왕십리·흑석·가재울 … 입지여건 좋지만 분양가 비쌀 듯

연말 서울 뉴타운에서 4600여 가구의 새 아파트가 쏟아진다. 왕십리뉴타운에서는 첫 물량이 나오고, 흑석에서는 7월에 이어 두 번째로 청약자를 기다리고 있다. 뉴타운은 인근 재개발 구역을 한데 묶어 개발하는 곳으로, 단지 규모가 크고 체계적으로 개발돼 주거환경이 좋은 편이다.

또 인기 브랜드가 많고 도로·학교 등 기반시설이 잘 갖춰져 인기가 높다. 최근에는 주택 공급 부족으로 전셋값이 뛰는 등 주택시장이 불안해지면서 경쟁이 더 치열해지고 있다. 14일 아현뉴타운에서 나온 래미안공덕5차는 청약 1순위에서 최고 143.5대1의 경쟁률을 보이기도 했다. 그러나 분양가가 뛰고 있는 데다 뉴타운마다 교통·교육 등 입지여건이 제각각이어서 묻지마 청약은 피하는 게 좋다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “뉴타운별 경쟁력 등을 꼼꼼히 따져보고 자신에게 맞는 단지를 골라야 한다”고 조언했다.


◆주거환경은 흑석, 교통은 전농·답십리=연내 분양 예정 뉴타운 가운데 개발 속도 면에서는 가재울뉴타운이 가장 앞선다. 1·2구역은 입주를 마쳤고 연말에 3구역(3293가구)이 분양에 나선다. 107만3000㎡로 규모도 은평뉴타운(349만여㎡) 다음으로 크다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “가재울은 외곽이라는 게 단점이지만 상암DMC 등 개발 재료가 많아 발전 가능성이 큰 편”이라고 말했다.

주거환경은 흑석뉴타운이 앞설 것으로 보인다. 면적의 4%에 불과하던 녹지율이 15% 정도로 확 늘어난다. 한강변이어서 일부 구역에서는 한강을 내려다볼 수도 있다. 지하철 9호선 개통으로 강남권 진출입도 편리한 편이다.

교통여건은 전농·답십리뉴타운과 왕십리뉴타운이 한 수 위다. 전농·답십리 주변에는 지하철 1·2·5호선과 중앙선이 지나 4개 노선을 편리하게 이용할 수 있다. 왕십리는 지하철 2·5호선과 국철 중앙선이 교차해 다른 지역으로 다니기 쉬운 편이다. 전농·답십리뉴타운에는 자립형 사립고 유치도 추진 중이다.

◆분양가 꼼꼼히 따져야=은평뉴타운을 빼고는 분양가 상한제가 적용되지 않아 계약 직후 전매할 수 있다. 그러나 분양가가 만만찮을 것 같다. 최근 청약시장이 살아나면서 재개발조합들이 조합원 부담을 줄이기 위해 일반분양분의 분양가를 올리고 있어서다. 일부 지역에서는 분양가가 3.3㎡당 최고 3000만원에 육박할 것이라는 전망도 나온다.

현재 분양 계획이 잡힌 단지들도 주변 시세보다 3.3㎡당 100만~200만원 비싼 편이다. 아직 분양가가 확정되지 않았지만 가재울과 전농·답십리는 3.3㎡당 평균 1600만~1700만원 정도, 흑석과 왕십리는 평균 2000만원 안팎으로 예상된다.

부동산 전문가들은 입지·교통·교육여건이 뛰어난 단지라도 분양가가 주변 시세보다 20% 이상 비싼 곳은 피하는 게 좋다고 조언한다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “조합원 입주권 시세보다 가격 경쟁력이 없다면 차라리 층·향·동이 좋은 조합원 지분을 매입하는 게 낫다”고 말했다.

뉴타운에 당첨되려면 청약가점이 45점 이상은 돼야 할 것 같다. 아현뉴타운 래미안공덕5차 중대형(전용 85㎡ 초과) 청약가점 커트라인이 45점이었다. 전용 85㎡ 이하 중소형은 60점은 넘어야 안전하다. 내외주건 김신조 사장은 “서울 도심 청약열기가 달아오르고 있어 커트라인이 더 높게 끊길 수도 있다”고 말했다.