2009-05-27 21:49

http://blog.drapt.com/pky9025/81243428557973

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=51

부동산시장이 호조세를 보이고 있다. 강남권 상승세가 버블세븐지역으로 확산되더니 서울 25개구 중 16개구가 상승세로 전환될 정도로 집값이 상승하고 있다. 분양시장도 마찬가지. 청라지구를 비롯하여 도심 재개발 분양물량이 1순위에서 마감되면서 청약과열논란이 다시 불거졌다. 이쯤이면 무주택자들은 불안하기만 하다. 경기지표는 크게 나아진 것이 없고, 살림살이도 예년보다 더 어려워졌는데 곳곳에서 집값이 오르고 있다는 얘기만 나오고 있으니 말이다. 집값이 더 떨어질 것으로 내심 기대하고 있었던 내 집 마련 실수요자들의 마음이 다급해졌다. 지금 집을 사야할까 말아야할까? 최근의 분위기가 이어져 집값이 계속 상승할 것이라는 견해와 5월을 지나 비수기를 지나면서 집값이 다시 한번 조정을 겪을 것이라는 의견이 맞서고 있지만 투자자와 내 집 마련 실수요자의 입장이 언제나 같을 수는 없다. 투자자야 투자 이후 집값 상승에 따른 시세차익 실현이 주된 목표이기 때문에 집값 상승 전망이 불투명하면 투자를 하지 않으면 되지만 실수요자는 집값이 상승한다고 또는 하락한다고 마냥 내 집 마련을 미룰 수 있는 입장이 아니다. 내 집 마련을 미루다가는 집값이 더 오르거나 다른 변수가 생겨 내 집 마련이 더 어려워질 수 있기 때문이다. 시장 상황보다는 니즈(Needs)에 의해서 움직여야 하는 실수요자, 향후의 시장 전망은 차치하고 올해 안에 또는 늦어도 내년 상반기까지는 내 집을 마련해야 하는 7가지 이유를 들어보자. ① 취ㆍ등록세 내년부터 2배로 뛴다. 현재 주택거래 시 취ㆍ등록세율은 취득세율 1%, 등록세율 1%로 도합 2.2~2.7%(교육세 및 농특세 포함)가 부과된다. 그러나 이 세율은 올해말까지만 한시적으로 적용되고 내년 1월 1일 취득분부터는 취득세 2%, 등록세 2%로 취ㆍ등록세율이 4.4~4.6%로 상향된다. 예컨대 전용면적 85㎡인 주택을 5억원에 거래한다고 할 때 현재는 취ㆍ등록세를 1천1백만원만 납부하면 되지만 내년 취득분부터는 2천2백만원을 납부해야 한다. 올해 취득하는 것보다 내년에 취득하는 것이 취ㆍ등록세가 2배 더 든다. 미분양주택은 이에 상관없이 내년 6월 30일 취득분까지 현 취ㆍ등록세율의 50%가 감면(총 1.1~1.75% 부과)되지만 미분양주택 역시 내년 7월 1일 취득분부터는 일반주택과 마찬가지로 4.4~4.6%가 부과된다. 취ㆍ등록세가 4배가량 많아지는 셈이다. ② 내년 말까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 완화, 내년에 투자수요 몰린다. 올해부터 내년 말까지 2년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과가 완화된다. 즉 이 기간 동안 신규로 취득한 주택을 2년 보유 후 매각하게 되면 양도세가 중과되지 않고 2주택자는 일반세율(6~35%, 기존 50%)이, 3주택자인 경우에는 45% 세율(기존 60%)이 적용된다. 다주택자 양도세 중과 완화는 내년 말 취득분까지 한시적으로만 적용되는 사안이다. 따라서 내년에 투자수요가 집중될 수밖에 없고 더불어 집값 상승이나 매물 부족이 유발됨에 따라 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 것으로 예상된다. ③ 금리가 사상 최저 수준이다. 지난해 12월 초 5.45%였던 양도성예금증서(CD)금리가 올해 5월 초 2.41%까지 떨어졌다. 