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퍼온글 하나 올립니다. 참 재미있습니다. ㅎㅎ
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최근에 이런 두가지 논리가 상당히 설득력있게 회자되고 있다.
하나는 새아파트가 절대 부족하다고 하면서 입지 좋은 곳의 새아파트의 상승을 예견하는 것이고, 또 하나는 주변에 새아파트(신도시 등)가 들어선다고 헌아파트가 올라갈 것이라고 예견을 하는 내용이다. 이런 논리가 꼭 상반된 것은 아니지만 둘의 연관관계를 관심있게 들여다 보면 둘 다 맞을 수도 있고, 하나만 맞을 수도 또는 다 틀릴 수도 있는 내용이라는 것이다.
판교의 예를 들어보자.
작년과 올해에 판교의 영향으로 주변 분당, 용인의 가격이 상당폭 상승을 하였다. 이것은 물론 후자의 논리에 입각한 것임을 알 수 있다. 이러한 논리는 상당히 객관성을 가지고 있는 논리이지만 이것도 함부로 적용할 논리가 아님도 간과하면 안된다. 즉 기존 구도시에 신도시가 개발됨으로써 기존 구도시가 슬럼화되는 경우도 있다는 것이다. 사람들은 흔히 구도시 인근에 새도시가 개발되면 덩달아 구도시가 신도시의 수혜자가 된다는 생각을 가지지만 이러한 시너지 효과를 발휘하기 위해서는 구도시가 신도시와 함께할 수 있는 다른 장점을 가지고 있어야 하는 것이다.
그런 면에서 판교의 영향으로 분당의 상승은 일리가 있는 것이다. 분당은 대한민국 넘버1의 신도시이다. 새아파트! 헌아파트의 논리를 충분히 상쇄할 수 있는 파워있는 곳이 분당이다. 그것은 분당이라는 신도시는 이미 15년을 지나오면서 명실공히 모든 사람들이 살만한 곳이라고 동경하게끔 된 곳 중에 하나로 인정받았기 때문이고, 실제 많은 중산층들이 이곳에 모여살면서 학군, 커뮤니티 등이 형성되고 여기에 신도시로서는 강남 최근접지역이고, 국내 최대 규모(향후에도 이 규모의 신도시가 나오기는 어려울 것 같다)로서 최적의 환경도시로서의 기능을 발휘하고 있으니 타의 추종을 불허하는 신도시가 된 것이다. 이러한 수준에 있는 신도시 바로 옆에 판교라는 신도시가 - 그것도 같은 행정구역 - 들어선다는 것은 엄청난 시너지를 발휘하게 되는 것이다.
강남개발이 송파로의 확산은 대표적인 시너지 효과의 한 예가 될 수 있고, 분당과 판교는 지금 경기남부의 돌풍의 핵에서 강남과 견주는 대한민국 넘버1의 신도시로 인정받을 수도 있는 곳이다. 이러한 지역들은 후자의 논리로 접근할 수 있는 대표적인 지역이다.
반면에 이러한 후자의 논리가 잘 맞지않는 경우도 있다. 이러한 점을 유념하면 최근 개발호재를 안고 있는 여러지역들이 무차별적으로 상승하였는데, 이러한 후자의 논리를 일반화된 논리인양 가져다 붙이면서 거침없는 상승을 한 지역들 중에는 거품의 개연성이 높은 지역이 적지 않다는 생각이다.
일산을 제외하고 구도심과 신도시가 이마를 맞대고 있는 제1기 신도시들의 경우를 보면 구도심이 신도시 효과를 과연 얼마나 누리고 있는지를 어느 정도 감지할 수 있다. 정작 구도심이 그대로 있으면서 신도시 효과를 보는 것은 별로 없다. 지금의 주택가격의 엄청난 격차가 그것을 증명해 준다.
결국 구도시가 가지고 있는 장점보다 단점이 더 많다면 그 옆에 신도시가 들어선다고 해도 구도시의 그 단점을 해결할 대책이 없다면 그 시너지를 기대하기가 어렵다는 얘기이다. 최근 성남 구도시가 재개발 호재를 안고 가격이 상당폭 상승한 것은 그 시사하는 바가 크다. 결국 구도시가 시너지를 내기 위해서는 재개발이 가장 근본적인 대책이라고 볼 수 있는데, 재개발도 그 기간이 워낙 장기간이 소요되는 것이라 성남 구도시의 주택가격이 분당에 근접하기는 아직도 요원한 것이다.
