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재개발.재건축에 관한 기본기는 닥터 부로그에도 많이있습니다..고수분들께서 소중히 자료를 올려주신것도 많구요....이렇게 제가 올리게된것은..지나치다 다시한번 올려보게 되었습니다..지난날 학교다닐때 부동산학전공을 하면서 도시및지역개발론에서 개정된것을 새로이 배웠던것이 새록새록 생각이나며..밤을새가며 자료준비했던것이 기억이나네요..요즘 뉴타운이 뭐다..하고 하루를 지내면 쏟아지는게...재개발관련이 아닌가 싶군요 알고가고 싶어서 올립니다...^^ 도움이 되시길 바랍니다..
한눈에 보는
재개발∙재건축
건 설 교 통 부
협조/대한주택공사
매뉴얼 제작의 목적
재개발∙재건축사업은 계획수립에서부터 조합운영,
설계 및 시공업체 선정, 시공, 청산 등에 이르기까지
추진절차가 복잡하고 각 절차별로 상당한 전문지식이
필요합니다.
따라서 투명하고 효율적인 사업추진을 위해서는
조합 임원이나 조합원이 절차와 제도를 제대로 알고
사업에 임하는 것이 무엇보다도 중요합니다.
본 매뉴얼은 재개발∙재건축사업의 추진절차,
관련법규 및 주요사항들을 알기 쉽게 정리하여
조합원들의 이해를 돕고 나아가 성공적인 사업지원을
목적으로 제작되었습니다.
재개발․재건축사업의 비교
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구 분 |
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근 거 |
도시재개발법('76. 12. 31) |
주택건설촉진법('72)에
제도도입('87. 12. 4) |
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목 적 |
불량주택 및 공공시설 정비 |
노후․불량주택 재건축 |
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특 성 |
도시계획차원 강조 |
주택공급 |
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시행주체 |
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시행절차 |
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재건축조합설립인가→사업계획
승인→철거 및 착공→입주 |
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주택규모 |
시․도조례에서 정함 |
해당없음 |
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공급대상 |
․토지․건물소유자
․세입자(임대주택)
․잔여분 주택 : 일반분양 |
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세입자대책 |
주거대책비 지급 또는 임대주택 입주 |
없음 |
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공공지원 |
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국민주택기금 융자 |
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주민동의 |
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․재건축조합인가시 4/5이상
․각 동별 2/3이상 |
★추가★
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도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후,불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지 함을 목적으로 한다.
<사업별 비교>
| 구분 |
주택재개발사업
(대상:단독밀집) |
주거환경개선사업
(대상:단독밀집) |
재건축사업
(대상:공동주택) |
도시환경정비
(대상:상업.공업지역) |
| 목적 |
불량주택 및 공공시설정비 |
불량주택 및 공동시설 정비 |
노후.불량주택 재건축 |
도심기능 회복 |
| 특성 |
도시계획차원 강조 |
재개발사업완화(달동네) |
주택공급 |
상업.공업지역정비 |
| 지정요건 |
-노후.불량주택이 밀집된 지역
-순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역
-공공시설 정비로 과소토지가 되어있어 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되는 지역
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-재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가피한 지역
-노후.불량 건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역 |
-준공후 20년(시.도의 조례가 20년이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는지역
-건물이 훼손, 일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택
-재건축이 불가피하다고 시장등이 인정하는 주택 |
열악한 상업.공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역 |
| 시행주체 |
-1순위:토지등의 소유자,조합
-2순위:지자체.주공.토공.지방공사
-3순위:민관합동법인,부동산신탁회사50%이상 토지소유자로서 주민의 추천을 받은자.
