택,근린주택 등

-성동지구:응봉동 대림 1ㆍ2차 아파트, 대림강변아파트, 옥수동 한남하이츠ㆍ중앙하이츠ㆍ삼성아파트, 금호동 아파트단지, 마장동 현대ㆍ삼성ㆍ세림아파트 등

-왕십리 뉴타운지구, 청계천 주변 아파트 등

서울시 U턴 프로젝트와 상업용지 개발, 일부 재건축과 재개발, 서울 숲 개장, 분당선 연장으로 인한 지하철 개통예정 등 겹겹 개발호재로 인하여 성수동은 강북의 강남으로 자리매김하기에 부족함이 없어 보인다.

특히 다른 강북개발지역과는 달리 이러한 몇 가지 겹호재로 경기변동에 커다란 영향을 받지 않기 때문에 국지적 부동산시장 형성에도 특별한 어려움이 없다. 당분간 강북지역은 오 세훈 서울시장 당선자 공약에 따른 25개 뉴타운 추가지정에다 7월에 시행되는 도시재정비촉진을 위한 법률 등으로 한동안 바빠질 것이다.

강북지역 중 뚝섬일대는 특히 용산지역과 함께 강북개발지역 중 세인의 관심을 많이 받는 지역이 될 것이다.

한강ㆍ서울 숲 공원ㆍ산 조망권, 성수대교와 영동대교 넘어 강남 접근성, 역세권 (2호선 뚝섬, 성수), 강변북로, 두무개길 등 편리한 교통 등 다른 뉴타운지역 및 서울시 전 지역과 비교해도 입지와 환경, 교통, 접근성 면에서 따라올 만한 지역이 드물기 때문이다. 따라서 미래의 뚝섬은 강북 속에 강남이 아니라 뚝섬자체로서 지역브랜드로 평가받을 수 있는 그러한 곳이 될 것이다.

이렇게 뚝섬이 거듭나고 있다.

(고종완 과학적 투자법에서)

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[스크랩] 분당이 10년 후에는 강남을 능가한다.(아래 빨간글 참조) |부동산노트

2006-09-01 08:57

http://blog.drapt.com/pmy0510/3244661157068637435

출처 : "더샾스타파크" 단지동호회

원문 : http://www.drapt.com/club_home/index.htm?page_name=user_bbs_view&club_serial=2149&uid=2544&skey=8919&vkey=

머니 & 머니] 부동산 | 버블세븐 지역 이것이 약점
[매경이코노미 2006-08-30 13:47]
지난 5월 정부에 의해 거품이 있는 곳으로 지목된 7개 지역을 시가총액 크기로 나열하면 강남, 용인, 분당, 서초, 송파, 목동, 평촌 순이다. 강남은 마지막 순위인 평촌에 비해 대략 10배, 용인과 분당은 6배쯤 된다. 서초와 송파는 5.5배, 목동은 1.7배 정도여서 시가총액이 훨씬 뒤처지는 목동과 평촌을 버블세븐에 포함시킬 이유는 없었다.
버블세븐 대신 ‘버블5’가 등장했더라면 목동, 평촌발 인근지역 가격상승은 없었을지 모른다.

재테크 기본 상식은 남들과 반대로 움직이는 것, 즉 남들이 팔 때 사들이고 남들이 살 때 파는 것이다. 총부채상환비율(DTI) 조건이 맞거나 현금을 충분히 갖고 있다면 시세보다 최대 10% 내려간 급매물이 나오는 때가 인기 지역에 보다 쉽게 진입할 수 있는 좋은 기회다. 매도 파워가 셀 때는 비싼 가격으로 서향 1층이나 대로변 1층밖에 잡을 수 없지만, 매도자의 힘이 약할 때는 원하는 동이나 층의 물건을 더 저렴하게 잡을 수 있기 때문이다.

그러나 아무리 소문난 인기 지역이라 해도 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 비인기 지역에서는 많은 부정적인 요인 중에서 긍정적인 점을 찾는게 우선이다. 반대로 공인 버블지역에서는 많은 긍정적인 요인 중에서 혹시 나와 내 가족에 맞지 않는 약점은 없는지, 혹은 투자흐름을 거꾸로 타는 게 아닌지를 살펴야 한다.
■1. 시가총액 1,2위 다툴 강남과 용인■

강남은 주거환경에 비해 가격이 꼭짓점 수준에 와있다. 도곡 주공을 재건축한 도곡렉슬 43평형은 18억원에서 22억원 수준이지만 같은 평형대의 용인 아파트에 비해 좋은 점이라고는 강남에 산다, 교통이 편리하다, 학교 편차가 작다, 직장이 가깝고 문화시설이 많다는 것정도에 불과하다. 하지만 가격차는 용인의 가장 비싼 아파트 기준으로 3배가량 벌어진다. 용인 신봉자이 43평형은 6억5000만원에서 7억2000만원 정도지만 도곡렉슬보다 조망권이 뛰어난데다 미래 가치도 더 높다.

그럼에도 현재 가격차가 크게 벌어져 있는 것은 강남이 정상이 아니거나 용인이 저평가돼 있기 때문이다. 신봉, 성복, 죽전 등 용인 서북부 지역은 날이 갈수록 단점이 보완되고 있지만 강남은 시일이 흐를수록 단점이 더 커지며 조정을 받을 수밖에 없다.

강남의 장점은 사람이 통제 가능한 인문환경에 있는 반면, 용인의 장점은 사람이 통제 불가능한 자연환경에 있기 때문이다.

