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2008-02-24 23:00
http://blog.drapt.com/pax000/2413571203861604744 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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김종갑 부동산 특강- 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 특강 일부
★2006-2015년 부동산 시장 분석.★
앞서는 10%만 부자가 된다. 평범한 90% 사람이라면 포기해라
1. 2006-2015년 시장 분석
1) 시장 상황에 영향을 줄 요인 분석
① 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락. 2007-2008년
대량 물량
② 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터
지금까지 상승 진행
③ 2008-2015년 부동산 정책. 수요 공급에 따른 시장 여건. 입지의 변화
④ 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를
풀어가는 이명박 당선자의 중장기 부동산 해법
⑤ 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건
⑥ 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도
⑦ 수요 공급의 강남북 불균형
2) 2006-2015년 시장 분석
① 2006년까지
- 전통적 대중 선호 지역 부동산 폭등
서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 용산. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.
수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.
하남. 남양주. 파주. 구리. 군포. 인천송도. 과천.
- 전통적 소외지역 장기침체
서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.
관악. 중구.
수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.
이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.
- 원인: 대중 선호지역 탁월한 입지 및 풍부한 개발 호재 등으로 지속적 상승
비인기 지역 수요자 철저히 외면으로 양극화 현상
② 2007년- 2008년 상반기 이내
- 전통적 대중 선호지역 부동산 침체- 20-50% 초급매 출현.
서울: 강남. 서초. 강서. 목동. 성동. 광진. 강동. 송파. 동작. 영등포. 마포.
수도권: 분당. 일산. 산본. 평촌. 용인. 성남. 동탄. 화성. 수원. 안양. 의왕.
하남. 남양주. 파주. 구리. 군포. 과천.
- 전통적 소외지역 단기 폭등- 1년만에 60-120% 폭등
서울: 노원. 성북. 강북. 도봉. 은평. 중랑. 동대문. 종로. 서대문. 구로. 금천.
관악. 중구.
수도권: 인천 전지역. 부천. 시흥. 광명. 안산. 의정부. 동두천. 광주. 여주.
이천. 양평. 가평. 양주. 포천. 연천.
- 원인: 정부의 명품 지역 및 명품 아파트 규제- 일반 아파트 폭등으로
부동산 정책 실패.
③ 2008년 하반기- 2009년
- 전통적 대중 선호 지역 부동산 차별적인 상승 예상
앞에서 언급한 대중 선호지역 상승 유력함
- 전통적 소외지역 단기 폭등으로 차별적 상승. 장기 침체 예상
앞에서 언급한 비인기 지역은 정부의 명품 지역 규제로 인하여 폭등하였기
때문에 침체
④ 2010년-2015년
- 입지. 아파트에 따라서 층층히 차별화
- 유망지역- 전통적 폭등지역 유망. 특히 강남. 용산. 목동. 송파. 강동. 동작. 마포.
과천. 분당. 강서. 일산. 용인. 성남. 수원. 동탄. 화성. 평촌. 인천 송도 장기적
전망 밝음
- 매수 신중할 지역- 전통적 소외지역 조심.
특히 2007년 100% 폭등한 서울 강북권. 인천권은 매수 신중.
- 한강 기준으로 북부권은 2007-2008년 분양 물량 과다로 매수 신중.
- 비인기지역 기존 아파트와 전매 금지 아파트 중장기적 전망 좋지 않음. 매수 신중
3) 2007-2015년 인천권.북부권 공급과잉 분양 물량에 따른 대처방안.
① 2007년-2008년 인천권, 수도권 북부지역 대량 분양
- 분양 입지 및 아파트 문제보다 단기 대량 분양이 미분양 원인
- 인천송도, 인천 검단, 인천청라, 인천논현, 인천영종도, 부천, 파주, 일산, 양주,
김포, 남양주 분양 물량 수십만-수백만
- 전매 가능 20%, 전매 7-10년 제한 80% 전매 가능한 아파트 희소성이 높다.
- 단기간 과다한 분양 물량으로 미분양 속출- 분양 아파트가 문제라기보다
대량물량 문제
② 2010년 -2011년 수도권 인천권, 북부지역 대량 입주
- 일부 전매 가능한 아파트 융통성 있게 매도 가능해서 절대 유리함
- 대부분의 전매 제한 아파트 전매 제한으로 매도 불가능함.