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-시장.군수:기반시설,공공주택건설
-토지.건물소유자:현지개량사업
-주택공사:공동주택건설 및 긴급사업시행시
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재건축조합 |
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| 개발방식 |
철거,수복,보전 |
현지개발.공동주택 건설
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철거 |
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| 시행절차 |
기본계획수립->구역지정(정비계획 수립)->추진위원회(안전진단)->조합설립->사업시행인가->착공.공사->관리처분->분양.처분
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*재개발 시행절차에서 조합설립, 관리처분계획절차가 없음 |
*재개발 시행절차와 동일 |
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| 사업규모 |
제한없음 |
2,000㎡ |
제한없음 |
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| 주택규모 |
시.도조례에서 규정
(서울시의 경우)
85㎡이하:80%이상
60㎡이하:40%이상
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-현지개발 위주
-분양.장기임대주택:85㎡이하
-영구임대주택:60㎡이하
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자율결정 |
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| 공급대상 |
-토지.건물소유자
-세입자:임대주택
-잔여분:일반분양
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-토지.건물 소유자
-세입자:임대주택 |
-조합원
-잔여분:일반분양 |
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| 세입자대책 |
-세입자용 임대주택 건설.공급
-주거대책비 지급
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-세입자용 임대주택건설.공급
-주거대책비 지급 |
없음 |
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| 공공지원 |
국가.지자체보조 |
국가.지자체보조 |
없음 |
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| 주민동의 |
-조합설립:토지.건물소유자의 각4/5이상
-시행인가:토지건물 소유자의 각4/5이상, 토지면적 2/3이상 토지소유자의 동의
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지구지정 : 토지.건물소요자의 각2/3이상 |
재개발 사업과 동일 |
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| 세제지원 |
토지,주택 취득시 취득세 등록세 비과세 |
대체부동산 취득시 취득세, 등록세 면제 |
없음 |
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| 토지수용 |
가능 |
가능 |
매도청구가능
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주택재개발에 대하여
□ 주택재개발사업이란 ?
도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로․상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로․상하수도․공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.
□ 재개발사업의 추진절차
기본계획 수립(특별시∙광역시∙시 또는 군의 장) → 구역지정(시∙도지사) →조합설립인가(시장∙군수∙구청장) → 사업시행인가(시장∙군수∙구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장∙군수∙구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)
제 1 단계 사업준비단계
□ 주택재개발구역의 지정
◦ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장∙군수∙구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한 범위안에서 지정합니다.
※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시∙광역시∙시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역지정대상 예정지가 정해져 있으므로 재개발 사업을 하고자 하는 주민은 먼저 당해지역의 재개발기본계획을 확인하여야 합니다.
□ 주택재개발 구역지정의 절차
재개발구역의 선정(시장∙군수∙구청장) → 공람∙공고등(시장∙군수∙구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장∙군수∙구청장→시∙도지사) → 결정 및 지정 (시∙도지사) → 고시 (시∙도지사)
□ 공람∙공고 및 지방의회 의견 청취
◦ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람
◦ 공람∙공고후 지방의회 의견 청취
◦ 공람∙공고 사항
- 재개발사업의 명칭
- 재개발사업구역 및 면적
- 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획
- 건폐율, 용적률 계획 등
- 사업시행예정시기 등
제 2 단계 사업시행단계
1. 주택재개발조합의 설립
◦ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장․군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설립인가를 받습니다.
◦ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시∙도의 “조례”에서 정하고 있으며, 정관의 작성에 관해 필요한 사항은 “준칙”으로 정하고 있습니다.
□ 조합설립의 절차
조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장∙군수∙구청장)
□ 동의서 징구
◦ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함
◦ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상
◦ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외
◦ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정
◦ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부
□ 조합원
◦ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자
◦ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정
□ 조합의 임원
◦ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임
◦ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)
◦ 조합임원이 될 수 없는 요건
- 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자
- 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자
- 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자
- 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자
위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실
□ 대의원회
◦ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당
◦ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성
◦ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함
- 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획
- 조합장․이사․감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(정관이 정하는 경우)
- 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항
◦ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시∙도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함
□ 정관
◦ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시․도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성
◦ 정관의 내용
- 주택재개발사업의 명칭
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 비용부담에 관한 사항
- 임원의 자격․수․임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항
- 총회에 관한 사항
- 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에 관한 사항
- 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항
- 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항
- 공공시설의 부담에 관한 사항
- 공고의 방법
- 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항
- 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항
- 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항
- 정관의 변경에 관한 사항
- 사업시행계획의 변경에 관한 사항
- 조합의 해산에 관한 사항
- 기타 시․도의 조례로 정하는 사항
□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)
◦ 조합설립인가 신청서
◦ 정관
◦ 토지 등의 소유자 동의서
◦ 조합원 명부
◦ 개략적인 사업계획서
◦ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류
□ 조합설립인가 후 하여야 할 일
◦ 조합설립등기
◦ 조합창립총회
◦ 조합임원선출
◦ 시공회사 선정 등
※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.
□ 조합총회
◦ 총회의 결의사항
- 정관의 변경
- 사업시행계획의 수립 및 변경
- 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
- 경비의 수지예산
- 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약
- 공동시행자의 선정
- 조합임원의 선임
- 부과금의 금액 또는 징수방법
- 관리처분계획
- 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
- 조합의 대의원선임에 관한 사항
※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시․도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.
□ 조합설립등기
◦ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.
- 설립목적
- 조합의 명칭
- 주된 사무소의 소재지
- 설립인가 연월일
- 임원의 주소 및 성명
- 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
□ 경비의 부과
◦ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과․징수할 수 있습니다.
