상가투자에서 입지는 투자의 성패를 좌우한다. 업종 아이템이 좋아도 상가를 잘못 선택하게 되면 성공투자와는 거리가 멀어진다.

상가 종류도 보편적인 근린상가, 단지 내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 아파트형 공장 지원상가, 민자역사 내 상가, 복합단지상가 등 전문화, 세분화 돼가고 있다. 상가 아이템의 선택도 중요하지만 상가의 정확한 특성을 파악한 후 아이템을 접목시킬 경우 투자에 성공할 가능성이 높다.

물론 업종이가 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 점포창업 성공여부의 절반 이상은 입지가 좌우한다고 한다. 그 중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업, 서비스업이라면 더 그렇다. 입지가 좋은 상가는 별도의 광고나 홍보를 하지 않고서도 인지도를 높일 수 있다는 장점이 있다.

그렇다면 각 상가의 특징과 대표적인 상가의 투자 요령, 주의할 점에 대해 살펴보자.

◆ 근린상가

근린상가는 생활권에 인접해 있다. 건축법규상의 근린생활시설은 우리가 살고 있는 주택과 매우 가까이에 있어 도보로 쉽게 접근할 수 있으며 생활에 필요한 시설물을 말한다.

근린상가란 제과점, 약국, 세탁소, 미장원, 학원, 병ㆍ의원 등 우리 실생활과 거리상, 편의상 인접한 업종이 입주한 건물을 칭한다. 대개 2∼5층 규모의 중간층 규모로 세워지며 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되고 있다.

입지가 좋은 상가를 잡아야 한다. 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋다. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 해야 하는데 출근길 상권보다 퇴근길 상가가 더 유리하다. 무권리 상가보다는 권리금이 있는 상가를 골라야 한다. 신도시 지역 내 소형상가는 피해야 한다.

특성에 맞는 업종을 선택해야 한다. 분양은 초기에 임대는 입점 6개월 전후에 선택해야 한다. 시행사의 인지도나 경험 유무를 체크해야 한다.

◆ 단지내 상가

단지 내 상가는 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 단지 내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 132㎡(40평형)이상의 대형평형 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 66~99㎡(20∼30평형)대의 중ㆍ소형단지가 유리하다.

또 인근에 대형 할인마트, 백화점 유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어드는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 제과점, 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다.

세대수에 맞는 적정 상가 규모는 아파트 배후 세대수에 따라 달라진다. 상가는 단지입구에 위치한 것보다는 주민이동 동선에 위치해야 한다. 지하층이 있는 상가는 고려 2순위. 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다.

업종선택에 신중해야 한다. 주변 상가들의 업종을 잘 살펴보고 세대수에 맞는 업종을 잘 선택해야 한다.

◆ 주상복합상가

주 상(住 商)이란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가의 특징은 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 돼있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다.

◆ 전문테마상가

전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농ㆍ수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적인 곳이다.

대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다.

시행사의 능력을 파악해야 한다. 전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하며 투자자보다 실수요자가 많아야 한다. 입점 시기가 빨라야 투자회수가 빠르다.

◆ 쇼핑몰

우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다.

쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있다.

◆ 역세권 상가

역세권 상가는 역 또는 정류장근처에서 2∼3분 안에 도달할 수 있는 지점에 위치하고 있는 상가를 말한다. 지하철역 주변을 주로 지칭하는 용어로 인식돼가고 있다.

지하철인구의 증가로 인해 유동인구가 급증하는 추세에 따라 시간 경제적인 관점에서 활발한 활동을 보이는 상가로 수요층이 다양화돼 있으며 권리금, 보증금 등이 다른 지역 상가보다 높은 편이다. 유동인구가 많아 다양한 업종으로도 성공할 수 있으나 고객층을 면밀히 분석, 조사해 그에 맞는 업종을 선택해야 한다.

◆ 상가주택

근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다.

상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있다.

특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않는다.

장점도 많지만 투자 할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 이러한 상가주택 투자, 무엇보다 충분한 투자 자금이 필요하다.

따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직하다.

1. 개발은 흐름을 따라간다

모든 투자법이 그렇듯 땅 역시 크게 보는 안목을 길러야 한다. 경기도 화성땅을 예로 들자. 경부선 라인이 주거 벨트 라인이라면, 서해안 라인은 산업벨트로 활용 가능성이 높다. 또 중국과 교류를 통한 성장 가능성을 기대할 수 있다. 고령화 사회로의 진입은 큰 투자 흐름이다. 베이비부머의 세대가 노후 생활을 대비한 전원생활 부지에 관심을기울이고 있다. 먼지역의 땅은 초보가 접근하기 힘들지만, 서울에서 근접한 지역은 수요가 있다.

