2008-06-01 21:43

http://blog.drapt.com/pjh1968/81212324180943

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=499

지난 5월 27일 오전 10시 한 호텔에서 오윤섭의 부자노트 첫 포럼을 개최했습니다. 40분을 모시고, 처음 자리인 만큼 어색하게 시작했지만 만난지 3시간 넘어서 다음 모임을 기약하며 아쉽게 헤어졌습니다. 포럼 참석자분들과 얘기를 나누면서 생각난 게 바로 싼 게 비지떡이라는 속담입니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 초보 및 소액 투자자를 위해 값싼 부동산을 구입할 경우 왜 비싼 대가를 치를 수밖에 없는지를 쓸까 합니다. 먼저 싼 게 비지떡에 대한 제 경험담을 소개하겠습니다. 하나는 패키지 해외여행입니다. 패키지 여행을 좋아하지 않지만 불가피하게 갈 경우 지금은 평균 가격 이상의 여행상품을 선정합니다. 해외여행 초창기에 값싼 여행상품을 이용했더니 비행기가 야간에 출발하거나 중간에 비행기를 갈아타고 호텔과 식사 수준은 형편없이 떨어지고 현지여행사에 관광을 떠넘기며 비싼 쇼핑 강요와 옵션 등으로 추가 비용을 부담해야 했습니다. 끊임없이 차를 타고 이동해야 하는 살인적인 일정도 불쾌했습니다. 둘째로는 오토캠핑 입니다. 2007년 6월 오토캠핑에 입문할 때부터 늦게 시작한 자의식 때문인지 부동산 투자원칙인 모를수록 비싼 것을 사라에 충실했습니다. 캠핑 마니아들이 사고 싶어 하는 비싼 브랜드 제품을 중심으로 구입했습니다. 자작(동호회 등에서 자체적으로 만들어 파는 것)이나 비전문업체의 값싼 물건을 구입한 캠퍼들 대부분이 내구성이 떨어지고 사용하기 불편하거나 수납 압박, 무게 등으로 방출하고 결국 비싼 용품을 재구매하는 시행착오를 겪는 것을 수없이 지켜봤습니다. 값싼 부동산을 구입할 경우 위 2가지 사례처럼 값비싼 대가를 치러야 할 것입니다. 아니 패키지 해외여행 비용이 백만원대에서 천만원대이고, 오토캠핑 용품도 하나에 비싸야 1백만원이지만 부동산은 하나에 투자비용이 최소한 수천만원이라는 점에서 더 큰 대가를 치러야 할 것입니다. 본론으로 돌아가서 부동산 가격이 싸다는 것에 대한 의미를 짚고 넘어가야 할 것입니다. 여기서 싸다는 의미는 저평가와는 다른 의미입니다. 저평가란 현재가격 즉 시세가 내재가치보다 낮으며 내재가치 자체도 높다는 의미입니다. 반면 싸다는 것은 현재가격도 싸고 내재가치도 낮다는 의미로 해석하면 됩니다. 따라서 시세보다 미래가치가 높은 저평가 부동산은 당연히 침체기에 매입해야 합니다. 싼 게 비지떡과 관련된 지인 김성수씨(가명)의 부동산 투자 실패 사례를 소개하겠습니다. 김씨는 지난 2003년 소액으로 부동산 투자를 할 곳을 알아보던 중 남양주 A지역 미분양 아파트를 알게 됐습니다. 모델하우스를 방문한 결과 브랜드 파워는 떨어졌지만 평면설계와 마감재가 뛰어나고 택지개발지구라는 점에서 마음에 들었습니다. 더욱이 계약금 2천만원만 내면 중도금 5회까지 중도금 무이자라는 점도 매력적이었습니다. 현장을 방문하고 서울에서 멀다는 느낌을 받았지만 입주 후 전철 및 고속도로 개통이라는 호재가 있기에 덜컥 계약을 했습니다. 계약 후 시간은 속절없이 흐르고 미분양 물량은 좀처럼 해소되지 않고 중개업소가 찍어놓은 물건도 쌓여있다는 소식이 들렸습니다. 