글로벌 금융위기로 자금흐름이 경색되고 경기가 급속도로 침체되자 돈줄을 풀기위해 금리를 인하한 결과다. 이로 인해 주택담보대출 금리가 6%내외(변동금리는 4%대)에 머물러 있다. CD금리에 비해 대출금리가 높은 편이지만 지난해 한때 8%를 넘나들었던 상황에 비하면 상당히 낮은 수준이다. LTV나 DTI 제한이 한껏 완화된데다 지금의 경기가 더 이상 나빠지지 않을 가능성이 많다고 보면 향후 대출금리는 내리기 보다는 오르는 일만 남았다. 예년에 없는 저금리기조가 내 집 마련을 앞둔 실수요자에게 더 없는 호기를 제공하고 있는 것이다. ④ 경매 낙찰가율도 최저 수준 형성 최근 부동산시장 호조세에 힘입어 경매 아파트 낙찰가율도 다시금 상승세를 타고 있다. 그렇지만 아직도 지난해 4월말 기준 수도권 아파트 낙찰가율이 평균 70% 후반대에 머물러 있다. 지난해 같은 기간 낙찰가율이 92%를 기록한 것에 비해 10%p이상 큰 차이가 난다. 바꿔서 생각하면 일반 부동산시장 회복 여부에 따라 아파트 낙찰가율이 다시 90%대를 회복할 수도 있다는 의미이다. 아직 입찰경쟁률이 그리 높지 않고 낙찰가율도 80%를 넘지 않는 지금 경매를 통한 내 집 마련에도 서둘러야 하는 이유이다. ⑤ 사상 최악의 분양물량, 2~3년 뒤가 더 걱정이다. 금융위기, 부동산시장 및 분양시장 침체에 이은 건설경기 악화로 지난해 하반기 이후 현재까지 아파트 분양물량이 사상 최악의 수준이라 할 만큼 급감했다. 전국 주택 수요는 한해 평균 50만가구(수도권 30만가구) 임에 반해 그간 매년 평균 27만7천호가 공급돼왔으나 지난해 물량이 19만호(평균 대비 68.5%)로 감소했다. 올해는 4월 현재까지 고작 3만1천가구(평균 대비 11.2%)만 공급돼 주택공급이 턱없이 부족할 예정이다. 주택건설기간이 통상 2년~3년 소요되는 점을 감안하면 향후 2~3년 후 수급불균형에 의한 주택가격상승을 어렵지 않게 예상해 볼 수 있다. ⑥ 청약통장 1천만명시대 머지않았다. 지난 5월 6일 주택종합청약통장이 출시와 함께 이달 중 새 통장에 가입한 사람이 벌써 300만명을 넘어섰다고 한다. 기존 청약통장 가입자수는 4월말 기준 약 585만명 정도. 두 통장을 합하면 885만명이 청약통장을 보유하고 있다. 이 추세대로라면 상반기가 끝나기 전에 청약통장 1천만명시대가 도래할 전망이다. 청약통장 보유자수가 많아진다고 마냥 좋아할 일은 아니다. 청약물량은 한정돼 있고 청약대기자는 갈수록 많아진다면 결과는 명약관화(明若觀火)다. 청약과열로 주택청약에 당첨되기가 하늘의 별따기가 될 양상이다. 가뜩이나 지난해 하반기 이후 올해까지 분양물량이 적어 2~3년 뒤 입주물량이 급감할 예정으로 있어 집값 급등마저 배제할 수 없기 때문에 일반거래를 통해서나 청약을 통해서나 내 집 마련은 더욱 요원해질 수밖에 없다. ⑦ 아직은 매수인 우위시대이다. 최근 강남권을 비롯한 일부지역 집값이 상승세로 돌아섰지만 아직 실거래가와 호가 사이에 상당한 가격차이가 발생하고 있을 뿐 특정지역을 제외하고는 거래가 그리 활발하지 않다. 매물이 적체되어 있고, 가격 반등이 미미한 지역에서 다급한 것은 매도인이지 매수인이 아니다. 주택가격 침체가 본격화됐던 때에는 감히 팔 엄두를 내지 못했다가 최근 주택시장이 다소 호전될 기미를 보이면서 소유자의 매도의지는 더 높아진 상황이다. 특히 실물경기 회복이 뒷받침되지 않은 상황에서 집값 상승이 지속되기는 어렵기 때문에 5월을 지나 비수기인 6월 이후 집값이 다시 한번 꺾일 가능성마저 농후하다. 표면적으로 매도인 우위로 보이지만 사실상 거래에 대한 주도권은 매수인이 쥐고 있다는 얘기다. 그만큼 내 집 마련을 위한 주택선정 폭이 넓고 가격조정의 여지가 풍부한 때가 요즘의 주택시장이다.

