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2008-01-22 03:59
http://blog.drapt.com/pinkykj/272111200941994924 
출처 : 우담바라가 필 때까지...
원문 : http://blog.drapt.com/leekkj
| 현재의 부동산 시장을 어떻게 볼 것인가 ?
이곳 스페인에서,그리고 유럽의 부동산,미국의 부동산을 기준으로 한국의 부동산 시장을 조망해 보겠습니다. 먼저 결론부터 말하면 위기의 시작은 이미 시작되었다. 그러나...그 결과는 현재는 아무도 모른다 입니다.
아무도 모르는 결과를 감히 제가 말해보고자 하는 이유는 작금의 우리나라의 부동산 시장은 참여정부의 문제가 아니였다는 것입니다. 왜 참여정부는 부동산을 잡지 못했는가? 그 본질적 문제에 먼저 접근을 해야 할 것입니다. 초강력 울트라 정책을 만들어 강제적 부동산 시장을 규제 하였다고 말하는 부분을 돌이켜 지금와서 생각해 보면 많은 피해를 보신분도 있지만 참여정부는 그나마 부동산 시장을 지켜준 결과로 나타나고 있다고 보여 집니다.
아일랜드,영국,프랑스,스페인이탈리아 모두 5년간 부동산 엄청올랐습니다. 한국의 오른 것 보다 더 오른 나라가 많습니다. 당시 금리가 3% 수준이였고 글로벌 유동성에다 저금리 기조,경기의 활황이 주 요인이 였는데 솔직히 유럽은 저성장 국가가 대부분이였는데 영국은 부동산과 금융의 호황,아일랜드는 외국의 투자 활성화, 프랑스,스페인은 건설경기 활성화로 인한 부동산의 상승이 가장 큰 요인이라고 보여지며 이들 국가들은 한국과 같이 별도의 규제 정책은 없었습니다.
한국보다 훨씬 더 오른 국가들의 모기지론의 대출 방식은 구입 주택에 대한 감정평가를 한 기준을 토대로 대출을 하여 주는 것으로 보통 100% LTV 가 가능하였지요. 이러한 부분이 우리나라의 규제보다 더 큰 문제로 나타난 시점이 바로 미국의 서프라임 모기지 충격의 결과 입니다.
서프라임 모기지로 유럽도 금리가 급격하게 상승을 합니다. 3%인 대출 금리가 현재 4.78% 입니다. 우리가 보기에는 얼마 안될지 모르지만 LTV 100%에서 금리의 인상이란 우리가 생각하는 수준과 전혀 다른 충격을 받게 됩니다. 만약 우리도 이러한 규제보단 시장의 자율 기능에 맡겼다면 아마 부동산은 폭락을 분명 하였을 것이라 봅니다.
그럼 향후 시장은 어떻게 예상이 되는가를 생각 해 보겠습니다.
현재 한국의 시장, 가격은 약간의 등락을 보이는 수준이고 매매가 잘 안되는 수준, 급 매물만 거래되는 수준이 현재의 시장이라고 하죠. 유럽은 이 정도도 거래가 안되고 있습니다. 즉 거래가 거의 전무한 수준이죠. 임대 시장은 그런대로 현상유지를 하고 있습니다 만 매매는 All Stop 현상입니다.
시민들의 대 부분은 최소 20~50%가 내려가야 정상이라고 합니다. 즉 지난 5년간 오른 부동산은 모두가 버블이다 라고 말합니다. 물론 집을 가진 사람들은 사정이 다를 수 있죠. 없는 사람들뿐만 아니라 집을 몇채 가진 유럽 사람들도 가격이 생각보다 너무 급등했다는 것에 이구동성 말합니다.
즉 유럽도 양극화의 격차가 더 벌어졌고, 그나마 자택을 보유한 사람과 다주택자는 돈을 벌게 된 부분이 있지만 가소득으로 지출을 많이 늘려 실제 돈을 번 사람도 있지만 씀씀이가 더 헤퍼진 것도 있습니다.이 양극화의 문제는 참여정부가 언론플레이를 하지 않아도 자연적 발생현상인데, 무뇌아들은 언론 플레이를 하다가 도리어 역공을 당한 셈이라 봅니다.