2. 토지 개발 결정권자의 마인드를 읽어라

각 땅에는 개발을 책임지는 결정권자가 있다. 결정권자란 땅이 속한 지역의 토지 계획자, 즉 화성시 라면 시장을 말한다. 토지계획의 결정권자가 개발지향이면 개발환경이 빨라진다. 각시나 군청의 연간 토지개발계획과 더불어 예산 현황을 파악한다. 개발 계획은 대범한데 예산 부족으로 활용이 안될 때가 있다. 시장의 공적인 인삿말 속에도 땅 투자의 힌트가 담겨 있을 수 있다.

3. 인구 유입 통계를 파악하라

땅도 물건을 사고파는 장사와 마찬가지다. 유동인구가 많아야 소비가 늘고, 인구유입이 많은 곳의 땅 매매가 활발하다. ＇경축 40만시대!＇란 현수막도 투자 포인트다.  인구가 꾸준히 늘고 있다는 것을 알리는 단초라는 것이다.

4. 땅 투자 시 떼 봐야할 기본문서 세가지

시,군청에 들르는 이유는 땅 투자시 필요한 기본문서를 확인하기 위해서다. 세가지 서류는 토지이용계획서, 토지대장(등기부등본), 지적도다.

토지이용계획확인서는 땅을 어떻게 활용하고, 어떤 건물을 지을수 있는가를 알려준다. 토지대장은 땅의 면적과 소유현황을 알여준다. 지적도는 땅의 모양을 나타내 지적도상 땅과 연결된 도로가 있어야 건물을 짓는게 용이하다.

5. 시청을 나오면서 해야할 일들

시군청에 들러 결정권자의 토지개발 마인드와 계획을 파악한다. 도시과에 들어 향후 개발계획을 점검하고 건축과에서는 어떤 건물을 지을수 있고 연접제한은 없는지 등을 꼼꼼하게 점검한다.

단 담당공무원의 말을 100%로 기대서는 안된다. 시청을 나오면서 설계사(건축사) 사무소에 들러 그들에게 견적을 뽑아 달라고 하라. 두곳정도 들러 한곳에서는 펜션을, 다른 한곳에서는 공장을 지을 것이라 해서 견적을 뽑아라.

(연접제한이란? 내 땅과 연접해 개발할 경우 규모를 초과하는 경우에 대해 제한 하는 것으로 개발행위를 목적으로 땅을 구입할 경우, 연접제한에 걸려 개발을 못할 경우엔 해당 땅은 맹지가 된다. 싸다고 덥석 사지 말아야 한다.)

6. 땅의 객관적인 정보는 이렇게 얻는다

시군청에서 현장에 도착할 때 까지 10분간격으로 부동산에 들어 현장부지 시세, 개발계획, 땅의 이력에 대한 정보들을 얻어라. 거기서 평균값을 낼 수 있고 객관적인 평가를 내릴 수 있다. 시세의 평균 값은 한곳에서는 매도가격을 다른 한곳에서는 매입가격을 물어서 두 가격의 중간을 평균값으로 본다.

7. 전문가가 직접 땅을 구입하는 방식

땅을 구입하려면 일주일동안 현지에 상주하면서 현지 주민들과 소통하라. 동네 땅의 개발계획은 현지 주민이 가장먼저 안다.

8. 현장에 들러서 해야할 일들

지적도상의 땅 모양과 같은지 확인한다. 전원주택은 배산임수 및 남향여부를 파악하고 주변에 혐오시설은 없는지, 연접제한은 없는지 파악한다. 차량진출입여부 등을 파악하고 마지막으로 현지 주민과 의심사항을 점검하는 것으로 마무리 한다. 현지주민의 텃세로 쫓겨나는 경우도 있으니 주민과의 소통은 매우 중요하다.

9. 어떻게 하면 잘 팔릴지 미리 생각하고 매수하라

땅은 장기 투자다. 매매가 활발하지 않고 돈이 묶일 가능성을 생각해야 한다.

따라서 어떻게 하면 잘팔릴지 미리 생각하고 접근해야 한다. 투자자 한명이 매입하기엔 무리가 되는 넓은 부지가 있다고 가정하다. 이러한 땅은 쪼개서 구입하면 비싸지만 통으로 매입하면 평단가가 낮아진다.

지인들과 통으로 매입한 뒤 높은 단가로 쪼개 파는 방법도 있다.

미리 어떻게 팔것인지를 생각하자. 개발호대를 상세하게 파악하고, 구매자가 쉽게 다가올 수 있는 장점을 만들어라.

