2013-01-27 01:43

http://blog.drapt.com/pjh22543/4892401359218617936

부동산 경기침체의 장기화로 신규상가 공급이 정체를 보였다.
부동산114에 따르면 2012년 기준 신규공급단지는 163개로 전년보다 32% 감소했다.
연도별 신규공급량이 2007년 400건 미만으로 떨어진 후 2011년 300건 미만, 올해는 200건 미만을 기록하며 감소하는 속도가 점차 빨라지고 있다.
특히 수도권 보다는 지방에서 이런 현상이 눈에 띄게 나타나고 있다.
이는 신규택지개발이 수도권 중심으로 진행되며 상가 공급도 수도권으로 편중되고 있는 반면 지방의 경우 혁신도시 등의 개발호재가 아직 초기단계에 머무르며 상가공급도 더디게 진행된 영향이 크다.
유형별로는 가격수준이 높은 근린상가와 복합상가의 공급량 감소가 크게 나타난 반면 상대적으로 확보된 배후수요가 있고, 가격경쟁력이 있는 단지내상가나 오피스텔 상가 감소는 크지 않았다.
상가 공급량 감소에도 불구하고 가격은 상승세를 유지했다.
2012년 기준 신규 공급된 상가의 1층 평균 분양가격은 2578만원(3.3㎡기준)으로 전년대비 7% 가량 상승했다.
이는 부동산 시장 고점이던 2007년(2599만원) 이후 가장 높은 수치다.
그 이유로는 올해 강남보금자리와 광교 등 유망택지지구에서 상가공급이 진행되며 상대적으로 높은 가격수준이 유지됐기 때문이다.
부동산시장 침체 속에서 LH단지내상가도 공급감소가 나타났지만 투자자들의 관심도는 여전한 것으로 나타났다.
올해 공급된 LH단지내상가는 총 154호로 예년의 1/4수준에 불과했다.
상반기 낙찰률이 80%까지 하락했지만 하반기에는 100% 를 기록했고, 낙찰가율도 150% 수준을 유지했다.
3.3㎡당 낙찰가는 올해 3차례에 걸쳐 공급된 강남보금자리 단지내상가의 영향으로 2295만원이라는 높은 수준을 보였다.
하지만 공급감소에 따른 시장축소로 낙찰총액은 344억원에 그쳤으며, 이는 세종시 물량이 공급된 2011년(1403억원)의 25%수준이다.

　<전망>
올해는 부동산 경기침체에 따른 악영향으로 상가시장도 매우 축소된 모습을 보였다.
이 같은 현상은 내년에도 당분간 이어질 것으로 예상되는 가운데 주목해야 할 몇 가지를 조명해본다.
첫째, 신규 역세권 개통이다.
이 달에는 분당선 수원구간(망포~기흥)이 개통했으며, 2013년 말에는 망포~수원 구간이 개통할 예정이다.
개통이 완료되면 수원에서 서울 강남권까지 40분만에 접근할 수 있어 수원도 본격적으로 서울 생활권에 흡수될 가능성이 크고 자연스레 인근 역세권 상권도 부상할 수 있다.
이 외 경의선 공덕~DMC구간과 경춘선 별내역이 개통하는 등 역세권 후광효과를 누릴 것으로 예상되는 지역이 다수 출현할 수 있다.
둘째, 베이비부머 수요다.
2010년부터 본격적으로 시작된 베이비부머의 은퇴세대가 2013년에는 4년차를 맞이하게 된다.
매년 평균 12만명의 신규 은퇴세력이 약 10년에 걸쳐 생겨나는 만큼 이들을 눈 여겨 보지 않을 수 없다.
왜냐하면 이들 세력의 여건상 재취업보다는 창업시장으로 흡수될 가능성이 높으며 결국 신규 임차세력이 될 가능성이 크기 때문이다.
셋째, 신규택지지구 근린상가의 입주다.
올해 공급된 광교와 세종시, 강남보금자리 등 유망 신규택지지구의 상가들이 내년 혹은 내후년에 입주할 예정이다.
이들 상가들은 든든한 배후수요를 바탕으로 높은 청약열기를 보였는데 상권 활성화로 이어질지는 미지수다.
판교는 투자자들에게 많은 인기를 얻었지만 초기 투입가격이 높아 수익률을 맞추기 위해 높은 임차조건을 설정하게 되었고, 결국 공실 등의 영향으로 아직까지도 상권형성이 되지 않았다.
이 같은 점을 고려한다면 이들 신규택지지구의 상권형성에도 다소 시간이 소요될 것으로 예상된다.

