2008-02-18 18:16
http://blog.drapt.com/peace21/762231203326174753 
안녕하세요?
이제 곧 있으면 봄이 찾아 올 것 같습니다. 화사한 봄날을 생각하면서 오늘도 얼어붙은 몸을 녹여봅니다.
국내 부동산시장도 풀리는 날씨와 더불어 풀려가고 있지만 여전히 어려운 것이 사실입니다. 이미 많은 분들이 ‘이제는 안 된다’라는 생각을 하시면서 대안으로 해외부동산을 노크하고 있습니다. 해외부동산 투자의 주된 지역이 북미지역이었지만 서브프라임 모기지 이후 동남아시아 지역이 유력한 대안으로 떠 올랐습니다.
저희 한국부동산투자도 말레이시아 부동산 투자 사업을 진행하고 있습니다만 그 열기가 자못 뜨거운 상황입니다. 말레이시아 부동산도 좋지만 새로운 투자처를 알려드리고자 세미나를 개최하고자 합니다.
투자처는 새로운 블루오션으로 떠오르는 일본입니다. 일본하면 버블붕괴부터 떠오르고 이미 오를때로 올랐다는 생각을 많이 가지고 있습니다. 하지만 지난 몇 년간 도쿄도 중심지는 한국보다 월등히 가격이 상승했으며, 임대수익률 또한 한국식 계산법으로는 연간 15~40%까자는 안정된 임대수익과 땅값 및 주택가격 상승에 따른 이익실현이 가능한 지역이 되었습니다.
저희가 안내하는 곳은 도쿄입니다. 단연코 서울보다 좋은 환경에서 새로운 투자처를 발견하실 수 있을 것입니다. 또한 일본부동산 23년 경력의 현장전문가가 여러 가지 방향에서의 투자방법을 제시해 드릴 것입니다.
제목에서 나타내듯 100만원으로도 투자할 수 있습니다. 넉넉잡아 6개월 기간 동안 30% 이상의 수익이 안정적으로 보장됩니다.
새로운 블루오션 일본부동산 투자세미나에서 새로움을 맛보시길 바랍니다.
○ 100만원으로 하는 일본부동산투자 세미나
* 일시 : 2008년 3월 8일(토) 오후 2시
* 장소 : 센터프라자 706호
(지하철 2호선 강남역 6번 출구 → 50m → 좌회전 → 50m 우측)
* 내용
1. 도쿄도 부동산시장의 현황과 전망
2. 임대수익과 투자이익 실현이 가능한 직접투자
3. 100만원으로도 연간 60% 수익 실현이 가능한 투자방법
* 강사 : 堀內 基司 (호리우치 모토시)
堀內 基司(호리우치 모토시)는 1986년 맨션 판매로 부동산사업에 뛰어들어 현재까지 20년이 넘는 경력을 가진 일본부동산 전문가다. 1990년 택지건물거래 중개사 자격을 취득하였다. 1992년 도쿄도, 가나가와를 중심으로 부동산 전반에 걸친 컨설팅과 토털업무에 종사하였다. 현재는 한국부동산투자(http://krig.co.kr)에서 일본부동산 컨설팅을 진행하고 있다.
* 참가비 : 3만원 (선착순 사전입금 순)
* 문의전화 : 02-533-9110
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2008-02-15 10:04
http://blog.drapt.com/peace21/762231203037498896
일본 부동산을 생각할 때는 흔히 버블붕괴부터 떠올린다. 버블붕괴로 인한 부동산가격 폭락은 일본부동산에 대한 선입견으로 강하게 자리 잡고 있어 일본부동산에 대한 접근을 어렵게 요인이 되고 있다. 하지만 극심한 경기침체에서 벗어나면서 부동산시장은 완연한 활기를 되찾고 있다.
일본 부동산 시장을 보다 쉽게 이해할 수 있게 현재의 시장상황을 간단하게 살펴보자.
일본부동산 완연한 상승기로 들어서
일본 부동산 시장은, 버블 붕괴 이후 경제 파탄까지 겹쳐 부동산 가격은 급격한 하락했다. 부동산 거래도 격감하여 일부 상업지에서는 50%에서 70%나 하락한 곳도 있었다.
그러나 2003년 이후 일본 부동산 시장은 장기침체에서 벗어나 상승국면으로 돌아섰다. 이런 움직임은 버블 붕괴 이후 오랜 시간동안 디플레이션(마이너스성장)에서 빠져 나오지 못하고 있던 일본 경제가 성장기에 접어들어서면서 부터다.
일본 부동산 거래량은 최근 5년간에 약 1.5배로 증가하고 있고, 부동산 거래는 활황세를 이어가고 있다. 특히 도쿄도의 일부 상업지(긴자․ 오모테산도․ 록뽄기 등)에서는, 최근 몇 년 동안에 급격한 가격상승이 시작되어, 부동산 전문가 사이에서는, 「미니 버블」이라고까지 일컬어질 만큼 급격한 가격상승이 일어났다.
