공매,경매(280) |
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2009-05-11 10:53
http://blog.drapt.com/pipi88/555731242006831934 
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
필자가 요즘 출강을 하다 보면 재개발이나 뉴타운 강좌는 정원 채우기도 어려운데 경매 강좌는 늘 정원 초과이고 빈자리를 찾기 어려울 때가 많다. 수강생들이 공통적으로 하는 말은 경매가 이렇게 과열인데 수익이 나느냐는 것이다. 필자도 이 부분에서는 절대 공감이다. 일반인들이 참가할 수 있는 비교적 수월한 물건이 아파트나 빌라인데 그 중에서도 권리관계가 복잡하지 않는 물건을 통해 과연 원하는 수익이 나오느냐는 의문이다. 그런데도 경매를 해야 하는지 기다렸다가 급매로 협상을 통해 사는 것이 현명한 것 아닌지 궁금할 때가 많다. 요점부터 말하자면 아파트나 빌라는 급매로 사는 것이 더 나을 때가 많아졌다고 볼 수 있다. 하지만 경매는 아직도 꾸준히 수익을 내고 있다. 단 강호에 전설로만 기억되는 극소수 고수들의 독점에 의해서 말이다. 오늘은 고수들 중에서도 아주 소수의 분들만이 거두고 있는 투자법 중에서 재개발과 절친한(?) 경매에 대해서 말해 보겠다. 재개발 지역에서 가장 천덕꾸러기인 투자 상품은 단연 상가, 다가구, 단독 주택 등일 것이다. 이들의 인기를 반영하듯 위의 물건들은 항상 개발사업 막바지에 팔리기 일쑤다. 게다가 최근 촉진지구 토지거래허가가 완화되진 않았다면 단독주택 같은 상품들은 수년간 빛을 못 볼 물건의 대명사였던 것이다. 그러나 진정한 고수는 흙속에서 진주를 찾는 법이라지 않은가! 근린상가 주택에서 몇 가지 요건만 갖추면 상가와 아파트 둘 다 입주권을 받을 수 있기 때문에 고수들 사이에서는 쉬쉬하면 거래 되어왔던 것이 사실이다. 이들 물건의 특징은 세입자가 많고 권리가 복잡하며 투자금이 많이 들어간다는 단점이 있다. 하지만 이런 맹점을 깨끗이 벗겨주는 절차가 있다면 투자를 해 볼 만하지 않겠는가. 그런 절차가 바로 경매다. 경매는 일단 세입자를 바꿀 수도 있고 있는 세입자를 재계약 할 수도 있다. 그래서 수익률의 저하를 가져오는 골치 아픈 세입자도 자연스레 교체할 수 있다는 것이다. 이런 장점뿐 아니라 돈의 분납이 이루어 진다는 것이다. 선순위 세입자가 있다면 계약 만료까지 사게끔 해도 되고 그러면 자연스레 분납도 되고 당장 잔금 못 치루면 다음번 재경매 입찰일 전에만 내면 되니 얼마나 납부가 자유로운가! 물론 그로 인한 법정이자에 준하는 연 20%의 이자는 물지만 말이다. 재개발의 경우 입주권을 받기 싫으면 현금으로 받아도 된다는 사실이다. 물론 현금으로 받을 사람은 없겠지만 현금 청산가의 기준을 살펴보면 사업 지역마다 다르지만 토지 분은 개별공시지가를 차용하는 사업지역이 많다. 아주 쉬운 방법으로는 개별공시지가에 몇 %를 곱해서 나오는 방식으로 가늠해 볼 수 있는데 이는 그간 많은 서울 시내 재개발 지역의 전형적인 유형이라서 꽤 정확히 금액이 나온다. 그렇다면 경매로 낙찰가율을 가장 낮게 살 수 있는 물건 중에 하나는 규모가 조금 되는 상가주택인데 그러한 물건들은 세입자나 권리관계가 복잡한 것이 또한 대부분이다. 그러한 복잡한 것을 풀어내는 분들이 또한 고수이고 그렇게 입주권이 나올 것이라고 예측이 가능하기 때문에 수익이 생기는 것이다. 또한 적지 않은 물건들이 현금 청산가보다 싸게 수 회 유찰 되어있는 사실을 일반 투자자들은 잘 모른다. 관리처분이 얼마 안 남았다면 요즘처럼 매각이 어려운 시대에 팔 걱정할 필요도 없고 (조합이 청산가로 돈을 주기 때문에) 상황이 나아지면 아파트와 상가 둘로 팔 수 있기 때문에 안정성 있는 투자물건으로 제격이 아닐 수 없다. 게다가 월세로 금융비용까지 충당하게 되니 일석 삼조의 효과를 얻을 수 있다. www.wealthpartner.co.kr 주복기·웰스 파트너 대표 기사제공 :  |
[스크랩] 경매 적정 입찰가를 알아내는 노하우 |공매,경매
2009-04-23 08:26
http://blog.drapt.com/pipi88/555731240442784764
출처 : SHARON교수의 성공과 부의대화
원문 : http://blog.drapt.com/sharon69
경매 적정 입찰가를 알아내는 노하우 입찰가는 최근 거래사례로 ‘시세’ 수준 파악하라
최근 경매 부동산에 입찰했다가 감정가를 시세로 오인해 가격을 높이 쓰는 바람에 잔금 넣기를 포기하는 사례가 늘고 있다. 유찰이 많이 될수록 값싼 부동산으로 착각하는 경우이다. 이번에는 경매에 입찰할 때 가격을 정하는 기준을 알아보자.
