1. 개요
추진위원회가 조합설립인가 신청 시 주택재개발, 도시환경정비사업과 재건축사업 모두 토지 등 소유자의 동의를 얻어야 한다. 이 때 동의는 구체적으로
1) 건설되는 건축물의 설계개요
2) 건축물의 철거 및 건축물 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3) 공사에 필요한 비용의 분담에 관한 사항
4) 사업완료 후 구분소유권의 귀속에 관한 사항
5) 조합정관
이상 5가지를 대상으로 이루어져야 하고 이를 동의의 방법이라 한다.
이 중 사업비용과 조합원의 부담부분은 사업초기단계인 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 추진하기 위한 동의에 있어 가장 중요한 내용을 이루며, 이들을 이해하기 위한 기준으로 추가부담금 또는 비례율이라는 개념이 필요한 것이다.

이러한 개념은 사업의 수익성을 나타내는 용어로도 사용되는데 재건축사업의 경우에는 무상지분율 또는 추가부담금으로, 재개발사업은 비례율이라는 용어를 사용하고 있다.
조합설립 동의시의 추가부담금 등과 비교하여 관리처분계획단계의 추가부담금 등이 현저하게 차이를 보인다면 조합설립결의 무효확인 또는 부존재소송이 제기될 수도 있다.

2. 추가부담금
1) 의의
사업지구 내에 소유하는 기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가가 더 많을 경우 그 차액을 부담하게 되는데 이를 추가부담금 또는 분담금이라 한다.
이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금 형태로 받고 있는 실정이다.
재건축사업의 방식으로 도급제 또는 지분제방식의 경우 재개발과 같이 권리가액이나 추가부담금이라는 용어를 사용한다.
도시 및 주거환경정비법의 관계법령에 추가부담금의 의의나 납부시기 등을 규정하고 있지 않아 시공자와 조합간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있다.

2) 추가부담금 계산 예
예컨대 22평 아파트(대지지분이 27.5평이라면)를 재건축시 조합원에게 배정되는 평형이 50평이고, 무상지분율이 120%라고 한다면
▪ 추가부담금을 내지 않아도 되는 평수(무상지분면적)는 27.5평 x 1.2 = 33평
▪ 위 조합원이 내야 할 추가부담금은 50평-33평 = 17평(추가부담을 하여야 하는 면적)
따라서 평당 분양가가 1000만원이라고 한다면 위 조합원이 부담하여야 할 추가부담금은 17평 x 1000만원 = 1억7천만원이 될 것이다.

3. 무상지분율
1) 의의
무상지분율이란 개발이익을 평당분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(또는 개발이익평수)을 다시 총 대지면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것이다.
조합원이 무상으로 입주할 수 있는 평형을 자신이 가지고 있는 대지지분으로 나누게 되면 무상지분율이 계산된다.
이를 추가부담금과 관련하여 표현하면 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.

2) 계산방법
총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비) = 개발이익(순이익)
개발이익 ÷ 분양가 = 개발이익 평수(전체무상지분면적)
(개발이익평수 ÷ 대지면적) x 100 = 무상지분율

3) 무상지분율 계산 예
<예상조건>
▪ 대지면적 : 10,000평
▪ 건축연면적 : 26,000평(지상:20,000평, 지하:6,000평, 500세대)일 경우 평균공급면적은 26,000 ÷ 500 = 52평
▪ 용적률 = (20,000평/10,000평) x 100 = 200%
▪ 평당분양가 1,300만원, 공사비 : 평당 300만원(이주비 이자포함)

<총수입>
10,000평(대지면적) x 200%(용적률) x 1,300(평당분양가) = 2,600억원

<총지출>
▪ 공사비 : 26,000평 x 300만원 = 780억원
▪ 부가가치세 : 12,500평 x 300만원 x 10% = 37억원
※12,500평은 국민주택규모를 초과하는 연면적을 표시하는 것
▪ 제경비 : 780억원 x 15% =117억원
합계 : 780 37 117 = 934억원

<개발이익평수(전체 무상지분면적)>
▪ 개발이익평수 = 개발이익 ÷ 평균분양가 = (2,600억원 - 934억원) ÷ 1,300만원 = 12,815평

<무상지분율>
▪ 무상지분율 = 개발이익평수 ÷ 대지면적 = 12,815평 ÷ 10,000평 = 128.15%

4) 조합원이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형
위 무상지분율에 각 평형 대지지분을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 계산된다.
00시영아파트의 10평(대지지분 11.31)의 경우 무상지분율이 128.15%라면 대지지분 11.31 x 1.2815 = 14.49평을, 15평(대지지분 20.85)은 20.85 x 1.2815 = 26.72평을 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이다.

4. 비례율
1) 비례율(개발이익율)
개발이익율 이라고도 말하는 비례율은 재개발사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

비례율에 조합원개인의 지분에 대한 재산평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되며 보통 80~100% 정도이다.

