2006-02-11 15:08

http://blog.drapt.com/pjh0799/427181139638080796

  (부동산을 투자로 생각하는 모임 초기 정기 모임 발제글입니다.)

재개발에 대하여

박 재현                          

1. 들어가며

   1) 경험 나누기

       (1) 투자인가? 투기인가?

       (2) 투자는 내 집 마련부터

       (3) 내 능력의 몇 퍼센트를 누리고 있는가?

       (4) 시작은 작은 것부터

   2) 님은 부자이십니까?

      (1) 부자의 시작은 어느 정도부터인가?

      (2) 나는 부자인가?

          예 : 40인 가장 - 40 x 4,000만원 / 10 = 1억 6천만원   1억6천만원 x 2배 = 3억2천만원

               50인 가장 - 50 x 5,000만원 / 10 = 2억 5천만원   2억5천만원 x 2배 = 5억

   3) 재개발에 대하여 알고 있는 상식

2. 재개발이란 무엇인가

   1) 재개발과 재건축

      (1) 재개발 : 공적 개발 및 주거환경 개선

      (2) 재건축 : 사적 재산권의 증대

   2) 재개발의 장점

      (1) 당첨은 따논당상이다.(조합원이니까)

      (2) 약 70 ～ 80%의 분양가

      (3) 좋은 동, 호수는 내차지 : 조합원이 먼저 차지하고 일반분양은 나중에

      (4) 적은 금액으로 투자가 가능하다

          ① 재건축 아파트에 비하여 상대적으로 적은 금액

          ② 지분이 나누어진 것(지분 쪼개기)은 소액으로 가능하다.

          ③ 재개발은 낙후된 지역 : 재건축은 이미 개발된 지역(아파트단지인 경우)

      (5) 재건축에 비하여 상대적으로 대단지가 많다.

      (6) 공적 개발이므로 상대적으로 규제가 약하다.

      (7) 전매가 가능하다.

      (8) 주택 다소유자도 가능하다. (단, 지역개발 형식의 주택조합은 무주택임)

   3) 내 집 마련인가? 투자인가?

      (1) 내가 들어가 살집은 조건이 최우선이고 두 번째로 미래의 투자가치

      (2) 투자는 환금성과 단기간의 투자가치를 기준으로

   4) 언제 들어갈 것인가? : 참고용으로 백분율은 개별적으로 다를 수 있음.

      

구분	통상	처음 소문	구체화 (추진)	추진위 구성	조합설립인가	사업 승인	착수	입주 6개월	입주 시작	입주 완료	입주후 2년	입주후 2-4년
백분율	0	10	5	10	15	10	10	5	10	5	10	10
누계		10	15	25	40	50	60	65	75	80	90	100

     5) 투자는 언제나 위험과 함께 있다.

      (1) 재개발은 언제 될 지 하나님만 안다. : 잘 안 되는 지역에서 성공하는 법

      (2) 무리한 투자는 발목을 잡는다.

3. 마무리하며

   1) 투자의 책임은 내가 진다 : 손으로 찾고 발로 누비고 입으로는 관계를 눈으로는 확인, 머리로 판단

   2) 내 집 마련은 쉽게 : 재개발, 재건축, 주택조합, 등등.  돈만 있으면 언제라도......

   3) 나도 부자가 되자!!! : 부자의 시작은 내 집 마련부터...부동산은 투자, 주식은 투기, 로또는 도박이다.

   4) 거꾸로 가야 성공한다. : 정부에 맞서지는 말고(?)

      남들 팔 때 사고 살 때 팔고, 폭격을 맞아 모두 고개 숙이고 숨죽일 때가 투자의 적기다.

4. 첨부

   1) 뉴타운 현황

   2) 재개발 현황 : 서울

   3) 재개발 현황 : 성남(분당)

*********  메리 크리스마스, 새해 복 많이 받으세요..... (부자 되세요!)   ********

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2006-02-11 15:06

http://blog.drapt.com/pjh0799/427181139637968177

 (2003년도 글)

안녕하십니까?
공인중개사 준비에 대하여 물어보시기에 글을 올립니다.
저는 작년에 준비해서 가까스로 합격했구요. 준비는 1월부터 했으니까 약 10개월 정도되네요.
저는 학원에 다니면서 준비했구요 직장인이니까 많은 시간은 내기 어렵고 학원 다니기도 어려워서 일주일에 저녁에 두번(화.목)2시간 강의를 들었습니다.
강의는 3개월 단위로 처음부터 한번 마치는 것인데 저는 3번을 들었구요.
제가 공부한 것은 많이 생략하고 축약한 강의였구요. 보통 학원에서는 일주일에 5번 강의가 있는 것으로 알고 있습니다. (학원도 그래야 돈을 버니까요.)
보통 시중에 나와있는 시험준비서는 분량이 너무 많다라는 생각입니다.
학원에서의 교재도 그렇구요. (책의 분량이 많아야 강사나 학원이나 출판사가 돈을 버니까요.) 너무 많다보니 한번 읽어보기도 어렵고 시간도 너무 많이 들기에 접근하기에 엄두가 안나구요. 저는 1,2차가 한권으로 된것으로 공부했구요.(한권이라도 있을것은 다있더라구요.(물론 100%는 아니지만, 60점이면되니까요))
학원은 여의도에 있는 동아문화센터에서 강의를 들었구요. 강사가 저자이었구요...(강사 소개는 하지 않겠습니다)강의를 3번 반복해서 들은 것은 처음 들었을 때 무슨 말인지 잘 모르겠더라구요. 아마 대부분 그러리라 생각됩니다. 그러면서 교재를 반복해서 많이 읽으니까 조금 알것 같았습니다.(아마 1차 부분은 30번 이상 읽었을거구요. 2차도 20번 이상 읽었을겁니다.책 분량이 적어서 가능했습니다.) 처음 부터 다 알려구 깊게 공부하면 진도가 나가지 않으니까 지쳐버리거든요. 처음은 그냥 소설책 읽듯이 읽고 두번째는 조금더 자세히 보고 세번째는 생각하면서 공부하는 식으로 많이 읽어서 내것으로 만드는 것이 중요한것 같습니다. 거의 법조문이기 때문에 말을 이해하는 것부터 어렵거든요. 저의 방법은 이렇지만 각자 자기에게 맞는 방법이 있으니까 참조하시기 바랍니다. 도움이 되었는지 모르겟네요. 준비는 지난주에 시험이있었으니까 1년을 목표로 지금부터해야될것같네요