2년이 흘러 어느덧 입주 시기는 다가와 어쩔 수 없이 중도금 6회를 납부했지만 잔금 낼 걱정이 태산이었습니다. 더욱이 중개업소에는 분양가 이하 매물이 쌓여 있구요. 결국 잔금은 대출과 전셋값으로 간신히 해결했습니다. 하지만 입주하는 사람도 적어 시세는 분양가 수준에서 오를 기미가 없었습니다. 개통된다는 전철은 2010년 이후나 가능하다는 얘기가 나오고 말입니다. 결국 8천만원 가까이 투자했으나 입주한지 2년이 지나서야 투자기간 4년만에 원금만 간신히 건지고 매도했습니다. 김성수씨가 투자에 실패한 이유는 미분양이 난 이유에 대한 분석이 부족한 상태에서 막연한 기대심리로 투자했기 때문입니다. 미분양이 난 이유는 해당 지역내 수요가 부족한데다, 외부수요 즉 서울 경기 등에서 이주할 수요가 거의 없기 때문이었습니다. 특히 구매력 있는 유효수요는 서울 접근성이 좋고 개발규모가 큰 호평 및 평내지구에 몰렸습니다. 반면 무관심에 시달린 A지역 아파트엔 좀처럼 수요가 생기지 않은 것입니다. 여기에 진접지구 등 인근에서 대규모 택지개발지구 분양물량이 쏟아진 것도 악재였습니다. 이 아파트는 2008년 5월 현재도 분양가 대비 프리미엄이 3천만원 수준으로 분양받아 입주한 사람에게는 원가에도 못 미치는 시세에 머물러있습니다. 호평 평내 아파트값이 1억5천만원 이상의 프리미엄이 붙은 것과 대조적입니다. 김성수씨는 대출을 받더라도 유효수요가 부족한 A지역이 아닌 유효수요가 늘어나고 있던 호평 및 평내지구에 투자해야 했습니다. 싼 것에는 이유가 있으며 그 이유를 철저히 조사 연구 분석해야 합니다. 부동산에 투자할 때 중요한 것은 가격이 아니라 가치입니다. 즉 내재가치이자 미래가치입니다. 물론 가치를 투자자가 주관적인 평가를 내릴 수밖에 없는 태생적 한계를 안고 있지만 부동산 투자가 절실하다면 자신이 내리는 평가를 믿고 미래가치가 높다면 가격에 구애받지 말고 과감하게 투자해야 합니다. 과거 시세가 평당 1천만원, 2천만원, 현재 시세가 평당 4천만원, 5천만원이 중요한 게 아니라 3년후 미래시세가 평당 7천만원, 8천만원이 될 것이라면 과감하게 투자해야 한다는 것입니다. 이 때문에 초보 투자자 일수록 성공확률을 높이기 위해선 값싼 부동산이 아니라 값비싼 부동산에 투자해야 합니다. 하지만 초보 투자자 대부분이 소액 투자자라는 한계가 있습니다. 따라서 초보이자 소액 투자자는 남보다 더 많은 발품을 팔아 저평가 돼있는 옐로칩을 찾아내 투자하는 안목(실력)을 키워야 합니다. 여담이지만 싼 게 비지떡이라는 말이 영어로 무엇인가 한번 찾아봤습니다. “That which is bought cheaply is the dearest.” 이더군요. 직역을 하자면 “싸게 산 것이 가장 비싸다”라는 말입니다. dear라는 단어는 중고시절 영어편지 쓸 때 쓰는 친밀한, 친애하는 뜻으로만 알고 있었는데 품질에 비해 가격이 비싸다는 의미도 있네요. 부동산 초보 투자자에게는 싸게 산 것이 가장 비싸다라는 속담을 명심해야 할 것입니다. 싼 맛에 부동산을 산다면 훗날에 값비싼 대가를 치른다는 의미로 해석하면 과장된 것일까요? 값싼 부동산은 입지가 떨어지고 공급에 비해 수요가 부족한, 움직일 수 없는 물건(不動産)일뿐입니다. 사랑의 반대말이 무관심이라는 말처럼 값비싼 부동산은 대부분 누구나 사고 싶어 안달이지만 값싼 부동산은 무관심한 존재일 뿐입니다.