 → 서울의 경우로 인천은 100 ~ 130% 이내로 판단됨
비례율이 올라가는 경우는 용적률을 높게 허용 받는 경우, 세입자가 적은 경우, 국.공유지의 비율이 낮고 사유지의 비율이 높은 경우, 정비기반시설이나 교통여건 등이 양호한 경우, 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳, 사업추진이 빠른 곳, 건축비가 상대적으로 저렴한 평지 등이 재개발단지에서 비례율이 높게 평가된다.

2) 재산평가액
재개발구역 내 조합원개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말하는 것으로 구역마다 다소 차이가 있지만 대체로 사업시행인가일을 기준으로 2개 이상의 감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치를 기준으로 한다.
따라서 각 조합원은 본인 소유의 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 극대화 하려 하나 비례율을 높게 하기 위해서는 재산평가액을 낮게 평가하는 것이 유리하다.
여기에 재개발구역 내 도로.구거 등 조합원이 소유하거나 점유하고 있지 않은 국가나 지자체 소유의 국.공유지 불하대금을 조합원 수로 나누어 가구당 균등하게 배분한 금액인 균등 배분액을 더한 것이 재산평가액(감정평가액)인 것이다.
이 균등배분액은 같은 국.공유지이면서 조합원들이 점유하고 있는 국.공유지 불하대금과는 구별되어야 한다.
즉, 재산평가액(감정평가액) = 대지평가액 건물평가액 균등배분액

3) 권리가액
권리가액은 재건축사업에 있어서 무상지분액과 같은 개념이다.
즉, 권리가액 = 재산평가액(감정평가액) x 비례율
예로서,
A조합원의 평가액이 1억원이며 25평형(분양가액 1억5천만원으로 가정)에 배정되었을 경우 추가부담금은 5천만원으로 생각할 것이다. 이 경우는 비례율이 100%가 되어야 한다.
만일 비례율이 80%라면 평가액에 비례율을 곱하여 실제 권리가액은 8천만원으로 인정되어 추가부담금은 5천만원이 아닌 7천만원이 된다.

4) 추가부담금과 비례율의 관계
비례율이 80%, 지분평가액이 1억5천만원, 조합원 분양가가 2억원, 균등배분액이 1500만원, 국.공유지 불하대금이 2000만원일 경우
감정평가액 = 지분평가액(1억5천만원) 균등배분액(1500만원) = 1억6500만원
권리가액 = 감정평가액(1억6500만원) x 비례율(0.8) = 1억3200만원
추가부담금 = 조합원분양가(2억원) - 권리가액(1억3200만원) = 6800만원
실제분담금 = 추가부담금(6800만원) 불하대금(2000만원) = 8800만원이 된다.

 

 

 

 

용산이 강북의 강남으로 떠오르고 있다.

서울시 낙후 지역으로 손꼽히는 용산구가 새로운 도시로의 변모를 꾀하고 있다.

용산구는 쾌적하고 다양한 주거문화 창출과 친환경적인 도시로 개발하기 위해 미군기지를 녹지 공원으로 조성하고 이와 더불어 한남뉴타운, 용산역 주변 개발을 비롯해 인근 재건축은 물론 재개발로 개발열기가 뜨겁다.

여기에 용산이 금융과 IT, 관광을 주요 테마로 국제적인 복합단지로 거듭날 계획이어서 세간의 이목이 집중되고 있기도 하다. 또, 그동안 노후·불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설 정비와 주민 주거환경이 열악해 개선이 시급했던 효창동, 용문동, 청파동 등이 쾌적한 환경 조성을 위한 작업이 함께 진행되면서 이에 대한 시너지 효과로 용산의 가치가 급부상하고 있다.

개발로 가치가 재조명되고 있는 곳은 효창3·4·5·6구역과 용문구역, 신계구역, 청파2가구역 등 7개 구역. 각 단지별 주민편의시설과 녹지 공원 등을 친환경 조성을 위한 작업이 진행 중이다. 현재 7개 구역 중 효창3구역, 용문구역, 신계구역은 분양가 상한제를 피하기 위해 관리처분계획을 수립을 마치고 일부 철거 및 공사가 한창 진행 중에 있다.

용산구 재개발 담당자는 “재건축, 재개발, 뉴타운 등 각 과별로 순차적 사업을 진행하고 있다”면서 “서울시 최고 도시를 만들기 위해 구도 최선을 다하고 있다”고 말했다.


∥신계구역, 분양가 상한제 피했다

신계구역 주택재개발조합(조합장=강효원)이 지난 달 28일 관리처분계획 인가 신청을 마쳐 한동안의 이슈로 떠오르던 분양가 상한제를 피해 사업을 추진 중이다. 관리처분계획을 수립함에 따라 현재 이주 및 철거가 한창 진행 중이다.

총 대지면적 5만8599.2㎡로 인근 단지 중 제일 큰 단지를 구성하게 될 신계구역은 재개발 사업을 통해 지하2층, 지상25층 아파트 13개 동 총 867세대를 신축할 계획이다.