이것의 징후로, 도쿄도심부에서는 주택지, 맨션(아파트)등이 지속적으로 상승하고 있다. 부동산 가격상승 배경에는 외국계 투자 회사에 의한 일본 부동산의 구입, 세계 유수한 브랜드 메이커의 일본 진출 등 일본 내 외화유입에 의한 수요 급증이 주원인이라 할 수 있다.
일본 국내 수요자도 큰 폭으로 증가
그러나 현재의 부동산 시장은 유입된 외화 이외에 일본 국내의 수요자의 증가로 인한 원인도 무시할 수 없다.
일본은 현재 저출산으로 인한 노후생활 불안과 저금리로 인한 미래생활 자금에 큰 불안을 가지고 있는 사람들의 자금이 부동산 시장에 많이 투자되게 되었다. 이런 개인투자가의 목적은 버블 시대의 주된 투자패턴이던 캐피털게인(매매를 통한 시세차익)만을 목적으로 하는 것은 아니고, 장기적으로 안정된 수입을 얻기 위한 투자로 인컴게인(구입 후 안정된 수입)이다. 따라서 현재 일본부동산 매매시장의 투자 트렌드는 인컴게인 형태의 부동산 투자방법을 지향하는 투자자가 계속 증가할 것이다.
3대 대도시권을 중심으로 ‘토지신화’ 부활
향후 땅값은 3대도시권(도쿄․ 나고야․ 오사카)을 중심으로 상승을 계속할 것이다. 이것은 일본 경제 전체에 퍼져 온 경기회복감이나 부동산 시장의 호조에 의해도 증명된다.
최근 일부에서는 버블 재연의 징후라는 우려의 목소리도 나오는 분위기도 있지만 1980년 후반에 일어난 것 같은 「토지는 반드시 가격이 오른다」라고 하는 “토지 신화”가 부활해 부동산 시장에 투기적 자금의 과잉 유입이 일어나고, 지가의 급격한 상승을 부를 가능성도 있지만 현재 일본 부동산 시장에서는 근거 있는 수익력으로부터 적정가격을 산출하는 수익환원법이 계속 정착해 가고 있어 부동산가치 이상의 가격이 붙는 것을 미리 막는 환경이 되어있다. 따라서 부동산가격이 폭락하는 일은 거의 없을 것으로 전망하고 있다.
도쿄도 상업지 2년 만에 최고 5배 이상 상승
일본 부동산 시장에서도 특히 활발한 움직임을 보이고 있는 도쿄도의 상업지는 몇 년 전 까지 3.3㎡당가 1,000만엔 전후로 거래되고 있던 것이 현재는 3.3㎡당 2,000만엔 이상 가격이 상승했다. 부동산가격 상승지역 중에 눈에 띄는 가격상승을 보이고 있는 곳은 오모테산도․ 긴자․ ·록뽄기․ 아카사카 등 4개 군데며, 이 지역이 도쿄도 부동산 가격 폭등의 진앙지다.
오모테산도는 2년 전에 비해 땅값이 3배에서 5배 정도까지 폭등 하고 있다.(2년 전까지는 3.3㎡당 평균 1,500만엔 정도였지만, 지금은 3.3㎡당 평균 4,500만엔 정도가 되어 있다) 그 외 긴자․ 록뽄기․ 아카사카도 이와 비슷하게 상승했다.
핵심지역의 가격상승에 힘입어 도쿄 도심부(미나토구․ 츄오구․ 치요다구․ 메구로구 등)의 상업 빌딩 및 맨션․ 일반 주택등도 동반상승 하고 있다.
이러한 가격상승은 매매가격만 오르는 것이 아니고 임대가격도 상승시키는 역할을 하고 있다. 예를 들면, 1층 점포가 3.3㎡당 약 25,000엔 정도였던 것이 150%에서 250%나 상승을 하고 있다. 이것은 거주용 임대도 같다.
현재 일본의 임대용 매물은 평균적 7%의 수익률이 가능하고, 일부 매물은 10~13%까지도 가능한 매물도 있어 서울 부동산시장보다도 오히려 수익률이 더 낫다고 판단된다.
양도세 최고 26%로 매력적
땅값을 둘러싼 환경은, 저출산으로 인한 인구감소나 소비세율의 상승, 향후의 경기 행방 등 불확정 요소가 많기 때문에 장기에 걸치는 예측은 어렵지만 향후 수 년 동안은 연 2~3%정도의 완만한 상승이 계속 이어질 것으로 전망된다.
개인투자가의 증가와 기업에 의한 부동산 및 설비 투자의 증가로 인해 일본 부동산 시장은 꾸준하면서 안정적인 성장을 해 갈 것으로 예측된다.
향후 일본 부동산투자의 방향은 가격 상승 기대만으로 물건을 구입하는 것이 아니라 안정된 수요가 있는 지역의 부동산에 투자를 해 나가는 것이 좋다.
일본부동산은 버블붕괴 이후 고전을 면치 못했지만 국내/외 수요의 증가와 완만한 경기 회복세에 힘입어 지속적으로 상승할 것이다.
