부동산 관련 공적 장부(이하 ‘공부’) 서류 중에서 ‘등기부등본’은 사람으로 치자면 주민등록등본과 유사하다고 볼 수 있다.

이 서류에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유권, 권리관계 등이 상세하게 나와 있다. 때문에 부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 살펴 봐야 한다.

보고 또 보고, 등기부등본

부동산 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어져 있다. 표제부, 갑구, 을구 등이 그것이다.

표제부에는 해당 부동산의 위치, 용도, 면적 등이 기재돼 있다. 표제부에 기재되는 내용은 토지, 건물(주택, 상가) 등 부동산의 종류에 따라 약간씩 다르다.

토지의 경우엔 지번ㆍ지목, 건물의 경우에는 지번ㆍ구조ㆍ용도ㆍ면적 등이 기재된다.

갑구는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있다. 예컨대 어떤 사람이 부동산을 사면 그 이름이 소유권자로 갑구에 오른다. 또 빚 상환 독촉에 쫓기는 사람의 부동산 등기부등본 갑구에는 ‘가압류’ 가 설정돼 있을 수 있다.

부동산 소유자가 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때 본인 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 경우 갑구에 ‘가등기’가 설정된다. 갑구에는 ▶압류 ▶가압류 ▶가등기 ▶가처분 ▶예고등기 ▶경매 신청등기 등이 기재된다.

이에 비해 등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타낸다. 예를 들어 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸을 경우 등기부등본의 을구에 ‘근저당’이 설정된다.

을구엔 ▶저당권 ▶전세권 ▶지역권 ▶지상권 등의 설정 여부가 표시된다.

소유권 복잡한 부동산 등본은 책으로 한권

부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 먼저 떼 보아야 한다. 등기부등본의 발급은 부동산의 소재지와 상관없이 가까운 동사무소를 이용하면 된다.

2002년 10월 부동산 등기 전산화가 마무리되면서 대법원 사이트(www.scourt.go.kr)에서도 열람, 발급이 가능해졌다. 또 전국 213개 등기소와 시ㆍ군ㆍ구청, 지하철역 등에 설치된 자동발급기에서도 등기부등본을 발급받을 수 있다.

부동산을 살 때 등기부등본을 통해 제일 먼저 확인해보아야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 일치하는지 여부다. 이는 등기부등본 갑구에 기재된 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인이 가능하다.

이때 등기부등본상의 실제 등기자와 매도인의 신분이 서로 일치하지 않는다면 반드시 등기부등본상 주인의 인감이 첨부된 위임장을 받아 둬야 한다.

다음으로는 등기부등본 갑구를 통해 소유권에 관한 사항을 확인해 봐야 한다. 소유권이 복잡한 부동산의 경우 등기부등본 갑구가 수십 페이지에 이르는 경우도 있다. 이런 부동산은 소유권 확보에 문제가 있을 수 있으므로 세밀한 분석이 필요하다.

먼저 압류ㆍ가압류가 설정됐는지 여부를 확인해 봐야 한다. 압류ㆍ가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받거나 배상받기 전까지 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 막기 위해 갑구에 설정된다. 압류ㆍ가압류된 부동산의 등기부등본 갑구에는 설정권자, 설정 연월일등이 기재돼 있다.