2007-08-27 12:08

http://blog.drapt.com/pang321/81188184113594

출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트

원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=87558

8월 31일까지 분양승인을 받지 못한 분양단지는 모두 청약가점제가 적용된다. 따라서 9월부터 분양되는 대부분의 민영분양 아파트에 가점제가 적용될 예정이다. 청약가점제는 가점 점수가 높은 순서대로 당첨자를 뽑기 때문에 기존 추첨제방식과 완전히 다른 청약전략이 필요하다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 헷갈리기 쉬운 가점점수 계산법 10가지를 살펴보고 청약가점제에 따른 새로운 청약전략 5가지 방법을 소개한다. ◆ 헷갈리는 가점점수 계산법 Q&A Q1. 무주택기간은 언제부터 산정되나? 무주택기간은 만30세를 기준으로 하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고한 날부터 무주택기간이 적용된다. 하지만 30세 이전 결혼했다고 하더라도 향후 이혼을 할 경우 혼인신고일 기준이 아닌 30세를 기준으로 무주택기간이 산정된다. Q2. 결혼 전 아내가 주택을 보유한 경험이 있을 경우에는 어떻게 되나? 결혼 전 아내가 주택을 보유하고 있을 경우 아내가 청약을 한다면 주택을 매도한 이후부터 무주택기간이 산정된다. 하지만 남편은 결혼 전 아내가 주택을 보유한 것인 만큼 그 주택과 상관없이 계속해서 무주택자였으면 그 기간을 인정받을 수 있다. Q3. 현재 주택을 보유하고 있는데 주택으로 인정되나? 이 경우 주택규모에 따라 주택 인정 여부가 다르다. 아파트를 제외한 20㎡ 이하 주택은 무주택이다. 전용면적 60㎡이하이고 공시가격 5천만원 이하인 주택 1채를 10년 이상 보유한자가 60㎡초과주택으로 청약한다면 주택보유기간을 무주택기간으로 인정한다. 단 보유기간 10년 이전에 매도한다 하더라도 그 후 무주택 살고 총 기간이 10년을 경과하면 그 기간 역시도 무주택기간으로 인정한다. 참고로 주거용 오피스텔 역시 주택으로 보지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택기간을 인정받을 수 있다. Q4. 아내가 주택을 갖고 있어 세대분리를 하면 무주택자가 되나? 배우자의 경우 세대분리를 해도 주택을 소유하고 있다면 유주택자로 간주된다. 따라서 가점제에서는 1순위 청약이 불가능하다. Q5. 남편이 세대주일때 장인, 장모님이 부양가족으로 인정되려면 어떻게 해야 되나? 장인, 장모 역시 친부모와 마찬가지로 직계존속으로 간주돼 3년간 동일 주민등록표상에 등재돼 있어야 한다. 이때 아내가 1순위 자격을 가지고 있어 청약을 하더라도 장인, 장모는 부양가족으로 인정되지 않는다. 그 이유는 직계존속은 세대주일 때만 가능한데 아내는 세대원이기 때문이다. 따라서 아내가 청약할 때는 배우자인 남편과 자식만이 부양가족으로 인정된다. Q6. 10년 무주택기간을 갖춘 부부에게 2년 전 주택을 매도한 만 60세 이상 부모님이 부양가족으로 있다. 그럼 무주택기간은 얼마인가?   결론부터 말하자면 부모님이 아닌 부부가 청약을 한다면 무주택기간은 10년이다. 부모님은 입주자모집공고일 당시에만 주택이 없으면 된다. 하지만 만약 입주자모집공고일 당시 부모님께서 2주택 이상 주택을 보유하고 있다면 1가구 초과할 때마다 5점씩 감점된다. 