2008-10-08 08:20

http://blog.drapt.com/pcs99/81223429834742

▶ 강남권에서도 마이너스 프리미엄 단지 나와 ▶ 매매가, 분양가 보다 1억원 이상 싼 곳도 있어 ▶ 대부분 1백가구 미만의 소규모 단지 서울에서 매매가가 분양가 보다 낮은 깡통 아파트가 속출하고 있다.   부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 10월 7일 현재 서울지역 매매가를 조사한 결과 매매 상한가가 분양가 이하로 형성돼 있는 아파트가 속속 등장하고 있는 것으로 조사됐다.   특히 강남권에서도 매매가가 분양가 보다 낮은 이른바 '마이너스 프리미엄' 아파트가 나타나고 있었다.   올해 8월 말 입주를 시작한 강동구 성내동 건영캐스빌 109㎡는 2005년 12월 분양 당시 분양가가 3억9천9백50만원이었지만 현재 시세는 3억9천만원선으로 1천만원 정도가 마이너스 프리미엄이다. 소규모 주상복합 단지이다 보니 매물도 적고 찾는 사람도 없다.   로열층, 비로열층 구분 없이 모두 분양가 이하로 시세가 형성돼 있어 대출 이자 등 금융비용과 기회비용 등을 감안한다면 손해의 폭은 더 클 수밖에 없다.   성내동 신이모닝빌도 마찬가지. 1개동 총 46가구 규모로 85㎡A 매매가는 2억3천만~2억5천만원. 매매 상한가 기준으로 분양가(2억6천2백20만원) 보다 1천2백20만원 싸다.   고가의 대형 아파트도 분양가 이하로 시세가 형성돼 있다.   지난 2004년 12월 분양해 2006년 12월에 입주를 시작한 서초구 반포동 SK뷰는 228㎡~284㎡로 대형 아파트로만 구성돼 있는 단지.   거래가 없어 시세 파악이 어렵지만 매도자들이 내놓은 가격이 모두 분양가선이라서 실제 거래시 그 이하로 거래될 가능성이 높다는 것이 인근 중개업자의 설명이다.    267㎡ 시세가 대략 21억~23억원으로 분양가(24억6천1백20만원) 보다 매매 상한가 기준으로 1억6천1백20만원이 더 낮다.   도심권에서도 분양가 이하로 나온 매물을 찾을 수 있다.   성동구 옥수동 경보이리스 122㎡와 132㎡A는 2003년 4월 분양 당시 분양가가 4억1천만원과 4억4천5백만원이었다. 그러나 현재 시세는 122㎡가 3억7천만원선이고 132㎡A가 4억2천만원선으로 마이너스 프리미엄이 각각 4천만원과 2천5백만원.   로열층으로도 헐값에 팔겠다는 매도자들이 있지만 매수자 입질이 전혀 없어 깡통 아파트가 쌓이고 있다.   중구 의주로1가 바비엥III 92㎡G도 매매가가 3억1천3백40만~3억3천90만원으로 분양가(3억6천4백만원) 보다 시세가 3천3백10만원이나 낮다.   주상복합으로 지하철도 걸어서 이용할 수 있는 단지이지만 사겠다는 사람이 없다.   강서권에서는 동작구 사당동 장은해그린 136㎡ 분양가가 3억9천5백50만원이지만 급매물 가격은 그 이하로 형성돼 있다. 2~3개월 전까지만 해도 시세가 4억3천만원 정도를 웃돌았지만 현재는 가격이 내렸다.   그렇다면 이렇게 깡통 아파트가 등장하고 있는 이유는 뭘까?   무엇보다 매수자 부재현상이 심화되고 있기 때문이다.   경기침체로 인해 앞으로 아파트값이 더 떨어질 것이라고 생각하는 매수자가 많아 섣불리 매매에 나서지 않고 있는 것. 특히 브랜드파워가 약한 소규모단지는 미래 가치가 없다고 판단해 분양가 이하로도 거래를 하려 들지 않기 때문이다.   입주물량 홍수도 한 원인이다.   서울지역 올해 입주물량는 총 4만9천3백62가구.  작년 보다 1만5천여 가구가 증가했다. 새아파트 물량이 많아지면서 매수자들의 선택폭이 넓어진 것. 여기에 자금 부족으로 새아파트로 옮기지 못한 집주인들이 기존 집을 팔기 위해 손절매를 하고 있다.   ※ 주상복합 분양가는 최고가 기준, 아파트 분양가는 기준층 기준

