2009-11-16 14:32
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최근 학군조정을 둘러싼 논란이 한창이다. 교육부가 외국어고 지원 지역을 거주지 시도로 제한하고 동일계 진학비율이 낮을 경우 현행 학군제로 강제 배정하겠다는 등의 방침을 발표하자 강남권 주민들이 일제히 반발하고 나선 것이다.
교육부 방침대로라면 서울에서 외국어고 지원이 학군단위로 제한돼, 강남에서는 강북은 물론 수도권 외국어고에 진학을 할 수 없게 된다. 한마디로 강남 8학군(강남, 서초)이라는 이유로 외고 진학에 불이익을 당할 수만은 없다는 불만인 셈이다.
서울시교육청도 최근 공청회를 열고 ‘선지원 후추첨’제 방식으로 고교배정을 추진키로 밝히면서 강남 8학군은 막다른 길에 몰렸다. ‘선지원 후추첨’을 통해 일반계 고교 학교 선택권이 확대되면 강북 학생들도 강남에 있는 고교에 입학하는 게 가능해진다. 이는 일부 비강남권 학부모들의 요구와 강남 집값 안정이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 것으로 사실상 강남 8학군에 사형선고로 받아들여지고 있다.
■학군과 집값 관계는?■ 그렇다면 학군과 강남 집값과는 어떤 상관관계가 있을까?부동산뱅크가 서울 11개 고교 학군제가 모습을 갖춘 지난 99년 이후 아파트값 변동률을 살펴본 결과 강남구와 서초구가 속해있는 강남 8학군 상승폭이 가장 높았던 것으로 집계됐다.
지난 99년과 비교해 강남 8학군 평균 매매가는 무려 2.48배가 뛰었다. 강동구와 송파구가 속해있는 6학군도 같은 기간 1.79배가 올라 뒤를 이었다. 반면 같은 기간 서울 아파트값은 1.32배 오르는 데 그쳤다.
전셋값도 매매가 동향과 별반 다르지 않다.
서울시 전체 평균 전셋값은 5월 말 현재 평당 530만원으로 지난 99년 동기(278만원) 대비 252만원이 올랐다. 학군별로는 5월 말 현재 8학군 전셋값이 784만원으로 가장 높다.
이어 5학군(종로, 중구, 용산) 전셋값이 평당 616만원으로 뒤를 이었다. 다음은 평당 577만원의 10학군(성동, 광진), 평당 565만원의 6학군(강동, 송파) 등의 순이다. 또 9학군(동작, 관악) 평당 가격은 534만원, 7학군(강서, 양천)은 533만원이다.
5월 말 현재 전셋값 상승폭은 8학군이 99년 대비 평당 444만원 상승, 학군별로 가장 많이 올랐다. 이어 10학군 284만원, 5학군 277만원, 6학군 275만원, 7학군 262만원, 9학군 254만원씩 상승했다. 다른 학군은 서울시 평균 상승금액을 밑도는 것으로 조사됐다.
【강남 8학군 매매·전세 동반 강세】이는 강남 명문학군을 중심으로 진입 수요는 물론 같은 지역에서 평형을 넓혀 가려는 대기수요까지 겹치면서 매매와 전세가 동반 강세를 보이고 있는 것으로 분석된다.
이처럼 명문학군과 집값상승 간 상관관계가 윤곽이 잡히면서 참여정부 들어 강남 8학군에 대한 위협도 끊이지 않았다. 강남 집값이 급등할 때마다 그 대안으로 학군광역화, 공동학군제 확대 등이 거론됐다. 그러나 ‘백년지대계’라고 일컫는 교육정책이 집값 잡기 수단이 돼서는 안 된다는 논리 앞에서 학군조정은 매번 실패로 돌아갔다.
지난 20여년간 서울 각 구별로 전셋값 동향을 살펴보면 교육 특구 프리미엄은 더욱 명확해진다. 지난 88년부터 99년까지 12년간 용산구가 줄곧 전셋값 1위를 지켜온 것으로 나타났다. 동부이촌동 일대에 외국어 학원을 비롯한 풍부한 초등교육 시설이 이처럼 높은 전세 수요를 끌어낸 것으로 분석된다.
그러나 2000년 이후 강남구에 전셋값 1위 자리를 내주고 만다. 부촌의 명성이 점차 퇴색하고, 재건축 등 기대심리로 강남권 수요가 크게 몰렸기 때문이다. 유아나 저학년 교육시설은 풍부한 반면 중학교나 고등학교가 강남에 비해 부족한 점도 한몫 거들었다. 지역 명문고로 꼽히는 용산고, 중경고 등은 지난 96년 공동학군제로 묶이면서 고교 학군 메리트도 떨어졌다. 그러나 동부이촌동 일대에 즐비한 어학원과 사립학교 못지않은 신용산초 등은 여전히 교육 특구로서의 명맥을 잇고 있다.
용산구를 밀어내고 자리를 꿰찬 강남구는 지난 2002년 서초구에 자리를 한 번 내준 뒤로 지금까지 줄곧 1위 자리를 지켜오고 있다.
강남구에서는 대치, 도곡, 개포동 일대 학군이 단연 돋보인다. 교육시설 면에서 인근 논현동이나 압구정동보다 우위에 있다는 평가다. 지하철 3호선 도곡역, 매봉역 사이 남부순환도로 주변에 위치한 은마, 청실, 선경, 개포우성 1, 2차 등은 학군 프리미엄을 톡톡히 보고 있는 곳이다.