- 대량 입주로 인하여 인천권, 일산, 파주 등 북부권 기존 아파트 폭락 가능성이
높음
- 전매 가능한 아파트 풍요 속의 빈곤 즉 매도할 수 있는 아파트 부족으로 높은
프리미엄 가능
③ 2013년 덕이. 식사. 가좌 3인방 입주 후 3년 비과세 매도 가능
- 신동아 파밀리에 등 전매 가능한 아파트 입주 후 3년이 지난 시점이라 비과세
매도가능'
- 전매 제한 아파트 7-10년이 되지 않아서 매도 불가능하기 때문에 절대적 분리
- 북부권, 인천권 전매 가능한 아파트와 합법적 전매 제한 매도 아파트 시세 상승
이끔
④ 2014-2015년 인천 5개 신도시. 수도권 북부 신도시 분양매물 폭탄
- 7년 전매 제한 중대형 평형 분양 물량 쏟아짐 - 고공행진 하던 분양 아파트
폭락 위험
- 전매 가능한 아파트 1-2년 여유가 있기 때문에 전매 제한 물량 아파트 폭탄 매물
피할 수 있음
- 전매제한 아파트는 대량 매물이 이어져서 시세가 꺾이기 때문에 불리한 조건
- 전매 가능한 고급 미분양 아파트 경쟁력 충분.
물량 피하려면 2013년경에 매도해야 2014년 전매제한 폭탄 물량 피할 수 있음.
4) 2008-2015년 수도권 남부 지역 대처 방안.
① 2007-2008년 분양 물량 매우 부족. 새아파트 희소성. 경기 침체로 미분양
② 2007-2008년 미분양 아파트 최고의 수익률 예상함.
③ 2007년 폭락한 용인. 수원. 평촌. 일산. 화성. 성남일대 명품 아파트 적극적
매수요망
④ 미분양-폭락 명품 아파트-분양순으로 매수. 재개발. 재건축 등은 차선으로
⑤ 북부권 전매제한 물량이 매우 많기 때문에 남부권 전매제한 분양은 신중할 것
2. 2008년이후 정부 정책.시장변화 분석 - 선진국형 시장 자율화 추진
1) 1가구 1주택 양도세 점진적 완화. 장기적 대폭 완화
2) 1가구 1주택 종부세 9-12억 조정. 장기적 페지 가능성. 재산세로 대처
3) 1가구 1주택 대출 규제 점진적 완화. 장기적 비싼 아파트도 많은 대출 가능
4) 재건축.재개발; 개발 이익 환수제 점진적 완화. 특히 1주택자 혜택.
5) 1가구 다주택 세금: 주택수가 많을수록 세금 가중. 일시적 매물 유도후
세금 가중. 다주택 임대사업 부정적. 중장기적으로 3주택 이상 세금 가중.
6) 이미 분양한 아파트 전매제한 규제: 기존 분양한 아파트 전매제한 풀리지 않음.
분양가 상한제 평당 100-300 혜택 받아서 사실상 폐지 불가능.
비싸게 분양받은 전매 가능 아파트 반발로 기존 전매 제한 아파트 폐지 어려움.
7) 분양 예정 아파트 전매제한; 부동산 침체로 전매기간 축소. 부분적
전매 가능 추진유력
8) 다주택 규모 확대실시: 아파트 소형평형. 오피스텔 주택화 유력.
지방 근무자 수도권 매수 차단 법안 가능성- 지방의 인구 감소. 및
지방 지자체 추진.
9) 서울. 신도시 실거주: 페지 가능성 높음. 전월세 활성화.
10) 아파트 차별화 정책- 아파트 가치 양극화가 아니라 각각 시세차이 유도.
명품 유리
3. 2008년 이후 부동산 접근 방향.
1) 입지: 전통적 유망지역 유리. 한강 기준 서울 남쪽과 강남권 유리함.
북부권은 호재 많은 곳 유리.
3대축 절대 유리- 한강. 경부 고속 국도. 경의선 노선.
2) 입지 이동: 같은 지역 새아파트. 주상복합 밀집지역 유망. 개발 호재지역 유망.
현재 입지보다 교통.고급화 기준으로 미래 유망지역 찾을 것.
3) 아파트 유형: 미분양-분양권-분양-많이 하락한 지역 급매 모두 유망
재건축. 재개발. 뉴타운 등은 강남.용산.송파 등 핵심 지역 외는 부정적.
기존 아파트보다는 새아파트가 절대적으로 유리함.
4) 평형: 30평-40평-50평-60평 모두 유망. 10-20평대 불리
5) 전매유형: 전매 가능한 아파트 유망. 전매 제한 아파트 불리
6) 주택 보유- 1주택 절대 유리. 3주택 이상 매우 불리.
7) 공급 물량: 공급 과잉 한강 북부권 특히 인천권 불리. 공급 부족 한강
남부권 유리.
8) 지역 여건: 신도시. 택지개발. 도시개발 유망. 난개발 나홀로 지역
전철역 원거리 불리.