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2008-09-29 19:44

http://blog.drapt.com/pky9025/81222685043824

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=32719

오늘은 오피스텔 투자에 따른 세무상 문제, 즉 오피스텔의 취득, 보유, 매각에 따른 각 단계별 세무문제에 대하여 전반적으로 살펴보도록 하겠습니다. 최근 경기는 침체되어 있고, 부동산경기 역시 고전을 면치 못하고 있습니다만, 오피스텔의 인기는 식지 않고 있습니다. 오피스텔과 대체재 관계에 있는 소형주택의 가격 상승을 인한 매물부족, 또한 주택에 대한 양도소득세의 강화에 따른 시세차익의 실현의 어려움, 그리고 금리인상 등의 여파로 인한 시중금리 이상의 임대수익을 안정적으로 올리려는 투자수요의 증가 등의 이유로 오피스텔의 인기가 높아진 것으로 보입니다. 이렇게 괜찮은 투자처로 각광받고 있는 오피스텔이지만, 투자자 본인의 자산현황 및 오피스텔의 임대상황에 따라 세금 문제가 크게 달라질 수 있으며, 이는 오피스텔 투자의 수익률에 큰 영향을 미치게 됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서, 주된 용도가 주거용보다는 업무용으로 보아서 업무시설로 분류됩니다. 그러나 최근에는 이들 오피스텔 상당수가 주거용으로 사용됨으로써 세금문제가 복잡해지는 것입니다. 오피스텔을 업무용으로 사용한다는 의미는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함하는 것으로 해석되고, 주거용으로 사용한다는 의미는 오로지 주거용으로 사용되고 있는 경우뿐만 아니라, 세대전원이 거주하면서 업무용으로도 함께 사용한 경우를 포함합니다. 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우, 세법상 오피스텔은 거주자의 주택으로 간주됩니다. 국세청에서는 업무용과 주거용의 구분을 공부상의 용도구분에 상관없이 사실상의 사용용도에 따라, 사실 확인하여 판단할 부분이라고 예규 등에서 밝히고 있습니다. 이제 각 상황에 따른 조세문제에 대하여 살펴보도록 하겠습니다. 1. 오피스텔 취득시 업무용으로 사용되던 오피스텔을 구입하는 경우 일반적으로 매도자가 매수자로부터 부가가치세를 거래징수 하여야 합니다. 매수자는 취득한 오피스텔을 업무용으로 직접 사용하거나, 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우, 취득시 납부한 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다. 참고로 취득시 납부한 부가가치세를 환급받기 위해서는 당해 자산을 부가가치세 과세사업에 사용해야 합니다. 그러나 매수자가 취득한 오피스텔을 상시주거용으로 사용하거나, 임차인이 상시주거용으로 사용하는 경우, 오피스텔은 주택으로 간주되게 되고, 주택으로 사용하는 것이나 , 주택의 임대하는 경우 부가가치세법상 과세용역에 해당하지 아니하므로 취득시 납부한 부가가치세를 환급받을 수 없습니다. 또한 취득한 오피스텔을 업무용으로 사용 및 임대하여 취득시 납부한 부가가치세를 환급 받았다가, 취득시점으로부터 10년 이내에 주거용으로 사용 혹은 임대하는 경우, 10년의 남은 기간에 해당하는 부가가치세를 추가로 납부해야합니다. 이러한 부가가치세에 따른 번거로움을 없애기 위하여 오피스텔 매매시 포괄양수도 계약을 많이 이용하고 있습니다. 