지금 2기 신도시가 한창 건설 중에 있다. 후자의 논리에 입각한 사람들은 이 2기 신도시 효과로 인한 그 주변 지역의 상승 기대감에 한창 열을 올린다. 분당, 용인이 가장 큰 수혜를 입었다. 판교라는 대형 호재와 연이어 광교신도시가 또 대기하고 있기 때문이다. 모두가 그 주변지역은 모두 수혜를 입을 것처럼 호들갑을 떨고 실제 그러한 엄청난 기대심리는 이 지역의 가격을 한단계 레벌업시켜 놓았고 지금도 강세를 유지하게끔 만들고 있는 것이다.
그러나 여기서 냉철히 생각해 보아야 한다. 과연 그 수혜를 보는 구도시가 신도시의 장점에 맞설 강점이 있는 곳이냐 하는 것이다. 분당은 판교에 비해 강점이 많은 곳임을 설명을 하지 않아도 대부분이 인정한다. 그러나 다른 지역의 경우에는 그 새로운 신도시와 어깨를 나란히 할 강점이 없는 곳은 단순한 기대감일 뿐일 수도 있는 것이다. 아예 강점이 없지는 않겠지만 단순히 한 두개의 강점으로는 시너지를 내기가 힘들다. 더우기 단순한 개발기대감 - 예를들면, 주변에 신도시가 들어서면 그 신도시가 개발됨으로써 교통환경 개선효과 및 편의시설 등을 이용할 수 있다는 둥 - 으로는 사실상 명함을 내밀기가 부끄러운 것이다. 그런데 현실은 그런 개발기대감으로 신도시 주변은 엄청난 상승을 하였다는 것이다. 부동산 가격의 특징상 쉽게 내려오지는 않겠지만 시장의 소강상태가 길어지면 시장의 분석은 냉정해질 것이고 그러다 보면 추격매수는 줄어들 것이고, 결국에는 버블이 제거되는 고통의 시간이 올 수도 있는 것이다.
전자의 논리로 돌아가 보자.
새아파트가 다 좋다고는 아무도 쉽게 얘기하지 못할 것이다. 부동산은 누가 뭐라고 해도 입지가 가격 결정의 최우선 순위이기 때문이다. 결국 새아파트도 새아파트 나름이다. 어디에 입지하느냐가 더욱 중요한 것이다. 또한 새아파트라는 개념도 불과 3년 정도 지나면 헌아파트가 되는 현실이다. 계속되는 신평면 개발이 2~3년 된 아파트를 새아파트라고 자랑하기에는 남부끄럽게 만드는 현실이다. 결국 새아파트라는 호재는 한계를 가지고 있는 것인데 마치 이것이 아파트 가격을 결정적으로 결정하는 인자인양 얘기하는 것은 계속 쏟아져나올 새아파트에 대하여 지금 새아파트가 가격이 뒤쳐질 것임을 주장하는 것이나 마찬가지이다.
새아파트에 살기는 좋을지 모르지만 그것으로 누리는 혜택보다는 좋은 입지에서 누리는 다양한 혜택(교통,편의시설,학군,커뮤니티 등 등)이 더 인정받아야 하는 것이고 실제 가격도 그렇게 형성되어 있다. 그러나 최근 이러한 전통적인 개념을 뒤엎고 새아파트가 기존 입지좋은 헌아파트의 가격을 앞지르는 현상이 일부지역에서 나타나고 있는 것은 우려할 만한 일이다. 또 그것이 마치 대세인양 펼쳐지는 논리들이 참으로 많은 사람들에게 혼란을 주고 있다는 생각을 해본다. 내 입장은 바로 입지를 능가하는 새아파트의 가격역전 현상?이 버블이라는 것이다. 그런 지역의 새아파트에 추격매수는 참으로 위험하다는 입장이다.
