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요즈음 부동산시장을 가장 적절하게 잘 표현할 수 있는 문장이나 단어가 없을까?
그 답은 아무래도 날씨와 계절이 아닐지?
겨울의 뒷심도 없고, 봄의 시샘도 없고 오직 여름의 기승만이 있을 듯한 지난 수주 동안의 날씨의 변덕과 계절의 변화가 요즈음 부동산 시장을 가장 적절하게 반영하고 표현하는 듯하다.
올해엔 한데에서 씨뿌리기가 참 어려웠다. 지난 3월 말이후 지금까지 줄곧 날씨는 종잡을 수 없이 변덕스러웠기 때문이다. 한여름을 연상하게 할만큼 기온이 높다가 어느 날부터 갑자기 기온이 뚝 떨어져 늦겨울의 매스운 맛으로 봄이 아님을 느끼게 하고, 그러다가 다시 한낮엔 더위를 느낄 만큼 기온이 쑥 올라갔다가는 다시 뚝 떨어져 겨울의 끝자락이 어떤 것인가를 맛 보여주며, 그것도 부족하여 아직도 날씨가 종잡을 수 없이 변덕스럽게 더웠다가 쌀쌀하였다가 한다. 심지어 과거에 잘 볼 수 없었던 봄비 또한 잦다.
이처럼 변덕스러운 날씨에도 불구하고 어김없이 기온은 계속 올라가고 있어 계절은 어김없이 바뀌고 있다는 것을 느낀다. 꽃샘 추위는 이제 없더라도 쌀쌀한 날씨는 올 것이며, 그것이 다시 올지라도 새싹은 땅을 헤집고 쑥 빠져 나오거나 나무껍질 밖으로 모습을 드러낸다.
쌀쌀함은 봄을 시샘할 뿐 겨울을 되돌릴 수 없으며, 봄의 계절을 멈추게 할 수 없다. 이처럼 날씨가 계절을 시샘하더라도 계절은 멈추거나 되돌아 가질 않고 겨울을 지나 봄을 살짝 스치고서 여름으로 가고 있다.
이러한 요즈음의 날씨와 계절이 강남권 아파트시장을 잘 표현하는 것같다. 아파트 시세가 봄싹이 돋듯이 쑥 오르다가 쌀쌀한 기온에 움츠리거나 엉거주춤하지만 시세는 야금야금 어제의 시세를 저점으로 하고 있다. 부동산 관련 정부의 정책이나 법률 및 제도 등의 변화에 따라 울고 웃지만 그래도 눈에 띠게 시세는 봄의 새싹처럼 어느 사이에 쑥 올라 있다.
물론 여전히 시세를 움츠리게 하는 쌀쌀함은 여기저기에 있다. 최근에 일어났던 산불처럼 급한 불길은 잡혔지만, 곳곳에 불씨가 남아 있듯이 불안 요소들이 잠재해 있다.
강남권 아파트시세을 끌어올리는데는 가장 큰 불안 요소는 뭐니뭐니해도 고군분투하는 실물경제다. 여러 지표가 호전되고, 비록 한은이 2개월 동안 기준금리를 2.0%로 동결할 만큼 실물경제 지표가 서서히 회복하고 있지만, 바닥이 확인되지 않았다는 게 중론이고, 그리고 무역수지가 흑자지만 그것이 고환율의 덕이다는 것을 부인할 수 없어 수출 또한 믿음이 가질 않고 있다. 그리고 개개인의 호주머니 사정이 예전같지 않고 빠듯하다는 것이다. 또 빠져나가는 지출의 구멍은 작아지지 않는 데 벌어들이는 수입은 줄어든다는 것이다.
여기에 무엇보다 중요한 요소는 귄가 민가하는 점이다. 주변 분위기가 상당히 나아졌지만, 여전히 믿음이 가질 않아 미리 나서기를 망설이고 주저하고 있다. 값은 어쩌면 심리에 울고 웃는다고 할 수 있다. 값이 오를 것이다고 하면 값은 오르게 마련이다. 따라서 지금의 귄가 민가하는 심리가 강남권 아파트시세를 붙잡고 있는 가장 큰 요인이라고 할 수 있다.
변덕스러운 날씨에도 계절이 바뀌고 있듯이, 부침하면서 강남권 아파트시세는 오르고 있고, 앞에서 언급했듯이 출렁이겠지만 값을 끌어올리는 요인이 여기저기에나 나타나고 있다.
그 하나는 되살아나는 인식이다.
지금까지 줄기차게 말한 것처럼 서울이나 제주도가 하나이듯이 강남은 오직 하나뿐이지만, 수요층은 전국이다는, 즉 믿을 곳은 강남이다는 인식이 되살아나고 있다.