9) 강남.용산 접근성: 강남.용산 매우 유망. 실거리 가까운 곳 유망.
출퇴근 가까운 곳 유망
10) 아파트 고급화 여부:대단지 새아파트 고급화 매우유리. 조건은 전철.
고속전철 지근거리
4. 전매제한 아파트 대처 방안
1) 7년 전매제한 아파트 40평대 이상은 전매 가능한 아파트 비과세 시점과 비교하여 1년
정도밖에 차이자 나지 않아서 분양가 혜택을 받아서 유리한 것 같지만 한꺼번에 물량이
쏟아지기 때문에 매우 불리함.
2) 전매 제한 아파트는 7-10년 전매 제한 이전에 다른 사람보다 일찍 매도 작업을 펼쳐서
계약을 하고 7-10년 전매제한시기에 잔금을 치르는 것이 최고 해법- 폭탄 물량
피할 수 있음
3) 전매 제한 아파트는 도중에 합법적 매매가 가능한 6가지 사항을 잘 활용할 필요가 있음.
4) 전매 제한 아파트는 매물량에 촉각을 곤두세우고 시세 상승이 만족선에 올라오면
합법적으로 매도할 필요가 있음.
5) 전매 제한 아파트의 장점은 신도시급 생활여건. 실생활 최고 조건. 싼 분양가. 장기적으로
전망이 좋다는 점.
5. 분양가의 진실
1) 똑같은 분양가인데도 서로 다르게 해석할 수 있기 때문에 분양가 내용을 꼭 살펴야 한다.
2) 분양가 기본 사항
- 전매제한 아파트는 전매 가능 아파트보다 보통 평당 200-300 정도 가격이 싸다.
- 옵션의 유무와 옵션 고급화 여부에 따라서 보통 평당 200-400정도 차이가 난다.
- 반값 아파트. 임대 아파트는 일반 아파트와 분양가를 비교해서는 안 된다.
3) 분양가 예시- 평당 1500의 경우
- 전매 가능하고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1500
- 전매 가능하고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1350
- 전매 가능하고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가 - 1200
- 전매 제한이고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1300
- 전매 제한이고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1150
- 전매 제한이고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가- 1000
-위의 6가지 경우는 실재로 분양가가 같은 경우이다.
4) 분양가 예시 분석
-전매 여부. 옵션 여부에 따라서 가격 차이가 무려 500이나 벌어지고 있지만 똑같은
아파트인데 전매여부와 옵션여부에 따라서 가격이 분양가의 50%나 차이가 난다.
따라서 단순히 분양가만 보면 안되고 전매제한과 옵션 유무/ 옵션 고급화 정도를 살펴야
한다.
-전매 가능면서 옵션이 고급화 된 아파트는 전매 제한이면서 옵션이 없는 아파트보다 무려
평당 500이나 쌀 수 있다는 사실을 알고 단순히 분양가만 보아서는 안된다.
결국 전매 자유 옵션 고급 아파트 분양가 1500과 전매제한 옵션 없는 아파트 분양가 1000은
같다.
- 오히려 분양가가 비싸더라도 전매 가능한 고급 옵션 아파트를 선택하는 것이
더 유리할 수 있다.
6. 명품 지역. 신도시 분석
1). 명품 지역
➊ 강남. 서초
- 분석: 피로스의 승리(득이 없는 승리): 종부세, DTI, 신도시. 뉴타운 등
분산 정책으로 명품 지역 약세: 50평 기준 집값 30억대, 전세값 7억대,
융자 6-7억대 단기간 거래 급감
비명품, 중소형 평형 강세: 80%에 해당하는 서민 아파트 폭등, 전세값 폭등
- 전망: 상대적으로 싸진 명품 아파트, 종부세 상향, DTI 규제완화 가능성
높음, 용산의 도약
단기적 눈치보기 장세, 중장기적으로 평당 1억을 향해 상승, 새아파트,
재건축 밝음
강남을 이끄는 가장 큰 힘은 재건축, 교육, 핵심 상권 밀집, 송파 신도시
4가지이다.
세계의 집값은 강남. 용산보다 높다. 홍콩 130평 아파트-170억,
뉴욕 방2 10평대 10억 초고가 가격 평당 1억-2억은 기본-한국 체감물가
7위감안 싼 편. 명품과 비명품 양극화
집값 차이 매우 적은 편. 주식 상승 부동산 폭등 가능성. 이명박 대선
후보 시장 자율강조. 써브프라임 모기지론 및 미국 주택 가격 폭락 주시.
➋ 용산
분석-용산역세권 개발`(13만4000평)과 `용산민족공원 사업`(81만평)이다.
