1. 맘 편한 외국인 임대사업 - 은행예치로 @까지

국내 체류하고 있는 외국인을 위한 임대사업에 관심 있는 오미진(의사, 52) 씨는 그동안 상가를 비롯한 여러 부동산 임대사업을 경험했지만 제때 입금되지 않는 임대료로 인한 세입자와의 갈등 때문에 내심 속병이 난 상태.

본인의 사회적인 위치도 있는 만큼 전면에 나서서 임대료 문제로 세입자와 매번 다투기 싫었다. 외국인 임대사업을 하면 아무래도 적어도 임대료 문제는 적정할 것 없을 것 같았다.

여유자금을 활용해 지난해 서초동에 있는 소형 오피스텔을 급매로 2억1000만원에 사서 보증금 없이 월 120만원에 어린이 영어학원 외국인 원어민 강사에게 2년간 임대를 놨다. 수익률로만 봤을 때 연 7%에 육박해 썩 괜찮은 투자를 했다고 스스로 만족하고 있다.

오 씨는 1년 치 월세를 전부 금융기관에 예치했다. 즉 외국인은 대개 ‘깔세’라 해 1~3년 치 임대료(연 6~10%)를 한꺼번에 내는데 받은 임대료를 안전한 금융기관에 예금해두더라도 연 4~5% 추가 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

2. 다가구주택 신축 임대사업 - 임대 수익률 연 7~12%

5년 전 남편과 사별하고 홀로 영등포구 단독주택에 사는 오해정(42세)씨는 지난해 단독주택(130㎡)을 다가구주택(지하 1층 지상 3층 방 15실 규모)으로 신축해 여유로운 삶을 보내고 있다. 15개 실 전부 월세로 바꿔 보증금(각 실당 보증금 1000만원)은 별도로 하더라도 매월 680만원 고정임대수익을 올리고 있다.

다가구주택 신축 시 필요한 건축비(3.3㎡당 300만~330만원 선)는 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체했고 건축에 필요한 자금은 토지를 담보로 은행에서 저리로 조달하고 보증금이 들어오는 즉시 대출을 갚아나갔다. 건물에 대한 매맷값도 12억~13억원에 달해서 단독주택으로 있던 상태보다 다가구주택 신축 후 호가도 상승해 만족하고 있다.

3. 지방(대전 고수익 원룸 투자)

지난해 남편의 해외 발령을 앞두고 집을 팔고 6억원가량 목돈을 쥐고 있는 김민경(35.가정주부)씨, 주택 가격 하락 우려에 주택에 다시 돈을 묻기는 불안해서 집 판 돈 일부를 수익형부동산에 투자하고 나머지 자금과 약간의 돈을 보태 국내에 귀국하면 다시 집을 사기로 했다.

서울과 수도권 일대 오피스텔과 도시형생활주택은 수익률이(연 4~6%) 대로 각종 세금을 제하면 실제 손에 쥐는 얼마 되지 않아 보였다. 대신 지난해부터 바람이 불고 있는 세종시와 대전지역 일대 원룸에 투자하기로 하고 전문가를 통해 알아본 결과 대전·천안지역 원룸은 서울 원룸 투자(방 19개 기준,10억~15억원) 절반 가격으로 투자할 수 있고 대신 수익률도 2배 수준(연 10~14%)으로 올릴 수 있다는 걸 알게 됐다.

전문가로부터 해당 지역 토지대가 올라 투자수익이 현재보다 연 3~4% 더 낮아질 때까지는 이 지역 원룸투자는 유효하다고 컨설팅을 받았다. 실제 김 씨가 투자한 원룸은 대학가·사무실 인근으로, 준공 초기부터 임대가 100% 완료된 상태로 방이 18개가 있는 4개층 구조 풀옵션 원룸으로 투자했다. 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞은 보증금과 은행대출을 이용했다.

김 씨가 투자한 원룸 매맷값은 5억5000만원으로 보증금 2억3700만원, 융자 1억원을 이용했다. 김민경 씨는 2억1300만원을 투자해(은행 대출이자 44만원 제외) 매월 287만원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다. 게다가 원룸이 있는 지역 주변부에 대규모 개발이 예정돼 지가상승으로 시세차익도 내심 기대하고 있다.