경매 가격을 산정할 때는 감정가보다 최근 거래사례를 기준으로 얼마나 가격이 싼지를 알아봐야 한다. 아파트, 다세대주택 같은 공동주택은 거래사례를 찾기 쉽다. 그러나 주택이나 땅, 지방의 부동산은 거래가 한산해 매매사례를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 초보투자자들은 바가지 쓰기 십상이다.
이럴 때는 내가 알아보고자 하는 지역 내 중개업소에 들러 최근 거래된 사례를 찾아보자. 거래를 알선한 중개업소가 비협조적일 때는 현지 주민 등을 통해 개략적이나마 거래가를 알아낼 수 있다. 다만 한두 개 매물 사례만 알면 진짜 가격을 알아내기 어려우므로 되도록 인근 유사 지역 내 몇 건의 거래사례를 수집해야 한다.
내가 사고자 하는 부동산과 비교해 거래된 사례의 부동산이 면적과 규모에서 차이가 난다면 그 또한 시세 파악이 곤란하다. 부동산 시장의 특성상 규모가 작은 부동산은 거래가가 비싸기 때문이다. 유사한 규모와 금액대의 거래사례를 찾아내는 것이 중요하다.
실거래가 등기제도 도입 등으로 앞으로는 거래가를 찾기가 쉽겠지만 그래도 기준가격을 찾아내기 위해서는 최소한 동일 규모의 부동산 거래 사례를 기준해 가격을 파악해내는 것이 필요하다.
매도자, 매수자 입장에서 이중으로 검색하자
인터넷 사용의 증가와 부동산 인터넷 정보회사의 이용률 급증 탓에 요즘은 부동산 가격을 알아내기 쉬워진 것이 사실이다. 부동산 정보의 공개화도 부동산 가격을 양지로 끌어낸 덕택이다. 그러나 아직도 부동산 거래는 은밀하며 얼마든지 조작이 가능하다. 한동안 사회를 시끌벅적하게 만들었던 아파트부녀회의 가격담합이 한 사례이다.
조작된 부동산 가격의 피해를 입지 않기 위해서는 적정한 가격을 알아내는 노력이 필요하다. 몇몇 중개업소에 전화를 해 파는 사람 입장에서 시세를 파악해봐야 한다. 그 다음에는 사는 사람 입장에서 가격을 의뢰해 보자. 나름대로 객관적이고 체계화 된 금액대의 통계치를 파악할 수 있으며 가격 형성대를 쉽게 알아낼 수 있다.
공인중개사사무소는 매물 등록이 많은 목 좋은 업소를 골라야 비교를 쉽게 할 수 있다. 그런 다음에는 직거래 장터에서 시세를 파악한다. 인터넷 포털사이트나 생활정보지에 직거래 매물로 나온 유사매물 2~3개를 중심으로 매도자와 매수자 입장에서 집중적으로 가격을 파악해 크로스체크를 해보면 검색이 손쉽다. |
2009-03-23 22:32
http://blog.drapt.com/pipi88/555731237815136607
출처 : 나누어요~☆
원문 : http://blog.drapt.com/ljh0119
제 1강 (7/9/08 수 pm2-5 아쎔타워 27층 KAMCO – On-bid 공매강의 ) 1. 한국자산관리공사 행정자치부 기획재정부 물건 모두 bid – 국굥유자산은 on-bid만으로만 매각 가능 2. 국유압류재산 (60% è 40%) , 수탁재산 3. 공매물건수는 경매의 1/10 4. 일주일마다 입찰., 일주일마다 10% dc, 월 40% dc 5. 군부대 땅들이 마니 나온다 6. 공공기관 자동차 마니 나온다. – 낙찰가율 보통 130%, 기사 딸린 차는 상태가 좋다 7. 임대물건 – 지하철 상가등등. 권리금이 없다 좋다 8. 서울시 시설관리공단 – 강남등 서울시내 2000개 임대 물건잇다. 강남상가등 좋다 9. ON-BID – 범용 공인인증서를 받아야한다. 년 4,400 원 10. 인터넷에서 수의계약 물건으로 들어간다 – 양도세 1가구 2주택 물건 잇다- 1년 되기 전 에 KAMCO에 의뢰- 시세부터 시작 5%씩 다운 – 시간을 벌수잇다. 그러나 팔아야한다. è 공사의뢰 취소하면 양도세가 나온다 11. 인터넷에서 테마물건으로 들어간다 – 클릭탁 20 – 조회수 클릭수가 젤 많은 물건 – 1) 예천 백전리 1580 평 - 247만원 북향 제제 많다 2) 산 800평 – 송이채취권 년 4천만원 추가수입 3) 임야 12000평- 영덕 2500만원, 7번 국도변. 주변에 강잇다. 관리지역은 별장 준공 가능. 12. 전문가들 실제로 하루 현장 방문 물건이 하루 7-8 개 13. 온나라 지도 – ON-NARA – 국토해양부가 관리. 양평으로 들어가면 모양새 구거 길 소유자등 모든게 다 나온다. 