한남뉴타운, 이촌동 재건축 리모델링사업 등이 불쏘시개 역할
국제 업무지구로 조성되는 용산역세권에는 620m 높이의 랜드마크 빌딩을
포함 10여동의 주상복합 건물이 들어선다.
총 사업비가 10조원에 달하고 공사기간만 10년 정도 걸린다.
미군기지가 옮겨간 자리에 조성되는 용산민족공원은 2012년부터 공사에
들어가 2015년에 1단계 공사가 마무리된다.
전망- 용산구 부동산 값은 중장기적으로 5년동안 완만한 상승세 유지,
교통.공원 인프라
평당 3000만원을 호가하는 집값은 강남 최고가 수준 육박(시티파크),
땅값은 공시지가 10배 넘는 8천-1억 전후, 교육만 완비되면 강남 능가,
당분간 조정
➌ 목동- 강북에 위치해 있지만 성향은 강남, 강남 재건축 흐름과 비슷,
2007년 큰 폭의 조정 2008년 10% 이상 상승. 강남 재건축과
연동해서 움직일 것
2). 명품 신도시
➍ 분당. 일산. 평촌. 산본. 중동
분석.전망- 테마형태로 연차를 두고 시세 상승을 이끔 분당-일산-평촌-
산본-중동 차등적 순으로 폭등이 일어남
분당은 정자동 주상복합, 리모델링, 판교 신도시 3박자 호재.
강남/용산과 빅3형성 지속적 상승 예상. 정자동 주복과 리모델링 계속
관심 둘 것
일산과 평촌은 지역별로 저평가가 심함. 특별한 이슈없기 때문에 저평가
매수 추천 평촌 꿈마을은 1-2년 동안 매수 신중. 주변으로 눈을 돌릴 것
산본은 의왕. 광명과 함께 과천-평촌-산본.광명.의왕 흐름에 따른
한 차례 폭등 예상.
중동은 인천 송도. 청라 영향으로 폭등 가능성 존재
➎ 광교
분석- 341만1천6백76평, 공사기간 2005.12 ~ 2011.12.
총 2만4천가구 (단독주택 2천13가구) 인구 6만명
공원.녹지 5백12만6천8백93m²(45.5%)
예상 분양가 - 평형별로 1300만원-1600만 예상
입주 후 예상 평당가 - 2800~3500 예상
당첨자 예상 청약 가점 - 65점~70점
당첨 가능성 - 10% 내외
신도시 시세 - 판교, 송파와 엇비슷. 분양가 상한제에 따른 7-10년
전매금지 다수 예상
➏ 송파
분석-송파신도시에는 4만6천가구. 인구 12만명 2009년
9월 분양- 2011년 입주 연립은 2010년 10월께 분양될 예정.
예상 분양가 평형별로: 1100-1500예정 당첨자 가점- 67점-72점 예상
당첨 가능성- 임대 감안 10% 내외 입주후 예상 평당가- 3000-3700예상
송파구 거여동, 경기도 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대에 걸쳐 있어
3개의 행정구역. 2009년 9월 아파트 분양을 시작해 후분양제
(공정률40%)가 적용되고 2011년 12월에 단계별로 입주를 시작할 예정
중소형 임대아파트가 많고 공영 개발돼 강남 대체 효과가 예상보다 크지
않을 것으로 전문가들 예상.
➐ 판교
입주후 평균 시세- 평당 3000-3800전후 예상. 강남 시세의 90% 이상
➑ 동동탄
2010년 2월에 주택을 첫 분양 주택수 10만 5000가구(아파트 10만가구,
단독주택 5000가구) 청약가점이 58~68점이 되어야 당첨 분양이
1년~1년6개월 정도에 걸쳐 단계적으로 진행. 예상 분양가- 1000~1400.
입주 후 평균시세- 평당 2200-3300 예상. 서동탄 메타폴리스 2600-3300
예상
➒ 파주
파주 신도시(교하 운정) 운정신도시와 교하지구에 추가로 7,008,296㎡
확대해 분당급 대형 신도시. 2006년 11월 분양 시작 (운정3지구는
2010년부터 분양)
분양가 폭이 매우 큼.(1000-1600). 3년후 시세 2000-3000예상
➓ 용인
택지 개발 지구 중심으로 상승. 판교.광교.송파.동탄 신도시의 4각의 중심
죽전. 흥덕. 보정. 신봉. 성복. 동천. 동백 7인방 3년후 명품 시세
평당 2200-3300예상
상현. 보라. 공세. 신갈. 구갈. 서천. 마북 등 3년후 명품 시세 평당
1600-2400예상
⓫ 송도
송도 국제도시1611만평 17,686,030㎡ 규모 사업기간 : 2004년 ~
2014년 (1단계사업 목표년도 2008년) 국제업무단지, 첨단 바이오단지,
산업단지, 생태도시
분양가: 1300-1600. 3년후 시세- 2400-3500 예상
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황
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[스크랩] 아름다운 플래쉬 |우리동네이야기
2007-08-21 10:31
http://blog.drapt.com/pax000/3104061187659918257
출처 : ♡★ 한아름 공인중개사富로그 ★♡
원문 : http://blog.drapt.com/ley87
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2006-11-16 19:26
http://blog.drapt.com/pax000/1838441163672817422
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★ ♪ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
제가 올 초보부터 예견한 추석 이후의 릴레이 상승이 그대로 이어지고 있습니다.