◦ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과․징수할 수 있습니다.
◦ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.
◦ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장․군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.
□ 회계․감사
◦ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장․군수․구청장이 지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.
◦ 감사 결과는 시장․군수․구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열람할 수 있도록 하여야 합니다.
□ 지도․감독
◦ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한 지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.
- 구청․시청 또는 군청에 의한 업무조사 등
- 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사
※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.
2. 사업시행인가
토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장․군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.
□ 사업시행인가의 절차
사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장∙군수∙구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출∙심의 → 사업시행인가 (시장∙군수∙구청장) → 고시 (시장∙군수∙구청장)
□ 주민동의 확보
◦ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다.
◦ 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자 총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장․군수 또는 구청장이 사업시행인가를 결정할 수 있습니다.
□ 사업시행인가 신청을 위한 서류
◦ 사업시행인가 신청서
◦ 정관
◦ 사업시행계획서
◦ 토지소유자 등의 동의서
◦ 수용 또는 사용할 토지∙건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서
□ 관계서류의 공람과 의견청취
◦ 시장∙군수∙구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일반인에게 공람하여야 합니다.
◦ 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.
◦ 공람기간 내에 시장∙군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.
제 3 단계 관리처분계획
1. 분양신청
□ 분양신청의 절차
사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고
□ 분양신청에 관한 사항
◦ 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공고(조합)
◦ 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)
◦ 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 고지하여야 합니다.
◦ 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.
◦ 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산
◦ 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명
◦ 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지
※ 추가부담
조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.
□ 권리의 신고
◦ 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리를 증명할 수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.
◦ 권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 합니다.
2. 관리처분계획의 인가
시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장∙군수∙구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.
□ 관리처분계획 절차도
인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장∙군수∙구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)
□ 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)
◦ 토지
- 소유 토지별 지적공부에 의함
- 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율
- 국․공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준
◦ 건축물
- 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준
□ 분양방법 및 기준
◦ 조합원 분양
- 분양대상자 1인에게 1주택 분양
- 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정
- 동일평형 동∙호수 결정은 공개 추첨
- 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양
◦ 일반분양
- 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양
□ 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항
◦ 일반분양 입주자 모집승인 신청
◦ 일반분양
◦ 조합원분양
◦ 조합원 동․호수 추첨
□ 관리처분계획인가를 위한 신청서류
◦ 관리처분계획서
◦ 분양설계기준
◦ 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
◦ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액
◦ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세
◦ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
◦ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의 명세
◦ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
◦ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본
◦ 분양신청 및 권리신고서 사본
◦ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류
제 4 단계 완료단계
1. 준 공
시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장∙군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.
□ 준공검사 절차도
공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장∙군수∙구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장∙군수∙구청장) → 등기 및 청산절차 이행
□ 공사완료에 따른 조치
◦ 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될 관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서를 신청합니다.
◦ 조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.
◦ 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후 이를 시장∙군수 또는 구청장에게 보고합니다.
◦ 분양처분 고시일로부터 15일 이내에 사업완료 사실을 지적을 관리하는 소관청인 시장∙군수∙구청장에게 다음과 같은 서류로 보고해야 합니다.
- 사업완료신고서
- 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서
- 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경우에는 사업의 완료를 증명하는 서류
- 측량성과
- 기타 부대서류
◦ 분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는 신청하여야 합니다.
- 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를 하지 못합니다.
- 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.
※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.
2. 청산 및 조합의 해산
청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.
□ 평가의 방법
◦ 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인 이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산
◦ 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시∙도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작
□ 조합의 해산
◦ 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.
◦ 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.
◦ 조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를 주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.
◦ 청산인은 직무
- 현존사무의 종결
- 채권의 추심 및 채무의 변제
- 잔여재산의 인도 등
◦ 주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시․도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를 시장․군수에게 인계하여야 합니다.
〈서울시의 경우, 인계서류>
- 청산관계서
- 총회․대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류
- 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류
- 회계 및 계약관계 서류
- 분양처분서
- 확정측량 관계서류
- 등기신청 관계서류
- 감정평가 관계서류
- 손실보상 및 수용관계 서류
- 공동구 설치 비용부담 관계서류
- 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류
3. 기타 사항
□ 시공업체와의 계약
여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.
□ 이주비의 지급
◦ 조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.
◦ 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를 대상으로 합니다.
◦ 이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.
◦ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.
※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.
□ 세입자 대책
◦ 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.
◦ 주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에 따라 3개월 분이 지급됩니다.
※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시․도의 조례에서 정하고 있습니다.
재건축에 대하여
□ 재건축사업이란 ?
