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[스크랩] 2006년 부동산 이슈로 본 전망 |부동산노트

2006-01-12 17:50

http://blog.drapt.com/pincom/81137055816168

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=364

2006년 부동산시장에 대한 전망은 전문가이든 일반인이든 가격 하락이 압도적으로 우세합니다. 하지만 하락의 의미를 정확히 아셔야 할 것입니다.
하락이란 모든 부동산시장이 하락한다는 것이 아니라 평균 수치로 볼 때 마이너스 변동률을 기록한다는 것입니다.

개인적으로 올해 아파트값이 하락하더라도 그 폭은 크지 않을 것입니다. 아파트 10개 단지중 5개 단지가 하락하더라도 3개 이상 단지는 물가상승률 이상으로 오를 것이라는 것이 제 판단입니다.

이번 부자노트에서는 2006년 주요 부동산 이슈로 본 시장 전망을 해보겠습니다.

부동산 가격 하락 요인

가격 하락 요인으로 큰 이슈는 금리라고 판단됩니다. 이는 가계부채 부담증가와 직결돼 주택 구매력이 떨어져 주택시장을 침체시킬 것입니다. 매물은 많으나 매수자가 없어 거래가 부진한 상황이 상당기간동안 지속될 수 있습니다.

콜금리가 2006년에 1% 포인트 상승한다면 1년간 가계부담이 추가로 약 5조원이 늘어나 주택 구매력 하락은 물론 소비 회복에 걸림돌로 작용할 가능성이 높습니다.

여기에 종합부동산세(6월 1일 소유자가 과세 대상) 및 1가구 2주택 양도소득세 실거래가 과세(2006년 1월 시행) 및 양도소득세 50% 중과(2006년 1년 유예)가 시행됩니다. 또 주택담보대출비율(LTV) 강화로 2주택이상 보유자에 대한 만기연장을 불허함에 따라 이를 회피하려는 선매도 물량은 늘어나고 매수세는 위축될 것입니다.

특히 2주택자중 양도세 부담이 급증하는 비투기지역 주택의 매물이 크게 늘어날 것입니다.

부동산 가격 상승 요인

하지만 부동산 가격 상승요인도 적지 않습니다.

먼저 3월 동시분양예정인 판교 등 2기 신도시 분양의 청약열기에 따라 분당 용인 등 인근 수혜지역의 아파트값 상승 가능성이 매우 높습니다. 특히 올해 김포신도시 양촌지구 1~3차 3백32만평과 파주신도시 운정2지구 1백40만평 토지보상이 이르면 상반기부터 시작돼 4조원이상의 보상비중 상당 부분이 부동산시장으로 몰릴 것입니다.

또 서울 신규 아파트공급물량이 크게 줄어드는 것도 주택가격 상승요인이 될 것입니다. 서울 재건축 일반분양물량은 2005년보다 57%나 감소하며 강남권은 77% 격감합니다. 재건축 단지는 대부분이 블루칩단지라는 점에서 일반분양 물량감소는 시장 파급효과가 큽니다.

이때문에 강남권 재건축 조합원 시세가 집중적인 규제에도 수요에 비해 공급이 부족해 지속적으로 강세를 보이고 있는 것입니다. 경기권은 2기 신도시 분양 등으로 부족물량을 메우겠지만 서울은 뚜렷한 대책이 없습니다. 강북권 뉴타운은 지역적인 한계가 있고 송파신도시(4만9천가구)는 2009년 9월이후 분양될 계획이나 수요가 두터운 강남권 집값이 이로 인해 하락할 가능성은 거의 없습니다.

지방에는 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 조성으로 부동산시장 상승요인이 있지만 아파트의 경우 워낙 분양물량과 입주물량이 많아 2006년은 하향 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다.

토지보상이 행정도시는 이미 시작됐고 기업도시와 혁신도시도 이르면 하반기부터 시작돼 지방 대도시 주변 땅값 상승은 불가피할 것으로 예상됩니다.

그래서 2006년 부동산가격 전망은?

결론적으로 2006년 부동산시장은 아파트의 경우 매매가는 하향 안정돼 변동률이 크지 않을 것이지만 국지적인 상승세는 2005년에 이어 계속될 것입니다. 전국 아파트 매매가는 평균 2~3% 소폭 상승하고 서울은 5~6%, 신도시 및 경기는 2~3%, 지방은 2% 안팎의 플러스 변동률을 기록할 것으로 예상하고 있습니다.

결국 올해 아파트값은 물가상승률(올해 3% 안팎 예상) 수준에서 크게 벗어나지 않을 것입니다.

하지만 올해에도 국지적인 상승세가 계속되고 지역별 평형별 가격 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 또 내집마련에 고군분투하는 서민의 투자여력이 거의 없지만 현금이 풍부한 부자들은 오히려 기회를 잡을 수 있어 좀처럼 부동산시장에서 자금은 이탈되지 않을 것입니다.