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2008-04-18 15:18

http://blog.drapt.com/pjh1968/81208499532632

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=493

부자들은 언제 부동산에 뛰어들까? 라는 말은 사실 정확한 표현이 아닙니다. 부자들, 특히 부동산 부자들은 부동산시장을 떠난 적이 없으니까요. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 부자들이 2008년 2분기 이후 언제 본격적으로 부동산 투자를 늘릴까? 라는 주제로 부자들이 부동산 투자 비중을 늘리는 시기를 예측해보고자 합니다. 앞에서도 말했듯이 부동산 부자들은 불황기에도 부동산시장을 떠나지 않습니다. 다만 부동산 일부를 매도하고 투자 대상이나 투자 지역을 바꾸고 투자 규모를 줄일 뿐입니다. 총선이후 규제완화에 대한 기대감이 높아지면서 임대수익을 위해, 시세차익을 위해, 자녀 상속을 위해 부자들의 움직임이 시작될 가능성이 높습니다. 문제는 현재 부동산 침체기는 분명하지만 과거 IMF사태 시절처럼 우량 매물이 시장에 많이 나오지 않는다는데 있습니다. 따라서 가격도 크게 하락하지 않아 투자 메리트가 크지 않은 상황입니다. 부자들이 투자는 하고 싶지만 규제 때문에, 또 가격 때문에 쉽게 뛰어들지 못하는 것입니다. 하지만 이명박정부에서 부동산으로 자금유입이 늘어나는 것은 시간문제라고 생각합니다. 부자들의 부동산 투자 타이밍에 대한 변수는 크게 4가지입니다. 첫째 규제완화입니다. 강북권 소형 강세는 규제정책에 대한 시장의 반격이라는 게 제 생각입니다. 또한 지나친 규제로 시장이 왜곡된 현상으로 보고 있습니다. 이명박정부는 시장을 정상화시키기 위해서라도 재건축 재개발 규제완화, 양도소득세와 종합부동산세 완화, 뉴타운 개발 등 부동산정책 로드맵을 이른 시일내에 제시해야 할 것입니다. 늦어도 올 연말까지는 규제완화 정책이 발표될 가능성이 높으며 이에 따라 부동산 부자들의 자금이 유입될 부동산과 지역에 대한 윤곽이 드러날 것입니다. 둘째 미분양 해소대책입니다. 개인적으로 가장 빨리 나올 새 정부의 부동산정책으로 예상하고 있습니다. 이르면 2분기 중 미분양 아파트 구입에 대한 세제혜택을 중심으로 대책이 발표될 가능성이 높습니다. 시장에 나도는 대형 주택건설사의 추가 부도 여부에 따라 발표 시기가 앞당겨질 수도, 늦춰질 수도 있을 것입니다. 세제혜택 및 주택담보대출 완화를 주요 내용으로 한 미분양 해소책이 나올 경우 부자들의 미분양 매집은 수도권을 중심으로 본격화될 것입니다. 셋째 강북권 소형 아파트값 강세가 강남권 강세로 이어질 것인가하는 입니다. 아직 재건축 등 주택에 대한 규제가 워낙 심하고 완화 일정도 불투명한 상황이라 부자들이 강남 소형을 적극적으로 매입에 나설 가능성은 낮습니다. 다만 규제완화 일정이 명확히 나오고 종부세 대상 기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 완화된다면 강남 중소형 단지 매수세가 살아날 가능성이 높습니다. 넷째 대운하 등 각종 개발 계획입니다. 참여정부 기간 중 주택과 땅에 대한 강도 높은 규제로 부자들의 부동산 투자가 상가 오피스 빌딩 등 규제가 덜한 수익형 상품에 한정됐습니다. 하지만 이명박정부에서는 경부대운하(절대로 개발해서는 안되지만), 새만금지구(늦었더라도 반드시 원상복구해야 하지만), 뉴타운 및 도심 재건축 활성화 등 각종 개발 공약 이행 여부에 따라 토지 투자가 급증할 것입니다. 이미 일부 부자들은 2007년 하반기부터 수도권 호재 지역을 중심으로 땅 투자를 시작했습니다. 서브프라임 후폭풍과 대선과 총선으로 이어지는 어수선한 국내 정국에서 부동산 투자를 유보하거나 중단한 부자들. 주식이나 펀드 투자에 실패해 흔적 없이 사라진 돈을 보면서 실물 자체가 사라지지 않는 부동산의 가치를 더욱 크게 느낄 것입니다. 부자들의 분산 투자에서 부동산 비중이 높아지는 시기가 오고 있습니다. 부자(구체적으로 현재 현금을 4억원 이상 보유하고 있는 사람)들은 이르면 5월이나 6월부터 부동산 투자 비중을 늘리기 시작할 것으로 예측합니다. 부자들은 아무리 늦어도 2009년부터 규제완화정책이 본격적으로 시행될 것으로 기대하고 있습니다. 종부세 대상에서 제외될 것으로 예상되는 6억원 초과 ~9억원 미만 주택에 대한 투자가 오는 6월부터(6월 1일 이후 잔금 계약을 하면 2008년 종부세 대상자가 아님) 시작될 것입니다. 부동산시장이 불황일수록, 또 불투명할수록 부자들은 더욱 바쁘다는 말을 명심해야 합니다.