관리지역 군사시설 보호구역등도 다 나온다 14. 물건 찾기 – 물건 상세 검색 찾아라 위치로 찾자 – 입찰 기일 기간을 길게 잡을 것 (공고에서 입찰까지 45일) 1) 주거용 서대문구 홍은동 – 마포구청에 지방세 않내서 압류자산 – 대지 34평 건평 11평- 홍은 재개발 10구여과 9구역 사이 – 재개발 물건은 아니다. 단독주택 1970년대 건축- 감정가 2.9억원 – 공매 경매 에 동시 나오는 물건도 잇다è 먼저 대금납주자가 우선 취득è 공매최저가 2.9억원 è 2006’6월 낙찰가 2.8억원 (동일물건 경매) 홍은동 16-39 15. KAMCO 공매순서 – 권리분석하고 세금 낼수잇나보고 선순위 세입자 확인후 공매 è 공매이행 통지서를 각 이해 관게자에게 보낸다 è 공매공고 송달 è 송달 불능 취소 뭀건도 나온다 16. 공매는 체납자 압박 수단일뿐이다.- 체납자가 세금 분할 상환계획서를 제출하면 공매 취소 가능 è 권리신고 들어오면 임대차 관계에 기록 è 공매후에도 임대차 관게가 변동 가능하다. 끝까지 확인 추적할 것 17. 파란닷컴- 지적도봐라 – 상세지도 가능- 부동산 지도 등산 지도등 매우 상세함. – 토지가 잘나온다. – www. Paran.com 서울 경기지역 항공 사진 무료 è 수원 재개발 알아볼 것. 양평 토지 알아볼 것. è 관심지역 큰지도를 집 벽에 부착하라
19. 실력을 업그래이드 하기 위해서 500만원 이하 실전 투자해볼 것 20. 부동산에는 전문가가 없다. 시장에 절대강자는 없다. 남의 말 따르지말고 자기 소신을 가져야한다 21. 현장을 수시로 확인하고 개발 정보 입수등 발품을 마니 팔아야한다 22. 직접하라. 모르는것은 질문하라. 반드시 현장에 가야한다 23. 향후 종부세 양도세 조정 변경 잇을것이다 24. 세금 체납자 (국세 징수법) 당사자는 공매 못받는다 è 배우자는 공매받을수잇다 25. 주택 임대차 보호법 26. 소액 암대차 보호법 – 서울은 4000만원이하 (지방은 3500만원/ 3천만원) 소액임차는 1600만원 까지 우선 변제 è 6000만원이하 2천만원 우선 변제로 변경 예정 è 그래도 현실성이 없다 27. 부동산 구입시 최우선 할일 – 등기부 등본을 땐다 (등기란 권리를 올리는 것) è 인터넷으로 등기부등본 뗄 때 열람용으로 하지마라. 변경이 수시 기록않된다 è 반드시 발급용으로 떼라 – 등기 최근 변경 사항을 기록 28. 무인 등기부등본 – 밥원 등기소와 연락 – 좋다 29. 주거용 – 동사무소 가서 주민등록 전입신고 열람 뗄 것 (양식잇다) – 여기에 없는 사람은 조사할 필요도 없다 30. 말소기준권리 (6개) – 소멸 1) 압류 2) 가압류 3) 저당권 4) 근저당권 5) 경매개시결정 6) 담보가등기 31. 등기부등본 – 1) 표제부 2) 소유권 보전등기/ 이전등기 3) 갑구 (소유권과 직접 관계), 을구 (소유권 이외의 권리) 4) 순위 등기목적 접수 등기원인 권리 및 기타사항 è 접수일이 가장 중요 5) 1 가처분 2 가압류 è 주등기 2-1 2-2 è 부기등기 전 1 전2 è 전에 오래된 등기부등본에서의 순위 è 권리분석시 주등기에만 집중 è 주등기가 죽으면 부기등기는 자동 소멸 è 주등기 죽엇는데도 부기등기 살앗다면 등기소 직원의 실수 è 소멸시키면 된다 32. 10억 20억 큰 금액 거래시에는 엤날 등기부등본 떼 볼 것 확인요망 33. 주민등록 전입일과 등기부상의 접수일자 1순위 권리일자를 맞춰라 34. 접수일자 최우선 권리가 말소기준 권리이다 35. 가압류 95년 전입일 96년 이면 è 가압류가 최우선이다. 임차인은 전혀 대항력이 없다 명도만 중요하다 점유자 제제 명도소송 36. 임차인이 권리신고 배분요구햇는지를 물어봐라 è kamco 직원에게 물어볼 것 – 임차액은 임대인과 임차인만이 안다. è 대항력 임차인에게 2천만원만 주면되다는등의 정보입수 37. 임대차 종류 1) 전세권 설정 – 등기상에 나온다 2) 임차권 등기명령에의한 등기 – 등기상에 나온다.- 임대차 기간이 만료댓는데도 주인이 돈 않줄경우 è 임차인이 불가피하게 지방으로 이사 전출할 경우 è 등기소에 가서 임대차 계약서 주민등록등본만 제출하면 바로 등기된다. 