오늘은 리모델링 4번째 이야기로 리모델링에 유리한 단지 배치 및 아파트 세대 구조에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

   먼저 리모델링은 현행법상 신축 후 20년이 되면 할 수 있게 되어 있습니다. 그러나 20년이 넘었다해도 주민들이 리모델링을 추진하지 않는다면 당연히 리모델링은 진행될 수 없습니다. 아무리 평양 감사라 해도 본인이 하기 싫으면 못 하는 것과 같습니다.

 

  이에 반해 건물이 20년이 되자마자 바로 리모델링을 실제 추진할 수 있도록  주민들이 뜻을 모아 미리미리 준비하는 단지도 있습니다. 당연히 이런 단지들이 리모델링이 제대로 적정 시기에 이루어질 가능성이 높을 것이고 그에 따라 현재 아파트 가격 상승도 조기에 힘차게 일어나기 마련입니다.

 

  좋은 예가 제가 지난 글에서 언급했던 평촌 신도시 내의 대우, 선경 2단지인 것입니다.
대우, 선경 2단지는 제가 앞서 글을 썼던 7월 말 이후로도 추가로 수 천 만원이 상승하였다는 소식입니다.

 

 

 (1) 한 단지 내에 여러 가지 평형이 섞여 있는 경우 아무래도 평형 간 이견이 노출될 가능성이 커지고 따라서 리모델링 추진에 불리하다고 봅니다.

  재건축 추진의 경우에도 단지 내에 여러 가지 평형이 섞여 있는 경우 평형간 이해 타산이 맞지 않는 경우가 발생하는 것을 생각하시면 이해가 쉬울 것 같습니다.

 

 (2) ㄱ 자형 동
    ㄱ 자형 동은 아무래도 일자형 동 보다는 실제 리모델링을 통한 증축 과정에서 기술적으로 문제가 발생할 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 리모델링은 건물을 앞뒤로 증축하는 방식이 된다는 사실을 생각해 보면 이해가 되시리라 믿습니다.

 

 

2. 세대 구조의 전면 폭 너비
 
  리모델링은 건물을 앞뒤로 증축하는 방식이 되는 경우가 대부분일 수 밖에 없으므로 기존 아파트의 전면 폭, 즉 거실과 안방의 폭이 중요합니다. 따라서 전면 폭이  좁은 아파트의 경우, 리모델링을 하게 되면 새 아파트의 구조가 앞뒤로만 길어지게 되므로 공간 효용성이 조금 떨어질 것으로 예상됩니다. (리모델링이 불가능한 것은 아닙니다)

 

  이런 이유로 기존 아파트의 거실과 안방의 폭이 넓어야 리모델링에 유리한데 24평을 기준으로 할 때 안방의 폭이 3.6 미터, 거실의 폭도 3.6 미터 라면 현실적으로 전면 폭이 넓은 아파트에 해당되므로 이 정도 (7.2미터)의  전면 폭을 가진 아파트라면 리모델링에 유리한 조건을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 기존 아파트의 전면 폭 너비는 현실적으로 볼때 상당히 중요한 의미를 가지며 따라서 꼼꼼히 챙겨 보아야 할 관심사라고 생각됩니다.

 

3. 이상의 내용을 실제 아파트 단지에 적용시켜 보도록 하겠습니다.
  
  앞서서와 마찬가지로 여러 분들은 자신이 잘 아는 아파트 단지에 적용시켜 보십시오. 저는 수지 1지구 SPD 아파트,  S 4차 아파트,  B 아파트,  H 아파트에 적용시켜 보겠습니다.

 

 (1) 먼저 H 아파트는 복도식 소형아파트로서 리모델링 대상인 22평의 세대수가 적고 다른 세대는 이미 계단식이어서 리모델링 추진에 애로가 있을 가능성이 있습니다. 또 안방 폭은 3.6미터인데 거실 폭이 3.3미터로 좁습니다. 거실과 주방 사이에 있는 지지 기둥도 문제가 될 가능성이 있습니다.

 

 (2) B 아파트는 안방 폭은 3.6미터인데 거실 폭이 3.0미터로 상당히 좁습니다. 따라서 리모델링 후 새 아파트의 구조가 예쁘게 나오는데 애로 사항이 있을 것 같습니다. 단지 내 동향 건물이 있는 것도 불리하게 작용할 수 있습니다. 욕실 옆 지지 기둥도 신경이 쓰일 것 같습니다

 

  (3) S 4차 아파트의 경우에는 안방 폭이 3.6미터, 거실 폭이 3.6미터로 좋습니다. 단지 내 동 배치도 리모델링하는데 문제 없는데 단지 작은 방에 벽장 양쪽에 있는 지지 기둥의 처리 문제에서 리모델링 설계자의 묘안이 기대되어야 할 것 같습니다.