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2013-01-27 01:41

http://blog.drapt.com/pjh22543/4892401359218514798

2013 부동산시장전망-재개발·재건축시장

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2013-01-27 01:38

http://blog.drapt.com/pjh22543/4892401359218328122

우리나라 집값이 소득 수준에 비해 다른 나라보다 높지 않다는 주장이 제기됐다.
하지만 매달 버는 돈을 한 푼도 쓰지 않고 무려 12년을 꼬박 모아야 서울 아파트 한 채를 마련할 수 있을 정도로 내 집 마련이 쉽지 않은 현실을 비춰본다면 거리가 먼 통계란 지적이다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 6일 주택산업연구원이 주최한 '주택시장 환경변화와 대응전략' 세미나에서 우리나라 주택가격은 PIR(소득대비 주택가격 비율) 기준으로 4.4배로 홍콩(11.4배) 호주(6.1배) 영국(5.2배)보다 낮다고 밝혔다.
주택가격 버블이 꺼지며 금융위기를 겪은 미국(3.5배)에 비하면 집값은 다소 높았다. 이 교수는 이를 근거로 "국내 주택가격이 지나치게 높아 지속적으로 하락할 것이란 논리는 근거가 미약하다"고 주장했다.
전세계 도시권별로 비교해도 유사했다.

이 교수 자료에 따르면 우리나라 수도권(서울·인천·경기)의 PIR은 5.9배로 미국 로스앤젤레스와 같았고 뉴욕(6.1배) 샌프란시스코(7.2배) ,호주의 시드니(9.6배) 멜버른(9.0배), 캐나다 벤쿠버(9.5배), 영국 런던(7.2배)보다 낮게 나왔다. 역시 우리나라 수도권 집값이 세계 주요 도시들과 견줘도 소득수준에 비해 높지 않다는 결과다.
이 조사는 주택거래 가격의 중위값과 가구소득(1~5분위)의 중간인 3분위를 기준으로 했다. 그러니까 중산층의 소득에 비해 고가와 저가를 제외한 중간 수준의 주택가격이 몇 배인지를 계산했다는 얘기다.
이 교수는 "우리나라의 주택가격이나 소득분포를 보면 한쪽 방향으로 쏠려 있기 때문에 평균을 내면 고가 주택에 영향을 받아 PIR이 높아질 수밖에 없다"며 "그래서 중위 분포의 가격을 기준으로 삼아야 객관적인 데이터를 얻을 수 있다"고 설명했다. 그는 "다른 나라도 같은 기준으로 자료를 내고 있는 만큼 국가별 비교를 하기 위해선 중간계층과 중간분포의 주택가격을 사용해야 한다"고 말했다.
그러나 이 수치는 현재 통계청에서 승인한 우리나라의 공식 통계인 국민은행의 PIR과는 큰 차이가 난다.

국민은행 연간 PIR을 보면 2010년은 6.4배로 앞서 이 교수가 발표한 4.4배보다 높았는데 수도권의 경우 2010년 PIR은 8.6배에 달했다. 국민은행 통계는 이 교수와 달리 전국의 평균 주택가격과 평균 소득을 기준으로 했다.
물론 앞서 이 교수의 주장대로 중간 분포의 값을 기준으로 한 소득대비 집값을 따로 발표하기도 한다. 이 기준대로 하더라도 국민은행 PIR은 2010년 6.5배로 평균치보다 높았다.
자료의 기준에 따라서도 다른 결과가 나올 수 있다는 분석이다.

이 교수는 소득수준의 경우 정확도를 높이기 위해 세전 가구소득을 구할 수 있는 가계금융실태조사 자료를 활용했다. 가계동향조사의 가구소득은 2인 이상 가구만 대상으로 삼아 부정확할 수 있다는 이유 때문이다. 반면 국민은행측은 가계동향조사의 자료를 기준으로 한다.
국토해양부 관계자는 "과거에는 PIR 자료를 국민은행, 주택금융공사, 국토부에서 각기 따로 발표한 탓에 혼선을 일으켜 통계청의 승인을 얻은 국민은행을 공식 통계로 삼았다"며 "개별적인 조사 자료를 가지고 발표를 할 수 있겠지만 기준이 달라 혼선이 생길 수 있다"고 우려했다.

이어 "국가별 PIR을 비교하려고 검토한 적이 있었는데 기준이 달라 정확한 비교가 어려워 의미 있는 데이터를 생산하기 어렵다고 결론 낸 바 있다"고 덧붙였다.
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바로 이부분으로 안티 부동산론자들은 무작적 PIR을 국민은행통계를 제시하면서 시장을 왜곡시키고 있는것~!

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PIR에 대한 회의론도 제기된다.

정재호 목원대 교수는 "우리나라는 자산과 소득 수준의 편차가 큰 양극화 문제를 안고 있고 하위계층의 소득의 질은 갈수록 떨어질 뿐 아니라 동일한 주택가격이라도 외국에 비해 주거환경의 질이 열악하다는 점을 고려해야 한다"며 "PIR은 참고자료로 활용해야 하며 이를 근거로 소득대비 집값이 높지 않다고 결론 내는 건 무리"라고 지적했다.

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