게다가 용인은 계속 커나갈 땅이 많은데 강남은 땅이 없다. 아마도 5년 안에 시가총액 최고 자리를 용인에 내줄 가능성이 높다. 용인 내에서는 지금도 3대 인기 지역인 신봉, 성복, 보정을 따라잡기 위한 내부 경쟁지역이 속속 탄생하고 있다. 아마도 3년 내에 동백지구가 정비돼 4대 인기 지역에 들어서고, 5년 내에는 흥덕, 상현, 동천, 공세지구가 용인 8대 인기 지역에 들기 위해 치열한 경쟁을 벌일 것으로 보인다.

이처럼 유망한 용인지역에도 커다란 암초가 있다. 너무 많은 소지역들이 군웅할거하면서 품질 평준화를 기하지 못할 가능성이 높다는 점이다. 과일의 품질이 균질한 것이 그렇지 않은 것에 비해 고평가를 받듯이 아파트도 마찬가지다. 자연환경이나 앞으로 개선될 인문환경으로 보아 강남보다 앞서야할 ‘용인 3대 지역’이 품격이 동일하지 못하게 된 인접 수지, 구성, 언남, 구갈 등에 의해 하향평준화로 끌어내려질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.
■2. 교육환경 라이벌, 분당과 목동■

투자와 자녀교육이라는 두 마리 토끼를 쫓는 ‘맹모’가 강남을 떠나면 갈 만한 곳은 분당과 목동뿐이다. 이곳 교육의 장점은 학교 간 우열 차이가 크지 않다는 점이다. 다른 곳이 하향평준화하는 데 비해 두 지역은 선의의 경쟁을 벌이면서 상향평준화 배를 타고 있기 때문이다. 게다가 전통 명문학군인 대치동 학원가의 실력 있는 학원들이 이곳으로 옮겨오면서 학원 간 경쟁이 치열해지고 학생과 학부모 선택권은 더욱 넓어지게 됐다.

학교와 학원이 모두 좋아지게 되면 주변지역, 나아가 전국에서 맹모들이 몰려들고 치맛바람이 세질수록 투자 수요 풍선이 커지면서 예비 수요자들을 끌어모으게 된다. 교육요인과 투자요인이 결합된 곳은 대개 아파트 가격 상승의 뇌관이 되며 연간 두 차례씩 정기적인 상승곡선을 그리게 된다.

하지만 목동이 갖고 있는 한계점은 쉽게 허물어지지 않는다. 공영아파트단지로 개발돼 개성이 없는 똑같은 아파트들, 주변지역에 오염원이 많아 깨끗하지 못한 공기, 막연한 재건축 기대감이 사라질 경우 새로운 대안이 없다는 점 때문에 목동은 절대 강남이 될 수 없다.강남을 능가하는 장점은 없으면서 강남의 단점을 더 심하게 떠안고 있기 때문이다.

국내 최고의 주거환경을 갖춘 분당의 한계점은 목동에 비하면 아주 적은 편이다. 그럼에도 가격이 목동보다 저평가돼 있는 이유는 단기간에 분당 주변에서 신규아파트가 너무 많이 공급됐기 때문이다. 그것도 정자, 판교, 용인 서북부 등 대한민국 최고 동네가 아주 짧은시간에 탄생한 결과다.

주변의 좋은 환경 속에 새롭게 디자인되고 살기 편한 최신식 아파트들이 앞으로도 대량으로 공급되기 때문이다. 분당은 용인권 인기 지역 새 아파트 공급이 모두 마무리되는 5년 후에는 목동을 뛰어넘고, 용인권 인기 지역이 성숙기에 이르는 10년 후에는 강남을 능가할 전망이다.

■3. 특색 없어 1등 못 하는 서초·송파■

버블 논쟁, 아파트 금융 규제, 구입자금 출처조사 실시 이후 1등만 살아남을 기미를 보이는 상황에서 재건축아파트를 제외하고 공인 버블지역 중 급매물 가격이 가장 큰 폭으로 떨어지고 있는 곳은 서초, 송파다. 인기 지역에서의 급매물은 보통 시세의 5~10% 사이에서 결정되지만 서초, 송파 지역 일반아파트는 시세보다 10% 이상, 2억원이나 싼 급매물이 나오고 있다.

정부가 버블세븐을 지목한 이후 ‘비버블5’인 용산, 동작, 성동, 상동, 과천 지역의 상승폭이 커지고 같은 버블지역 중에서도 분당, 용인, 평촌지역이 약보합세를 보이는 것과는 대조적인 모습이다.

서초와 송파는 강남 수준의 인문환경에는 미흡하고 분당 수준의 자연환경은 기대하기 힘들다. 뛰어난 특색이 없다는 뜻이다. 기댈 거라고는 잠실 재건축과 반포 재건축밖에 없는 상황에서 재건축이 직격탄을 맞고 마지막 녹지공간인 마천·거여동이 송파신도시로, 우면동이 임대아파트로 파괴될 위험까지 안고 있다.
■4. 진짜 거품 들어 조심해야 할 평촌■

버블지역 지정으로 강남, 분당과 같은 핵심지역도 맥을 못 추는 상황에서 평촌은 홀로 호황을 누렸다.

평촌 역사상 유래가 없는 짧은 기간 급상승은 순전히 버블세븐에 포함시킨 정부 탓이다. 원래 부자들이 선호하는 곳은 특색을 갖춘 1등이다. 이들 지역은 버블 논란이나 시장침체에도 지속적인 관심 대상이 되지만 2, 3등 지역 아파트는 추락할 가능성이 높다. 부동산 시장이 금융의 힘에 지배될 경우 돈 많은 은행이 VIP고객만을 우대하게 되므로 1등 지역 아파트만을 중심으로 돈이 돌기 때문이다.

[박병호 한국리츠에셋 대표 유은감정평가사무소 소장]

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