 

  (4) SPD 아파트의 경우에도 안방 폭이 3.6미터, 거실 폭이 3.6미터로 리모델링에 좋은 조건을 갖추고 있으며. 단지 내 동 배치도 리모델링하는데 문제 없어 보입니다.

 

 (5) 위 네 단지는 모두 신분당선 예비 역세권이라고 할 수 있으며 공사가 진행되어 개통되는 날까지 꾸준히 호재가 시세에 반영이 될 것으로 예상해 볼 수 있습니다.

 

  오늘은 그동안 공부했던 것을 기초로 실제 리모델링 과정까지 미리 염두에 두고서 리모델링하기에 좋은 여건을 갖춘, 그래서 더욱 많은 투자 가치가 기대되는 아파트 고르는 법을 일부 알아 보았습니다.

 

   최근 전세대란이 일어나면서, 또 소형아파트가 중대형 아파트에 비해 현저히 저평가 되었다는 인식이 공감대를 얻으면서 거의 모든 지역에서 소형아파트의 매매가가 꿈틀거리고 있습니다. 시세를 선도하고 있는 지역에서는 이미 매매가가 상당 폭 오른 지역도 속속 나타나고 있습니다.

 

제가 쓰는 세 번째 리모델링에 관한 글입니다.

1. 신축하고 20년이 경과해야 리모델링이 가능하므로 그 전까지는 리모델링의 메리트가 없다는 일부 주장은 설득력이 부족합니다. 재건축 아파트가 재건축 허용 연한이 도래하기 훨씬 전부터 가격상승이 이루어지듯이 리모델링 아파트도 리모델링 연한이 되기 훨신 전부터 가격이 오릅니다.
 그 실제 사례중 한 곳이 신축한지 14년 된 평촌 신도시 범계동 목련 대우, 선경아파트입니다.

 

2. 오늘은 대우, 선경 2단지라는 실제 사례를 분석해 보고 그 결과를 몇 아파트에 적용시켜 보고자 합니다.

 

3. 평촌 대우, 선경 2단지는 1992년 7월에 입주하여 현재 14년이 경과되었으며 14, 24평으로 구성된 994세대의 단지입니다. 전 단지가 복도식으로 이루어져 있으며 이 중 60%는 방 2개, 전용면적 17.67평인 24평형이고 나머지 40 %는 14평형으로 구성되어 있습니다.

  금년 4월 입주자 대표회의에서 리모델링을 미리 준비해서 건축 20년이 되는 시점에 바로 실행에 옮길 수 있도록 하자는 논의가 있은 후 매매가가 급등하여 지금 24평이 3.5 ~3.7억에 이르렀습니다. 아파트 관리소에서도 리모델링 자료를 널리 홍보하는 등 리모델링에 적극 협조하고 있습니다.
 복도식, 방 2개인 24평을 계단식, 방 3개인 31평으로 리모델링 계획중입니다.

 

4. 평촌 대우, 선경  2단지는
   1) 바로 옆에 위치해 입지 여건이 대동소이한 3, 5단지보다 월등히 높은 가격 상승률을 보이고 있다는 사실과
   2) 3, 5단지에 비해 단지 내 동 배치 아파트 세대 구조면에서 리모델링에 유리한 구조를 가지고 있다는 사실을 생각해 볼 때
   2단지의 가격 상승은 평촌의 전반적인 상승세 이외에 리모델링 기대에 따른 시세 상승분이 분명히 존재하는 것으로 판단을 할 수 있습니다.

 

5. 대우, 선경 2단지는 리모델링 조건이 좋습니다.

  앞선 글에서도 제가 적었듯이 현재 가격이 싼 복도식 소형아파트를 가격이 비싼 계단식 30평대의 아파트로 변신시킬 때 투자 수익이 가장 커집니다. 이런 관점에서 볼 때 2단지는 복도식 24평을 계단식 31평으로 리모델링하기에 여건이 좋습니다. 전세대가 복도식으로 구성되어 추진 중 동의 문제 등에서 잡음의 소지가 적고 이미 기반 시설이 다 갖추어진 택지지구 내의 입지도 그러하며 세대 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6 m 로서 넓은 편에 속한다는 점도 리모델링에 유리한 점입니다.