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2008-10-01 08:11

http://blog.drapt.com/pcs99/81222856218606

▶ 9월 서울지역 20형대 매매가 변동률 -0.07% ▶ 강남권 하락세 주도, 강북권도 상승세 둔화돼 ▶ 거래위축 현상, 소형 아파트까지 확대된 것 서울 소형 아파트값도 하락세로 돌아섰다.   서울지역 20형대(67㎡~99㎡) 9월 매매가 변동률이 -0.07%를 기록하며 16개월만에 하락세를 나타낸 것. 이로서 서울 아파트값은 소형ㆍ대형 구분 할 것 없이 모두 하락했다.   9.1 세제개편안, 9.19 부동산대책 등 규제완화책이 쏟아지고 있지만 워낙 금융시장이 불안한 데다 매매가 하락세도 심화되자 소형 아파트도 매수세가 꽁꽁 얼어붙었다.   부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울지역 9월 매매가 변동률을 타입별로 조사한 결과 △67㎡ 미만 -0.69% △67㎡~99㎡ -0.07% △100㎡~132㎡ -0.25% △133㎡~165㎡ -0.31% △166㎡~198㎡ -0.22% △199㎡ 이상 -0.04%로 모든 타입의 매매가가 하락했다.   특히 그동안 상승세를 이끌어온 67㎡~99㎡(-0.07%) 소형 아파트값이 2007년 5월(-0.33%) 이후 처음으로 하락해 아파트시장이 전반적인 약세로 돌아선 분위기다. 67㎡~99㎡의 지역별 매매가 변동률을 살펴보면 송파구 -0.63%, 서초구 -0.62%, 강동구 -0.57% 등으로 강남권이 하락세를 주도했다.   여기에 용산구(-0.2%), 마포구(-0.05%), 광진구(-0.03%) 등 도심권도 하락세를 기록했으며, 며 강북구(8월 0.13%→9월 0.04%), 노원구(8월 0.23%→9월 0.13%) 등 강북권도 상승세가 둔화됐다.   송파구는 67㎡~99㎡ 매매가 하락이 3개월 동안 계속되고 있다. 7월 -0.31%→8월 -0.18%→9월 -0.63%로 8월 주춤해졌던 하락세가 9월 들어서 다시 커졌다.    경기침체에 잠실동 일대 입주물량 홍수까지 더해져 소형 아파트도 실수요자들의 발걸음이 끊겼다. 가락동 삼환 95㎡가 9월 한 달 동안 4천만원 하락해 4억5천만~5억원, 잠실동 레이크팰리스 85㎡도 2천만원 떨어져 6억5천만~7억원.   서초구도 반포동 일대 재건축단지 입주물량 여파로 소형 아파트도 매매가가 한 달 새 1천만~2천만원씩 하락했다. 지속된 하락세에 아예 매물을 거둬들이는 매도자들도 속속 나타나고 있다.   반포동 경남 79㎡가 9월 한 달 동안 2천5백만원 떨어져 6억2천만~6억7천만원, 잠원동 한신2차 72㎡도 2천만원 하락해 6억3천만~6억8천만원.    용산구도 재개발구역의 투자위축이 심화되면서 중개업소들의 개점휴업 상태가 지속되고 있다. 소형 아파트도 3.3㎡ 2천만원 안팎으로 비싼 편이라 거래가 뚝 끊겼다.   원효로4가 풍전은 66㎡가 최근 한 달 동안 3천5백만원이나 하락해 4억7천만~5억원. 1975년 입주한 단지로 재건축이 가능한 단지이지만 아직 구체적인 추진계획이 없자 투자수요가 빠져나가면서 하락했다.   실수요층이 탄탄한 마포구도 소형 아파트값이 하락하기 시작했다. 공덕동 래미안공덕1차 82㎡가 1천만원 하락해 3억7천만~4억3천만원, 성산동 대우시영 72㎡가 2백50만원 떨어져 3억9천만~4억3천만원.   올해 봄까지만 해도 매물이 나오면 바로 소화됐는데, 올 가을에는 매물이 나와도 거래가 쉽지 않은 상태다. 매수 문의는 있지만 선뜻 계약을 하는 매수자가 없다는 것이 인근 중개업소의 설명.   강북구도 아직 매매가가 하락한 곳은 없지만 상승세가 둔화되고 있다. 8월 달에 1천만원 정도 상승했던 미아4동 경남아너스빌 85㎡는 9월에 들어와서는 시세 변동 없이 매매가가 2억8천만~3억2천만원이다. 매물은 단지당 한 두개씩 있지만 문의도 뜸하고, 거래 건수도 줄었다.   노원구도 매물이 자취를 감추면서 시세가 급등했던 상반기와는 달리 한산한 모습이다. 공릉동 태릉우성 85㎡가 한 달 동안 2백50만원 하락해 3억6천만~3억8천만원.   매물이 간간히 나오지만 입질이 없어 거래가 드문 상태. 그러나 매도 호가를 낮추는 경우도 없는 것이 현재 노원구 분위기다.

