[스크랩] 평 대신 ㎡에 빨리 적응하는 방법

2009-04-22 10:56

http://blog.drapt.com/pjb6235/3906431240365370994

분양아파트 베스트 10은 어디?

서울 마포구와 중구, 동작구 재개발아파트와 광교신도시 분양아파트는 여전히 소비자들의 높은 관심을 받고 있는 것으로 나타났다.

부동산포털 닥터아파트가 청약플래너 관심단지 이용 회원 2만7081명을 대상으로 관심있는 분양아파트를 조사한 결과, 래미안공덕5차, 고덕아이파크, 안양관양 휴먼시아(B1블록)가 각각 1, 2, 3위에 랭크됐다. 전반적으로는 마포구, 중구, 동작구 재개발 일반분양과 광교신도시 분양아파트가 10위권 내 분양단지 중 6곳을 차지해, 부동산시장 침체 속 높은 인기를 누릴 것으로 전망된다.

▶1위 래미안공덕5차=삼성물산은 마포구 공덕동 175번지 일대 공덕5구역을 재개발해 794가구 중 80~151㎡ 38가구를 6월 께 일반분양할 계획이다. 아현뉴타운과 인접하고 주변으로는 5000여 가구 규모의 래미안타운이 형성돼있어 단지 인지도가 높은 편이다. 지하철 5호선 공덕역(6호선 환승), 애오개역이 도보로 10분 거리이며 마포로, 신촌로, 백범로를 통한 시내외로의 이동이 용이하다. 한서초등, 숭문중.고, 서울여중.고, 동도중 등 학군도 형성돼 있다.

▶2위 고덕아이파크=현대산업개발은 강동구 고덕동 499번지 일대 고덕주공1단지를 재건축해 1142가구 중 85~215㎡ 111가구를 6월 중 일반분양할 예정이다. 고덕아이파크는 오랜만에 분양하는 강남권 대규모 단지로 주거 쾌적성과 편리성을 두루 갖춰 수요자들의 관심이 높다. 두레근린공원, 명일공원, 고덕산 등이 인근에 위치해 주변 녹지가 풍부하다. 지하철 5호선 고덕역과 서울 시내로 연결되는 버스도 걸어서 5분이면 이용이 가능하다.

▶3위 안양관양 휴먼시아(B1블록)=대한주택공사가 안양시 관양동 관양지구 B1블록에 97~110㎡ 1042가구를 10월에 분양할 계획이다. 안양 관양지구는 위로는 과천시, 아래로는 평촌신도시와 인접해 신주거지역으로 각광받고 있다. 관악로, 과천대로, 지하철 4호선 인덕원역 이용이 쉬우며 관악산이 인접해 있어 쾌적한 주거환경이 장점으로 꼽힌다.

▶4위 송도더샵하버뷰II(D15블록)=포스코건설은 송도국제업무단지 D15블록에 110~200㎡ 548가구를 4월 말 분양할 예정이다. 올해 송도국제도시 첫 분양단지로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 송도국제도시는 올해 인천지하철 1호선 연장선(5월 예정), 인천대교(10월 예정)개통과 송도~강남 광역급행버스(8월 예정) 운행이 예정돼 있어 주변 지역 및 서울 접근성이 대폭 향상된다.

▶5위 광교래미안=광교신도시 A9블록에 위치한 광교래미안이 광교신도시 분양 예정 단지 중 최고 인기단지로 꼽혔다. 공급규모는 123~209㎡ 629가구이며 10월 이후 분양이 이뤄질 예정이다. 광교신도시는 서울 접근 편의성, 높은 녹지율(45.5%)과 낮은 인구밀도, 행정타운 및 첨단산업단지 조성 등으로 경기 남부지역의 신주거지로 떠오르고 있다. 광교래미안은 북쪽으로 대규모 근린공원이 조성되고, 남쪽으로 의상천이 흘러 쾌적성이 좋다.