임대인 상관없다 è 등기후 전출하면 점거효과 è 임차권 등기되잇는집에 추가로 전세 들어가면 망한다 – 소액임대차도 않준다 è 전등기를 전 세입자에게 돈주고 소멸시켜야한다. 임대인이 è 임차권 등기 소멸해야만 신규 임차인의 권리 생긴다 è 임차권 등기는 접수일로 우선 순위 판단 않한다 등기부 권리 및 기타사항의 전입일자가 판단 기준이다. è 임차권 등기자는 배당요구 할 필요도 없다. 단연 순위로 배당준다. 권리신고는 하드라도 3) 일반 임차인들 – 1> 주택 임대차 보호법 3조 – 전입신고, 인도, 점유 – 대항력 세입자 è 전입일자가 제일 중요하다. 전입신고가 빠르면 대항력 잇다 è 매수자가 다 물어줘야한다. è 전입일자가 느리면 무조건 이사가야하고 배당요구도 전햐 할수없다 2> 주택 임대차 보호법 3조 23 – 전입신고 주택인도 점유 확정일자 (중요하다) è 배당요구 권리자 – 배당 요구하든지 매수자한테서 받든지 선택한다 è 대항력 잇을시 (전입일이 빠를시) 배당 받은후에 모자라면 나머지는 매수자한테서 받는다 3> 주택 임대차 보호법 8조 – 전입신고 인도 점유 – 소액 임차인만 해당된다. 우선 지급대상 국가 – 전세 3천만원 è 1200 보호 , 전세 4천만원 è 1600만원 보호 è 확정일자가 잇으면 1200만원 받은후에 부족분 1800을 배당요구할 수있다 38. 배당 (경매) = 배분 (공매) 39. A 임차인이 대항력 잇을시 (어떤 권리보다 전입일이 빠르다) 임차금 5천만원을 배당요구를 했다. (확정일자 있을시) è 그러나 낙찰 금액 8천만원 è 당해세 (압류재산) (권리분석시 매우 중요하다) 있을시 일자가 늦어도 세금을 최우선 가져간다 당해세만. è 배당에서 세금 5천만원을 최우선 가져간다. è A 임차인에게 3천만원 배당 가능. 부족분 2천만원은 매수자가 줘야한다. 40. 공매물건 – 국유재산 (압류재산), 수탁재산 (권리분석 필무) 41. 세금 = 국세 (세무서), 지방세 (시 군 구) 42. 등기부등본- 압류 강남세무소 5/28/08 만 써잇다 – 세금이 얼마인지 않써잇다 43. 당해세 (무조거 우선이다) 1> 국세 4 – 상속세 증여세 종부세 재평가세 (건물 가치를 재평가) 2> 지방세 5 – 재산세 종토세 자동차세 공동시설세 도시계획세 44. 등기부등본에 1순위 압류외에 2.3.4 순위 압류등은 모두다 참가 압류다 45. 교부청구 – 압류등기도 않되잇는데 우리도 세금 달라고 배당에 요구하는 것. è 당해세면 먼저 배당 받아간다 46. 헌법 38조 – 납세의 의무 – 세금은 공권력의 행사다 47. 세금이 당해세인지 물어볼 것. 세금 금액은 않가르쳐준다. 개인 보호차원에서 세금 체납자 신상을 않가르쳐준다 48. 민사집행도 당해세가 최우선이다 49. KAMCO 1588-5322 에 물어봐라 50. 근저당 (말소기준권리) 1천만원 – 후순위 임차인 5천만원 è 근저당 때문에 대항력이 없다 è 임차인이 1천만원을 갚으면 (임차인이 대의변제) 근저당은 소멸되고 임차인이 대항력이 생긴다. 51. 금일 경공매시 반드시 오늘 등기부 등본을 때봐라 변동사항 있는지 확인요망 52. 낙찰후 등기부 변경도 낙찰 취소 가능 – 잔금 납부 후의 대의변제는 불법이다. 대의변제 효과없다 53. 상가 임대차법 54. 2002’11월 1일 시행 - 6년차 55. 상가란 사업자 등록증 있는자를 말한다 56. 주택임대차에는 대항력 금액 한게가 없으나 57. 상가 임대차에는 금액 제한 잇다. – 영세민만 보호한다. 상가는 전세권을 설정 않한다보통 보증금 월세 58. 서울 – 2.4억원 환산 보증금 – 2.4억원에서 1원만 추가해도 상가임대차 보호법에서 보호 않해준다. 전입일 빨라도 보호못받는다. 보증금 5천만원 월세 100만원 * 100 (환산지수) = 1.5억원 환산보증금 59. 사업자 등록자만 보호하겟다 60. 주택 관리 – 동사무소 보호 2년 , 상가 관리 – 관할 세무서 보호 5년 è 임대차 게약서에 세무서장 도장이 바로 확정일자다 61. 상가 잘못 산 경우 – 대항력 임차인이 잇을시 – 보증금 2천만원 월세 100 * 100= 환산 보증금 1.2억원 è 매수자는 보증금 2천만원만 (구속력) 물어주면 된다. 62. 주민등록 전입신고 열람 가능 – 상가는 금액등 인터넷으로 확인 불가 è 고쳐야한다