신계구역은 2003년 12월 추진위원회를 설립해 2005년 7월 조합설립, 2006년 7월 사업시행인가 등 단계를 거쳐 사업을 진행하고 있다.

 

         조합원 분양가       일반 분양가

24평A      1385                   1859

24평B       0                       1757

33평A      1457                    2000

33평B      1544                    2067

46평A      1653                    2199

46평B      1689                    2246

56평        1732                    2295

(시행사 : 대림산업)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

	■ 신계지구 분양계획								단위 : 천원 / 평
	평형	세대수				분양가(기준층)		평당분양가(기준층)
		계	조합원	보류시설	일반	조합원	일반	조합원	일반
	24A	72	37		35	332,450	446,241	13,852	18,593
	24B	84	37		47	314,200	421,744	13,092	17,573
	33A	168	34		134	494,050	661,378	14,971	20,042
	33B	277	196	1	80	509,550	682,128	15,441	20,671
	46A	80	30	1	49	760,600	1,011,436	16,535	21,988
	46B	124	62	1	61	777,050	1,033,311	16,892	22,463
	56	46	23	1	22	970,350	1,285,231	17,328	22,951
	총계	699	350	3	346			15,444	20,611
	임대(15평)	168

 

 ∥용문구역, 우리도 분양가 상한제 피했다

용문구역 주택재개발조합(조합장=허용섭)이 철거작업을 한창 진행 중이다.

이수건설을 시공사로 선정해 사업을 추진 중인 용문구역은 1월 조합원 동·호수 추첨을 마치고 3월 착공과 함께 일반분양을 계획하고 있다.

총 대지면적 12,852.70㎡에 지하1층 지상 10층 아파트 4개동 195세대를 신축하는 용문구역은 지난 10월 관리처분인가를 받아 원만한 사업을 추진하고 있다.

2001년 9월 재개발 구역으로 지정된 용문구역은 2002년 5월 조합설립인가, 2006년 3월 사업시행인가를 받은 바 있다.


∥청파2구역, 재개발 준비합니다

청파2구역 재개발추진위원회(위원장=박용호)도 재개발 사업을 위한 준비 작업이 한창이다.

청파2가 106번지 일대를 대지면적 총 2만6973.13㎡에 토지등소유자 324명이 거주하고 있다. 2005년 추진위원회를 승인 받고 현재 구역지정을 위한 작업을 진행하고 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

∥효창3구역, 공정률 4.55%로 터파기 한창

효창3구역 주택재개발조합(조합장=오태완)은 공정률 4.55%를 보이며 터파기 공사가 한창 진행 중이다. 효창동 5번지과 도원동 1번지 일대를 사업구역으로 하는 효창3구역은 총 대지면적 1만5702㎡에 용적률 240%를 적용해 지하2층 지상 17∼24층 아파트 7개 동을 신축한다.

대우건설을 시공회사로 선정해 사업을 추진 중이며 2010년 5월 입주를 계획하고 있다.

효창3구역은 인근 지역 중 가장 먼저 사업을 시작해 1999년 9월 조합설립인가, 2003년 5월 사업시행인가를 받았으며 작년 8월 관리처분계획 인가를 받았다. 이 후 철거를 진행해 작년 12월 12일 철거를 마치고 6월 8일 공사를 시작했다.

 

☞ 참고 : 효창 파크푸르지오 - 76~145㎡(23~44평형), 302가구로 이뤄져 있다. 이중 조합원분을 제외한 161가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 7분 가량 소요되며, 금양초, 선린중, 신광여중·고가 통학권 내 있다. 인근 생활편의시설은 부족한 편이지만, 용산역이나 서울역으로 이동해 아이파크백화점, 롯데마트, 콩코스 등을 이용할 수 있다. 국제업무단지 개발에 따른 수혜가 예상되며, 내년 2월로 분양일정이 잡혀 있다.

 

∥효창4구역, 사업인가 신청합니다

효창4구역 주택재개발조합(조합장=권정걸)은 건축심의를 진행 중에 있다.

효창동 117-1번지 일대에 위치한 효창4구역은 총 대지면적 9,901㎡에 104세대가 거주하고 있으며 용적률 222.16%를 적용해 지하2층 지상 17층 아파트 3개 동 총 172세대를 신축하기 위한 사업계획을 작성 중이다. 효창4구역은 조만간 이에 대한 사업시행인가를 신청할 계획이다.

2005년 3월 추진위원회를 구성한 효창4구역은 작년 10월 정비구역으로 지정 받고 12월 26일 조합설립인가를 받아 사업을 추진 중이다.


∥효창5구역, 동의서 징구 한창

효창5구역 주택재개발추진위원회(위원장=한태봉)가 본격적인 사업을 진행한다.