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2008-04-18 15:18

http://blog.drapt.com/pjh1968/81208499495542

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=492

부동산 투자에서 돈 버는 것보다 중요한 것이 부동산으로 돈 벌지 못하는 행위, 나아가 투자수익을 낮추는 행위를 하지 않는 것입니다. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 투자수익을 낮추는 방법 5가지를 소개합니다. 이를 타산지석(他山之石)으로 삼아 춘곤증으로 나른한 2008년 봄에 부동산으로 부자가 되는 준비를 해보기 바랍니다. 방법1: 보도에 따라 투자 대상을 선정한다 저수익(가명)씨는 다음과 같이 말합니다. 12만가구 넘어선 미분양 침체가 악화되고 있다는 언론 보도가 잇따르고 있습니다. 더욱이 2008년 2분기부터 시세보다 싼 분양가 상한제 분양물량이 본격적으로 공급되는 시점에서 미분양을 구입할 필요가 없습니다. 미분양을 지금 살 경우 분양가 시세 수준에서(기회비용 금리를 감안하면 투자 손실) 기약 없이 분양권을 장기간 보유해야 하며 대출이라도 받으면 이자부담을 꼬박 안고 힘겹게 버티기를 해야 합니다. 이런 상황에서 미분양에 투자한다는 것은 무모한 행위입니다. 미분양이 본격적으로 감소하기 시작하는 시점에나 미분양 투자 여부를 검토해서 선별적으로 투자해야 합니다. 한편 강북 소형 평형 강세가 계속되고 강남까지 확산된다는 보도가 많이 나오고 있습니다. 여유자금만 있다면 강북이나 강남 소형아파트를 투자하는 게 좋겠습니다. 재개발 뉴타운 지역 내 소형 연립주택 등도 투자 대상으로 좋습니다. 방법2: 암울한 시장 전망이 지배할 때 매도한다 저수익씨는 국내외 경제전문가들이 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태가 예상보다 심각하다고 전망하고 있다면서 당분간 부동산 투자는 중단하고 있습니다. 저금리에 따른 미국 주택시장 과열로 시작된 서브프라임 사태가 2008년 한국 부동산시장에 본격적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하기 때문입니다. 신용경색으로 이어진 서브프라임 사태는 미국에서 채권보증회사, 신용카드, 오토론 부실로 확산되는데다 직격탄을 맞은 금융회사도 추가 부실이 예상되고 있습니다. 이는 미국 경기 침체로 이어질 테고 고유가 인플레이션이 장기화됨에 따라 유럽 중국 한국 등 전세계 경제를 위축시키고 말 것입니다. 이에 따라 글로벌 스태그플레이션(경기침체 중 물가가 오르는 것)에 직면하게 될 것입니다. 보유중인 부동산이 있다면 서둘러 매도하고 현금화해야 합니다. 방법3: 남이 살 때 사고 남이 팔 때 판다 이명박정부가 출범했지만 집값 불안에 눈치만 보며 규제정책을 완화하지 않고 있습니다. 