즉 2주택 보유시 5점, 3주택 보유시 10점, 4주택 보유시 15점식으로 감점된다. Q7) 30세 이후 결혼한 부부는 지금까지 한번도 내집을 가져 본 적이 없다. 현재 남편은 40세, 부인은 35세로 각각 무주택기간은 남편 10년, 아내 5년이다.  현재 남편이 세대주인데 이를 아내로 변경하면 아내의 무주택기간은 10년이 되나? 결론부터 얘기하자면 무주택기간은 남편이 청약할 때는 10년, 아내는 5년이 인정된다. 즉 세대주와 무주택기간 승계와는 아무런 상관없다. 정리하자면 아내가 세대주나 세대원 아무 조건에서든지 청약할 때 무주택기간은 5년이고 남편 역시 어떤 조건하에서도 무주택기간은 10년이 인정된다. Q8) 독립한 미혼자녀를 다시 같은 주민등록등본에 등재하면 부양가족으로 인정받을 수 있나? 미혼인 직계비속은 직계존속과 달리 3년 이상 같이 있어야 된다는 조건이 없어 바로 주민등록등본에 등재하면 부양가족 가점점수를 받을 수 있다. 단 만 30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 1년 이상 계속해서 같은 주민등록등본에 있어야 부양가족 가점점수를 받을 수 있다. Q9) 10년 동안 부모님을 모시고 살았다가 최근 6개월 분가했다. 다시 합가를 할 경우 부양가족으로 인정받을 수 있나? 결론부터 얘기하면 부양가족으로 인정받지 못한다. 부모 등 직계존속은 입주자모집공고일 현재 3년 이상 연속해서 동일 주민등록등본에 등재돼 있어야 가능하다. 따라서 부모님이 부양가족으로 인정받으려면 앞으로 3년을 다시 기다려야 한다. Q10) 부부가 각각 한 아파트에 동시에 청약할 수 있나? 부부가 모두 1순위 청약 예,부금 통장을 가지고 있을 때 같은 아파트 같은 평형으로 동시에 청약이 가능하다. 하지만 동시에 당첨되더라도 계약은 한 채만 해야한다. 즉 평형이나 층 등을 보고 원하는 아파트를 계약하면 된다. ◆ 맞춤 가점제 청약전략 5 전략1) 전용면적 60㎡ 이하 주택의 공시가격 5천만원 넘지 않는다면 과감히 매도하자. 전용면적 60㎡이하이면서 공시가격이 5천만원 이하 주택을 10년 이상 보유하고 있다면 향후 60㎡초과 청약시 주택보유기간을 무주택기간으로 인정해주며, 10년 이내 주택 처분 후 계속 무주택자로 10년이 경과돼도 마찬가지로 인정해 준다. 이들 현재 공시가격이 5천만원을 넘지 않는 주택은 최근까지 주택가격이 많이 오른 점을 감안 할 때 보유가치는 그다지 높지 않다고 볼 수 있다. 하지만 만에 하나 이들 주택을 보유하고 있는 도중 공시가격이 5천만원을 넘게 된다면 주택보유기간을 무주택기간으로 인정받을 수 없다. 이때 무주택기간으로 인정받을 수 있는 기간은 최소 10년 이상인 만큼 가점점수로는 최소 20점을 잃게 될 수 있다. 물론 5천만원을 넘은 공시가격이 다시 5천만원 이하로 내려간다면 다시 무주택기간으로 인정 받을 수 있으나 공시가격 하락될 경우는 매우 드문 일이다. 따라서 보유가치가 높지 않은 주택 때문에 자칫 20점이 넘는 가점점수를 잃기보다는 기존 주택을 과감히 매도하는 것이 좋다. 전략2) 양친 모두 계신다면 2주택 보유해도 같이 사는 것이 유리하다. 우선 본인의 부모님 또는 배우자 부모님의 경우 원칙적으로 3년 이상 동일한 주민등록등본에 등재돼 있어야 부양가족으로 인정된다. 또한 부모님이 2가구 이상 보유시 1주택 초과할 때마다 5점씩 가점이 차감된다. 즉 2주택을 보유하면 5점, 3주택을 보유하면 10점이 차감된다. 하지만 부양가족 1명이 증가될 때마다 가점점수는 5점씩 증가한다. 