효창5구역은 지난달 15일 구역지정을 받고 현재 동의서 징구 작업이 한창이다. 현재 동의서 접수 작업이 순조롭게 진행되고 있으며 2월 경 추진위 창립총회도 계획하고 있다. 추진위 관계자는 “구역지정 신청 후 15개월만에 구역지정이 됐다”면서 “좋은 단지를 조성하기 위해 최선을 다할 것”이라는 각오를 밝혔다.

효창동 13번지 일대를 사업구역으로 하는 효창5구역은 대지면적 22,933㎡에 용적률 229.87%를 적용해 지하1층 지상 18층 아파트 7개동 총 446세대를 신축할 계획이다.

 

- 건축시설계획 : 건폐율 39% 이하, 용적율 230% 이하, 평균 16층(최고 18층)

- 임대주택 : 1동 76가구 (40㎡ 이하 31세대, 40~50㎡ 38가구, 50 ~60㎡ 9가구)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

∥효창6구역, 재개발 추진합니다

효창6구역 주택재개발추진위원회(위원장=강덕재)는 효창동 3번지 일대를 사업구역으로 하고 있다. 총 대지면적 1만5천㎡를 사업부지로 하고있으며 지난 10월 말 추진위원회 승인을 받아 본격적이 사업을 추진 중이다.

 

(출처 : 주거환경신문, 2008.1.2) 

 

§§ 용산부도심 지구별 개발계획 §§
지구	용도	개발내용	용적율(%)	높이(m)
① 용산국제업무지구	일반상업 준주거	업무시설 도심주거	250~800	100~150 상징건물350
② 용산역사지구	일반상업	복합역사	300	150
③ 용산역 전면	일반상업	업무시설	800	150
④ 국제빌딩주변	일반상업	업무시설	600~800	150
⑤ 용산공원남측	준주거	복합용도	550	80~150
⑥ 신계주택재개발	일반주거	공동주택	250	20층
⑦ 문배동 지역	준주거	복합용도	500	100
⑧ 아세아아파트	일반주거	공동주택	250	20층
⑨ 태평양부지	일반상업	업무시설	800	150
⑩ 세계일보사부지	준주거	복합용도	500	150
⑪ 자동차정류장부지	일반상업	업무시설	800	100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(자료출처 : Daum cafe - 부동산재테크)서울 용산구 효창동 용문동 청파동 일대 재개발 구역 땅값이 급등하면서 매물이 자취를 감췄다. 올 들어 용산 국제업무지구 개발이 본격화되면서 노후 다세대, 단독주택을 사려는 투자 수요가 몰렸기 때문이다.

 

 

 

여러분 안녕하세요?
이명박 정부 5년간 부동산은 어떤 흐름을 보일까요?
매우 중요한 사항인데도 사실상 거시적인 문제라서 간과하기 쉬운 문제를 짚고
넘어가겠습니다.
국지적인 부분에서 부동산 전망을 하는 경우가 많기 때문에 거시적인 상황까지 염두하여 2008년부터 2012년까지의 부동산 시장을 예측해야 가장 현실적인 예측에 다가 설 수
있습니다.
 
우선 앞으로 부동산에 미칠 여러 사안에 대하여 나열해 보겠습니다.

1. 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락
2. 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행
3. 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는
    이명박 당선자의 중장기 부동산 해법
4. 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
5. 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
6. 수요 공급의 강남북 불균형
 
위의 여러 조건을 토대로 향후 부동산 전망을 간단하게 되짚어 보도록 하겠습니다.
총제적으로 표현하면 과거 인기 지역인 버블7과 명품 지역은 전망이 밝으며, 최근까지
이상 폭등을 가져온 인천권(송도 제외)과 수도권 변방권, 서울 북부 및 경의선 축을 제외한
수도권 북부권은 전망이 어둡습니다.
 
1-2월까지 서울 재건축, 재개발, 뉴타운 등의 영향으로 2007년 폭등한 서울 강북권 및
인천권, 변방 지역의 강세가 막바지 상승의 매듭을 짓다가 봄부터 횡보, 소폭 상승 가을 이후에는 과거처럼 장기간 정체 및 하락 부분적 상승을 거둘 것입니다.
 
또한 전통적인 상승 지역인 버블7 등의 인기지역과 강북의 일산, 파주, 목동 등은 1-2개월 더 하락하다가 하락세를 멈추고 2008년 -2009년동안 예전 최고점 시세만큼 상승할 것입니다.
 
즉 부동산이 상승이다 하락이다 하기 전에 지엽접으로 오르는 곳은 오르고 내리는 곳은
내리는데 두 곳이 서로 엇갈리며 상승과 하락을 할 것으로 판단합니다.
그렇다고 양극화는 아니고 가격대가 층층이 형성이 되는 다극화가 정답입니다.
 