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2008-09-24 08:25

http://blog.drapt.com/pcs99/81222393854379

▶ 송파구>강남구>강동구>양천구>서초구 순 ▶ 특히 10채 중 4채는 송파구에 집중돼 ▶ 거래실종 사태 심각, 급매 가격이 시세로 굳어 1년 동안 서울지역 5만가구 아파트 매매가가 1억원 이상 하락한 것으로 나타났다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 1년 전인 2007년 9월 21일과 2008년 9월 23일 현재의 서울지역 시세를 비교한 결과 평균 매매가가 1억원 이상 떨어진 단지는 총 5만3천가구인 것으로 조사됐다. 이중 재건축단지도 1만9천3백32가구나 돼 시세하락을 주도하고 있는 것으로 나타났다. 지역별로는 송파구가 2만3천4백85가구로 1억원 이상 하락한 아파트수가 가장 많았다. 전체 물량의 44.31%를 차지해 시세가 급락한 아파트 10채 중 4채는 송파구에 있는 것으로 조사됐다.   뒤를 이어 △강남구(1만1천5백98가구) △강동구(7천9백50가구) △양천구(5천6백43가구) △ 서초구(2천9백63가구) 순으로 매매가 급락 단지가 많았다. 강남권으로 1억원 이상 하락한 단지가 집중돼 전체 가구수 중 86.78%인 4만5천9백96가구가 강남권에 위치한 아파트다. 2007년부터 시작된 강남권 아파트값 하락으로 거래 침체가 장기화되자 적체된 매물을 중심으로 매매가가 하향 조정되고 있는 것. 특히 거래 실종사태가 매매가 하락을 부채질하고 있다. 주택담보대출 규제로 자금조달이 어려운 가운데 강남권으로 대단지 입주가 홍수를 이루자 새아파트 입주를 앞둔 집주인들이 기존 집을 처분하고자 하지만 거래가 안돼 애를 먹고 있는 것. 가격 하락폭이 큰 주요 단지로는 광진구 자양동 더샾스타시티와 강남구 도곡동 타워팰리스 등 고가 주상복합 아파트와 송파구 가락동 가락시영과 강동구 둔촌동 둔촌주공3단지 등 재건축 아파트다. 송파구 잠실동 일대로 쏟아진 입주물량 여파로 아파트값이 하락하고 있는 대표적인 곳이 바로 광진구 자양동. 잠실대교만 건너면 바로 잠실과 연결되는 곳으로 매수 희망자들이 광진구 보다는 송파구를 더 선호하기 때문. 세입자들도 잠실로 이동하고 있어 집주인은 전세입자 구하기도 힘든 상태다. 자양동 더샾스타시티 214㎡가 1년 새 1억8천5백만원이나 하락해 매매가가 14억5천만~17억7천5백만원이다. 135㎡도 1억5천만원 하락해 9억8천만~10억7천만원이다. 고가 주상복합의 대명사인 도곡동 타워팰리스도 매매가가 급락했다. 매수문의 조차 없는 상태. 타워팰리스1, 2차  224㎡와 214㎡가 1억원씩 하락해 평균 매매가가 각각 26억7천5백만원과 25억7천5백만원이다. 송파구 가락동 가락시영도 조합원 추가부담금 증가 우려와 재건축사업 중단으로 시세가 하락했다. 시영1,2차 모든 타입 매매가가 하락한 상태. 시영2차 56㎡가 1년 전과 비교해 1억6천만원 떨어진 6억8천만~7억4천만원, 시영1차 49㎡가 1년 새 1억3천6백50만원 하락해 5억3천7백만~5억7천만원. 강동구 둔촌동 일대 초기 재건축단지 매매가도 줄줄이 하락했다. 둔촌주공3단지 112㎡가 1년 동안 1억7천만원이나 빠져 8억2천만~8억6천만원, 둔촌주공4단지 112㎡도 1억5천5백만원이나 하락해 시세가 8억1천만~8억9천만원이다. 닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “추석을 전후로 각종 부동산 규제완화책이 나오고 있고, 완화로 인한 수혜 대상이 주로 고가 아파트인 만큼 향후 고가 아파트 시장이 다시금 상승세로 전환될지 귀추가 주목된다.”고 말했다.

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