스페인과 프랑스는 중산층이 약 8~10% 정도가 지난 5년동안 줄어들었습니다.이것이 의미하는 것은 집 한채로 살아가는 사람이 대 부분인 사람들은 집값의 상승과 관계없이 물가의 상승과 세금의 증가,그리고 모기지론의 이자증가로 허덕이는 정도가 더 심화가 된 것입니다.
집을 팔려고 해도 팔리지 않는 현상, 아무도 집을 사려고 하지 않는 현상,그런데도 불구하고 가격은 미세하게 내려가는 이상한 현상을 보고 태풍전야라고 말하는 유럽인들이 많습니다. 물론 유럽도 이 부분에서는 찬반의 의견이 분분합니다 만 개인적으로 볼때, 유럽의 연방은행이 계속하여 금리를 올릴 수 있는 형편이 아니기에 조심스레 연착륙이 가능하지 않은가 보지만 실 거래가 전혀 없는 시장의 기능을 회복 시킬 수 있는 조건까지가 되려면 금리가 적어도 3~4년 전으로 돌아가야 물가 상승분과 상쇄가 가능하여 절대불가라는 말이 더 어울릴 듯 합니다.
이러한 글로벌 현상, 유럽의 시장과 서프라임 모기지의 미국시장이 거의 All Stop인 상황에서 아시아만 호황을 구가할 수 있는가 하는 부분에서 보면 개인적인 판단은 아니라고 봅니다. 즉 세계 부동산 시장의 잔치는 이제 종말을 고하고 플럭체이션의 화살을 하향으로 조준하고 있는 것이라고 봅니다.
이 상황이 어느정도인가 하는 부분을 보면, 우리 한국은 그래도 차기정부가 무언가 시장친화적 정책, 세금 및 재개발 등등 새로운 기회의 정책을 펴도 은행의 대출로 규제를 하겠다는 부분의 해석을 명확하게 할 필요가 있습니다. 즉 시장의 기능중 풀어주는 것은 1가구 종부세 완화나,기타 용적율 향상,대운하 정도이죠.실제 금융의 문제를 풀 수 없다는 것이 핵심이지그 나머지는 중요도에서 밀리는 부분입니다.
은행의 대출규제로 부동산을 안정화 하겠다는 것은 정부의정책이 아니라 은행의 금리정책이나 대출 정책을 총괄하는 곳으로 책임을 넘기는 모호한 부분도 있어 보입니다. 다만 이러한 시장친화적 경제운영이 얼마나 도움이 될까 하는 문제에서 보면 저는 별로 도움이 되지 않습니다. 즉 시장에 돈이 마른것이 아니고 부동산으로 돈 버는 시기 즉 싸이클이 넘어가고 있는 것입니다.
싸이클이 순환되는 시점에 부동산이 다시 상승을 하면 그나마 구입을 생각해 보는 사람들은 아예 접근을 포기하고 그냥 월세나 전세로 살 것으로 보여집니다. 인 서울인 정책인 서울의 도심 재개발을 하더라도 실제 입주가 가능한 수준이 상당수 되겠지만 은행의 대출없이 부동산을 구입하는 것은 사실상 거의 불가능 합니다.
여기다 이자의 상승과 물가의 상승이 주는 부담,인플레이션 부담,스태크플레이션 까지 우려되고 글로벌 신용경색까지 포함되면 이는 도미노 현상이 일어날 수 도 있습니다.
위의 글들은 상당히 시장을 보수적, 비관적으로 본 것이고 실제 운영은 미국이나 유럽의 연방은행에서 관리가 이미들어 가 있으나 국가별 하락은 분명 일어날 것이라 확신 합니다. 왜 그런 전망을 하는가 하면 유럽인들이 금번 글로벌 유동성 문제에서 지갑을 닫았습니다. 그 좋아하는 여행도 줄이고 외식도 줄이는 초 절약정책으로 살아 갑니다.
이러한 초절약으로 살아가는 유럽인들의 삶은 우리가 생각하는 삶과 전혀 다른 모습입니다. 겉으로는 아무 이상없이 고민없이 즐겁게 살아가는 것 같아 보이지만 속으로는 엄청 인내를 하는 모습입니다.