포괄양수도 계약을 하는 경우 이는 사업의 양수도에 해당되어 부가가치세 과세대상이 되지 않게 되어, 납부와 환급의 번거로움이 없고, 추후 주택으로 사용됨에 따른 추징의 문제 또한 발생하지 아니하므로 편리한 면이 많습니다. 참고로 포괄양수도 계약이란 특별한 계약이 아니고, 계약서에 ‘당해 계약은 부가가치세법 제6조 6항에 의한 포괄양수도계약으로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다’는 내용이 계약서에 들어있으면 됩니다. 부가가치세 환급을 받거나 포괄양수도계약을 하기 위해서는 매도인과 매수인 모두 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 매수인의 경우 매수일로부터 20일 이내에 사업자등록을 해도 됩니다. 취득시에 취득세와 등록세의 지방세도 신고납부를 해야 합니다. 주택을 취득하는 경우 일반 상가건물에 비하여 취/등록세를 50% 경감 받을 수 있지만, 이 경우 주택은 공부상의 주택만을 말합니다. 따라서 실질적으로는 주택으로 사용되는 오피스텔이라 하더라도, 공부상 주택이 아니므로 취득세와 등록세의 경감혜택은 받을 수 없습니다. 2. 오피스텔 보유시 임대업으로 사업자등록을 내고 업무용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우에는 임차인으로부터 부가가치세를 거래징수하여 납부하여야 합니다. 월정액으로 받는 임대료에 대한 부가가치세 뿐 아니라, 보증금에 대해서도 간주임대료란 명목으로 부가가치세를 부담하여야 합니다. 간주임대료는 환급의 대상이 아니고, 특약이 없는 한 임대인이 부담하는 경우가 많으므로 부가가치세 절세를 위해서는 임대보증금을 줄이고, 월정임대료를 많이 받는 것이 유리할 수 있습니다. 주거용으로 사용하는 임차인에게 임대하는 경우, 주택의 임대는 면세용역이므로 부가가치세 문제는 발생하지 아니합니다만, 앞서 말했듯이 취득시에 납부하였다가 환급받은 부가가치세는 10년 내에 주거용으로 임대하는 경우 추징당하게 되므로 이를 주의하여야 합니다. 또한, 임대소득에 대한 종합소득세를 납부해야합니다. 임대소득은 비용이 별로 없기 때문에 종합소득세 부담률이 높은 편입니다. 그래서 종합소득세를 줄이기 위해 고정자산 즉 오피스텔의 감가상각비를 계상하기도 합니다만, 이 경우 양도소득세에 영향을 미치기 때문에 주의를 해야 합니다. 이 부분은 추후 양도소득세 부분에서 다시 설명을 드리도록 하겠습니다. 지방세중 보유세인 재산세의 경우, 취/등록세와는 다르게 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정은 되어 있습니다만, 현실적으로는 오피스텔은 일반 건축물로 취급하여 재산세를 부과하고 있으며, 따라서 종합부동산세 역시 과세되고 있지 않습니다. 3. 오피스텔 양도시 업무용으로 사용하거나, 업무용으로 사용하는 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 주택이 아닌 일반 건축물로 취급되어 양도인의 자산현황과 상관없이 양도소득세가 산출됩니다. 다만, 임대소득에 대한 종합소득세를 줄이고자 감가상각을 하였다면, 감가상각비 상당액은 취득가액에서 공제한 뒤에 양도차익을 산정하여 양도소득세를 산출하게 되어, 감가상각비 상당액만큼의 양도소득세가 늘어날 것입니다. 일반적으로 부동산 임대소득에 대한 종합소득세보다 양도소득세의 납세부담이 더 크므로 감가상각을 하는데 있어서 주의를 해야 합니다. 