값은 희소성에 의해 결정되는데, 상품이 지천에 깔려 있다면 가지고 싶은 마음이 덜 들기 때문에 값을 높게 치르고 싶은 마음이 없어 값은 당연히 낮을 것이고, 더 많이 주고 살려고 뒤엉길 필요가 없어 오를 수도 없다. 때문에 즉 사고 싶은 심리가 없기 때문에 높은 값은 기대할 수 없다. 약초가 흔하지 않을 때에는 비싸게 거래되었지만, 지금처럼 재배되어 생산이 많아지니까 과거에 비해 엄청 싸져 누구나가 쉬이 맛을 보고 있다.
강남에 대한 믿음이 되살아나고 있다. 다른 재테크 수단에서 이미 엄청난 혼줄이 나, “아잇 뜨거워라‘를 경험한 바가 있어서.... 믿을 것에 대한 신념이 더욱 커지고 있다.
그 다음으로 돈이 많이 풀렸다.
정부에서도 우려하고 있는 바와 같이 시중에 800조이라는 돈이 넘쳐나고 있다. 실물 경제에 비춰어 볼 때 지나치게 많이 있고, 특히 그 돈이 일부 계층에 한정되어 있다. 이는 마치 물꼬가 터지면 그쪽으로 물이 쏠리 듯이 어느 한 곳으로 쏠리 개연성이 충분히 있다. 그 물꼬는 부동산인 경우 어디겠는가? 땅이겠나? 상가건물겠나? 상가건물은 금리도 나오기 어려울 만큼 수요가 없는데도 공급은 넘쳐나고 있지 않는가?,
또 땅은 어떤가? 좀 괜찮다 싶으면 묶여있어 쉽게 사기도 어렵고, 특히 시세가 지나치게 높게 형성되어 있어 개발 호재만을 바랄 수 없지 아는가?
이렇게 볼 때 갈 곳은 불보듯 뻔하다. 수익성뿐 아니라 환금성에서 강남권 아파트를 능가할 수 있는 부동산이 없다는 것도 물꼬가 아닐 수 없다.
마지막으로 얼어붙었던 투자 심리가 되살아나고 있다.
막대한 보상금을 받은 사람과 해외 교포의 강남권에 대한 관심으로 출발한 강남권 투자 첫걸음에, 실물 경제가 (거의) 바닥을 쳤다는 인식이 퍼지면서 강남권 아파트에 대한 투자 심리는 빠르게 되살아나고 있다.
되살아나는 투자 심리는 경매라든지 매도자 우위 시장이라든지, 혹은 전세가율 등의 지표를 들먹이지 않드라도 여러 군데서 감지되고 있다. 예켄데, 강남권만 쏙 뺀 대책이라던지, 여러 매체에서 등장하는 횟수라던지, 그리고 높아진 관심사 등이다.
강남권만 쏙 뺀 정책은 폭등을 부추기는 촉매 작용을 할 뿐이다. 노무현 정부 때 이미 경험하였듯이 그러한 정책은 강남권을 더욱 폭등시킬 수 밖에 없을 것이다. 얼굴에 난 종기를 만지작거릴 수록 더 커지듯이....
무엇보다도 여러 복합적인 작용으로 관심이 높아졌다는 것이 강남권 아파트시세를 끌어올리는데 결정적으로 작용할 듯하다. 심리는 마음을 자극하여 아우성치게 한다.
살아있는 생명체는 모두 살아남기 위해 환경에 적응한다. 참살이 식품으로 인기를 끄는 산야초들이 일찍 싹트고 일찍 꽃 피우는 것은 나무 잎의 그늘을 피하기 위한 생존 전략이다. 나무의 잎이 자라면 그들에게 필요한 충분한 햇볕을 받을 수 없기 때문에 나무의 잎이 자라기 전에 얼른 빨리 꽃을 핀다.
마찬가지로 다른 사람이 관심을 가지게 된다고 판단하면 관심을 가지는 물건을 서둘러 자기 것을 만들려 한다. 따라서 설사 시세가 어는 정도 출렁이겠지만, 높아진 관심은 투자 심리를 자극하여 값을 끌어올릴 것이 분명하다.
지난 3월 중순에 봄이 왔다고 생각하여 씨앗을 뿌렸다가 꽃샘 추위로 싹이 트지 않아 다시 씨았을 뿌렸다. 너무 일찍 씨앗을 뿌렸기 때문이다. 작년에 너무 늦게 씨앗을 뿌려 싹이 많이 트질 않았다. 너무 늦게 뿌렸기 때문이다. 이를 Timing(시의성)이라고 한다.
어느 때가 투자할 가장 적절한 시기인지를 냉철히 판단할 때다. 이 때 갈아타기를 한다든지, 투자 목적으로 한다든지 등으로 사는 목적에 따라 시기를 적절히 조정할 필요가 있다.
말이 달리 때는 좋은 말의 등에 탈 수 없지만, 쉴 때는 가장 좋은 말의 등을 탈 수 있다.
서악정보와 컨설팅 대표  박상기
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