제 2강 (7/23/08 수 pm2-5 아쎔타워 27층 KAMCO – On-bid 공매강의 ) 1. 온비드 사업부 2. 공매 매주 10% 씩 DC 3. 온비드 – 낙찰 다음날도 취소된다. 공고문을 자주 꼭 볼 것 4. 성동구 단독주택 금호 2가 267번지 – 대지 5평 재개발 구역. 미등기 건물 5평 잇음. 건물 15평 – 전체 건물이 국유지 20평을 깔고잇음. 최저가 (감정가) 9100만원, 국유지를 살수잇는지 서울 시청에 확인 요망. – 금호 재개발 13구역. – 경기도 재개발 지역도 토지가 평당 1500만원이다. – 6평 이하는 토지거래허가 제외되므로 상당히 고가다. 거래가 자유다. 좋은 물건 – 7/24.08 낙찰 결과가 궁금하다 è 대항력 있는 임차인이 잇다. 1995년 전입. 5. 재개발 지역안에 건물만 잇다면 임대 아파트를 받거나 현금 정산 대상이다. 6. 토지이용 게획 확인서 확인할 것 è ON- NARA 서비스에서 – 국토 해양부가 투자중., è 여기서 지적도, 토지소유자 지형 모양 다 볼수잇다 7. KAMCO 담당자에게 전화해서 확인하고 현지 부동산의 조언도 받을 것 8. 토지는 활용이 관건이다 9. 지적도 – 파란 – 지도 – 항공 사진도 무료다 10. 전남 곡성군 토지 – 공유재산 (관광 휴게시설) 곡성군 소유 임대물건이다 – 보성 압록강변 – 3년 임대- 팬션 건축 완료 16동 기차역 위의 건물임. – 최저 입찰가 7100만원 – 사업계획서 내야한다 è 낙찰가 7800만원 11. 주차장 상가임대 건물도 잇다 12. 남양주 임야 3300평 – 평당 10만원 감정가 3.5 억원. 화도읍 산 55-8번지 – 이중에 1/3만 건져도 성공이다 è 별내 신도시 주변 산은 모두다 깍앗다 – 나무 흙 팔아서 돈 벌엇다 è 공시지가 보전 관리지역 평당 9만원 – 보전 지역 대부분 풀어줄 예정이다. 지도에 살색 지역은 관리지역이다 è 진입로가 관건임 13. 압류재산- 수의 계약 없다 è 1-6 차 까지 공매처리, 국공유재산은 2회 차 공매후 수의 게약 가능 14. 2강 15. 부동산 – 기존의 틀을 깨야만 한다 (기존 – 소개 수수료 ONLY) è 새로운 개발을 하라. New business model è 머리를 쓰고 남보다 앞서서 개발을 하라 16. 아파트 – 관리가 좋다 다세대 다가구는 관리소홀 è 관리 주체가 나와야한다 New business model 17. 아파트 – 화요시장 설립 – 부녀회 입김이 세다 – contact è 2천세대 반입 과일 독점 책임지고 납품 승인 – 한우 남품 관리등 새로운 시장을 만들어라 18. 먹는것 등 모든것의 관리 주체가 잇어야한다 19. 사회적 trend 를 읽어라 – 1-2년 이면 바뀐다 20. 온비드- 공공기관 (이용기관) 내놓은 물건중 임대물건이 많다 – try 하라 – 학교매장 좋다 21. 새로운 돈버는 방법 è 미분양 아파트 마니 사서 임대주고 버텨라 – 펀드식으로 돈 모아서 투자 22. 특수권리 – 등기부등본에 않나타나는 권리 숨어잇는 권리 법적으로 책임있다. 사전 사후에 알았든 책임있다. è 1) 유치권 2) 법정지상권 3) 분묘기지권 4) 대항력을 가진 임차인이 전혀 권리신고를 않한경우 23. 유치권 – 세탁물을 찾을 때 돈 줄때까지 옷 않줄수잇는 권리. – 유치권을 주장하려면 해당 물건을 점유하고 잇어야 한다 24. 직접 점유 말고 한달에 한번 가도 간접 점유 인정 25. 점유자가 강력하다 26. 유치권은 민법상 행위가 쉽다. 전략적으로 일부러 만들어서 가격 하락 유도 27. 민사법은 유치권 신고하라 è 유치권은 신고 않해도 효력 발생 28. 상대방 유치권자가 먼저 제안하는 것은 사기다. 먼저 깍아주는건 100% 사기다 소송해서 진상을 밝혀라 29. 진성 유치권자는 한푼도 않 깍아준다 30. 민사법에 근거한 공매는 문제 발생시 소송해야한다 è 부모자식간의 임대차도 배당한다. 임대차 서류 잇으면 KAMCO는 배당한다 31. 현재 법원에서 유치권 소송이 많다 32. 법정지상권 – 남의 땅을 임차하여 건물짓고 장사하는 이의 권리보장. è 등기부상에 가등기등 조치해야한다 è 근저당 밑에 지상권 나온다. 33. 