6. 목이 말라야 우물을 파는 법입니다.

  현재 대우, 선경 2단지는 복도식, 방 2개, 지하 주차장이 없다라는 단점을 가지고 있는데 역설적으로 이런 문제 때문에라도 리모델링이 조기에 추진 될 수밖에 없어 리모델링 추진에 동력이 되고 있습니다. 즉 2단지는 현재 상태로 마르고 닳도록 살기에는 불편이 따르므로, 즉 목이 말라 있는 상태이므로 리모델링 추진이 잘 될 것으로 예상되며 따라서 아파트 가격 상승에도 유리한 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.

 

7. 2단지 24평의 시세는 3.5 ~3.7억원

  이 시세는 인근 32평 아파트 시세인 6.5억의 50%를 상회하는 55% 수준입니다.
  24평 아파트를 31평으로 변신시키는 리모델링을 할 경우 공사비가 소요되어야 하므로 평촌 2단지의 경우를 참고해서 보수적으로 잡아보면 24평의 경우 주변 32평 시세의 50% 를 1차 목표가로 잡으면 무난하리라 생각됩니다. 리모델링 후 생겨나는 것과 같은 크기의 주변 아파트 시세의 절반을 1차 목표가로 삼는다는 의미입니다. 실제로 평촌 2단지의 24평은 주변 32평 시세의 50 %를 이미 넘어섰으니  이 방법은 사실 보수적인 계산인 셈입니다.

 

8. 여러분께서는 이상의 자료를 자신이 관심있는 복도식 소형아파트에 적용시켜 보십시오. 저는 제가 알고 있는 두 단지에 적용시켜 보도록 하겠습니다.
 
(1) 용인 수지 1지구 초입마을 삼익, 풍림, 동아아파트(약칭 삼풍동)

  삼풍동 아파트는 하나의 관리사무소를 두고 있는 한 개의 단지로서 1620세대 모두가 24평 복도식 아파트로만 구성되어 있는  대단지입니다. 평촌 2단지와는 공통점이 많은데 대규모 택지개발지구 안에 위치하고 있고 복도식이며 아파트 구조에 있어서 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6m인 점이 같고 방이 2개이며 지하주차장이 없어 현재 목이 말라 있다는 점도 동일합니다.

 

  이런 점 때문에 현재는 삼풍동 아파트가 주변 아파트들에 비해 상당히 저렴한 시세를 보이고 있는 것이므로 리모델링을 통하여 이런 문제가 해결된다면 매매 가격 상승 면에 있어서 더욱 뛰어날 것으로 예상 할 수 있으며 따라서 투자가치가 있는 아파트라고 할 수 있을 것입니다.

 

 앞서 살펴본 바와 같이 보수적인 잣대에 따라 가격을 예상해 보겠습니다. 길하나 사이의 동천지구 33평이 5.35억, 28평이 4.25억(국민은행 D아파트 시세)이고 수지 1지구 내 10년 넘은 31평이 4억이므로 삼풍동 아파트 24평의 1차 목표가는 이들 시세의 50 %인 2억 ~2.67 억을 예상합니다.

** 평촌 대우, 선경 2단지와 수지 삼풍동 아파트의 비교 표

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             대우, 선경                                        삼익, 풍림, 동아
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          전용면적 17.67 평                      전용 18.077평으로 약간 더 크므로 유리
                                                      (현행법 상으로는 전용의 30%까지 증축 가능)
                                                   

        주변 시세가 높아 유리                   신분당선 역세권 프리미엄을 공사 진행에
                                                          따라 반영 예상, / 용인 전체 교통망
                                                          개선사항--도로 등의 개통 때마다
                                                          프리미엄 반영 예상

 

     총 994 세대로 상대적으로 작음                       1620 세대 대단지

 

   세대중 40 %는 14평으로 평형간                  단지 전체가 24평 단일 평형이므로 의견 
  의견 차이 가능성(14평의 전면 폭이                 차이 가능성 적어 리모델링 추진에 유리
  좁아 리모델링시 남북으로 긴 기형
  구조가 될 가능성이 높음)

 

     1992. 입주이므로 유리                          1994년 입주로 2년 덜 낡아 불리, 역으로
                                                            보면 리모델링에 따른 상승이 이루어지기
                                                            전이라 상승분을 고스란히 챙길 수 있음
                                    
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(2) 고양시 화정택지개발지구 별빛마을 8단지

   이 단지는 지하철 일산선 화정역 역세권의 1232세대 단지로서 단지 전체가 복도식 아파트로 구성되어 있으며 25, 21평으로 구성되어 있습니다. 25평형은 방이 3개이고 전용면적은 18.15평이며 전면 거실 과 안방의 폭이 각각 3.6m로서 31평으로 리모델링이 예상됩니다. 21평형은 방이 2개, (거실 별도), 전용면적이 15.125평이므로 리모델링 후 전용면적은 30%가 증가된 19.6625평이 되어 28평형 아파트가 될 것으로 예상됩니다.