이들 단지들은 대치중, 대청중, 숙명여중고, 중대사대부고, 단대부속중고 등으로 배정받는다. 초등학교는 대부분 대치초, 대곡초 등으로 진학한다. 양재천을 넘어 개포동에는 개원중, 구룡중으로 배정받을 수 있는 단지가 인기다.
서초구도 강남 못지않게 교육열기가 뜨거운 곳이다.
강남구는 여학교가 강세를 보인 반면 서초구는 남학교 쪽이 조금 더 강세다. 이곳에서는 방배동과 서초중이 있는 아파트가 학군 프리미엄 수혜 단지다. 명문학군을 중심으로 아파트보다는 고급주택과 빌라가 밀집해 있는 것도 특징이다.
특히 방배중, 서초중, 반포중 주변 집값이 대접을 받는다.
이 같은 학군 장점에 힘입어 2000년 이후 강남구에 이어 전셋값 2위 자리를 지키고 있다. 2000년 이전에도 94년과 95년, 98년을 제외하고는 줄곧 2위 자리를 지켰다. 또 2002년에는 강남구를 제치고 1위에 오른 바 있다.
강남구와 서초구 뒤를 바짝 쫓고 있는 것은 송파구다. 송파구에 사는 부모들은 가원중과 가락중을 최고 학군으로 꼽는다. 가락중학교로 배정받을 수 있는 한양 2차와 반도 등이 이들 학군 수혜단지로 볼 수 있다.
【용산구, 전셋값 톱5 최장수】비강남권에서는 양천구 전셋값 약진이 두드러진다.
지난 19년 동안 무려 12번이나 구별 전셋값 톱5 안에 들었다. 이곳에서는 목동 신시가지 단지가 인기다. 특히 2~3단지로 학군수요가 몰리는 편이다. 2, 3단지 거주자들의 자녀는 명문학군으로 꼽히는 신목중, 영도초교로 100% 배정받을 수 있기 때문이다.
신시가지 1단지에 사는 자녀들은 월촌중으로 배정받을 수 있다. 신서중은 신시가지 9단지와 10단지, 목일중은 신시가지 13단지와 14단지에 사는 자녀들이 들어간다. 반면 신시가지 밖에 들어서는 단지들은 이들 명문학교로의 진입이 사실상 차단돼 있다.
한강 이북에서는 광진구 전셋값 강세가 두드러진다. 2002년 이후 줄곧 구별 전셋값 톱5 내 순위를 유지하고 있다. 학구열은 높지만 돈이 부족해 강남권에 진입하지 못한 수요들이 몰리면서 강북권 교육 특구로 자리 잡았다.
최근에는 한강조망을 호재로 새 아파트 공급이 봇물을 이루면서 광장동 광남초, 광남중, 광남고 등이 우수학군으로 거듭났다.
반면 ‘강북 8학군’이라 불리는 노원구는 지난 19년간 한 번도 전셋값 톱5 안에 들지 못한 것으로 나타났다. 이는 매매가 수준이 낮은 탓에 전셋값 상승에 한계가 있었기 때문으로 분석된다.
[길진홍 부동산뱅크 팀장
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2009-11-09 09:36
http://blog.drapt.com/phoomj/2343061257726988732
서울시가 재개발 아파트의 용적률을 현재보다 20%포인트 높여 소형주택 공급을 확대하기로 했다.
서울시는 이 같은 내용을 골자로 한 `2010 서울시 도시ㆍ주거환경정비기본계획 변경안'을 공고했다고 6일 밝혔다.
이번 계획 변경안은 시가 지난 9월 발표한 '전세 안정화 대책' 가운데 소형주택 공급 유도방안의 후속조치 차원에서 마련됐다.
시는 변경안에서 현재 실질적으로 1종 일반주거지역은 170%, 2종은 190%, 3종은 210% 적용되고 있는 기준용적률을 재개발사업에 한해 각각 190%, 210%, 230%로 20%포인트씩 높여주기로 했다.
상한용적률도 250% 이하에서 300% 이하로 상향 조정된다.
조정된 기준은 관리처분인가 이전이어야 적용되며, 관리처분인가를 받은 경우 조합원 4분의 3 이상의 동의가 있어야 된다. 분양 승인 이후에는 적용 대상에서 제외된다.
또 기준 조정에 따라 늘어나는 용적률만큼 모두 60㎡ 이하의 소형주택으로 지어야 한다.
시는 이번 용적률 기준 조정을 통해 소형주택 1만2천가구를 공급할 수 있을 것으로 내다봤다.
시 관계자는 "이번 변경안은 9월 전세 대책을 실현하기 위한 첫 번째 법정절차로, 시의회 의견청취와 시 도시계획위원회 의결을 거치면 내년 1월께 기본계획에 반영될 수 있을 것"이라고 말했다.
한편, 시는 9월14일 발표한 전세 안정화 대책에서 재개발 지역 용적률 상향 외에 주차장 공간에 기숙사나 원룸형 주택을 허용하는 '주차장 완화 구역' 확대와 장기전세주택(시프트) 추가 공급 등을 통해 주택 30만호를 신규 공급하기로 했다.
또 주택의 대규모 멸실을 최소화하기 위해 재개발이나 뉴타운 지역의 사업 시기를 1년 안의 범위에서 조절하기로 한 바 있다.
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2010년 달라지는 것.hwp
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