다만 2004년에는 12월부터 2005년에는 11월부터 2006년에는 10월부터 급등하는 모습을
취하면서 해마다 급등의 시기가 앞당겨 지는 모습입니다.
♪ 이는 매수자나 매도자들이 전강후약의 반복되는 3년 흐름에 익숙해져서 매도자보다는
매수자들이 내집마련을 선점하기 위하여 일찍 서두르기 때문인 것으로 풀이 됩니다.
2007년에 이루어질 부동산 폭등의 여러가지 요인을 점치면서 매수를 하는 것도 폭등의
요인입니다.
♪ 다른분들의 평가에 의하면 제가 일반 전문가들의 보수적 예측보다도 공격적인 예측을
하였다고 하는 데 신기하게도 상당 부분이 거의 맞아 떨어지고 있습니다.
그동안 수도권 시세 흐름의 파악과 단지 정보, 지리적 여건, 입지 등의 과거와 현재의 트랜드,
환경 등의 미래의 트랜드, 호재 등을 총 망라하여 우선 순위와 차선 순위 등을 분석 한 후에
예견한 사항이라 가능한 일이 었을 것입니다.
♪ 실제로 3년 상승 시세를 놓고 얼마가 오른다 라고 구체적인 시세까지 적는 것은 쉬운 일이
아닙니다.
시장 흐름과 경제 여건 경제 정책 등을 미리 가늠할 수 없으며 이 점이 부동산 시장의 큰
변수이기때문에 어찌 보면 구체적으로 금액까지 적어서 얼마가 오른다는 발상은 리스크가
매우 큽니다.
♪ 하지만 막연한 답변이나 두리뭉실한 예측은 시장 분석에 아무런 도움을 주지 못합니다.
미래의 예측에 신중에 신중을 기해야 함은 중요한 사실이나 상당수의 상담가들이 바로 이
점을 의식하여 실제로 부동산에 도움을 받아야 하는 서민들에게 뜬 구름 잡는 식의 글들로
일관하고 있습니다.
♪ 미래를 잘 못 예단할 경우에 돌아오는 질책과 명예의 실추 때문에 구체적인 예측을 망설인다면
이는 이미 스스로가 부동산 달인임을 포기한 사람이라고 밖에 볼 수 없습니다.
진정 부동산에 관련한 글을 쓰는 사람이라면 서민들에게 전혀 도움을 주지 못하는 전문가를
위한 전문적인 글들로 그들만의 잔치를 할 것이 아니라 서민들을 위한 실질적이고도 확실한
신념이 담긴 글들을 써야 한다고 생각합니다.
♪ 미래를 예측하는 것은 매우 어렵습니다.
여기에서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 예측이 맞고 틀리고의 진위에 연연하지 말고 그
가변성까지 염두해 두어 유의사항을 포함한 좀 더 폭 넓은 접근 방법을 제시하면 문제가
없을 것이라고 생각합니다.
♪ 물론 이 단계에까지 이르려면 사고의 자유로운 활동에 근간한 실사구시의 끊임 없는 노력만이
가능하며, 과거의 가치 척도에만 매달리는 고정된 지식을 과감하게 탈피해야 하는
용단이 필요합니다.
♪ 제가 당초에 예측한 3000여 건의 여러 지역의 3년 시세 상승이 단 1년도 안 되어 달성될 곳들이
부지기 수로 늘어 나고 있습니다.
많은 분들이 지나치게 낙관적인 시세 상승을 예측하고 있다고 지적하였지만 사실 저는 과거
상승의 80% 선에서 예측한 것들이 많기 때문에 오히려 상승한 가격에 대한 시세까지
감안한다면 공격적 예측이라는 평가를 받아온 저 또한 60%-70%의 매우 보수적인 전망을
내 놓았다고 보아야 합니다.