특히 양도소득세가 5년 이상 보유시에는 19%, 5년 이하 보유시에는 26%로 한국의 중과되는 양도세에 비해 매우 낮은 수준이다. 따라서 일본부동산은 부동산가격 상승에 따른 매매차익과 안정적 수익률을 보장받는 투자처로 부각되고 있다.
堀內 基司 (호리우치 모토시)
堀內 基司(호리우치 모토시)는 1986년 맨션 판매로 부동산사업에 뛰어들어 현재까지 20년이 넘는 경력을 가진 일본부동산 전문가다. 1990년 택지건물거래 중개사 자격을 취득하였다. 1992년 도쿄도, 가나가와를 중심으로 부동산 전반에 걸친 컨설팅과 토털업무에 종사하였다. 현재는 한국부동산투자(http://krig.co.kr)에서 일본부동산 컨설팅을 진행하고 있다.
문의전화 : 02-533-9110 (일본부동산 투자 또는 한국 내 일본인의 매물상담)
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2008-02-15 09:42
http://blog.drapt.com/peace21/762231203036159251
□ 서울에 이어 경기도에도 뉴타운 바람이 불고 있는데, 경기뉴타운 사업이 추진되고 있는 곳은 12개 시, 21개 지구. 이 중 고양 능곡 원당 일산을 비롯해 부천 고강 소사 원미, 남양주 덕소, 광명시 광명, 군포 금정, 구리 인창과 수택 등 10개 지구는 뉴타운 촉진지구 지정이 이미 끝났고 나머지 11개 지구는 준비 과정에 있음
□ 경기뉴타운은 서울에 비해 집값이 싸면서도 교통 여건이 좋은 곳이 많기 때문에 서울과 연계성이 좋은 고양 부천 남양주 안양 광명 구리에 있는 뉴타운은 최근 투자자 발길이 끊이지 않고 있음
□ 광명시 광명과 철산동에 들어서는 광명지구는 서울과 인천, 수원으로 연결되는 수도권 삼각 도시권의 중심부에 위치한 것이 장점으로 남부순환로와 제2경인고속도로, 서부간선도로, 서울외곽순환도로 등 교통 여건이 좋아 서울과 수도권으로 출퇴근하는 실수요자들이 몰릴 것으로 예상되고, 2009년 6월까지 도시재정비촉진계획을 수립하고 그 이후 개별 사업이 추진됨
□ 고양 능곡지구는 그동안 개발제한구역으로 묶여 있는 대표적인 낙후 지역이었지만 최근 파주 일대에 신도시와 덕이ㆍ식사지구 등 대규모 택지가 개발되고 있어 향후 서울과 연계한 주거타운이 될 가능성이 높으며, 작년 11월 재정비촉진지구로 지정해 고시돼 2010년 이후 개별법에 의한 사업이 추진됨
□ 부천 소사지구는 소사본동과 괴안동 일대에 조성되는 뉴타운으로 인근 상동 신시가지와 매우 가깝고, 북쪽으로 경인국도와 국철 1호선, 남쪽으로 국도 39호선이 지나가며, 소사역과 역곡역이 붙어 있는 역세권이라는 점이 매력적으로 상업과 주거를 합친 복합단지로 탄생하는 데 유리한 조건을 갖추고 있으며, 올 8월께 도시재정비촉진계획을 수립해 내년부터 사업이 진행될 예정
□ 구리 수택ㆍ인창지구는 서울 접근성이 뛰어난 것이 장점인데, 서쪽으로 노원구 중랑구 광진구와 붙어 있고 경춘국도와 경춘선 철도, 판교~구리 간 고속도로 등을 통해 도심권으로 접근할 수 있고 내년부터 도시재정비촉진계획과 사업을 추진함
□ 안양지구는 지하철 1호선 안양역과 관악역이 인접한 역세권을 형성하고 있고 인근에 석수택지개발지구와 KTX 광명역이 가까우며 대형 상권이 주변에 개발되기 때문에 서울의 배후 주거지역으로 인기를 끌 수 있는 잠재력이 풍부하며, 올해와 내년 계획을 수립해 2010년부터 구역별 도시재생사업으로 개발됨
□ 군포 금정지구와 남양주 덕소지구도 서울 접근성과 주변 개발 호재 등으로 유망한 경기뉴타운으로 지목되고 있는 곳임
□ 뉴타운이 개발되면 주변 환경과 교통이 개선되기 때문에 일반적으로 주택 값이 오르기 마련이지만 모든 뉴타운이 가치가 상승한다고 장담할 수는 없는데, 경기 지역 뉴타운은 지역마다 특징이 많이 다르기 때문에 투자하기 전에 교통 여건과 주변 개발 계획 등을 꼼꼼하게 따져 볼 필요가 있음
□ 뉴타운 자체로만은 발전에 한계가 있기 때문에 잠재력이 높은 경기뉴타운 조건으로는 서울 접근성이 쉽고 주변에 대규모 택지지구 또는 역세권 개발과 맞물려 있는 곳을 선택해야 함
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