2006-02-11 15:04

http://blog.drapt.com/pjh0799/427181139637899496

 (2003년도 글)

오늘 날씨는 정말 썰렁하군요....
그런데 날씨 보다 더 썰렁한 것이 요즈음의 부동산 경기라 생각되는군요.
더불어 이 모임도 조금은 썰렁해졌다는 생각이 들구요...
신문 마다 부동산 값이 떨어졌다는 이야기이더군요. 그런데 자세히 한번 볼 필요가 있더군요. 과연 전체적인 부동산 값이 얼마나 떨어졌나. 주로 신문이나 방송에는 강남 재건축 단지 아파트 값의 변화를 내보이면서 값이 올랐다고 하고 폭등했다고 하고 폭락이니 떨어졌느니 한다는 것이죠.
강남 재건축 아파트 값이 과연 부동산 값을 대변하는가 ? 하는 근본적인 문제를 짚고 넘어가야 한다고 생각되는군요. 저도 빅3 강남권이라는데서 살고 있는데 저의 아파트는 값이 폭등하고 있다고 할 때에도 변동이 크지 않았고 요즈음 같이 값이 떨어졌다고 하더라도 전혀 떨어지지 않았거든요. 냉정하게 한번 볼 필요가 있다고 생각합니다. 방송이나 신문 무엇보다도 소위 전문가라는 사람들의 이야기가 나에게 과연 얼마나 득이되었는지....
지금처럼 강남 재건축아파트에 대해서 무차별 폭격(?)을 가하는 데 값이 안떨어질 수 없겠지요. 그리고는 부동산 값이 안정되었다고 정부는 마치 자기들이 대단한 성과를 거두는 정책을 시행한 것처럼 발표를 하겠지요. 그런데 대부분의 일반 사람들은 그것과는 전혀 무관하다는 것이죠.
저는 요즈음 돈이 정말 있었으면 하고 생각합니다. 부동산 대책이라는 폭격을 맞은지 약 3주째 그리고 그전 동면에 들어가기 시작한 약 한달정도 인것 같군요.
과연 지금의 겨울잠이 얼마나 갈까? 이것은 부동산에 조금이라도 관심을 가지고 있는 사람은 누구나 생각하는 것이죠. 내년 총선까지일까? 아니면 올 연말까지일까? 아니면 내년 하반기는 되야 풀릴까? ????????
이것만 알면 대박(?) 터트릴 수 있는데...아니 대박을 터트리기 위해서는 준비된 자금(돈)이 있어야되는데 !........(왜 나에게는 돈이 없는거야!!!!)
투자는 무릎에서 사고 가슴에서 판다! 라는 금과옥조가 있지만 돈이 없는데 알면 뭐하냐구요.........(가난한 자의 한탄임)
어제 우연히 어떤 분(이분은 투자의 경험이 많은 분임)의 이야기를 들었습니다. 강남이 지금 보다 조금 더 하향 추세라면 과감히 강남에 투자하겠다는...... 그런데 이 생각은 저도 같은 생각이거든요. 투자라도 좋구요. 아니면 내가 들어가면 더욱 좋구요. 이런 기회에 요지에 들어갈 수만 있다면 더욱 좋구요....
글을 보시는 분들 중에 기회만 된다면 더 좋은 곳으로 가고 싶지 않은 분은 몇분이나 될까요.... 대부분 좀더 큰집, 좋은 환경, 가치 있는곳으로 가고 싶지 않을 까요? 이런 생각이 인간의 보편적인 생각인 한 강남은 불패이지 않을 까요? 물론 재건축으로 다소 거품이 있는 것은 부인 할 수 없지만.....
얼어붙은 것 같은 부동산 시장의 내면 깊숙한 곳에서는 이런 움직임이, 꿈틀거림이 있다고 생각합니다. 그리고 시간이 지나서 다시 회복되었을 때 이런 움직임 속에서 불경기를 잘 이용한 사람이 결국은 부를 축적한다는 것이죠....
모두 값이 오른다고 할 때는 이미 올라버린 상태가 되버리고 마니까요.
(이것은 제 경험이기도 하구요. 부동산 대책으로 주춤 할 때에 구입한 것이 몇 개월 후에는 올라있더라구요....)
동호회원 모든 분들이 썰렁함 속에 감추인 용암! 아니 어쩌면 보화가 되는 길을 찿을 수 있기를.....
(늦 가을에 생각나는대로 몇자 적었습니다.) 박재현