또한 양도시 부가가치세를 양수인으로부터 거래징수해야 합니다만, 앞서 언급했던 포괄양수도계약에 의해 부가가치세 부담을 제거할 수 있습니다. 상시주거용으로 사용하거나, 상시주거용으로 사용하던 자에게 임대하던 오피스텔을 양도하는 경우, 그 오피스텔은 세법상 주택으로 취급되어 양도인의 자산현황에 따라 양도소득세 과세문제가 달라집니다. 주택으로 취급되므로 부가가치세 문제는 발생하지 않습니다. 양도인이 기존 보유주택이 없는 상태에서 오피스텔 1채를 주거용으로 보유하다가 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 물론, 1세대 1주택 비과세 규정의 전제요건인 3년 보유 및 서울, 과천 등 5대 신도시의 경우 2년 거주요건을 충족시켜야 하고, 6억 초과하는 경우 고가주택의 규정도 동일하게 적용됩니다. 양도인이 기존주택을 가지고 있는 상태에서 주거형 오피스텔을 보유하다가 양도하는 경우에는 다가구 중과 규정을 일반 주택과 마찬가지로 적용받게 됩니다. 따라서, 양도시점에 주거용 오피스텔과 주택의 수를 합산하여 2주택자에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제를 배제한 50% 단일세율적용을 , 3주택자 이상에 해당하는 경우에는 장기보유특별공제 배제 및 60% 단일세율을 양도소득세 산정시 적용을 받게 됩니다. 이와 같은 다가구중과세의 부담 때문에, 기존의 주택을 보유하던 이들은 주거용 오피스텔을 주택으로 인정받지 않기 위해, 임차인에게 전입신고를 하지 않도록 요구하여 공실인 것처럼 위장하거나, 임대차계약서에 반드시 사무실로 사용한다는 특약을 넣는다하는 여러 편법을 사용하고 있는 현실입니다. 그러나 이러한 방법은 정황상 간접적 증거는 될 수 있을지 모르나, 과세당국의 실지조사나 여타 증빙에 의해 쉽게 뒤집힐 수 있음을 주의하셔야 합니다. 부동산관련 소득에 대한 세제는 다른 소득에 비하여 세부담이 크므로 투자수익률에 큰 영향을 미친다 할 수 있습니다. 따라서, 오피스텔에 투자를 하는 경우, 사전에 자신의 자산현황과 업무용 수요 혹은 주거용 수요 즉 임대수요의 종류에 대한 고려를 심도 있게 하여 보다 효율적으로 투자를 하는 것이 바람직할 것입니다.

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2008-08-06 12:54

http://blog.drapt.com/pky9025/81217994869452

출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=eAge_note_view&menu_key=11&uid=8

요즘 아파트시장이 도통 재미가 없는 모양이다. 강남권을 비롯한 버블세븐지역 아파트값이 떨어지고 있다는 기사, 중개사사무소 휴업 내지 폐업이 속출하고 있다는 기사, 미분양으로 건설사들의 자금난이 심각한 상황에 이르고 있다는 기사 등을 그리 어렵지 않게 접할 수 있으니 말이다. 기사의 대상이 되고 있는 당사자들도 각각의 이해관계에 따라 저마다 아우성이다. 아파트 보유자들은 세금규제가 너무 심하다고, 건설사는 분양시장이 침체되었다고, 내 집 마련 실수요자는 아직도 가격이 너무 높고 대출규제 좀 풀어달라고, 부동산중개업 종사자는 이중삼중 규제에다 시장분위기마저 가라앉아 거래가 완전히 실종돼 먹고 살 길이 막막하다고 하소연이다. 법원경매 아파트시장도 예외는 아니다. 