▶6위 래미안신당2차=삼성물산은 중구 신당동 80번지 일대 신당6구역을 재개발해 945가구 중 79~149㎡ 286가구를 5월 일반에 선보일 계획이다. 래미안신당2차는 강남,북으로 연결되는 3개의 지하철 노선이 지나는 트리플역세권 단지로 주목받고 있다.
서울지하철 2,6호선 환승역인 ,6호선 환승역인 청구역이 도보 10분 거리다. 동호대교 및 성수대교를 통한 강남 진입이 용이하다. 향후 신당6구역과 주변 재개발, 인접한 왕십리뉴타운 개발이 완료되면 주거환경이 한긍 개선될 전망이다

▶7위 청라 한라비발디=이달 22일부터 청약접수를 받는 청라지구 A6블록에 한라비발디가 7위에 올랐다. 공급규모는 130~171㎡ 992가구이며, 분양가는 3.3㎡당 1105만~1114만원이다. 지난 2월 분양한 웰카운티19단지(1164만~1208만원)보다 평균 77만원 정도 저렴하다. 사업지 북쪽으로 테마파크형 골프장, 서쪽으로 중앙호수공원과 인접해 있어 쾌적하다. 인천국제공항철도 청라역(2010년 1월 개통 예정)이 차로 10분 거리에 위치하며 경인고속도로 직선화사업(2013년 완공 예정)으로 서울 접근성이 한층 개선된다.

▶8위 오드카운티=동광종합토건이 광교신도시 A8블록에 149㎡ 668가구를 5월에 분양한다. 광교래미안 바로 옆에 위치한 단지로 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 43번국도 진입이 용이하고, 지구 내 중심상업지구와 신분당선 연장선(2015년 개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있다.

▶9위 수원광교휴먼시아=수원광교휴먼시아(A4블록)가 광교래미안, 오드카운티에 이어 10위권 내에 이름을 올렸다. 공급규모는 98~112㎡ 466가구이며, 11월 분양 예정이다. 사업지 북쪽으로 백운산이 펼쳐져 있다. 동쪽으로 용인~서울 고속도로(7월 개통 예정), 남쪽으로 영동고속도로 동수원인터체인지가 위치해 도로 접근성이 뛰어나다.

▶10위 래미안본동2차=래미안본동2차는 삼성물산이 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역을 재개발한 단지다. 468가구 중 79~138㎡ 247가구가 6월 일반 분양될 계획이다. 지하철 교통호재(9호선 5월 개통 예정)로 수요자들의 관심이 높다. 서울지하철 9호선 노들역(도보로 3분)을 이용해 강남권 진입이 5~15분이면 가능하다. 올림픽대로, 한강대교 진입도 수월하며 한강과 인접해 일부 고층에서는 한강 조망권이 확보된다.

장연주 기자/yeonjoo7@heraldm.com

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[스크랩] 소액 투자 3가지 제안 |부동산노트

2009-02-02 22:13

http://blog.drapt.com/pjb6235/3906431233580400828

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

소액 투자 3가지 제안

소액 투자 3가지 제안

부동산에 투자하려면 얼마가 있어야할까? 적게는 1~2억 많게는 5~10억 많은 사람들의 답이
다를 것이다. 그렇지만 1억원 미만의 여유자금을 가졌다면 부동산 투자를 하지 못하는 것일까?

만일 1억 원이 채 안 되는 자금을 가진 사람이 부동산에 투자한다면 투자처가 마땅치 못한 게
사실이다. 하지만 틈새시장인 소액투자처를 잘만 발굴한다면 양도세 걱정 없이 주택 여러
채를 소유할 수 있으면서 리스크를 분산시킬 수 있다.

이에 부동산 투자에 관심이 많지만 여윳돈이 많지 않아 어떻게 투자하면 좋을 지 고민하는 분들
을 위해 소액으로도 충분히 부동산에 투자할 수 있는 방법에 대해 말하고자 한다.

첫째는 저평가되고 값이 저렴한 수도권 및 개발호재가 있는 지방의 소형주택을 전세끼고 대출받아 매입하는 것이다.

상대적으로 소외된 지역이어서 수요는 적지만 장기적인 개발호재를 가진
주택을 매입 한다면 연 10% 이상의 수익을 기대해볼 수 있다.

특히 무엇보다 개발호재가 풍부한 지역을 위주로 전세 비중이 높은 아파트를 매수해 초기자금
을 줄이는 것이 바람직하다. 실제 수도권 일대 아직 저평가된 소형아파트들의 경우 전세를
끼고 매입한다면 3,000~5,000만 원 미만으로도 투자가 가능하다.