농산물 가격이 폭등해 물가가 오르는 애그플레이션(agflation)이 확산되고 경기 전망도 좋지 않아 지금 부동산을 사는 것은 잘못된 투자라고 저수익씨는 단언합니다. 침체된 주택시장에서 언제 매수세가 살아날지 못하는 상황에서 매매가도 크게 내려가지 않은 아파트를 사는 것은 무모하다는 것입니다. 그나마 사려고 하는 사람이 있는 지금이라도 싸게 팔아야 합니다. 지금과 같은 침체 시장에서 하이 리턴(High Return)이 될지, 안될지 모르는 상황에서 하이 리스크(High Risk)를 감행하는 것은 무모한 행위입니다. 인생을 길고 얇게 사는 것이 중요하듯이 시장을 거스르는 투자는 실패로 가는 지름길입니다. 매수세가 살아나는 시점에 남이 사려고 할 때 투자수익이 높은 부동산을 사도 늦지 않습니다. 한편 매도세가 대세로 확산되고 있는 경우에는 매도타이밍이 늦었더라도 팔아야 합니다. 특히 대출을 안고 산 부동산이라면 말입니다. 일정 수준의 투자수익을 올리기 위해 무작정 보유하기보다는 시세보다 싸게 매도하고 후일을 도모하는 것이 좋습니다. 방법4: 부동산 정보가 많은 곳에 투자한다 저수익씨는 아는 사람끼리 서로 부동산 투자 정보를 교환하면서 투자를 해야 실패 확률을 줄일 수 있다는 확신을 갖고 있습니다. 기획부동산을 통해 현장도 가보지 않은 곳에 땅을 사 투자에 실패한 사례를 보듯 자신과 남들이 잘 아는 부동산에 투자해야 리스크를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있다고 말합니다. 저수익씨는 언론에서 전문가들이 말하는 투자 유망지역을 중심으로 시장을 조사합니다. 이중 자금 규모, 보유기간 등 투자 스타일에 맞는 부동산을 선정합니다. 침체기를 피해 매매 거래가 활발한 활황기 초기에 매입하는 것이 투자의 안전성과 환금성을 높이는 지름길입니다. 최소한 1억원 이상 적지 않은 자금을 투자해야 하는 부동산 특성상 돌다리도 두들겨 보고 걷는 주도면밀함이 몸에 배야 합니다. 방법5: 규제정책이 강화되면 팔고, 완화되면 산다 부동산 시장 과열로 집값이 급등하면 정부는 여지없이 규제정책을 쏟아냅니다. 정책에 맞서지 말라는 말처럼 규제정책이 나오기 시작하면 시세보다 싸게라도 팔고 현금화하는 게 상책입니다. 규제정책이 시행됨에 따라 매물이 늘어나기 시작하면 시세보다 싸게 내놓는 사람이 하나 둘 늘어난 급매물 가격이 시세로 변하게 됩니다. 그러므로 규제정책으로 매물이 쌓이기 전에 서둘러 매도해야 합니다. 반면 매수자의 경우 주택시장이 침체돼 미분양이 늘어나고 매물이 쌓이면 섣불리 매입하기 보다는 때를 기다리는 게 중요합니다. 성수기에 매물이 줄어들기 전에는 매입해서는 안됩니다. 매물이 줄어들기 시작하고 최근 매물량이 최대치보다 절반이하로 감소했을 때 매수에 나서도 늦지 않습니다.

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