외식과 여행을 줄이면 이제 유럽 사람들은 더 줄일 부분이 없습니다. 여기서 금리가 0.5%만 올라도 30만 유로를 대출받아 집을 산 사람들은 몇달을 버틸 수 없는 상황으로 몰리게 됩니다. 우리의 상황도 대출유예기간 이후 인 2008년말,2009년이 더 큰 문제인 것 처럼 말이죠.
신용이 없으면 더 인생이 비참해지는 신용사회에서 금리의 상승과 물가 상승이 주는 영향은 상상을 초월 합니다. 이러한 위기가 지금 지구촌에 폭발적 요인으로 커가고 있다고 저는 봅니다. 그나마 우리 나라가 규제정부의 정책의 집행으로 인하여 그나마 조금 나은 위치에 있는 것이 사실이라고 봅니다.
국가의 문제인 부동산 부분에서 우리가 잘 판단하여 재산상의 손실을 입지 않도록 하는 가정의 위기관리 체크포인트를 설정하여 운영하는 것이 필요한 시점으로 판단되며, 이러한 기간은 약 3~5년정도로 예상되어 집니다.
이명박 정부의 고민, 부동산 그동안 많이 올랐다의 내용이 중요한 것이 아니라, 부동산이 더 오를 수 있는 모멘텀이 있다고 해도 희망사항이지,결과는 미미 하다고 보는 것입니다. 환수장치를 비롯한 고강도 부동산 투기방지 정책을 모두 적용하여도 2006년말 세계적인 부동산 시장의 초호황은 이제 국가별, 개인별 신용의 위기는 물론 부동산으로 재테크나 부를 축적하는 싸이클의 변동이 더 큰 문제입니다.
차기정부는 이러한 부분에서는 개인들에게 자산의 증가를 만들어 줄 수 없을 것 같습니다. 다만 위기관리를 얼마나 잘 하느냐?글로벌 신용경색이나 국가별 자산시장의 관리 리스크를 어떻게 줄이느냐가 더 큰 과제로 나타날 것입니다.
위에서 말씀드린 부동산 시장의 플럭체이션의 하향 조준은 세계 경제시장의 새로운 모멘텀이 없이는 상승으로 돌아서기가 힘듭니다. 인플레이션과 글로벌 자산시장의 제자리 찾아가기는 향후 3~5년정도 예상이 되어지며, 우리나라의 경우 미국이나 유럽시장, 즉 글로벌 시장과 연관되어 돌아가는 시장의 매커니즘을 볼때 이명박 정부에서 햋빛을 볼 생각으로 계속 가지고 계신분들은 좀더 많은 고민이 성찰되는 시기 입니다.
우리의 문제가 아니라 해도 어느국가에서 터지기만 하면 바로 글로벌 경색으로 가는 현상임을 이해하신다면 위의 제 글이 어느정도 더 신뢰가 갈 수 있다고 봅니다.정신 바짝 차리고 글로벌 자산운영의 위기에 만전을 기하시길 바랍니다.
