부동산노트(25) |
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‘나홀로 등기’로 50분만에 50만원 아꼈다 |부동산노트
2007-06-13 06:13
http://blog.drapt.com/pang321/545521181682799969 
청약통장 리모델링 해볼까 |부동산노트
2007-04-17 16:02
http://blog.drapt.com/pang321/545521176793359508
| 다시 쓰는 실전부동산학/청약통장 |
아직 가입하지 않았다면 주택 마련 시기와 자금 규모 등에 따라 청약통장을 잘 선택해야 한다. 이미 청약통장에 가입한 사람이라면 청약가점제 도입 등에 맞춰 청약통장을 ‘리모델링’하는 방법도 적극 고려해볼 만 하다. 통장 종류별 특징 파악해야 청약통장은 새 아파트를 분양받기 위한 필수조건이다. 아직 마련하지 않았다면 하루라도 빨리 서둘러야 한다. 청약가점제 점수 가운데 청약통장 가입 기간 항목이 있어서다. 그러나 아무 청약통장에나 가입할 수는 없는 일. 통장 종류별 특징 등을 잘 파악한 뒤 자신에게 맞는 것을 골라야 한다. 사회 초년생이나 신혼부부 등 젊은 사람들은 청약저축 가입을 우선 고려할 만하다. 청약저축 통장은 대한주택공사나 지방공사 등이 내놓는 전용 면적 85㎡ 이하 공공아파트나 임대아파트에 청약할 수 있다. 청약가점제 도입으로 가점 조건에서 유리한 장기 무주택자, 부양가족이 많은 사람 등은 청약예ㆍ부금 통장에 가입이 낫다. 청약예ㆍ부금은 민영주택을 분양받기 위한 통장으로 청약부금은 전용 면적 85㎡ 이하에, 청약예금은 예치금액에 따라 청약할 수 있다. 청약예ㆍ부금에 가입한 사람이라면 9월 시행되는 청약가점제의 유ㆍ불리 여부를 따져볼 필요가 있다. 청약가점제 도입이 불리하다면 제도시행 이전에 청약통장을 적극 사용하는 편이 현명하다. 이미 통장을 가지고 있다면 청약가점제에 맞춰 통장을 ‘리모델링’하는 방법도 있다. 이를 테면 청약예금 통장의 청약 가능 면적을 늘리거나 줄여 놓는 것이다. 청약부금ㆍ저축 통장을 예금으로 바꾸는 방법도 있다. 특히 무주택기간이 길고 부양가족이 많은 사람이 중대형에 청약할 수 있는 청약예금 통장을 가지고 있다면, 청약 가능 면적을 중소형으로 줄여 놓는 것도 한 방법이 될 수 있다. 또 1주택자 등이 청약부금이나 중소형에 청약할 수 있는 청약예금 통장이 있다면 중대형에 청약할 수 있는 청약예금으로 바꾸는 것을 고려해 볼만하다. 가점제에서는 중대형 추첨물량이 50%(채권입찰제상 채권매입액이 같은 경우)로 중소형(25%)에 비해 많기 때문이다.
우선 청약예금 통장은 지역별 예치(납입)금액에 따라 청약할 수 있는 면적이 다르다. 전용 85㎡ 이하의 경우 서울ㆍ부산은 300만원, 기타 광역시는 250만원, 이외 시ㆍ군은 200만원이다.<표 참조>
청약예금 통장의 청약 가능 면적은 가입 후 2년이 되면 바꿀 수 있는데, 청약 가능 면적을 넓히면 1년간 청약이 제한된다. 청약예금, 청약 면적 변경 가능 예를 들어 서울에 사는 A씨가 600만원짜리 청약예금 통장을 가지고 있다면 A씨는 민간이 공급하는 전용 면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하에만 청약할 수 있다. 하지만 A씨는 좀 더 큰 평형을 분양 받기 위해 청약예금 통장 예치금액을 1000만원(전용 면적 102㎡ 초과 135㎡ 이하에 청약 가능)으로 증액했다. 이 경우 A씨는 예치금액 증액일 기준으로 1년간 전용 면적 102㎡ 초과 135㎡ 이하에 청약할 수 없다. 그러나 이 1년 동안 A씨는 기존 청약 가능 면적인 전용 면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하에는 청약할 수 있다. 반대로 청약 가능 면적을 줄일 경우에는 별다른 제약 없이 바로 사용할 수 있다. 이 경우 해당 주택의 최초 입주자모집공고 이전에 감액해야 청약할 수 있다. 