이는 3개(무주택기간, 부양가족수, 가입기간) 가점항목 중 기준별 점수배점이 가장 높다. 즉 2주택을 보유한 부모님(아버님, 어머님)을 부양했을 때 5점 가점이 차감되나 부양가족수 2명 증가로 10점이 증가해 결론적으로 5점 높은 가점점수를 받을 수 있다. 또한 부모님의 주택여부 판정은 입주자모집공고일을 기준으로 하기 때문에 2주택을 보유하고 있더라도 공고일 이전에 매도하면 가점점수는 차감되지 않는다. 전략3) 부부가 모두 청약통장을 가지고 있다면 무주택 기간 및 가입기간 가점 합이 높은 사람을 세대주로 전환해라. 청약가점제는 말 그대로 높은 가점순서대로 당첨자가 정해지는 방법으로 예전 추첨제에서의 확률과는 다른 청약제도이다. 즉 청약자들도 기존 1순위 청약자를 늘려 당첨확률을 높이는 청약전략에서 한명의 가점점수를 확실히 높이는 전략으로 바꿔 청약을 해야겠다. 세대주인 경우 직계존속이 부양가족수에 포함되지만 세대원은 직계비속만이 부양가족수에 포함된다. 따라서 즉 무주택기간 및 가입기간의 가점 합이 높은 사람을 세대주로 하여 한 명의 가점 점수를 크게 높이는 전략이 필요하다.   참고로 부부와 장인, 장모, 그리고 아들 1명이 같이 살고 있는 가정이 있다고 하자. 이때 남편이 세대주일 경우 부양가족수는 총 4명이 된다. 하지만 세대원인 부인이 청약할 때 부양가족수는 남편과 아들 2명밖에 안됩니다. 즉 여기서 세대원과 세대주 가점점수는 무려 10점차이가 나기 때문. ex) 남편 무주택기간이 4년, 부인 무주택 기간 5년이며, 위에서 언급했듯이 부부, 장인, 장모, 아들이 사는 가정집이 있습니다. 남편 청약가입일은 2002년 7월이고, 아내 청약가입일은 1999년 8월이다.   이때는 아내를 세대주로해서 아내의 가점 점수를 크게 높이는 전략이 필요하다. 남편이 세대주인 경우 아내가 세대주인 경우 남편 가점 아내 가점 남편 가점 아내 가점 무주택기간 10 12 10 12 부양가족수 25 15 15 25 가입기간 7 10 7 10 총 가점점수 42 34 32 47   전략4) 30세 이전 예비 신혼부부 혼인신고부터 서두르자. 무주택기간은 만 30세를 기점으로 계산된다. 하지만 만 30세 이전에 혼인을 하게 되면 혼인신고일로부터 무주택기간이 산정된다. 따라서 현재 결혼을 앞둔 30세미만의 예비 신혼부부의 경우 혼인신고를 먼저 해두는 것이 향후 가점점수 확보에 유리하다. 또한 예비 신혼부부 중 한 사람이 주택을 보유하고 있지만 보유가치가 낮아 처분을 염두하고 있다면 혼인신고 이전에 처분하는 것이 좋다. 만약 아내가 유주택자이고 남편이 6년 무주택일 경우 결혼 전 아내가 주택을 처분할 경우 남편은 청약시 6년 무주택기간에 해당하는 12점 가점점수를 확보할 수 있지만, 결혼 후 처분하게 되면 남편의 6년 무주택기간은 사라지게 된다. 전략5) 1주택(60㎡초과) 소유자는 대형평형 청약 가능한 통장으로 전환하자. 기존 추첨에서는 1주택 보유자의 경우 청약 1순위 자격이 유지 됐지만 가점제에서는 1주택 보유자도 모두 1순위 자격 제한을 받는다. 따라서 1주택자는 가점제로 청약받기는 매우 어려운 만큼 추첨제를 통해 청약을 받아야 하겠다. 이 중 전용면적 85㎡이하 물량은 전체물량의 25%만이 추첨제가 적용되고, 85㎡초과는 전체물량의 50%가 추첨제로 당첨자를 선별한다. 따라서 1주택 소유자들은 85㎡초과 청약이 가능한 6백만원이상(서울기준) 예금통장으로 전환하는 것이 유리하다. 참고로 예치금을 늘려 대형평형으로 청약 가능한 통장으로 갈아타고자 한다면 예치금 증액 후 1년을 기다려야 한다.