♪ 그러함에도 공격적인 시세 예측이라는 의견이 많은 까닭은 아직도 부동산 입문하시는
분들이나 일부 전문가들이 그토록 반복되는 부동산의 폭등을 체험하고도 부동산 시장 경제의
흐름을 정확하게 간파하지 못하고 있기 때문입니다.
♪ 과거의 3년만 놓고 본다면 왠만한 유망 지역은 40평대 기준으로 집값의 상승은 하루에 30만원
이상 한달에 9백만원 1년에 1억 800만원이라는 폭등을 이어 왔습니다.
이는 연봉 2억을 받는 사람의 저축액을 능가하는 상승으로 내 집 마련이 얼마나 중요하며,
작금의 현실에서 많은 분들의 시세 예측이 얼마나 보수적이며 무감각한 지를 시사하고 있습니다.
♪ 결코 바람직한 현상은 아니지만 최근 수도권 모든 지역의 수도권 집값 상승은 미리 예견된
사항이었고 생각 보다도 더욱 무서운 급등세를 타면서 일부 지역은 매도가와 거래가의 차이가
얼마인지도 모를 공항 상태에까지 치달은 느낌입니다.
♪ 1년 내내 급등한 부동산 시장에서 매수와 매도의 기로에 놓인 수많은 분들의 갈등을 일정 부분
해소 해 드리려고 테마별 명품 아파트와 그렇지 않은 아파트의 선별적 매수를 강조하고자
몇 가지 의견을 제시해 봅니다.
그동안 서민들의 내집 마련과 관련한 글들을 많이 써 왔지만 여기에서는 부동산에 관심이 있는
그 모든 분들을 포함하여 관심을 갖도록 하였습니다.
1. 명품 아파트란 무엇인가?
♪ 명품 아파트는 일반 아파트와는 구분이 되는 특화된 장점과 인지도가 뒤따라야 합니다.
명품 아파트의 정의를 내리는 것은 결코 쉽지 않지만 다음과 같은 특성을 지닌 아파트로 대신해
볼 수 있습니다.
1) 아파트 평가 요소를 두루 갖춘 아파트입니다
입지, 미래의 발전성, 교통, 교육, 환경, 세대수, 입주년도, 분양가, 고급화, 미래의 트랜드 조건
40평대 이상 중대형 중심, 조망권과 산소권, 문화 및 편의 시설, 용적률, 동호회 활성화, 인지도
2) 일부 부족한 점이 있더라도 특화된 3-4가지 장점이 존재한 아파트입니다.
3) 미래의 트랜드에 부합하는 최첨단 신소재 친환경 아파트입니다.
4) 대형 호재 및 지속적인 호재 등으로 수요자의 관심이 많거나 전문가들의 추천 아파트입니다.
5) 지역의 랜드마크입니다.
2. 테마별 명품 아파트는 어떤 유형인가? 1) 경부 고속국도 축선상의 아파트입니다.
♪ 용산 한남 뉴타운- 강남둰 개포동- 양재-수서-과천-성남-판교-분당-죽전,동천-보정, 풍덕천-
마북-신갈,구갈,-보라,공세,고매-영통,수원-기흥-동탄-오산-평택-천안,아산입니다.
상기 아파트는 직선 거리와 관계 없이 현재의 높은 시세 형성에도 불구하고 향후에 명품 아파트
중심으로 지속적인 시세 상승이 예견이 됩니다.
♪ 현재는 경부와 영동 고속국도의 접전인 신갈을 중심으로 시세 상승이 두드러졌지만 향후
3-5년만 내다 본다면 보라-아산, 천안까지 이어지는 경부고속 국도 축선상의 아파트 특히
명품 아파트의 꾸준한 상승이 기대가 됩니다.
경부축선상에서 아직도 저평가가 극심한 곳은 성남, 마북이며 3년 안에 명품 중대형 아파트
중심으로 폭등 가능성이 존재하는 곳은 죽전, 보정, 마북 보라,공세,고매와 기흥, 동탄 그리고
오산과 평택 신도시, 아산 신도시 등입니다.
♪ 특히 현재 명품 아파트들은 과거 시세 상승이상으로 큰 폭의 폭등 가능성이 점쳐지며,
상기의 지역 아파트들은 분양이나 분양권 아파트, 신도시 지역의 중대형 명품 아파트 중심으로
폭등을 할 것입니다.
단순히 거리가 멀고 남쪽이라고 외면하지 말고 경부축선상의 상징적인 흐름에 주목해야
합니다.
♪ 특히 판교-송파-동탄의 트라이 앵글은 그 자체로 명품이며 판교-송파-동탄간 사이에 놓인
아파트들에 주목할 필요가 있습니다.