(심송학) |
2008-01-22 03:40
http://blog.drapt.com/pinkykj/81200940810440
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31517
[행복만땅 富 tech] 2008 주택시장과 부테크전략 2008년 무자년 새해가 밝은지도 십여일이 지났는데도 아직도 매서운 칼바람이 휘몰아치며 점점 겨울이 깊어가고 있습니다. 최근에 가장 큰 정치적인 이슈였던 대통령선거에 야당후보가 당선됨으로써 과거 정책에 짓눌렸던 부동산 시장도 크게 요동치고 있고 앞으로 가격조정,구조조정의 격변기가 예견되고 있습니다. 초강력 부동산 시장억제 정책에도 불구하고 일반인들은 아직도 최고의 재테크수단으로 부동산을 꼽고 있습니다. 이러한 상황에서 그동안 부동산의 최일선 현장에서 근무하면서 수많은 정권교체와 정책변화를 지켜보면서 느낀점과 그런 정권교체기의 정책변화에 따른 향후 주택시장과 부테크전략을 조심스럽게 짚어볼까 합니다. 1. 주택시장 노무현정부의 부동산 정책 핵심은 양도세 중과, 종부세 신설등을 통해 세금으로 집값을 잡겠다는 규제일변도의 정책이었습니다. 1세대 3주택 양도세 중과에 이어 1세대 2주택 양도세 중과 및 투기과열지구 확대와 LTV, DTI 규제강화, 청약가점제 도입등 주택시장 옥죄기의 결과물은 IMF 이후 최대라는 10만가구 미분양이라는 최악의 결과물을 양산하였습니다. 특히 헌법에서도 보장하고 있는 국민의 기본권인 거주이전의 자유마저 침해하여 위헌의 소지까지 있는 10년 전매제한 조치에서 정권의 부동산 말살정책은 극을 달렸습니다. 경제 부총리님께서”이제 부동산 투기는 끝났다”라며 서두를 꺼낸 8.31조치가 가장 치명적으로 부동산 시장을 강타하였으며 “부동산=투기, 주식=투자”라는 공익광고까지 등장하면서 400조의 부동자금이 주식시장으로 몰렸고 그 결과 주식시장은 사상초유의 호황을 누렸습니다. "정책에 맞서지 마라"라는 중요한 재테크 격언이 있습니다. 소나기는 피해가야 하고 국가 공권력과의 싸움은 결코 승산이 없는 싸움이기에 정책의 압제에 시장이 수세에 몰리기 시작하면서 부동산 투기는 끝나는듯 하였으나 참여정부의 날카로운 정책의 칼끝은 실수요자 시장까지 찔러버리고 말았습니다. 1세대 2주택 양도세 중과를 시행하면서 유예기간내에 주택을 매도하면 중과를 유예해 주시겠다는 정책이 기간내에 팔지 못해 울며 겨자먹기식으로 세금을 내야하는 선의의 선량한 피해자를 양산하였고 부동산 투기라는 것을 전혀 모르면서 평생 집한채를 가지고 있던 사람도 “6억초과=종부세대상”이라는 일괄적인 잣대를 적용하면서 은퇴하여 특별한 수입도 없는 노년층에게까지 거의 수탈에 가까운 과세정책을 펴왔습니다. 부동산 투기를 차단하겠다는 정부의 정책은 벼룩 몇마리 잡고자 초가삼간을 다 태워버린 꼴이 되었고 결국 부동산 시장은 심각한 돈맥경화로 인하여 거의 고사직전에 이르렀습니다.
그러한 과거정권의 실정은 결국 국민의 심판으로 몰락을 하였고 새로운 신정부의 출현을 눈앞에 두고 있으며 연이은 파격적인 정책변화에서 많은 기대와 우려를 하고 있습니다.
1-1. 재개발/재건축 신정부의 주택정책의 핵심은 “구도심개발” 입니다.. 결국 과거의 재건축은 모두 개발이익을 환수하겠다는 말이고 재개발은 적극적으로 지원을 하겠다는 의미로 받아집니다…
원래 진짜 부자들은 강북에 삽니다… 왜냐하면 풍수상 배산임수이려면 강북에 살아야 하고 그런 이유로 청와대도 강북에 있습니다.. 강남은 우리나라에서 최초로 도시계획이 접목되었던 곳입니다… 그러다 보니 졸부들이 강남으로 모여 살기 시작하면서 강남이 그렇게 컸는데 이제 강북으로 그 흐름이 흘러가고 있습니다..
강북에 재개발 지분매입에 적극적으로 도전을 하시되 토지거래 허가지역이거나 토지거래 허가지역으로 자금이 묶일것인가를 신중히 고민하셔야 합니다... 결국 북쪽이 대세입니다… 그런것들은 즉각 시장에 반영되어 작년에 경기도 제2청사가 있는 의정부가 가장 집값이 많이 올랐습니다… 그렇게 발빠른 투자자들은 양주를 거쳐서 동두천을 거쳐서 연천 전곡까지 올라갔습니다… 그냥 삼,사천만원짜리 빌라…대지지분 15평에 전세안고 약간의 대출을 안고사면 실투자금 천만원이면 됩니다… 사천만원짜리 빌라를 기준시가 일억되기전에 팔면 다주택자라 해도 양도세 중과대상 대상에서 배제되므로 그렇게 많은 복부인들이 몰려가고 있습니다… 수도권에 계신분들이라면 서쪽의 인천쪽 빌라등을 고려하시고 북쪽의 빌라들은 고려하신다면 괜챃을 것 같습니다…
결국 이명박 정부의 대세는 재개발입니다… 투자의 몫은 자기자신입니다. 격변기에 부동산 투자에 성공하려면 무엇보다도 치열한 정세분석 및 장기적인 안목에서 자기확신을 가질때 비로서 성공할 수 있습니다.