수도권의 경우 올해 2월 9백74건을 최저점으로 이후 4월 1천4백9건을 기록하기까지 2개월 연속 경매물건이 느는 듯 하더니 다시 감소세로 전환되어 었다. 경매정보제공업체나 경매업 종사자 구분할 것 없이 경매시장을 벗어나 새로운 사업거리, 새로운 일거리를 찾느라 분주하다. 이렇듯 부동산 관련 거의 모든 분야에서 희망섞인 소리보다는 살려달라고 아우성치는 비관적인 소리만 천지에 가득하지만, 유독 몰려드는 매물에 즐거운(?) 비명을 지르고 있는 곳이 한군데 있다. 바로 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매시장이다. 지금까지는 국세나 지방세 체납을 이유로 공매에 부쳐지는 압류재산이 공매시장의 주류를 이뤄왔지만, 최근에는 양도소득세 절감 차원의 매물이 공매시장으로 대거 유입되는 등 과거와는 전혀 다른 새로운 시장을 형성하고 있다. 2006년 1건에 불과했던 이들 양도소득세 절감 매물이 지난해에는 4백48건으로 늘어났고, 올해 들어 7월말까지 6백80건으로 이미 지난해 수준을 넘어섰다. 이 추세대로라면 연말까지 1천2백건 이상의 양도세 절감매물이 공매시장으로 흘러들어갈 것으로 예상되고, 기존의 압류재산 아파트물건까지 합하면 수도권에서만도 매월 평균 200건 정도의 아파트 매물이 나오게 된다. 공매시장으로서 사상 유례없는 대호황기를 맞게 되는 셈이다. 공매시장이 새로운 투자처로 주목을 받고 있는 이유다. 일반적으로 공매는 경매와 달리 점유자에 대한 명도부담이 없다거나 권리분석이 필요 없다, 또는 경매보다 절차가 간단하다고 알고 있지만 이는 크게 잘못된 생각이다. 공매 참여자가 늘어나는 것에 비례하여 위와 같은 오판으로 피해를 당하는 투자자가 늘어날 것이 염려되어 공매참여자의 주의를 한번쯤 상기시키고, 공매에 대한 일반인들의 이해를 돕기 위해 문답 형식을 빌어 공매가 무엇인지 그리고 어떠한 점에 주의하여 투자에 임해야 할지를 알아보기로 한다. Q. 무엇을 공매라고 하나? A. 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하는 부동산 매각절차로 공매부동산에는 국유재산, 유입재산, 수탁재산 및 압류재산이 있다. 국유재산은 KAMCO가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대하는 부동산이며, 유입재산은 금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다. 수탁재산은 금융기관 또는 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유재산을 KAMCO에 매각위임한 부동산이고, 압류재산은 세금을 내지 못하여 세무서, 지방자치단체 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 회수하기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 부동산을 말한다. Q. 위에 언급한 4가지의 공매부동산 모두 일반 투자자들이 쉽게 매입할 수 있는 것인가? A. 그렇지는 않다. 일반 투자자들이 공매시장에서 일반적으로 접하는 물건은 압류재산이며, 수탁재산의 경우 최근 양도소득세를 감면 받기위한 매물이 늘어나고 있는 추세다. 국유재산 임대나 유입재산 매각은 매우 간헐적이라고 보면 된다. 종류별 물량규모를 서열화하면 압류재산 > 수탁재산 > 유입재산 > 국유재산 순이 아닐까? Q. 공매의 장점이라고 한다면? A. 첫째, 유찰이 되는 경우 일주일 후에 다시 공매가 진행되기 때문에 진행속도가 빠르다. 