인기 지역이 많이 오른 것은 사실이지만 2007년 비인기지역의 50% 이상 폭등 인기지역
10-40% 하락으로 사실상 큰 차이가 나지 않기 때문에 예전 2006년 이전의 다이아몬드
형태를 보이면서 버블7, 명품 신도시, 북부 경의선, 용산.목동 등은 2년동안 지역별로
10-40%까지 큰 폭의 상승을 예견합니다.
 
특히 재건축 규제에도 불구하고 강남, 용산의 상승이 두드러질 것이며, 분당, 일산, 용인, 수원, 화성 등 하락 폭이 큰 지역의 상승세가 두드러질 것입니다.
 
여기에서 간과해서는 안 될 점은 그 지역 전체가 오르던 과거와는 달리 같은 지역이라도
아파트의 입지와 호재 내재 가치에 따른 차별화가 진행이 될 것이기 때문에 가급적이면 자본금 대비 하나라도 좋은 아파트 좋은 입지를 골라야 합니다.
버블7이 전체적으로 유망하지만 조정을 보이지 않거나 평범한 아파트는 오히려 정체를 할 수 있습니다.
 
그리고 지금까지 오르고 있는 강북권 및 인천권은 재건축, 뉴타운 등의 호재가 80% 이상
반영이 되었고 가격도 이미 그 선에 오른 상황이라서 추격 매수해서는 안된다고 봅니다.
기대감으로 매수하다가는 이미 상당부분 반영이 된 아파트를 꼭지점에서 잡을 수 있습니다.
 
이러한 현상은 해가 갈수록 심해질 것이며 도중에 부침은 있겠지만 향후 5년동안 이어질 가능성이 큽니다.
 
특히 다음과 같은 제도가 유력시 되기 때문에 그에 해당하는 아파트들의 폭등과 수혜 가능성이 점쳐집니다.
 
1. 종부세 상향 6억-9억 점진적으로 세금 대폭 완화 유력함
현재 6-9억에 걸쳐 있는 아파트들의 상승이 눈에 띌 것이며 1가구 1주택 10억 이상 고가 아파트의 종부세 완화도 파격적으로 전개될 가능성이 커서 20억 이상의 명품 아파트의 상승이
가장 클 것입니다.
 
2. 양도세 완화
양도세의 가장 큰 혜택은 과거에 폭등한 버블7 등의 인기지역 아파트와 새로 분양한 입지가
좋은 새아파트입니다.
역시 최소 6억 이상부터 가격이 비쌀수록 1가구 1주택에 대하여 세금 혜택이 가장 클
것입니다. 당연히 고가 아파트가 많이 오르겠지요.
 
3. DTI 규제 완화
이 역시 6억 이상에서 비싼 아파트부터 수혜가 가장 큽니다.
즉 강남, 용산. 서초가 가장 큰 혜택을 볼 것이며, 서울 남부권 분당,평촌,용인 명품지역,
송도, 파주, 일산, 동탄 등이 수혜 지역들입니다.
또한 판교,광교,송파,송도는 신규 4인방으로 초고가 명품 지역의 위상을 더해갈 것이
확실합니다.
 
4. 1가구 다주택 매물 및 공급 불균형
우리가 관심을 가져야 할 점은 1가구 다주택 매물입니다.
최근에 서민들도 2주택 보유자가 많습니다.
즉 가치가 떨어지는 아파트를 층층이 매도할 것이 뻔하기 때문에 가격이 싸다고 하여
무조건 매수해서는 안됩니다.
 
그리고 최근 북부권 인천권의 분양 물량은 공급 초광잉 상태이며 김포, 양주까지
포함하여 향후 입주시, 전매 제한이 풀릴시에 주변 아파트는 폭락 가능성도 높기 때문에
빨리 갈아타야 합니다.
전매가능한 미분양 아파트가 추천 1호입니다.

다음으로 파주 신도시 40평대 전매 제한 아파트도 추천 대상이며, 그 일대의 기존 아파트는
일산 명품 지역과 경의선 고속축선을 제외하고 부정적 전망입니다.
인천권은 송도와 다른지역 전매 가능한 미분양 외의 기존 아파트 및 전매 제한 아파트는
물량 과다로 부정적인 전망입니다.
 
남부권은 분양 물량이 적어서 상대적으로 안정적인 상승이 이어지지만 입지가 떨어지는 곳이나 세대수가 적은 곳들은 피하는 것이 좋습니다.
그래도 남부권은 2007년이 최악의 상황이라서 갈수록 시세 상승이 이어질 것입니다.
즉 서울 기준으로 강남북의 공급 불균형으로 북부권은 남부권에 비하여 피해를 볼 가능성이 큽니다.
 
분양 물량이 많을 경우는 기존 아파트 피해가 크기 때문에 미분양으로 빨리 갈아타야
합니다.
 
재건축, 재개발, 뉴타운에 너무 목을 메는데 강남 재건축과 일부 지역을 제외하고
서울 강북권 대부분과 여타 지역은 이미 시세가 반영이 되었고 아파트 준공까지 장기간
시간이 흐른다는 점에서 부정적입니다.
 