계약 직전에는 등기부등본 열람용 보지말고 발급용을 봐라 – 최신 업데이트 34. 등기부등본을 매우 자주 봐라 35. 토지대장 분필한 경우 100-1.100-2 è 일반 구매시 100-1로 구매햇다면 실제 구매 효력이 없다 è 등기부등본 100번지 – 공매 구매시는 등기부 등본을 수정해준다 36. 저당권 밑에 바로 지상권을 설정해준다. – 금융기관 등이 37. 등기부등본 1 근저당 – 몸통 – 주등기 è 주등기 소멸하면 부기등기는 자동 소멸 1-1 (전1) 부기등기 – 등기부등본 전산 이기는 알바생들이 오류가 많다 1-2 (전2) 전등기 – 큰 게약시는 폐쇄등기를 열람해라 38. 예고등기 – 현재 소송중. 판사가 지시. è 경매는 진행한다 è 예고등기 잇는 물건은 절대로 하지마라 너무 리스크하다 39. 공매 – 예고 등기 잇으면 공매 자체를 않한다 40. 예고등기를 제 3자로 걸어두면 경매가격이 계속 하락 똥값되면 먹는다 – 위법이다 41. 맘에 드는 땅 è 등기부등본을 떼어서 저당권자로부터 저당권을 돈주고 사라 (담보채권) è 경매집행 è 세금 압류 è 세무서나 지방 단체에 공매의뢰 è 한국은 저당권 거래소 (담보채권 거래소) 가 없다. 이것을 만들어야한다 42. 법정 지상권 성립 요건 – 반드시 동일인이어야한다 – 토지와 건물의 동일 소유인이어야한다 – 토지에 건물 지을 때 반드시 근저당이 존재해야한다 – 본건물의 채권이 도래해야한다 43. 분묘기지권 – 2001’1월 시행 – 그전에는 묘지쓰면 오케이 무조건 – 반드시 임야 주인한테 신고해야한다. – 지방단체에 신고하면 이장하도록 명령한다. – 이행 강제금 6개월 500만원 – 공매받은 땅의 묘지를 후손들과 협의하면 오케이나 협의 않되면 묘지를 가지고 가야한다 – 암여등 묘지잇으면 주의해라. – 20년 이상되면 묘지 건드리지 못한다 - 3번을 계속 점유 가능 (20년 * 3= 60년) – 관습법상 인정 – 법정지상권과 동일하다 44. 온비드 공공기관 매각 임대건 è 한번 입찰로 끝난다 45. KAMCO압류자산 – 365일 월화수 입찰일 46. 내집이 경매되면 돈이 않들아와도 양도세는 내야한다. 비참하다 47. 압류재산 공매 연습해봐라 – 돈만 넣지마라 – 무효처리 – 월요일 마다 입찰서 넣어라 – 가상게좌 외환 신한 2개가 뜬다 48. 공동 입찰시 – 공동 입찰서 제출. 대표이름으로 공인인증서 신청 – 나머지 9명의 인감증명서 위임장 받아서 조세정리부와서 사전에 서류 제출하면 된다 49. 보증금 10%는 한번에 송금해야한다. – 분할 송금은 무효다
제 3강 (8/12/08 화 pm2-4:30 아쎔타워 27층 KAMCO – On-bid 공매강의 ) 1. 온비드 사업부 2. 공매 – 월 1만건 – 낙찰은 월 4천건,. – 60% 가 부동산 è 낙찰가, 경쟁률이 낮다 3. 경매 – 월 10만건 4. 지방자치단체, 시설 관리공단의 주차장, 자판기 운용권, (혼자해도된다) 식당, 학교매점. 여행사. 물품 보관소, 지하철 상가,. 광고운용권 è 잉기 잇다 è 이용기관 물건들은 낙찰가가 높다 è 토지 낙찰가율 137%, , 관사등 주거용 건물 잉기 잇다 폐교등 비거주용 건물도 잉기잇다 è 폐교는 입찰전에 사업게획서를 제출해야한다 위화감이나 향락 개인별장등은 금지 è 온비드 입찰 사레에 잇다 참조해라 è 폐교 3천평 – 감정가 2.5-3 억원, 사회복지사업 , 체험 학습장등으로 이용, è 1-2억 신축 건물비용 소요 è 폐교는 마늘 주민 민원만 없으면 오케이다 5. 자동차 – 낙찰가 150-140% - 체어맨 800만원, 제너시스 6천만원 6. 온비드 – 소액 창업 기회가 잇다 7. 대공원 매점 낙찰시 가족들이 하기에 좋다 – 잉기 좋다 è 수익 좋다 8. 자판기 수익도 좋다 9. 기타용품 (폐철목, 폐철) 도 구매후 재판매해도 좋다 10. 신설역 주차장, 수목원 주차장도 좋다. – 음료수도 판다 11. 군부대땅 잉기다 – 연천 5천평, 5100만원 낙찰, - 낙찰율 120% - 군사시설 보호구역 12. 검색 è 시설관리공단을 검색해라 13. 월드컵 경기장 매장 – 수익 좋다 – 낙찰가 높다 14. KAMCO è 정보 è 물건내용 è 상세정보 è 온나라로 이동 15. 