전세는 지난해와 마찬가지로 매수유예와 2기 신도시 분양 등으로 신규 수요가 계속 발생하고 있어 상승폭이 최소한 5%는 될 것으로 예상합니다.

토지는 행정도시 혁신도시 기업도시 등 지방을 중심으로 호재가 많고 유동성 자금이 많아 세부담 증가에도 불구하고 2005년 수준(4.1%)인 3~4% 상승할 것으로 예측하고 있습니다.

올 한해 내집마련이든 투자든 아파트를 산다면 물가상승률이상 오르는 상위 30% 단지중에서 고르세요.

땅은 종부세 양도세 등 세금부담이 올해 크게 늘어난 만큼 호재지역을 중심으로 개발압력이 높은 대도시 주변을 공략해야 합니다.

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[스크랩] 판교신도시 수혜지 1만가구 분양 |부동산노트

2006-01-12 17:49

http://blog.drapt.com/pincom/81137055785950

출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58422

▶ 대표적인 수혜지역은 용인, 성남, 의왕
▶ 용인 11곳 9천8백가구 분양예정
▶ 성복동 자이, 상현동 현대, 동천동 래미안, 도촌지구 뜨란채 등 주목 9천4백여가구의 아파트를 공급하는 판교신도시 3월 동시분양 일정이 구체화되면서 청약열기가 더해지고 있다. 이에 따라 인근 수혜지역의 아파트뿐만 아니라 분양물량에 대해서도 관심이 높아지고 있다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 판교신도시 인근 수혜지역에서 2006년 분양예정인 아파트는 총 14곳 1만9백20가구로 조사됐다.

판교신도시는 성남시 판교동, 하산운동, 삼평동 일대로 후광효과가 예상되는 인근 지역은 성남시 수정구 일대와 분당신도시, 용인시 성복동과 신봉동, 의왕시 청계동과 포일동 등을 꼽을 수 있다.

가장 물량이 많은 곳은 용인으로 11곳 9천7백82가구에 달한다. 성복동이 7곳 5천3백60가구로 가장 많고, 신봉동과 동천동, 상현동 등에서도 각각 1개 단지씩 분양될 계획.

그 외 성남 도촌지구와 의왕 청계지구 등 택지지구 분양이 예정돼 있다.

▶ 용인 성복동 자이= GS건설은 올해 성복동 일대에서 5곳 3천9백72가구를 분양할 예정. 3월에는 성복자이1차(9백66가구)와 4차(9백34가구), 수지자이2차(5백4가구)를 분양할 계획이고, 하반기에는 성복자이2차(7백80가구)와 3차(7백88가구)를 분양할 예정. 평형은 30~60평형대로 다양하게 구성돼 있다.

모두 LG빌리지6차와 7차, 벽산첼시빌 인근에 위치한 단지로 차로 10분이면, 판교신도시에 닿을 수 있다.

현재는 단지인근으로 편의시설이 부족해, 차로 3~4분 거리인 이마트(수지점) 등 수지지구의 편의시설을 이용해야 하며, 교통상황도 수지지구와 동천지구를 중심으로 체증이 심한 상태.

그러나 사업지 인근이 녹지로 둘러싸여 있어 쾌적하고, 성복동과 상현동을 중심으로 아파트단지들이 속속 들어설 예정이어서 편의시설도 추가로 들어설 것으로 예상된다. 무엇보다 성복동 일대는 수원 광교신도시와도 가까워, 판교신도시와 더불어 후광효과가 기대되는 곳이다.

교통도 신분당선 연장이 2014년 개통되면 크게 개선될 전망이다.

▶ 용인 상현동 현대아파트= 현대건설은 상현동 일대에서 1천28가구의 대단지를 5월경 분양할 예정이다. 평형대는 현재 미정.

LG빌리지2차와 현대프레미오 사이에 위치한 단지로 예정노선이기는 하나, 신분당선 연장선 이용이 성복동 자이보다는 가까울 것으로 보인다.

물론 현재는 단지 앞 43번국도가 편도1차선도로로 좁고, 편의시설도 부족한 편. 그러나 판교신도시가 차로 10~15분 거리로 가깝고, 수원 광교신도시도 차로 8~10분 거리여서 신도시 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보인다.

▶ 용인 동천동 래미안= 삼성물산은 동천동 일대에서 30~70평형으로 2천가구의 대단지를 10월에 분양할 예정이다.

염광피부과의원 인근에 위치한 단지로 현재는 가구공장 등이 즐비한 곳. 판교와의 거리는 매우 가깝지만, 바로 연결되는 도로가 없어 대왕판교로를 이용 차로 10분은 가야 판교신도시다.