1

2007-06-13 06:13

http://blog.drapt.com/pang321/545521181682799969

복잡한 부동산 등기 ‘혼자서도 잘해요’

돈은 없고 시간은 많은 개미들

이경은 기자 diva@chosun.com
입력 : 2007.06.12 23:46

• 급매물로 나온 시가 4억원짜리 아파트를 마련한 금나라씨. 부동산업소에서 소개해 준 법무사에게 소유권 이전 등기를 맡기려고 하니 대행 수수료만 50만원에 이른다.
  
  소유권 이전 등기는 법적 권리를 보호받기 위해 꼭 해야 하는 절차이지만, 수수료가 너무 아깝다는 생각이 든 나라씨. 등기 비용을 아낄 수 있는 방법은 없을까? 생각하다 우연히 인터넷에서 평범한 주부가 혼자서 등기를 마친 성공 스토리를 읽고 용기를 냈다. 다음은 시간은 많고 돈은 없는 나라씨가 ‘나홀로 등기’에 도전한 스토리이다.
  
  
  ◆셀프 등기로 50만원 절약
  
  등기의 ‘등’자도 모르는 나라씨가 셀프 등기를 하겠다고 하자, 주위 사람들은 ‘어렵다’며 말렸다. 백강진 대법원 정보화심의관(판사)은 “부동산 등기는 평생 한두 번이 고작이고 재산권과 연관되니까 불안해서 전문가에게 맡겨 버리는 경우가 많다”면서 “하지만 누구나 30분 정도 공부하고 셀프등기에 도전하면 수십만원을 아낄 수 있다”고 말했다. 그래도 불안하다면 ‘등기닷컴’ 등 셀프등기 도우미 업체의 문을 두드려보자. 2만~3만원 안팎의 수수료를 내야 하지만 등기 신청서 작성에서부터 과세 표준액 계산 등을 도와 주고, 궁금증이 있을 때 전화로 문의하면 가르쳐 준다.
  
  그다음엔 구청과 은행을 순서대로 들러야 한다. 나라씨는 우선 구청에 들러 취득·등록세 고지서를 발급받았다. 이때 세금 납부는 LG·현대·롯데 등 신용카드 납부가 유리하다(서울 기준). LG트래블 카드(항공마일리지 적립용) 사용자인 나라씨는 세금 약 880만원을 카드로 결제해서 제주도 왕복 항공권(1만 마일) 한 장을 ‘덤’으로 받았다. 카드 사용한도가 낮더라도 지방세 납부용이라고 요청하면 카드사에서 한도를 상향 조정해 준다. 물론 신용등급이 우량한 사람이어야 한다.
  
  

• 

• 부동산 등기 신청 때 꼭 사야 하는 국민주택채권 매입 문제는 은행(국민, 우리, 농협)에서 해결하면 된다. 구청에서 발급받은 등록세 고지서에 과세표준액이 나와 있으므로, 창구 직원에게 보여주면 알아서 계산해 준다.
  
  나라씨는 채권을 575만원어치 사야 하는데, 5년 만기 수익률이 3%밖에 안돼 즉석에서 되팔기로 했다. 채권할인 비용은 약 69만원(서울 기준). 채권할인율은 매일 변하므로, 시간적인 여유가 있다면 잘 지켜봤다가 할인율이 낮아질 때 처리하면 더 유리하다. 영수증에 찍힌 채권매입번호는 나중에 등기소에 서류 낼 때 적어서 내면 된다.
  
  마지막으로 등기소를 방문해서 등기 신청서(인터넷 등기소에서 다운로드 가능)와 준비 서류들을 묶어서 제출하면 완료. 처음엔 두려웠던 나라씨, 너무 쉬워서 허탈하기까지 했다. ‘등기닷컴’ 관계자는 “은행에서 대출을 받아 집을 살 경우, 고객이 직접 등기한다고 하면 은행에서 빡빡하게 구는 경우가 많다”면서 “그럴 경우 소유권 이전 등기는 매수인이 직접 하고, 근저당권 설정 등기는 은행에서 지정한 법무사가 하는 식으로 절충하면 된다”고 조언했다.
  
  
  ◆인터넷 등기는 더 싸지만 ‘아쉬운 소리’ 해야
  
  인터넷 등기란, 지난해 6월 대법원에서 오픈한 인터넷 등기소(www.iros.go.kr·문의 1544-0770)를 통해 등기 문제를 해결하는 것을 말한다. 대법원에서 인터넷 등기 장려 차원에서 인지세(2만~35만원)를 면제해 주고 있어서 비용 면에선 가장 싸다. 인터넷에서 서류(e-form)를 작성하면 등기 수수료도 6000원으로, 오프라인에 비해 3000원 싸다. 잡다한 서류를 따로 준비하지 않아도 된다는 장점도 있다. 정부 행정전산망과 연계돼 필요한 서류를 전자문서로 받기 때문이다. 다만 현재 인터넷 등기가 가능한 지역은 서울 및 수도권에 한정되며, 상속등기 등에는 이용할 수 없다. 또 등기필정보(옛 등기필증)와 공인인증서가 필요하고, 매도인에게 등기소에 함께 가서 사용자등록을 해달라고 ‘아쉬운’ 소리를 해야 하기 때문에 이용하기가 까다롭다. 
  