평택 임야 – 바로옆에 군유지가 붙어잇다 여기에 묘지가잇다 è 인접지역 개인에게 우선 매도 가능성을 확인하라 16. 모의입찰 해봐라 17. 입찰시 보증금 – 한방에 넣어야한다. 2번 분할 납부하면 무효처리된다 18. 2강 19. 20. 공매 – 국세징수법 (인도명령은 없다) , 경매 – 민사집행법 21. 경매는 20% DC, 공매는 10% DC – 매회 유찰시 22. 경공매전에 반드시 공부를봐라 è 토지이용게획확인원, 도시게획확인원, 지방도 임야도 (구청), 등기부등본 등등 23. 건축 è 준공검사 è 건축물 관리대장 (호적) (행정력 ONLY) è 등기소 (법률적 구속력 잇다) è 준공검사 전에는 매매 임대 불법이다 24. 토지대장 100번지 è 입류 è 꾀돌이가 분할 è 100-1, 100-2 로 토지대장만 분할 변경 등기부등본은 변경 않하면 è 응찰자가 100-1만 낙찰시 è 불법 è 등기부등본을 미리 확인해봐야한다 è 항상 등기부등본이 최우선 기준이다. 최우선 확인하라 è KAMCO 가 100-1만 등기부등본 해주고 소유권을 이전해준다 25. 모든 부동산은 반드시 등기부등본을 최우선 뗄 것 – 모든 권리가 여기에 잇다 26. KAMCO – 소유권 취급 않한다. 채권을 매입 매매한다è 을구의 근저당권 (담보채권), 가압류등 (일반채권) è 민법의 근저당권은 매매가 가능하다 27. 등기부등본에 접수일이 가장 중요하다 – 전입일자와의 비교등 모든 기준 28. 갑구 - 소유권과 관련된 권리. 을구 – 소유권 이외의 권리 29. 유호기간 – 소유권 시효 취득 (10년), 부동산 점유 취득 (20년), 살인 (15년) 30. 말소기준 권리보다 더 강한 것 è 예고등기다. – 법원 판사가 결정 등기. 소송중인건 , 손대지말라. 소송중이므로 매매하지말라 è 경매는 진행하나 공매는 이것 잇으면 아예 진행 않한다. è 일부러 소송 걸어서 경매 가격 내린후 초저가에 낙찰 세력잇다 31. 말소기준권리보다 상위에 잇는 가처분, 가등기가 있다 - 경매는 진행하나 공매는 이것 잇으면 아예 진행 않한다 – 반드시 사전에 확인할 것 è 문제 분쟁의 소지가잇다 32. 임대물건이 좋다 – 많이 낙찰해도 오케이. 권리금이 없는 장점 33. 국방부 산하 땅이 좋다 – 그린벨트 해제등
제 4 강 (8/27/08 수 pm2- 1. 온비드 사업부 2. 경남 양산- 경남의분당. 부산까지 30분. 택지지구 토지. 300평. 15년산 소나무 많은 택지. 입찰자 75명. 감정가 650만원 (평당 2만원),. 낙찰가 6500만원 (1100%) 근처시세 평당 40만원. 주변 6c선 도로변 3. 감정평가서는 참조만 해라. 맹신하지마라. 지하 산업 폐기물 매립등 철저히 조사해라. 처리비용이 막대하다 4. 양평 전원 주택지 평당 100-120만원, 근처에 축산 시설 잇으면 나쁘다. 현장을 철저히 조사해라 5. 공매- 매주 진행. 감정가의 매주 10% 다운, 경매 – 한달에 한번 한다. 매월20% 다운 6. 등기부 등본에는 세금이 않나온다. 확인해라. 압류되어야 등기부등본에 표시된다 7. 부동산 거래시 세금 완납 증명서(국세. 지방세) 를 반드시 확인하고 받아라 (인터넷 확인 가능) 8. 20년 이상 소나무가 50% 이상이면 개발 못한다 9. 양평 용문사옆 전원주택지 - 3필지 180평 낙찰. 시세는 평당 100-150만원, 군유지. 뒤에 영어마을 30만평. 근처 전원주택 소유자들이 군청 찾아와서 수의계약 요구. è 공매 . 1.1억원 최저가 , 낙찰 1.6억원 10. 압류재산 – 매각되고 배분 7일전까지는 세입자등의 권리신고 가능. 공매 낙찰후에도 임대차 신고 올수잇다. 철저히 분석하라 11. 특정물건 공매상담 – KAMCO 1588-5321 è 권리분석 12. 2강 – 13. Anarchist – 무정부주의자 14. 8/21/08 부동산 대책 발표 – 임대차법 변경됨 – 8/21/08 시행일 15. 말소기준권리 6 – 압류 가압류 저당 근저당 담보 가등기, 경매개시결정 è 접수일이 최우선이다. 주민등록 가지고 가서 동사무소 전입일자 열람 신청서 볼 것 – 전입일이 더 빠르면 대항력잇다 è 최상위 1번 권리가 죽으면 나머지 권리가 모두 죽는다 말소된다 16. 