또한 1회 유찰될 때마다 최초공매가격에서 10%씩(수탁재산의 경우 5%씩), 한달이면 최초공매가격보다 최대 40%(수탁재산의 경우 20%)가 저감되므로 가격저감폭도 크다. 둘째, 토지거래허가규제를 받지 않는다. 경매와 함께 가장 내세울만한 장점중의 하나이다. 따라서 취득 후 전매제한 기간 없이 곧장 매도할 수 있고, 허가를 받기 위한 요건, 즉 거주기간이나 거주지역 제한, 자금조달계획서 제출 등이 필요치 않다. 셋째, 공매부동산중 유입재산이나 수탁재산은 이미 모든 권리가 말소되었거나 KAMCO에게 소유권이 이전되었으므로 달리 권리분석이 필요치 않다. 마찬가지로 유입재산이나 수탁재산에 대한 명도책임이 매도인(KAMCO 또는 위임인)에게 있기 때문에 점유자에 대한 명도부담도 없다. Q. 공매의 단점이라고 한다면? A. 첫째, 모든 절차가 온라인상에서 이루어지기 때문에 처음 공매를 접하거나 전자거래에 익숙하지 않는 사람은 절차가 다소 복잡하게 느껴질 수 있다. 공매는 물건검색 - 입찰 - 보증금 납부 - 낙찰대금 납부에 이르기까지 전 과정이 온라인 전자입찰시스템(www.onbid.co.kr)을 통해서 이루어지며, 입찰을 하기 위해서는 공인인증기관이나 금융기관에서 발행하는 전자거래범용 공인인증서를 발급 받은 후 이 인증서를 www.onbid.co.kr에 등록하여야 한다. 둘째, 물건에 대한 정보가 한국자산관리공사에서만 제공되고 제한적이어서 공부서류를 발급하거나 임차인 조사, 현황조사 등 입찰을 위한 입찰자의 발품이 상당히 소요된다. 셋째, 압류재산의 경우 세액체납을 이유로 공매에 부쳐지는 것이기 때문에 체납세액이 적은 경우 공매기간 중에도 세액을 납부하고 공매가 취하될 가능성이 농후하다. 넷째, 공매는 입찰보증금이 응찰가의 10%이기 때문에 제시된 최저경매가의 10%를 제시하는 경매에 비해 투자자의 입찰보증금 부담이 크다. 예컨대, 최초 공매 및 경매가격이 1억원인 물건을 1억5천만원에 입찰하고자 하는 경우 납부하여야 할 입찰보증금은 공매는 입찰가의 10%인 1천5백만원, 경매는 최저경매가의 10%인 1천만원이 된다. Q 입찰보증금 납부시 특히 주의해야 할 점이 있다고 하는데? A. 입찰 - 보증금납부 - 개찰 - 낙찰자 선정에 이르기까지 모든 절차가 전산으로 이루어지는 공매의 특성상 입찰보증금(입찰가의 10%)를 분할납부하면 절대 안된다. 예컨대 입찰보증금이 3천만원인 경우 3천만원을 일시에 납부하여야 한다. 만약 폰뱅킹, ATM, 온라인 등을 이용한 거래방법별 1회 계좌이체한도가 1천만원이라 1천만원씩 3회를 이체한 경우 공매절차에서는 해당물건의 입찰보증금으로 1천만원만 입금된 것으로 보아 보증금 미달을 이유로 입찰이 무효가 된다. 사전에 내 거래은행의 계좌이체한도가 얼마인지 확인하고 이체한도가 입찰보증금에 미달하는 경우 한도 상향 요청이나 은행에 가서 현금이나 수표로 창구 입금하는 방법을 취해야 한다. 다만 KAMCO 지정계좌로 창구 입금하는 경우에도 즉시 현금화 할 수 있는 경우에만 입금이 가능하므로 타행수표의 입금은 마찬가지로 유효한 입찰로 간주되지 않는다. Q 공매는 매수인의 명도부담이 없다거나 권리분석이 필요 없다고 하는데 맞는지? A. 그렇지 않다. 대개 공매물건은 임차인이나 소유자에 대한 명도책임이 매도인에게 있기 때문에 명도부담이나 권리분석에 신경 쓸 필요가 없다고들 하지만, 이는 공매물건 중 수탁재산(매도인이 명도책임 부담)이나 유입재산(KAMCO가 명도책임 부담)에 한하는 것이고, 압류재산은 명도책임이 매수인에게 있다. 