출처 : 네이버 부동산을 사랑하는 모임(http://cafe.naver.com/cinemaple)

1. 빈집을 임대할 시 가격은 어느정도가 적당할까?

전국의 빈집 임대시세는 평당 1만∼150만원으로 천차만별이고 임대인의 조건에 따라서는 무상임대도 가능하나 주변시세와 접근성, 수리비용, 임차기간 등을 파악한 뒤 계약여부를 결정하는 게 좋다.

사전에 등기부등본과 토지 및 건축물관리대장을 열람해 권리관계와 무허가건물인지 여부 등을 확인하고 건물과 토지소유자가 다르지는 않은지 지목이 혹시 대지가 아닌지 눈여겨봐야 한다. 따라서 해당지역의 시군청의 빈집정보담당 공무원에게 현장답사 시 전화를 통해 시세를 문의하는 게 좋다.

2. 빈집을 살 경우, 받게 되는 세금 혜택이나 득은 무엇이 있을까?

도시민이 농촌 빈집을 구입할 시, 농촌주택 구입이 되므로 1가구 2주택이여도 기존 주택을 매도할 때 양도세가 비과세된다. 이 부분도 해당지역의 세무서에 미리 확인해봐야 한다. 또한 구입 후 농촌주택 신·개축시 행정자치부에서 5년 거치 15년 상환, 연리 3.4%의 조건으로 4천만원까지 대출해 준다. 이때도 지역의 이장과 면사무소의 담당 공무원에게 대출 가능 여부를 미리 확인해야 한다. 일부 지자체에서는 45세 미만의 귀농인이 농촌빈집을 구입 또는 5년 이상 임차하여 수리할 경우 수리비의 50%(최고 5백만원까지)를 보조금으로 지원하는 경우도 있다. 증개축 시에는 인허가절차가 허가사항이 아닌 신고사항으로서 매우 간단하다. 또한 빈집을 철거할 시 50만원의 지원금이 나온다.

빈집 구입시 15대 체크리스트

1. 구입 후 리모델링 하려면 전문가를 대동하여 집의 구조를 잘 살피고 비용도 산출해 봐야 한다.

개조가 불가능한 집도 많고 비용이 신축보다 더 드는 경우도 많다.

2. 가능하면 사람이 살고 있던 집이 좋다. 오랫동안 비어져 있을 경우 집의 노후가 더 심해 거주시 의외의 수리비가 든다.

3. 지목이 대지가 아니면 지목변경이 안된 이유를 확인하고 타당성을 조사한 후 계약한다.

4. 예상 난방비용과 입식 화장실과 샤워 및 욕실 입식주방 여부를 확인한다.

시골의 집들은 벽체 두께가 대부분 얇아 실내가 추운데, 아파트 생활에 익숙한 도시사람들은 겨울에 적응하기가 어렵다. 또한 집의 구조도 입식 생활과는 거리가 멀어 불편한 점이 많다.

5. 전기, 상하수도, 정화조, 전화선, 인터넷선로를 체크한다. 화장실이 재래식일 경우 개조여부도 체크해본다.

6. 지붕에서 물이 새는지와 장마 때 폭우대책에 온전할 것인지를 조사해 봐야 한다.

7. 기존 농가는 대부분 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문으로 되어 있는데, 이것을 그대로 둘 경우 난방비가 감당하기 힘들 만큼 많이 나올 수 있으므로 아예 이중창, 이중문으로 바꾸는 것이 좋다.

8. 바닥이 구들장 마감인 경우 보일러를 시공해야 한다.

9. 난방을 위해 보통 심야전기보일러나 기름보일러를 설치하는데, 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 하면 좋다.

10. 도로의 유무, 증개축이 가능한지 여부도 반드시 확인한다.

11. 계약 전 미리 건축측량사무소나 부동산전문가 또는 관할 군청 담당 등 전문가와 상의한 뒤 매입절차를 밟아야 후회하지 않는다.

12. 미리 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대 장) 등을 확인해 보아야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고, 또 무허가건물일 수도 있기 때문이다.

13. 지상권 문제도 꼭 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 지으면 문제가 없을 것이라고 생각하는 건 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람에게 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이기 때문이다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 따라서 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 한다.

14. 집주인인데 토지소유주는 따로 있는 경우도 있다. 지상권만 가지고 있는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집이다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어 보는 것도 중요하다.

15. 과다한 비용을 들여 호화롭게 개조하기보다는 필요한 부분만 리모델링해 이용하는 게 바람직하다.

<출처 : 월간 전원속의 내집, 도움말 : 귀농사모 정성근 대표>