미국과 유럽의 경제 악화가 아주 심하면 모를까 지금선에서 좀 더 심해지는 상황은 주식에
직격탄을 주기 때문에 오히려 부동산에 유리한 분위기를 조성할 것입니다.
우리나라는 주가하락이 부동산으로 몰릴 것이 뻔하며 다만 너무 경제지표가 심각해지면
부동산도 문제가 될 소지는 있습니다.
부동산 연계성은 외국과 관계가 적습니다.
 고액지폐 및 이명박 정부의 실용주의 노선의 최대 수혜는 명품 지역과
명품 아파트입니다.
 
정리하면 다음과 같은 곳에 힘을 집중해야 합니다.

1. 강남권-강남,송파,서초,분당,용인,성남,수원,동탄,안양,광명,평촌
   강북권-용산. 목동, 강서일부, 파주.일산(큰 폭 조정한 곳)
2. 세대수, 평형이 클수록 유리
3. 분양/미분양- 분양권- 버블7 초급매 매수 유리- 재개발 재건축 뉴타운은 강남 외
   전망 나쁨
4, 한강축선.경부고속국도축선, 경의선 축선에서 핵심 지역, 미래 개발 많은 곳
 
향후 아파트는 전반적으로 오를 것이지만 예전처럼 모든 곳이 오르는 것이 아니라
다단계처럼 층을 이루면서 가치 서열화가 될 것입니다.
제가 제시한 위의 4가지 사안으로 접목하면 유리합니다.

최근 미분양이 많이 쌓인 상태이지만 버블7지역이 상승기로 접어들면 미분양은
씨가 마를 것이며 프리미엄을 주고도 사지 못하는 상황이 벌어지겠지요.

특히 수도권 남부는 북부권보다 물량이 적어서 미분양으로 인한 내집마련은
서두를수록 좋습니다.

북부권은 당분간 여유가 잇지만 이 역시 좋은 층과 동을 선점하려면 지금이 적기입니다.

미분양이라고해서 아무 물건이나 잡으면 안됩니다.
다음에 제시한 미분양들은 각각의 장단점이 상존하긴 하지만 예전의 활황기 같으면 4순위는
어림도 없는 곳들인데 분양 시장의 침체와 광교에 기대려는 수원, 용인권 주민들의 청약 아끼기
등의 원인으로 미분양이 된 곳들입니다.

일부는 평형별로 소폭 미분양이 된 곳도 있으며, 일부는 거의 전평형 미분양이 된 곳도 있습니다.
수익률은 엇비슷하지만 분양가를 감안하더라도 모두 높을 것으로 판단이 되는 곳들입니다.

 

현재 공사중인 오리와 수원역을 잇는 분당연장선의 방죽역이 걸어서 5분 거리여서 분당과 서울 이동이 편리하며 경부고속도로를 이용해 서울 강남이 30분대에 진입이 가능합니다.
또 영통대로를 통해 수원시청, 수원IC까지 10분대에 접근할 수 있다. 여기에다 2009년 뚫리는 서울~용인 고속화도로를 이용해서도 서울 강남까지 30분대 진입이 이뤄질 전망입니다.

영통지구는 이미 경기 남부권의 1급 주거지로 자리잡으면서 교육 및 생활편의 시설을 두루 갖추고 있다. 단지 인근에 초·중·고가 많은 데다 홈플러스와 킴스클럽등을 이용할 수 있어 교육과 생활이 편리합니다.
분양문의: 1600-0233

매수해도 좋은 곳으로 판단합니다.
입주후 3년 즉 5.5년 이후에 분양가의 80% 정도의 상승이 가능할 것입니다.

 
2. 현진에버빌-수원 영통구 망포동에 530가구 규모

주택형별 가구수는 87㎡(26평형) 108가구, 112㎡(33평형) 158가구, 131㎡(39평형)36가구, 151㎡(45평형) 152가구, 177㎡(53평형) 76가구 등입니다.
영통 현진에버빌'은 사통팔달의 교통수혜지역에 위치해 있고, 현재 공사중인 지하철 분당연장선의 방죽역이 가깝고, 경부고속도로 이용도 용이해 서울 강남에 30분이면 진입이 가능합니다.
영통대로를 통해서는 수원시청, 수원역, 수원IC가 차량으로 10분정도 걸리는데
광교 신도시에 조금 떨어진 곳이라는 단점이 있습니다.
입주후 3년 즉 5.5년 후에는 분양가 대비 70% 정도 상승할 것으로 판단합니다.
(분양문의): 031-205-3601

 
3. 중앙건설 - 지하철 분당선 연장구간의 수혜지역인 수원시 영통구 망포동에 83~182㎡ 549가구

청약후 미달 가구수는 475가구로 전체의 87%를 차지하네요.
이에 따라 미분양 해소전략으로 중앙건설은 중도금 무이자를 내세워 남은 물량 소진에 안간힘을
쓰고 있습니다.