노후․불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업.
□ 재건축사업의 추진절차
재건축결의 → 안전진단 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 이주 → 철거 및 착공 → 분양 → 사용검사 → 입주 → 조합 해산
□ 재건축사업의 추진단계별 적용법규
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구 분 |
법 적 근 거 |
적 용 내 용 |
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노후․불량주택의 범위 |
- 주택건설촉진법(이하 주촉법)
시행령 제4조의2 |
- 노후․불량주택의 범위 |
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재건축조합의 정의 |
- 주촉법 제3조제9항 |
- 주택조합 중 노후․불량주택 소유자가 그 건물을 철거하고 다시 건축하는 것을 재건축이라 하고 그 시행자를 재건축조합이라 함 |
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재건축의 결의 |
- 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)제47조
- 주촉법 제44조의3 제7항 |
- 구분소유자의 4/5이상
- 동별 2/3이상의 찬성 |
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조합의 설립 |
- 주촉법 제44조
- 주촉법 시행령 제42조 |
- 조합설립에 관한 법적 근거 |
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안전진단 |
- 주촉법 시행령 제42조의4
- 주촉법 시행규칙 제32조의2 |
- 진단기관지정 및 진단내용 |
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사업계획승인 |
- 주촉법 제33조
- 주촉법 시행령 제32조 |
- 사업계획승인 대상 및 구비서류 |
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- 주촉법 제44조제3항
- 주촉법 시행령 제34조의4 |
- 조합시행에 관한 사항
- 공동사업주체와 사업시행시 제출서류 |
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미동의자 조치 |
- 집합건물법 제48조 |
- 구분소유권 등의 매도청구 |
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재건축의 합의 |
- 집합건물법 제49조 |
- 재건축 합의에 관한 사항 |
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아파트 분양 |
- 주택공급에관한규칙 |
- 주택공급에 관한 사항 |
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사용검사 |
- 주촉법 제33조의2
- 주촉법 시행령 제34조
- 주촉법 시행규칙 제22조 |
- 사용검사의 내용, 절차 및 구비서류 |
제 1단계 : 결의단계
재건축추진위원회 구성 → 재건축결의 → 창립총회
1. 재건축추진위원회 구성
◦ 노후․불량주택의 소유자들이 재건축추진위원회를 구성하여 재건축을 추진할 수 있습니다.
◦ 재건축추진위원회는 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 재건축조합을 설립하기 위해 결성하는 임의단체로 재건축조합이 설립되면 자동적으로 소멸됩니다.
◦ 추진위원회의 역할
- 재건축 결의를 위해 재건축사업을 위한 요건점검 및 기초자료 수집
- 구분소유자들로부터 동의서를 받아 조합원 모집
- 사업계획, 행정절차, 권리관계 등 검토․준비
- 규약초안 작성, 창립총회 준비
- 창립총회를 개최하여 재건축조합을 발족
- 재건축조합 설립인가 서류 준비
2. 재건축결의
◦ 재건축결의는 재건축사업을 추진하는데 가장 기본적이며 중요한 사항입니다.
◦ 재건축사업 대상요건을 갖춘 주택에서, 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이상의 결의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의가 이루어져야 합니다.
◦ 재건축결의시 다음 사항을 결정해야 합니다.
- 신건물의 설계 개요
- 건물의 철거 및 신건물 건축에 소요되는 개략적인 비용
- 비용의 분담에 관한 사항
- 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
3. 안전진단
□ 안전진단이란
안전진단은 주택의 노후․불량정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변 여건 등을 조사하여 재건축 가능여부를 판단하는 작업입니다.
□ 안전진단의 절차
안전진단 신청(진단의뢰서 작성․신청) → 접수 → 안전진단 기관지정 → 안전진단 실시 → 안전진단 결과 통보
※ 재건축 허용여부 결정 (시장∙군수∙구청장)
안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 결정
□ 안전진단기관
건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관 또는 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원에서 실시합니다.
□ 진단사항
- 건물의 구조안전 및 설비에 관한 사항
- 건물의 가격, 수선유지비 및 관리비에 관한 사항
- 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성 판단에 관한 사항
- 재해의 위험여부에 관한 사항
- 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등의 여부
- 재건축에 관한 종합의견
4. 창립총회
◦ 재건축결의요건을 갖추면 창립총회를 개최합니다.
총회는 통상 회의개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한 통보서를 발송하여 소집합니다.
◦ 창립총회에서는 다음사항을 결의합니다.
- 재건축결의, 조합규약 승인, 조합장 및 임원 인준, 기타 안건
제2단계 : 시행단계
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