신도시 인근의 택지개발지구의 새아파트가 신도시 헌아파트에 비해 가격이 높다는 것은 버블이다. 같은 논리로 택지개발지구의 헌아파트를 인근 비택지개발지구의 새아파트가 능가할 수 없다. 또 같은 신도시라도 분명코 입지의 우열이 있는데 대부분이 열세라고 인정하는 곳의 아파트 가격이 우세지역의 아파트가격을 능가하거나 비슷하다면 그것도 버블이다. 부동산의 입지에 의거한 가격 평가는 만인이 암묵적으로 인정하는 것이기 때문에 소위 부녀회 담합으로도 투기꾼의 시세조작?으로도 또 정부의 압력으로도 뒤바뀔 수 없는 것이다. 물론 부동산 시장은 심리적 요소가 크기 때문에 일시적으로 거품이 형성될 수도 있지만 때가되면 제자리를 찾아가게 되어 있다. 결국 이러한 함정?에 걸리는 사람들이 버블의 희생자가 되는 것이다.
우세지역과 열세지역이 뒤바뀐다는 것은 우세지역을 능가하는 - 즉 분당 옆에 판교처럼, 수원 옆에 광교처럼 - 재료가 나오지 않는 한 요원한 것이다. 그런데도 혹자들은 견주기도 민망한 지역적 차이를 인정하지 않고 자기 중심적으로 생각하며 작은 장점 하나도 크게 부각하며 논리를 펴는 것이다.
시장에 관심을 가지고 참여하는 사람들이 많기 때문에 그 시장에 여러가지 이야기도 많이 나오는 것은 당연하다. 누구의 논리가 꼭 맞는다고 얘기할 수도 없다. 그저 자기 주장을 펼뿐이고 그것에 동조하는 사람들이 많은 논리에 시장의 대세는 움직이기 마련이다. 그러므로 대세가 꼭 옳지만은 아닐지라도 그것이 옳은 것이기도 하는 것이 부동산 시장이다. 그래서 시장을 잘 아는 사람들이 꼭 부동산 시장에서 성공하는 것도 아니다. 너무 많이 아는 것도 병이될 수 있는 것이다. 가장 좋은 것은 대세에 따르는 것이다. 그러나 아무리 대세에 따른다고 할지라도 이러한 숨어있는 것들도 간직하고 대세를 따르면 버블의 희생자는 절대로 되지는 않을 것이다.
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요약하면 이렇습니다.
일산은 분당과 같은 신도시지만 분당에 비해 입지가 약한 열세지역이므로 분당을 따라잡기 위해
부녀회 담합 등으로 시세를 조정해봐야 결국 제자리를 찾아간다.
화정/행신은 신도시 일산의 주변에 입지한 택지지구에 해당하므로 날고 기어봐야 일산을 따라잡
을수 없으며, 토당동은 화정/행신 택지지구에 비할수 없는 구도시이므로 토당동의 새아파트가 화정
/행신의 헌아파트 가격을 능가할 수 없다고 써 놓았습니다.
분명 이 사람의 논지가 흐트러짐이 없고 명확한 주장을 펼치고 있습니다만 사실 여부를 떠나서
이런 논지가 부동산 사이트에 올려지고 인기글로 부각이 된다는 사실만으로도 신,구 아파트의 비교,
신구도시의 비교, 택지/비택지지구의 비교에서 헌아파트를 택할 것이냐 새아파트를 택할 것
이냐는 주제가 이제는 토론할 가치가 있는 주제로서 누구의 주장이 옳을지를 판가름 해볼만한
여지가 있다는 것을 뜻하는 것이겠지요.
분명 토당동이 신도시 분당,일산보다 입지가 떨어지고, 택지지구가 아닌 난개발지역임에는 틀림
없습니다. 하지만 개발호재를 등에 업고 새아파트의 미래가치가 점점 더 인정받고 있다는 사실은
윗 글을 쓴 사람도 부인할 수 없는 명제입니다.
토당동 살기 좋아집니다 여러분. 그리고 비택지지구이긴 하지만 코앞에 화정의 편의시설이 즐비하
고 일산신도시에 차로 10이내로 도착할 수 있는 입지입니다. 물론 주변입지 뿐만이 아니고 토당동
자체도 고양시의 재개발계획에 의해 도로가 확충/확장되고 재개발아파트가 들어서고, 능곡뉴타운
에 해당하는 좋은 개발계획이 있다는 사실도 여러분은 알고 계실 것입니다.
토당동에 사시는 것, 혹은 토당동에 새아파트를 소유하고 계시는 것에 자부심을 가지세요 여러분
좋은 하루되세요~ ^^ |
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