투자를 결정하기 전 원룸이 지방에 있는 관계로 관리상 어려움이 있지 않을까 걱정했지만 월세도 매월 관리회사가 세입자에게 대신 받아주고 무료 재임대에 관리수선까지 해주고 있어 꼬박꼬박 통장에 찍힌 월세를 보면서 기분 좋게 해외에 체류하고 있다.

4. 건축주와 직거래로 도시형생활주택 대폭 할인 구매

필자에게 상담받는 사람 대다수가 수익형부동산 투자로 도시형생활주택이나 오피스텔을 염두해 두고 있다. 하지만 현장에 나가 보면 원룸형 도시형생활주택 위주로 인기 서서히 식고 있고 수익률도 예전만 못하다. 하지만 자금난에 몰린 건축주를 직접 발굴해 급급매로 사게 되면 투자 수익률을 높일 수 있다.

특히 지난 1.13 전월세 대책에는 민간 소형·임대주택의 원활한 공급을 위해 특별자금을 지원하고 관련 규제를 완화하는 내용이 담겨 있다. 즉 도시형생활주택, 다세대·다가구, 주거용 오피스텔 등 소형주택 건설 촉진을 위해 주택기금에서 2%대 저리로 건설자금을 지원하고 있어 연 2% 소형주택대출만 승계받는 다고 보면 이자 부담이 상당히 줄어들 수 있어 수익률을 높일 수 있다.

고객 중 최성호(55, 교장) 씨는 연 2%로 건축주가 주택기금지원을 받은 도시형생활주택 한동(방 17개) 전체를 대폭 할인된 가격인 12억원에 구매, 임대사업(연 8%)을 하고 있다. 도시형생활주택은 공동주택이기 때문에 나중에 개별 분양도 염두해 두고 있는데 한 채 당 2000만~3000만원정도 마진을 붙일 계획이다.

즉 연 2% 건축자금을 지원을 받는 조건이 꽤 까다러워서 정부대출 지원받은 도시형생활주택을 가격조율을 통해 저렴하게 투자해 임대하다가 개별로 매각하게 되면 분양이익까지 얻을 수 있다.

현재 12∼30m² 크기 원룸형 도시형생활주택을 짓는다면 m²당 약 80만원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 대출 지원받을 수 있다. 전용 18m² 도시형생활주택 25채를 짓는다면 최대 3억6000만원가량 지원을 받을 수 있는 것.

5. 전전대 임대사업

2년여간 직장생활로 2000만원 목돈을 모은 박호진(중소기업근무28) 씨는 남들처럼 부동산 재테크를 하려고 생각하니 모아 놓은 종잣돈이 너무 적었다. 지난해 컨설팅 업체 소개로 전전대 임대사업을 알게 돼 대학가 인근 초소형 오피스텔을 보증금 1000만원에 월 40만에 월세계약을 하자마자 집주인 허락하에 다시 보증금 300만원에 월 60만원에 전전대 계약을 맺었다. 해당 오피스텔이 있는 지역은 학생뿐만 아니라 직장인의 임차수요가 풍부해 부동산에 다시 내놓자 금방 임대가 됐다.

당장 1000만원 목돈(보증금)을 마련하기 어렵지만 현금흐름이 좋은 직장인과 유흥업소종업원 밀집지라 보증금을 낮추고 월세를 높인 전전세 임대사업이 인기를 끌었다.

한 달 월세와 관리비는 선불로 받는 조건으로 맞췄고 추가 중개수수료는 들지 않았다. 전전대 수입이 괜찮은 것 같아서 추가로 2채를 더 월세로 계약해서 3채를 전전대했다. 한 채당 매월 20만원, 3채면 60만원씩 부가수입이 생겼다. 월 200만원 수입을 올리는 직장인으로서 큰돈이었다.