2) 분당선 연장선과 신분당선일대 입니다.
♪ 분당선 연장선인 강남권-송파가락, 문정, 복정-성남-판교-분당-죽전-보정-마북-신갈-구갈-
서천-흥덕-영통의 중대형 명품 아파트를 주목해야 합니다.
특히 경부축선과 분당선 연장선이 맞닿는 강남-구갈까지는 더블 호재만큼이나 명품
아파트로서의 가치 상승이 이어질 것입니다.
♪ 비싸더라도 이젠 이 곳에 관심을 가져야 합니다.
특히 30평대에 비하여 40-50평대의 새아파트 저평가가 심한 죽전, 보정, 신갈의 중대형 평형은
매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다.
♪ 신분당선 라인인 판교-동천-신봉-성복-상현-이의, 원찬,우만, 정자-천천 지역의 대형
명품 아파트 상승이 부각될 것입니다.
특히 이 지역은 판교에서 이의 신도시로 이어지는 황금 벨트로서 최신식,신소재,친환경 아파트
3요소까지 감안하여 적극적인 관심을 가져야 합니다.
최근 핫이슈가 되는 기흥호수(신갈호수)는 우리나라 최대의 주민 편의 시설 및 관광시설로서
이 지역의 삶의 질과 문화 생활을 크게 향상 시킬 것입니다.
3) 판교-청계-이의-의왕,군포-과천-안양 평촌-산본-시흥-안산-고잔입니다.
♪ 영동 고속국도 축선상의 신갈-안산과 나란하게 걸쳐진 판교-고잔 라인은 최근 발표를 앞 둔
신도시 형성군으로 주목 받고 있는데 그와 관계 없이 상기 도시의 중대형 명품 아파트 자격을
갖춘 아파트들은 과거의 폭등에도 불구하고 지속적인 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다.
상기 라인은 친환경적인 미래 트랜드는 물론이고 교통, 교육, 입지, 발전성, 인지도 등의 모든
측면에서 단연 두각을 나타낼 곳들입니다.
♪ 평촌-의왕-산본은 현재까지 지속적인 상승 및 폭등을 이어 온 곳으로 친환경, 편리한 교통,
서울과의 접근성 등의 흘륭한 입지가 큰 장점이며 시흥-안산은 상대적인 저평가가 매우 큰
폭의 상승으로 점화될 가능성이 큽니다.
♪ 당분간은 과천-평촌-의왕-산본 등의 중대형 명품 아파트의 폭등이 이어질 것으로 예견이 되며
3년 후를 내다 본다면 한동안 극심한 소외를 받아온 시흥과 안산 등의 명품 아파트들이 새롭게
부각이 될 것입니다.
4) 상암, 강서-수색-화정-일산-파주운정,교하-김포장기-인천검단,청라-송도입니다.
♪ 상암은 마포구의 저평가로 발이 묶인 상태이지만 가좌 지구 개발과 마포의 재건축, 재개발
등의 호재에 힘입어 제왕으로 군림할 것으로 보여지며 수색일대가 새로운 주거지로 각광을
받으면서 화정-일산 등의 명품 아파트의 상승을 촉진 시킬 것입니다.
파주 운정, 교하와 김포 장기 신도시는 최근의 폭등을 이어갈 것으로 예측이 되지만 향후에는
새아파트 중대형 랜드 마크가 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.
♪ 인천은 최근 회의적인 시각에도 불구하고 검단 신도시가 쾌적한 주택 단지를 앞세워 매우 높은
시세 차익을 거둘 것이며 송파 신도시는 국제 신도시로서의 위상에 걸맞는 최고급 아파트의
이미지를 확실하게 각인시키며 특히 포스코 주상복합은 서울 지역의 명품 아파트들과 경쟁할
위치까지 올라 올 것입니다.
♪ 최근 관심을 끄는 한화 에콰도르나 인천 청라지구는 송도와 함께 인천의 저가 이미지를 고품격
이미지로 탈바꿈 하면서 3-5년 이내에 분양가의 2배 이상의 시세 차익을 거둘 것입니다.
5) 남양주 호평, 평내-마석-구리-도농-덕소(와부)-하남-강동암사, 고덕-올림픽-
잠실-가락 라인입니다.
♪ 올 초의 호평과 평내의 상승은 최근 분양을 이어가는 마석의 가능성에 무한한 힘을 실어 주고
있으며 구리시와 도농 부영과 덕소의 소외 아파트를 단숨에 폭등으로 전환시키고 말았습니다.
강동대교를 이어서 하남 풍산의 분양권이 급등할 것이며 암사동과 고덕동 재건축-
올림픽 아파트-잠실-가락의 송파 신도시에 이르기까지 명품 아파트의 선전은 지속될 것입니다.