참으로 하고싶은 말이 많은데 워낙 독수리 타법이다 보니 이만 줄이면서 다음번에는 분양아파트/기존아파트에 대하여 한말씀 드리도록 하겠습니다 ^.~ 깊어가는 겨울날씨에 건강에 유의하시고 댁내 가정에 행복과 기쁨이 가득하시기를 기원합니다. |
[스크랩] 더 이상 없다! 부동산 급소 121가지 |부동산노트
2007-07-16 13:53
http://blog.drapt.com/pinkykj/81184561598951
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29912
★ 더 이상 없다 ! 급소 121가지★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 내 집 마련에 도움을 드리고자 다시 펜을 들었습니다. 장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에 필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다. 특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본 지침서로 활용했으면 합니다. 가치1 입지편 1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다. 2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가 노른자위다. 3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라 4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다. 5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다. 가치2 미래 투자 가치편 6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다. 7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다. 8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라 9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다. 10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다. 가치3 교통편 11. 전철역이 있는 곳을 잡는다. 12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다. 13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다. 14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라 15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다. 가치4 교육편 16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라. 17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다. 18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다. 19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다. 20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다. 가치5. 자연 환경편 21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다. 22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다. 23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다. 24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라. 25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다. 가치6. 인문 환경편 26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라 27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다. 28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다. 29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다. 30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다. 가치7. 아파트 외부 환경편 31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며
200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라. 32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다. 33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다. 34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다. 35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라. 가치8. 아파트 내부 환경편 36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다. 37. 발코니는 넓을수록 좋다. 38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다. 39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다. 40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라. 가치9. 시세편 41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다. 42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다. 43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다. 44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다. 45. 3년간 20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다. 가치10. 평형편 46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가 따른다. 47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는 것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상
벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재) 48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지 말아야 한다. 49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다. 50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장 유망하다. 가치11. 매수편 51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라. 52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다. 매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다. 53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다. 54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다. 55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.
가치12. 매도편 56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다. 57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로 순차적으로 한다. 58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다. 59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다. 60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.
가치13. 대출편
61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,
투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준
2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼
중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직
한 방법이 아니다.
65. 대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이
떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.
가치14. 분양편
66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승
때 최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는
사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한
하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이
유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의
투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.
가치15. 2006년- 2007년 전망편
71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년
추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초에 일시적 조정을
거친 후에 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이
높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는
중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은
중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.
가치16. 부동산 학습편
76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세
및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및
고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을
달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에
대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.
가치17. 발품편
81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을
짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서
관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를
살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는
미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.
가치18. 심리편
86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의
자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게
시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~
1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.
가치19 갈아타기편
91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경
쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은
지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서
새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.
20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은
곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자
가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95. 대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을
발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.
가치20. 종합편
96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과
관련한 기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에
목을 메거나 하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린
만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.
가치21. 세금편
101. 양도 소득세 계산방법은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
(연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -
세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)
4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50% 3주택
이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70% 장기 보유 특별 공제는
3년-5년 양도 차익의 10% 5년-10년 양도차익의 15% (25%)
10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%
취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%
가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편 106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원) 5천-2억 0.5%(한도액
80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서
중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%
(한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%
내에서 당사자간 협의
위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)
매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,
샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감
주민등록 등본 각 1통
가치23. 매매시 체크리스트편
111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및
시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,
저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는
분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증
확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부 취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사, 법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기
가치24. 금기 사항편 116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된
아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와
1년 시세 60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지
않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은
특별한 상황이 아니라면 피한다.
121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.
이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은
없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고
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