수원일대 미분양 원인은 광교 신도시에 대한 지나친 청약 아끼기와 무주택
프리미엄으로 당첨을 높이려는 전략탓인데 제가 보기에는 로또 근성으로
가능성이 적은 곳에 너무 기대를 걸기 때문에 미분양이 난 것으로 판단합니다.
중앙은 5.5년 후에 70% 상승을 예견하며, 앞의 두 곳보다는 입지가 떨어지지 않나 판단합니다.

 

4. 용인 구성 마북 자이 3차
GS건설- 경기도 용인시 기흥구 마북동 162번지 일대에 구성자이3차 309가구
입니다.
이 아파트는 지하 2층~지상 15층 7개동 규모로써 113㎡ 150가구와 135㎡ 30가구, 161㎡ 60가구, 166㎡ 13가구, 184㎡ 56가구로 이뤄졌습니다.
상한제 피해 등기 후 전매 가능합니다.

 

분양가는 3.3㎡당 1400만원대로 주변 아파트 평균 시세(3.3㎡ 1200만~1400만원선)과 비슷하며 경부고속도로 신갈 J.C와 차량 5~10분 거리에 위치해 있습니다.
마북~죽전간 도로(2008년 4월 개통 예정)와 죽전~동백간 도로, 마북 교차로 등을 이용하면 서울 진입이 쉽고, 2011년 개통 예정인 분당선 연장선(오리~수원)과 2009년 개통 예정인 용인 경전철, 2010년 개통 예정인 신분당선 (정자~강남)과도 가까워 교통여건은 더욱 개선될 전망입니다.
5.5년 후에는 분양가 대비 90%까지 높게 보는데 문제는 1차처럼 고급으로 짓느냐 2차처럼 평범하게 짓느냐에 달려 있습니다.
제가 보기에는 매우 유망한 아파트입니다.
031-8022-8033

 
 
5. 용인 지석역 임광 그대가
임광토건- 경기도 용인시 상하동 일대 ‘용인 지석역 임광 그대가
지하 2~지상 22층 8개 동 규모로 116.615㎡~192.600㎡(35~58평형) 7개 타입으로 총 554가구로 구성됩니다.

입지여건 및 생활 편의시설 =용인 지석역 임광 그대가는 동백지구 (326만여㎡)와 구갈 3지구(95만7900여㎡)와 접해있습니다.
동백지구의 대형쇼핑몰 주네브 및 10여 곳의 초, 중, 고등학교의 교육시설을 편리하게 이용할 수 있고, 학군이 우수한 곳으로 정평이 나있는 구갈 3지구의 교육시설 이용도 가능합니다.
또 세브란스 병원(2010년 완공예정)과 삼성의료원(협의 중)과 생태공원인 구갈 레스피아와 가까워 쾌적한 생활이 가능하며 교통여건은 국내 최초로 개통되는 용인경전철 (2009년 개통) 지석역과 1분 거리에 있습니다.
분양문의:031-714-3800.

5.5년 후에 분양가 대비 80%의 안정적인 상승이 이어질 것으로 전망합니다.
좋은 곳입니다.

 
6. 벽산건설- 광주시 장지IC 인근에 광주 장지동 벽산블루밍 716세대 공급

지하 3층 지상 13~20층 규모로 지어지며, 115㎡ 273세대, 132㎡ 123세대, 157㎡ 246세대, 179㎡ 32세대, 212㎡ 40세대, 그리고 250㎡ 2세대 등으로 구성됩니다.

광주 장지동 벽산블루밍은 쾌적한 자연과 편리한 교통은 물론 단지 포함 1600여 세대 대규모 아파트타운의 중심에 위치하게 될 예정으로 분당.판교 생활권에 광주의 쾌적한 자연환경, 성남~여주 복선전철사업 등 각종 개발 호재가 많아 수도권 신흥주거벨트로 급부상하고 있지요.

 

탄벌중, 경안초교가 인접해 있고, 단지 인근에 초등학교가 신설 예정에 있어 교육여건 면에서도 우수한 편이며, 3번국도 장지 IC가 인접해 있고, 단지 앞으로 45번국도가 지나고 있으며, 수도권 광역교통망 확충에 따라 성남~여주 복선전철 (2012년 예정), 성남~장호원 간 자동차전용도로 (2009년 예정)가 개통 되면 판교,분당권 10분대, 강남권 20~30분대에 진입이 가능해 사실상 ‘판교,분당 생활권’에 편입될 것으로 보이네요.
광주라는 가변성이 있지만 분양가가 저렴하여 5.5년 후에 분양가 대비 80%
상승이 현실적일 것으로 보입니다.

자본금이 부족한 분들께 권하고 싶은 추천단지 입니다.
031-8022-9000

 
위에 제시한 투자 수익률은 5.5년 기준으로 과거에 120%이상 상승이었지만
지금은 분양가가 올라서 여러 조건을 감안한 예측치로 보수적인
시세인 70-90%의 5.5년 시세를 예측햇습니다.
제가 보기에는 거의 비슷한 수준으로 투자성이 모두 있다고 판단합니다.