명도를 않하면 – 불법 점유자 è 경찰에 신고 è 경찰과 같이 가서 집문따고 내짐 옮기고 같이 잔다. – 2-3일이면 이사간다. è원래는 인간적으로 선물가지고 찾아가서 설득이 최우선. 우선 부딪쳐서 대화할 것 è 돈은 나중에 줄 것. 이사짐차가 와서 짐싣고 출발시 돈 줄 것 17. 임야에 묘지잇는경우등 문제점 è 18. 남에게 돈 빌려줄 때 등기부등본에 이미 다른 권리가 잇으면 후순위 가압류등은 말소가능 실효가 없다. è은행 대출시 반드시 선순위. 은행은 소액 가압류등이 잇을시 절대로 대출 않해준다. 19. 예고등기는 주의하라 – 법원이 지시. 쟁의중이므로 판사가 결정 – 손대지마라 20. 에고등기는 무조건 말소가 않된다 21. 숨어잇는 등기에 주의하라 – 등기상에 않나타나는데 지켜야할 법적 권리. – 유치권. 법정 지상권 분묘기지권 신고되지 읺은 선순위 임차인 22. 주택 임대차보호법 – 설정 è 등기부등본에 표시 – 전세권 설정 전세약이 다 나온다 23. 설정 – 임차권 등기 명령 – 등기부등본에 표시. – 등기명령에 의해서 설정 è 임대차 완료후 임대인이 전세금 않주는데 이사해야할 경우 임차인이 임대차 게약서만 가지고 혼자 법원에 가면 등기 바로 해준다. 이후에 이사가라. 24. 일반 임차인 종류 – 주택임대차 보호법 25. 제3조 – 전입일자. 인도 및 점유 26. 제3조 (2.3) – 전입일자. 인도 및 점유, 확정일자 27. 제8조 – 전입일자. 인도 및 점유 è 소액임차인만 해당. 서울 보증금 6천만원에 2천만원 우선 변제 28. 전입일이 없는 점유자는 전혀 걱정하지마라 – 불법 점유자 29. 전입일이 있는데 점유없이 않사는경우 – 부산에서 살 때 직접 점유가 아니라 간접점유에 해당 è 변호사 선임해서 물건을 다 들어내라. 사진으로 증거 다 찍은후에 30. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력자는 매수인이 다 물어줘야한다 31. 전입일이 늦다면 땡이다. 보상없다. 끝 32. 확정일자 있을시 배당에 참여가능 è 확정일자를 받아라 33. 확정일자는 2개 권리 가능- 대항력과 확정일자 잇을시 è 배당에 참여해서 배당 받거나 매수자에게서 보상 받거나 다 할수잇다 è 배당에 참여햇다가 배당금이 부족할경우 매수자 (낙찰자) 한테서 나머지 받을수잇다 34. 전세권 설정 자는 è 전입 점유와 상관 없다 è 주택임대차 보호법 (인도 점유) 에 따랏느냐만 본다. – 상기 법을 않지키면 보호 대상이 아니다. – 전세권 설정자가 재임대 가능. (소유자가 싫어한다) 전전세 – 전전세는 임대차 보호법 못받는다. è 오히려 확정일자가 낫다 35. 배당 순서 – 0 순위 세근 (당해세등) è 처분비 감정료등 법원 비용 è 대항력과 확정일자 잇는 세입자 è 말소기준권리 보유자 (근저당 가압류등 최우선 접수일자) è 남으면 나머지 이해 관계자에게 배당 36. 개인보호법에 따라 세금 체납액은 않가르쳐준다 37. 상가건물 임대차 관리 – 해당 세무서 38. 세금 – 당해세 – 배당에서 최우선 가져가는 세금- 국세 4 (상속, 증여, 재평가, 종부세) , 지방세 5 (재산세, 자동차세 종토세, 도시게획세, 공동시설세) – 나머지 세금들은 법대로 순서대로 39. 소액임차인이 세금보다 우선한다 40. 상가임대차 – 대항력자의 보증금 범위가 제한된다 – 금액 범위제한 41. 서울 – 2.6억원이하 (종전 2.4억원 이하), 수도권 2.1억원 이하 광역시 1.6억원, 기타지역 1.5억원 42. 환산지수 환산 보증금 – 보증금 5천만원 월세 100만원 & 100 (환산지수) = 1.5억원 환산보증금 è 이것이 2.6억원을 넘으면 전입일이 아무리 빨라도 보호되지 않는다. 43. 해당 세입자에게 낙찰자가 물어줄 돈은 보증금 5천만원만 지불 의무잇다 44. 상가도 소액 임차인 잇다 – 서울 환산보증금 4500만원에 1350 만원 최우선 보상 45. 400 45* 100 = 4900만원 환산 보증금 è 소액 임차인 아니다
[출처] 공매 경매 강의 - 온비드 한국자산관리공사 |작성자 보보스 |
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