  작은 길 하나 사이의  31평과 28평형 기존 아파트 시세가 평당 천 만원을 상회하고 있으므로 별빛마을 8단지의 1차 목표가는 앞서서와 같은 보수적인 방법으로 계산하여 이들 시세의 절반인 1.9~1.95억(25평의 경우), 1.5억(21평형)을 예상합니다.
                                     

** 평촌 대우, 선경 2단지와 고양 화정 별빛 8단지의 비교표

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        평촌 대우, 선경                               화정 별빛 8단지
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     전용면적 17.67평                         전용 15.125평(21평형의 경우)
                                                     전용 18.15평(25평형)

    주변 시세가 높아 유리                    절대 저평가 지역으로 최근 27 ~32평 까지

                                                      강한 시세 상승이 있었고 21~25평형이 그 뒤를  

                                                      따라 오르고 있는 양상임. 화정 인근 일산신도시도

                                                      21~25평형이 최근 상당한 상승세  시현 중임.

 

    총 994 세대 단지                              총  1232 세대 단지

    1992년 입주                                   1995년 입주, 역으로  보면 리모델링에 따른 

                                                       상승이 이루어지기 전이라 상승분을 고스란히

                                                        챙길 수 있음

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10. 부연
위에 예를 든 아파트 단지는 단순히 제가 알고 있는 일부 단지에 적용한 것 일뿐이고 리모델링에 관한 지식을 적용할 수 있는 아파트는 매우 많을 것입니다. 그것은 이 글을 읽으시는 여러분의 몫입니다.
  또 제가 아는 바로도 평촌이나 분당 등지에서는 소형 아파트 리모델링에 대한 온라인, 오프라인모

임도 많이 있어 그에 대한 논의가 상당히 활발하게 이루어지고 있는 것으로 알고 있습니다.

 

  그동안 정권의 잘못된 정책으로 인하여 특히 가격 상승에서 소외되었던 진짜 서민 아파트인 소형아파트 소유자들은 마음 고생이 심했을 것입니다. 자신이 소유한 소형아파트의 가격 상승은 없고 중대형은 많이 올라 박탈감도 심했고 더욱이 은행 융자는 막혀 계단식 30평대 이상의 아파트로 이사하는 것은 어려워져 더더욱 마음이 무거웠을 것입니다. 그렇다고 이제와서 소유한 소형아파트를 헐값에 팔아버리지 말고 이상의 리모델링 조건에 부합하는 소형아파트는 조금 더 인내하면서 기다린다면 상당한 수익이 발생하거나 또는 리모델링을 통해 원하는 30평대 계단식 아파트로 재탄생이 가능할 것입니다.

  예전에도 강남의 연탄 때는 소형아파트가 오늘날 황금알을 낳을 것으로 예견한 사람은 그리 많지 않았다는 사실을 다시 한번 되새겨 봅니다.

 

이상입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

평촌 대우, 선경 2단지와 수지 삼풍동 아파트의 비교 표

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             대우, 선경                                     삼익동아
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          전용면적 17.67 평                      전용 18.077평으로 약간 더 크므로 유리
                                                 (현행법 상으로는 전용의 30%까지 증축 가능)

        주변 시세가 높아 유리                   신분당선 역세권 프리미엄을 공사 진행에 따라
                                                반영 예상, / 용인 전체 교통망 개선사항--도로                                                  등의 개통 때마다 프리미엄 반영 예상

     총 994 세대로 상대적으로 작음                         1620 세대 대단지

   세대중 40 %는 14평으로 평형 간 의견         단지 전체가 24평 단일 평형이므로 의견 차이
  차이 가능성(14평의 전면 폭이 좁아             가능성 적어 리모델링 추진에 유리
  리모델링시 남북으로 긴 기형 구조가 될
   가능성이 높음)

     1992. 입주이므로 유리                    1994년 입주로 2년 덜 낡아 불리, 2년이 지나                                                      면 현재 대우, 선경의 나이인 14세 도달
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