굳이 말씀을 드린다면 마북이 우위이며 나머지는 에측이 비슷하고 모두 장점이 잇는 곳들이니 마음에 와 닿는 곳에 미분양 물량을 잡기를 바랍니다.

 

 
북부권은 덕이지구 신동아 파밀리에, 동문을 강추하며, 식사지구, 가좌지구도 전매
가능한 곳과 전매 제한이 7년인 송도, 파주, 은평 뉴타운 40평대 이상은 모두 5.5년간
분양가 대비 최소 60%-90% 이상 수익률을 거둘 것이 확실합니다.
기존 아파트의 5.5년 상승률을 40% 전후로 파악하는 것에 비하면 거의 1.5-2배 이상의
수익률을 거둔다고 볼 수 있습니다.

 

전체 3316가구의 초대형 단지로 113~348㎡형으로 구성되어 있습니다.
덕이지구는 민간업체가 개발하는 미니 신도시급(4872가구)의 도시개발지구로써 단지 내에
영어 아카데미(2블록)와 수영장(4블록), 피트니스 센터,실내 골프연습장 등 생활편의시설이
설치되어 고양시 분양 아파트 중에 최고급 아파트로 평가가 됩니다.

평균 분양가는 3.3㎡(1평)당 1456만원이지만 전매 가능하기 때문에 적정선으로 판단이 됩니다.

이 곳의 특장점은 경의선 고속철도로써 탄현역 도보 5분권이며 용산 30분 이내 출퇴근 및 명문
학교 통학이 가능하다는 점입니다.
단지 내에 초중고 시설이 있으며, 올 해 말에 분양 예정인 북부권 초고층 59층 주상복합 1000세대
이상이 분양가 1800-2000선으로 탄현역 지근 거리에 들어올 예정이어서 그 후광을 크게 기대할 수 있습니다.

 

분양가 1450선이며 등기후 전매시 2200 비과세 시점인 5,5년 기준으로 평당 2700-2900선에
걸치면서 인근에 분양이 되는 주복과 함께 고양시의 랜드마크로써 자리를 잡을 가능성이 큽니다.

게약금 10%만으로 중도금 없이 등기후 매도 가능한 초특급 금융혜택이 따릅니다.
분양문의 1644－7700

 

2. ‘일산 가좌지구 꿈에그린’
5000여 가구 대단지의  마지막 분양으로 미분양이 된 상황입니다.
지하2~20층 규모의 총8개 동으로 지어지며 87㎡ 110가구, 125㎡ 68가구, 163㎡ 65가구, 164㎡ 146가구 그리고 191㎡ 156가구, 총 545가구로 구성이 되었습니다.

 

경의선에 비켜 있어서 덕이지구보다는 입지면에서 뒤떨어지지만 주변 아파트와 함께 대단지로 구성이 되어 있고, 전매가 가능하다는 특장점이 있기 때문에 5,5년 평당 2.200-2.600선까지 오를
가능성이 높습니다. 입주는 2010년 03월 예정입니다.
분양문의:031-973-9000.

 

 

위시티는 옛 고양 가구단지 123만 m²에 총 1만여 채 규모로 조성되며. 단지 내에 초중고교와
편의시설이 마련될 예정입니다.
GS건설은 위시티에서 주상복합아파트 176채를 포함해 4683채를 분양한 상태이며, 벽산건설도 같은 곳에서 주상복합아파트 178채 등 2528채를 ‘불루밍 일산 위시티’란 이름으로 잔여 미분양을
공급 중입니다.

 

위시티는 경의선 백마역, 지하철 3호선 정발산역 등과 가깝고. 서울외곽순환도로가 개통된 데 이어 경의선 복선화, 서울∼문산 고속도로 건설 등이 마무리되면 교통 여건이 개선될 것으로 보입니다

식사지구는 서울과의 접근성이 좋지만 경의선 축선에서 벗어난 단점 때문에 미분양률이 좀 더 많은 것으로 판단합니다.

 

하지만 전매가능 등을 고려한다면 5.5년 이후에 평당 2.200-2.600선(옵션 포함)으로 가좌 지구와

비슷한 상승률이 전망됩니다.

위의 3곳은 북부권의 전매 가능한 지역으로 부동산 흐름이 좋아지면 순식간에 매물이 소화될 가능성이 높으므로 투자성이 매우 높다고 판단이 되는 상황이므로 매수를 서둘러야 한다고 봅니다.

 

4. 인천권은 청라자이, 청라중흥이 좋고 김포는 오스타파라곤이 괜찮은 곳입니다.
그래도 북부 경의선 노선의 덕이지구를 제외하면 남부권이 투자성은 안전하고 높을 것으로
보입니다.

감사합니다.

 

김종갑 명품씨리즈 116편