   

• 

- Copyrights ⓒ 조선일보 & chosun.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -

1

2007-05-14 23:28

http://blog.drapt.com/pang321/545521179152886978

	관련기사 공매로 집 사려면… 보증금 10%, 60일내 잔금내야

주택을 한 채 갖고 있었던 원모씨(48·경기 용인)는 큰 집으로 옮기려고 작년 3월 말 새 아파트를 매입했다가 올해 초까지 기존 주택을 팔지 못해 골머리를 앓았다.

새 주택을 매입한 후 1년 내에 종전 집을 매각하지 못하면 2주택자로 간주돼 양도세를 50%나 내야 하기 때문이다.

원씨를 구원해준 것이 공매제도다.

급매물로 내놓아도 팔리지 않던 주택을 공매를 통해 처분할 수 있게 돼 2주택자로 남아 있었다면 1억3000만원 이상을 고스란히 물었어야 했을 양도세를 한푼도 내지 않게 된 것이다.

한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매가 일시적 2주택자들에게 유력한 절세수단으로 각광을 받고 있다.

부동산시장이 냉각돼 팔리지 않고 있는 기존 주택을 공매에 부치면 일단 '매각' 의사가 확실한 것으로 인정돼 2주택자에 대한 양도세 유예기간(이사 목적은 2주택이 된 날로부터 1년,혼인·노부모봉양 목적은 2년)이 지나도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

기존 주택이 비과세 요건(2년 거주·3년 보유)을 갖췄다면 공매 후 양도세가 면제되며,비과세 요건을 갖추지 못한 경우는 중과세(50%) 대신 일반과세(양도차익의 9~36%) 된다.


◆올 들어 공매이용 활성화

14일 캠코와 업계에 따르면 1996년에 도입된 공매서비스는 지난 10년간 유명무실했으나 올 들어서는 이용이 급증하는 추세다.

지난해에는 2건에 불과했던 이용건수는 올 들어서는 △1월 5건 △2월 11건 △3월 24건 △4월 28건 등으로 매달 늘고 있다.

금액 기준으로는 지난해 6억7000만원에서 올해는 4월 말 현재 총 326억3000여만원으로 48배 가까운 수준으로 급증했다.

캠코 김헌식 일반채권부 팀장은 "올 들어 2주택자 양도세가 50%로 중과되는 것을 계기로 공매해 달라는 의뢰가 크게 늘고 있다"며 "작년 4분기에 이사 목적의 주택거래가 많았던 점을 감안하면 올 가을에 공매 물건이 쏟아질 것"이라고 내다봤다.

◆양도세 유예기간 내에 신청해야

2주택자가 기존 주택을 공매로 처분하려면 우선 캠코의 본·지사를 방문해 등기부등본 주민등록등본 등 관련서류와 의뢰서를 직접 작성해 제출해야 한다.

양도세 유예기간(새 주택 매입 후 1~2년 내)이 지나지 않은 시점에서 공매를 의뢰해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

캠코는 매각의뢰한 해당 물건에 대한 감정평가를 받아 감정평가액을 의뢰인에게 송부한다.

의뢰인이 감정가격에 동의해야 공매가 개시된다.

의뢰인이 감정평가법인에서 6개월 이내에 받아놓은 감정서를 제출해도 된다.

매각 의뢰에서 입찰까지는 통상 30일에서 45일 정도 걸린다.

입찰은 공매 웹사이트인 '온비드(www.onbid.co.kr)'에서 이뤄진다.

감정가격을 최초 입찰가로 한 달에 한 번 입찰이 실시된다.

1회 입찰기간은 3일이다.

유찰될 때마다 5%씩 인하된 가격으로 재입찰된다.

입찰은 입찰가가 최초 가격의 50%로 떨어질 때까지 계속하되,하락폭은 양도세 추정액까지가 한도다.

공매를 이용하면 적어도 양도세 유예기간이 지나 시장에서 매각할 때보다는 손해보지 않는다는 얘기다.

다만 공매로 집이 팔리면 수수료로 매각액의 1%를 캠코에 내야 한다.

공매를 의뢰했다가 입찰에 부쳐지기 전 중도에 철회할 수도 있다.

하지만 이 경우 양도세 유예기간이 지난 시점이라면 비과세 내지 일반과세 부과 등의 혜택을 보지 못하며 관할 세무서에도 통보된다.