둘째, 경매로 저렴한 다세대주택이나 아파트를 낙찰받는 것이다.
사람들은 좋은 물건을 보다 값싸게 구입할 수 있는 할인점, 인터넷 쇼핑몰 등을 통해 보다 저렴하게 좋은 물건을 구입하게
된다. 부동산 투자 역시 예외는 아니다. 물건이 다양하고 저렴하다는 것을 최대장점으로 꼽는
경매 역시 ‘지지않는 게임’을 위한 부동산 투자에 적격이다.

하지만 경매가 쉬운 종목만은 아니다. 권리분석, 낙찰, 명도라는 큰 절차를 따져봤을 때,
권리분석을 잘못했다간 재산상의 손해를 입기 십상인 데다 권리분석을 잘해도 낙찰을 받지
못하면 아무 소용이 없고 낙찰을 받아도 명도가 원활하게 이뤄지지 않아 예기치 않은 문제가
발생한다면 자칫 골머리를 썩을 수 있기 때문이다.

실례로 권리분석을 잘못하여 대항력 있는 세입자의 보증금을 추후에 인수하는 것을 고려하지
못한다면 실제 거래가 이상으로 매입할 수 있어 입찰보증금을 날려야 되는 경우도 있고 보증
금을 한 푼도 받지 못하고 나가야하는 세입자의 경우 억지를 부리며 쉽게 집을 비워주지 않기
때문에 명도 또한 쉽지 않은 일이다.

그렇다 하더라도 합법적으로 주택을 저렴하게 구입할 수 있다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없다.
게다가 대출이 용이해 소액으로도 여러 채를 낙찰받을 수 있다는 점 또한 경매의 큰 강점이다.

아울러 소액으로 부동산 투자할 때 절세를 고려한 주택설계를 염두에 두자. 이럴 경우 1주택이있더라도 다른 여러 채의 주택을 양도세 걱정없이 매입할 수 있고 전세를 살면서도 2채
이상의 집부자가 될 수 있다.

1가구2주택이라면 한 주택을 매도할 때 50% 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 혜택을
받지 못한다. 하지만 2채 중 한채라도 서울, 수도권, 광역시(군지역 제외)지역은 면적기준
없이 기준시가 1억원 이하인 주택이거나, 그 외 지역에서 기준시가가 3억원 이하라면
중과세율 적용대상에서 제외되게 된다.

만일 경기도 여주군에 기준시가 3억원 이하의 주택이 5채가 있고 서울에 2억원 짜리 아파트가있다고 한다면 총 6채를 보유한 셈이다. 그러나 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받는다.

서울의 2억 원짜리 아파트를 먼저 매도해도일반세율을 적용받을 뿐만 아니라 여주군 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다.
즉 수도권에서 읍․면으로 된 지역, 서울․광역시․수도권을 제외한 지방도시 내 기준시가 3억 원 이하인 주택이면 어떤 주택이든 중과세 적용을 받지 않는 것이다.

그밖에 대출을 어느 정도 고려해 토지에 장기투자하는 것을 고려해볼 만하다. 토지라는 분야는일반인이 쉽게 뛰어들지 못해 진입장벽이 높은데다 공급이 제한된 유한자원이라는 점에서잘만 투자하면 높은 투자수익을 얻을 수 있다. 특히 토지 투자는 단기간에 큰 기대수익을 올린다고 생각하기보다는 길게 묻어두는 개념으로 접근해야 한다. 적어도 10년 이상을 보고 장기투자하는 것이 좋다는 얘기이다.

하지만 토지의 특성상 환금성이 떨어져 쉽게 거래가 이뤄지지 않는데다 대출을 크게 받아 매입했다가 장기간 이를 감당하지 못할 수 있으므로 느긋하게 일정부분 여윳돈을 가지고 투자에 임해야 한다. 이에 1억원이 안 되는 자신의 전재산을 장기간 토지에 묶어놔도 문제가 없을 지 신중히 검토해봐야 하겠다.

자료제공 : 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장/‘전세살면서부동산투자하기’ 저자
자료출처: wlsug791님의 富로그

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