쉽게 말해 작은 면적에서 큰 면적으로 가는 건 1년을 기다려야 하고, 반대의 경우는 바로 전환할 수 있다. 그러나 청약예금 통장의 면적 변경은 2년에 1번씩만 가능하다. 부금ㆍ저축을 예금으로? 청약부금(가입 후 2년이 지나야 가능)이나 청약저축(가입 후 2년이 경과하고 납입금액이 전용 면적 85㎡ 초과에 청약할 수 있는 예치금액과 같거나 많은 경우만 가능)을 청약예금으로 바꾸는 것도 가능하다. 그러나 이때는 기존 통장의 납입금액에 따라 통장 효력 발생 시기가 다를 수 있으니 무턱대고 바꿔서는 안 된다. 또 청약예금 통장을 청약저축ㆍ부금으로 바꾸는 것은 안 된다. 우선 청약저축을 청약예금으로 변경하는 경우를 생각해 보자. 서울에 사는 B씨는 5년 전 청약저축 통장에 가입해 매월 10만원씩 거르지 않고 납입했다(60개월). 따라서 납입금액은 총 600만원(이자는 제외). 이 경우 B씨는 서울에서 전용 면적 85㎡ 초과 102㎡ 이하에 청약할 수 있는 청약예금 통장(600만원짜리)으로 변경할 수 있다. 변경 직후 바로 통장을 사용할 수도 있다. 그러나 청약 가능 면적을 변경하려면 2년(청약예금으로의 변환일 기준)을 기다려야 한다. 2년 뒤 청약 가능 면적을 넓히면 다시 1년간 청약이 제한된다. 청약예금을 증액한 경우이기 때문이다. 청약부금 통장은 증액하면 청약 1년 제한 청약부금 통장을 청약예금으로 변경하는 것도 마찬가지다. 다만 청약부금을 예금으로 바꿀 때(전용 면적 85㎡ 초과에 청약할 수 있는) 예치금액이 모자라 증액을 했다면 1년간 청약이 제한된다. 반대로 예치금액을 증액하지 않았다면 변경 직후 바로 사용할 수 있다. 청약통장은 지역 간 이동도 가능하다. 예를 들어 서울에서 지방으로 이사를 가는 경우, 서울에서 가입한 청약통장은 해당 통장 가입 은행에서 지역변경신청을 하면 지방에서 곧바로 사용할 수 있다. 반대의 경우도 마찬가지다. 다만 청약예ㆍ부금은 지역별로 예치금액(청약부금의 지역별 최저 예치금액은 서울ㆍ부산 300만원, 기타 광역시 250만원, 기타 시ㆍ군은 200만원)이 다르기 때문에 해지 후 변경 지역의 납입금액에 맞춰 다시 가입해야 한다. 이 경우 재가입해도 순위(지역변경신청 전)는 바뀌지 않는다. 지역 이동에 따라 청약 가능 예치금액(최저 예치금액)이 달라진다면 청약예금 통장의 청약 가능 면적 변경과 같이 증액할 경우에는 1년간 청약이 제한되고, 감액할 경우에는 곧바로 사용할 수 있다. 청약을 목적으로 지역을 변경할 때는 해당 주택의 청약신청 전일까지 청약통장 가입 은행에서 지역변경신청을 마쳐야 한다. 또 해당 주택의 최초 입주자모집공고일 당일까지는 주민등록을 이전해야 하는데, 이 경우는 해당 주택에 거주기간 제한이 없는 경우에만 해당된다. 20만평 초과 공공택지 내 아파트를 제외한 모든 아파트는 지역우선공급제도에 따라 해당 지역에 일정기간 거주한 지역 주민들에게 우선 공급되는 데, 지역별로 거주기간(입주자모집공고일 기준)이 다 다르다. 예를 들어 해당 주택이 입자주모집공고일 기준 1년 전부터 해당 지역에 살고 있는 지역 주민들에게 우선 공급되는 경우라면 1년 전에 주민등록을 이전해야 한다는 얘기다.
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금리인하 요구권`을 아시나요 |부동산노트
2006-11-20 15:17
http://blog.drapt.com/pang321/545521164003451706
| 금리인하 요구권`을 아시나요 | ||||||||||||||||
대기업에 다니는 10년차 직장인 김민정 씨(가명ㆍ37)는 5년 전 집 근처에 있는 A은행 지점에서 1년 만기 마이너스 통장을 개설한 후 계속 연장해 사용하고 있다.
며칠 전 과장으로 승진해 연봉이 올랐기 때문에 금리를 낮출 수 있을 것으로 생각해 회사 근처 은행에 들렀다.
"대출 금리를 낮추고 싶다"는 김씨 말에 "통장을 개설한 지점에서만 할 수 있다"는 대답이 돌아왔다.