♪ 특히 호평-덕소-하남-강동은 천혜의 자원에 전철,도로의 개통으로 미랜 트랜드에 가장
부합되는 지역으로서 그 가치를 가늠하기 조차 힘들 정도의 가능성이 열려 있다고 하겠습니다.
♪ 최근 아파트의 폭등으로 매수와 갈아타기가 쉽지 않은 상황입니다.
아파트는 더 오를 가능성이 크지만 그렇다고 아무 아파트를 잡으면 정말로 꼭지를 잡거나 시세
차익을 거두지 못할 가능성이 큽니다.
3. 바람직한 매수방법
1) 수도권 아파트는 가급적이면 황금벨트라는 테마를 지닌 상기의 5개 노선의 명품 아파트를 매수
하시는 것이 바람직합니다.
2) 기존의 아파트는 입지, 세대수, 고급화, 입주년도, 인지도, 미래 트랜드, 전철 등의 여러
요소를 검토하고 특화된 아파트를 선점 매수 하시는 것이 바람직합니다.
3) 신규 아파트 분양 및 미분양 분양권 매수는 기존 아파트의 매수 보다는 좀 더 유리한 여건이
될 것이 확실합니다.
미래의 트랜드인 최첨단, 신소재, 친환경의 3요소를 갖출 가능성이 크기 때문입니다.
4) 위의 황금 라인 중의 소외 지역의 아파트 매수 및 분양은 5년까지 장기적인 관점에서 접근하는
것이 바람직하며 테마로서의 가치가 충분하기 때문에 결국은 오를 수 밖에 없으며 오를 경우는
폭등이 예상이 됩니다.
5) 신도시, 택지 개발 지구는 아파트 전체가 명품 아파트로 보시면 되는데 다만 새아파트
위주의 매수 전략이 주효합니다.
6) 입지가 떨어진다고 판단이 되는 곳은 나름대로 특화된 장점이 존재해야 합니다.
예를들면 환경, 녹지율, 용적률, 교통, 신도시 후광, 발전 가능성 등의 확실한 정보 및
가능성까지 염두한 투자가 바람직합니다.
7) 미래의 트랜드인 새아파트를 감안한다면 오래된 아파트 매수보다는 청약, 미분양, 분양권,
새아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.
분양가는 아무리 비싸도 제 가치를 할 것이지만 기존 아파트는 하락할 위험성도 항상 가지고
있기 때문입니다.
♪ 이상으로 아파트 폭등기의 매수시 바람직한 방향에 대하여 고찰하였는데, 지금부터는 폭등한
옐로칩 아파트보다는 좀 비싸더라도 명품 아파트로서의 가치가 따르거나 특화된 그런 아파트를
매수 하시는 것이 바람직합니다.
♪ 이제부터가 중요합니다.
지금의 초급등 현상은 예견된 현실이라고는 보여 지지만, 유주택자나 무주택자 모두에게 결코
바람직한 흐름으로 보여지지 않습니다.
결국 폭등은 시장 상황을 왜곡시켜 그 폭등만큼이나 심각한 후유증이 동반되기 때문입니다.
♪ 저는 버블이라는 말은 애시당초 믿지도 않았고 향후에도 오지 않을 것으로 단언합니다.
어차피 버블 위험성 때문에 내 집 마련을 늦추는 분들이 있다면 그 분은 이 세상에서 가장
불행하거나 집에 초탈한 사람으로밖에 보여 지지 않습니다.
버블은 유주택자 무주택자의 공멸이자 국가의 파멸을 초래할 심각한 상황으로 이어질
것이기 때문입니다.
♪ 나랏일에 고생이 많으신 분들을 비판적으로만 대하지 마시고, 그 분들의 부동산 정책에
귀를 기울임과 동시에 적극적으로 협력하는 마음가짐이 필요합니다.
부동산의 문제는 우리 국민들의 문제이지, 결코 정부나 해당 기관의 문제라고 생각하지
않습니다.
제가 정부에 대하여 대변하는 것이 아니라 부동산 정책을 펼치는 그 분들에게 진정 따뜻한
말씀이 필요한 시점입니다.
♪ 최근 추가 신도시를 놓고 경기도 광주와 의왕 용인이 경합을 벌이고 있다고 합니다 막상 뚜껑이
열려봐야 알겠지요.
위의 라인에 주목하여 명품 아파트를 볼 줄 아는 선별적인 지혜가 요구되는
시점입니다.
부동산의 오름이 크면 내림이 클 수도 있기 때문입니다.
♪ 여러분들의 건승을 빕니다.
감사합니다.
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