교통 흐름이 원활할 경우에는 차로 10분이면 분당선 미금역을 이용할 수 있지만, 출퇴근시간에는 체증이 심해 차로 20분 이상 소요된다.

그러나 신분당선 연장선이 개통되고, 용인~서울간 고속도로가 2009년 개통되면, 교통체증이 해소와 함께 서울 강남권으로 차로 30분 내에 진입이 가능할 것으로 보여진다.

▶ 용인 신봉동 동일하이빌= 동일하이빌은 용인 신봉동 일대에서 30~70평형 1천3백가구를 6월에 분양할 예정이다.

신봉동은 수지2지구와 연결돼 있는 지역으로 분양단지는 LG빌리지5차 인근. 신봉지구내 신리초등, 홍천초등 등을 이용할 수 있으며, 이마트(수지점)도 차로 2분 거리에 있다.

판교신도시는 차로 10분 거리에 있으며, 성복동, 상현동 일대와 마찬가지의 주거여건을 가지고 있다.

▶ 성남 도촌지구 뜨란채 = 주공은 성남 도촌지구 B-1블록에서 29~32평형 4백8가구를 4월에 공공분양할 계획이다.

도촌지구는 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일원에 들어서는 택지지구로 분당신도시 야탑동 일대와 접하고 있다.

차로 5분 거리에 판교신도시가 위치하고 있어, 택지지구내 편의 시설 및 판교신도시내의 각종 편의 시설도 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다.

현재 서울외곽순환도로, 분당~수서간 고속화도로, 분당선 야탑역 등이 인근에 있어 강남으로의 이동이 편리하다. 그린벨트 해제 지역으로 주거환경도 쾌적한 편.

▶ 의왕 청계지구 뜨란채= 주공은 의왕시 청계동, 포일동 일대 청계택지지구 B1,B2블록에서 33평형 6백12가구를 12월에 분양할 계획이다. 현재 주공의 잠정적인 계획이기 때문에 변동될 여지는 있는 편.

청계지구는 청계산을 사이에 두고 판교신도시와 접해있다.

개발제한구역 해제지구로, 청계산, 백운호수, 학의천 등 뛰어난 자연조건을 갖고 있는 지역. 또한 서울과의 접근성이 양호하고, 쾌적하다는 장점을 갖는다.

교통은 현재는 과천선 인덕원역이 차로 5~6분 거리이며, 서울외곽순환도로(학의 분기점), 과천~의왕간 고속도로를 쉽게 이용할 수 있다.

▶ 의왕 포일동 두산위브= 두산산업개발은 의왕시 포일동 546번지 일대 총 5백15가구의 조합아파트 중 32평형 1백18가구를 5월에 일반분양할 예정이다.

포일동 일대는 안양 평촌과 가깝고 의왕 청계지구도 차로 2분 거리에 있는 지역으로 관악로와 운중로를 이용하면, 판교신도시가 5~6분 거리. 운중로는 현재 교통량이 적어 소통도 원활한 편이다.

특히 인근 내손동 일대에서는 대단위 재건축이 추진되고 있이 신흥 아파트타운으로 변모하고 있다.

현재 서울외곽순환도로도 가까워 서울 진출입이 수월하며 서울지하철 4호선과 연결되는 과천선 인덕원역은 차로 5분 거리에 있다.

[판교신도시 수혜 분양단지]

위치	시공사	총가구	평형	분양	분양시기	문의
성남시 도촌지구 B-1블록	주공	408	29~32	408	4월	1588-9082
용인시 동천동	삼성물산	2,000	30~70	2,000	10월	1588-3588
용인시 상현동	현대건설	1,028	미정	1,028	5월	02-746-2822
용인시 성복동	CJ개발	1,015	39~89	1,015	3월	02-3483-3143
용인시 성복동(성복자이1차)	GS건설	966	33~60	966	3월	02-728-1734
용인시 성복동(성복자이4차)	GS건설	934	33~60	934	3월	02-728-1734
용인시 성복동(수지자이2차)	GS건설	504	36~58	504	3월	031-719-4646
용인시 성복동	SK건설	373	39~57	373	5월	02-3700-7703
용인시 성복동(성복자이2차)	GS건설	780	33~60	780	하반기	02-728-2114
용인시 성복동(성복자이3차)	GS건설	788	33~60	788	하반기	02-728-2114
용인시 신봉동	동일하이빌	1,300	30~70	1,300	6월	031-713-0069
용인시 풍덕천동	성원건설	472	33~43	94	5월	02-3404-2097
의왕시 청계지구 B1,B2블록	주공	612	33	612	12월	1588-9082
의왕시 포일동	두산산업개발	515	32	118	5월	080-541-2323