다시 통장을 개설한 집 근처 지점에 들른 김씨. 이번엔 "금리 인하를 하기 위해 신용등급을 조회해야 하는데 조회가 많으면 오히려 신용등급에 악영향을 미칠 수 있다"며 "만기 때까지 통장을 유지하라"는 대답이 돌아왔다.
결국 김씨는 은행 지점장에게 "다른 곳으로 대출을 갈아타겠다"고 협박(?)을 한 후에야 '금리인하요구권'이란 것을 이용할 수 있다는 대답을 들었다.
김씨 사례에서 A은행 담당자는 두 가지를 제대로 말해주지 않았다.
첫째, A은행 담당자 말과 달리 '모든' 은행 지점에서 금리인하요구권을 행사할 수 있다.
둘째, 은행 내 신용등급 조회는 '3개월간 10여 차례' 등 단기간에 자주 있을 때에만 신용등급에 악영향을 미친다.
김씨처럼 한두 차례 조회로는 신용등급이 나빠질 수가 없다.
은행 신용대출을 받은 사람들 가운데 '금리인하요구권'을 아는 사람들이 그리 많지 않다.
은행들이 고객에게 대출을 해줄 때 이 같은 사실을 상세히 알려주지 않기 때문이다.
은행여신거래기본약관 제3조 제9항에 규정된 금리인하요구권은 고객이 처음 대출을 받을 때보다 신용상태가 '현저하게' 좋아졌을 때 은행에 합리적인 근거를 서류로 제출하고 이자를 깎아 달라고 요구할 수 있는 권리를 말한다.
2003년 3월부터 은행마다 금리인하요구권 제도를 도입했지만 얼마나 이용하는지 실태 파악도 안 된 은행이 대부분이고 실제 이용률도 낮은 편이다.
서혜석 열린우리당 의원에 따르면 국내 시중은행 지방은행 농협 수협 등 16개 은행 가운데 금리인하요구권 행사 실적 통계를 가진 은행은 신한 외환 부산 대구 전북 등 5개에 불과했다.
시중은행들은 통계 자체가 없는 것에 대해 금리인하요구권이란 절차를 밟기 이전에 고객이 신용대출을 받은 지점에서 직접 금리 협상을 하는 사례가 많기 때문이라고 해명한다.
국민은행 관계자는 "금리인하요구권을 사용하기 이전에 고객들이 금리를 낮추는 방법이 있기 때문에 금리인하요구권에 대한 이용도가 많지 않고 따라서 통계도 잡지 않았다"고 말했다.
시중은행들은 대체로 지점장 재량으로 많게는 1%포인트까지 금리를 추가로 깎아주고, 본점 승인이 나면 2% 이상도 금리를 인하할 수 있기 때문에 협상력을 잘 발휘하면 금리혜택을 볼 수 있다.
하지만 만약 김씨 사례처럼 이런 혜택을 알려주지 않거나 거부할 때 금리인하요구권을 이용하면 된다.
금리인하요구권을 이용할 수 있는 사례는 △직장 변동(전 직장보다 신용등급이 높고 안정적인 직장으로 이직) △연소득 상승(연소득이 대출이나 연장 당시보다 15% 이상 또는 근로소득자 연평균 임금인상률보다 2배 이상 증가 등) △직장 내 승진 △전문자격증 취득(변호사 의사 한의사 공인회계사 건축사 기술사 등 취득 후 현업 종사) △거래실적 변동(은행 주거래 고객 신규 선정 또는 등급 향상) 등이다.
자세한 요건은 은행마다 조금 차이가 있을 수 있다.
은행에 금리인하신청서와 함께 변동 사실을 입증할 수 있는 급여명세서, 재직증명서 등 서류를 제출하고 수수료 5000원을 내면 된다.
물론 신청한다고 해서 모두 이자를 깎아주는 것은 아니다.
은행들은 자체 신용평가시스템에 변경된 고객 정보를 입력해 신용을 재평가한 후에서야 금리인하 여부를 결정한다.
금리인하 폭도 개인에 따라 다르다.
신용대출을 받은 은행이 주거래은행이고 카드와 펀드 등 다른 상품도 이용하면 평소 신용도가 높아 금리를 깎아줄 확률이 높다.
주의할 점은 다른 은행에 신용대출이 더 있으면(주택담보대출은 제외) 쉽게 이자를 깎기 힘들다.
금리인하 신청은 새로 대출을 받거나 대출 연장 또는 증액을 한 지 3개월이 지나야 가능하다.
최대 연 2회까지만 할 수 있다.
다시 말해 일시상환방식 변동금리부 신용대출에 한해서만 금리인하요구권이 적용되므로 주택담보대출이나 고정금리부 신용대출은 해당되지 않는다 | ||||||||||||||||
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