유입재산, 수탁재산이라 하더라도 명도에 과도한 비용이 들어가는 경우에는 명도책임을 매수인에게 부담시키기도 하며, 공법상의 규제나 현황과 공부상의 차이에 대한 위험부담은 오로지 매수인의 몫이다. 압류재산은 권리관계나 임대차관계 분석에 대한 책임 역시 매수인에게 있기 때문에 경매물건에 있어서와 같이 철저한 권리분석이 필요하다. 압류재산 명도에 있어서 특히 주의할 사항은 경매와 달리 약식 강제집행절차인 인도명령제도라는 것이 없다는 점이다. 따라서 공매물건의 점유자가 점유할 정당한 권원이 있든 없든 명도협의가 되지 않으면 모든 점유자를 상대로 명도소송을 통해 강제집행을 하여야 하므로 자칫 가옥 열쇠를 넘겨받는데 6개월 이상이 소요되기도 한다. Q 공매도 매각불허가신청이나 항고 등 하자담보책임제도가 적용되는가? A. 공매는 경매와 달리 위와 같은 절차가 없다. 즉 공매절차에서는 낙찰 후 매각결정기일까지 매각불허가를 신청할 수 있는 제도라든지, 매각허부결정에 대해 이의신청을 할 수 있는 항고제도 등 하자를 치유할 수 있는 기간이 부여되지 않는다. 따라서 낙찰 후 권리관계나 임대차 또는 물건상의 중대한 결함이 있는 경우에도 이를 이유로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없기 때문에 그 위험을 고스란히 낙찰자가 떠안게 된다. Q 공매를 통해 취득한 후에도 매수자 명의변경이나 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권이전이 가능하다는데? A. 유입재산이나 수탁재산에 한한다. 할부계약을 통해 부동산을 구입한 경우 계약자가 매매대금을 계속 납부할 수 없는 경우에 제3자가 이 계약을 승계하여 이행할 수 있도록 명의변경이 가능하다. 단, 수탁재산의 경우 위임기관(기업, 금융기관, 위임인 등)의 승인 후라는 전제가 있으며, 명의변경 역시 대금납부기한(3개월)이 만료되기 1개월 전에 해야 가능하고 또한 제3자의 대금완납을 조건으로 하기 때문에 사실상 대금납부전의 제3자 명의변경은 어렵다고 보아야 한다. 매매대금 완납 전 소유권이전은 유입재산의 경우 계약체결 후 매매대금의 ½ 이상을 납부하고 근저당을 설정하는 조건으로 또는 매매대금에 상응하는 은행지급보증서 등 납부보장책을 제출하는 조건으로 소유권이전이 가능하다. 수탁재산의 경우에는 계약체결 후 금융기관의 지급보증서, 예금, 적금증서, 국ㆍ공채나 금융채를 제출하는 조건으로 매매대금 완납 전 소유권이전이 가능하다. 다만 수탁재산중 최근 양도소득세 감면 적용을 받기 위해 공매에 부쳐지는 물건은 매매대금 전액을 완납하여야 소유권을 이전하거나 매수한 부동산을 점유 사용할 수 있다. 압류재산은 예외 없이 매매대금 완납전의 매수자 명의변경이나 소유권이전 또는 점유사용이 불가능하다. Q. 공매로 매각되는 가격수준은 어느 정도인가? A. 지난 6월 기준 전국 평균 공매 낙찰가율은 70.1%로 경매 평균 낙찰가율 77.2%에 비해 7.1% 포인트 낮게 나타났다. 서울지역을 기준해도 공매는 85.3%, 경매는 87.7%의 평균 낙찰가율을 보였으며, 서울 아파트 물건만을 놓고 볼 때에도 공매는 87.4%를 기록한 반면 경매는 이보다 4% 포인트 높은 91.3%의 평균 낙찰가율을 보였다. 아파트 낙찰가격측면에서 공매가 경매보다 투자메리트가 더 있다고 볼 수 있다. 이에 견주어 공매 경쟁률도 경매 경쟁률보다 다소 낮게 형성되어 있다.

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