법적으로 전전대 성립 조건은 보통 임대인의 허락하에 이뤄진다. 일반 직장인은 매월 수 십만원씩 수입이 들어온다고 보면 전전대 임대사업은 소액으로 시작할 수 있는 틈새 상품이라 할 수 있다. 교대입구, 신림동, 신촌, 홍대입구 등 직장인, 학생, 유흥업소종업원 등이 많이 몰려있는 곳이 전전대 임대 사업하기에 유망하다고 할 수 있다.

전전대임사업은 집주인의 동의를 거치지 아니한 계약은 법적으로 보호받을 수 없다. 하지만 강남일부 오피스텔이나 원룸은 중개업소에 열쇠까지 맡겨놓고 외국에 나가 살거나 누가 살든 임대료만 제때 들어오면 된다고 생각하는 임대인이 많아 부동산 컨설팅업체나 전문 중개업소에 문의하면 방법은 있기 마련.

6. 건물임차를 통한 원룸텔 사업

퇴직을 대비해 적당한 임대사업을 찾다 원룸텔에 매력을 느낀 김성일(55세, 대기업근무) 씨가 최근 필자에게 직접 사 원룸텔 사업을 하는 것과 건물을 임대해 운영하는 것에 대해 상담을 받았다.

장기간 저금리에 따른 임대수익에 대한 수요 증가로 원룸텔에 관심을 보이는 와 베이비부머 등이 필자를 많이 찾는다. 최근에는 돈 굴릴 곳이 마땅하지 않아 직장인, 가정주부까지 원룸텔 사업에 관심을 쏟고 있다.

원룸텔과 같이 고급형으로 운영하는 고시텔 인기도 높다. 고시원은 과거 고시족만을 위한 공간이었지만 최근 대학가 주변과 도심 역세권에는 단순 등·하교와 취업 준비를 위한 공간으로 탈바꿈돼 있다. 결혼하지 않은 직장인 등이 원룸텔 주 수요자다.

원룸텔 전문업체인 베스트하우스 분석에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 한 개 층 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 사면 통상적으로 18%대 수익이 가능하다. 330㎡ 한 개 층을 사는 데 필요한 5억원과 리모델링 비용 1억9000만원을 들이게 되면 월 1068만원 수익이 가능하다.

상가 내 건물을 리모델링하게 되면 원룸 35개를 만들고 방 한 개에 월세 45만원을 합하면 1225만원 수입이 발생한다. 공실 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1418만원에 달하며 운영비용 350만원 등을 제외하면 예상순익은 1068만원에 이른다. 전체 투자금액 7억1000만원과 비교할 때 연 수익률은 18%에 이르는 것.

하지만 건물을 매수할 때보다 건물을 5년 정도 임차해서 투자하게 되면 수익률은 30%대로 높아질 수 있다. 건물을 임대하면 투자비용도 2억6000만원대로 낮아지고 수익이 월간 668만원까지 올라가 수익률은 30%까지 가능하다.

원룸텔과 고시텔 사업하는 80~90% 사업자는 건물을 임대해 사업을 하고 있다. 임차인 처지에서도 사용이 다소 불편한 원룸텔 임대수익이 아직 좋은 이유는 원룸보다 가격이 저렴하다는 이유도 있다.

미국에서는 자기 집을 쪼개 렌트를 주는 게 일상화돼 있다. 월세 받는 것도 주로 방 한 개 단위로 거래된다. 휴양지는 학생이나 직장인이 단기 계약을 하며 휴가 기간에도 단기 임대를 내주기 때문에 1년 내내 방을 놀리지 않고 돌릴 수 있는 장점이 있다.

콘도를 관리해 주는 에이전시에 20~30% 수수료를 주면 1년 내내 돈을 버는 셈이다. 원룸텔 임대사업은 접근성이 좋은 역세권, 유동인구에 노출성이 높은 대로변, 주변에 상업시설이 집중된 곳 등을 우선으로 선택해야 한다.

원룸텔은 보증금 없이 서울 기준으로 할 때 매월 평균 40만~50만원 사이다. 일본 사례를 볼 때 보증금이 필요 없는 원룸텔 사업은 우리나라에서도 매우 친숙한 주거형태가 될 전망이다.

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