2005-03-30 08:16

http://blog.drapt.com/pander/91130187011746

내집마련을 시도하는 이유는 다양하겠지만 대부분은 전셋집을 전전하면서 갖게 되는 집 없는 서러움을 견디다 못해 집을 사야겠다고 움직이는 경우가 많다.

하지만 그동안 재테크에 대한 관심이 없었기 때문에 생활비를 쪼개 모은 적금과 전세금 이외 아파트를 매입할 만한 종자돈 자체는 많지 않아 많은 대출을 동반할 수밖에 없다.

특히 서울의 경우 소형평형인 20평대의 평균 전셋값과 매매가가 각각 평당 4백50만원, 9백만원으로 전세금이외 여유자금이 전혀 없는 경우에는 취등록세 등 감안하면 최소한 1억2천만원의 대출을 동반해야 24평형 정도의 아파트를 매입할 수 있게 되는 것이다.

하지만 1억2천만원 정도를 모기지론을 통해 대출을 받기 위해서는 최소한 월소득이 3백만원 이상은 돼야 대출이 가능해 소득이 위 수준을 넘지 않는다면 아파트 매입은 현실적으로 불가능하다.(연리 5.96%, 15년 원리금균등상환시)

물론 월소득이 3백이상으로 모기지론을 통해 대출이 가능하다고 해도 고민이 되는 것은 소득의 30%의 이상을 지출을 하면서까지 전세로 사는 것보다 내집마련을 하는 것이 경제적인 측면에서 이익이냐 하는 것이다.

서울 24평형의 평당 9백만원 하는 아파트를 매입해 5년 동안 해당 아파트에 거주를 한다고 가정 할 경우 발생하는 아파트 매매가격이외 지출 비용은 이자비용 2천만원 취등록세 8백17만원(실거래가 기준) 중개수수료 86만원 총 2천9백3만원이 들어간다.

따라서 최소한 손해를 보지 않기 위해서는 매매가격이외 들어가는 2천9백3만원 이상은 아파트 매매가격이 올라줘야 하는 것이다.

하지만 각종 정부의 정책으로 부동산 시장이 불안해 시장이 침체되었던 지난 2003년~2004년 동안의 서울 20평대 아파트 매매가 변동률을 보면, 시장 침체기에도 불구하고 서울 아파트 가격은 평당 38만원 이상이 상승했다.

이러한 추세로 5년간 시장 상황이 지속이 된다면 4천6백20만원이 오를 수 있다는 것으로 전세로 살기보다는 아파트를 매입하는 것이 경제적이다.

물론 위 통계는 지역 구분 없이 전체 통계를 잡은 것이기 때문에 분명히 매매가가 떨어진 단지는 있게 마련이다.

결국, 50%이상의 대출을 동반해 움직이는 경우에는 당장 거주하기에는 입지여건이 뛰어나지 않더라도 개발 호재가 풍부해 5년 이상은 꾸준히 개발이 돼 관심을 받을 만한 지역으로 움직이는 것이 중요하다.

때문에 위의 서울 평균 20평대 가격으로 대출동반 매입을 한다면 매입 고려해 볼 만한 단지는 지하철9호선 수혜지역에 위치한 강서구 일대의 염창동 월드메르디앙, 방화동 동부센트레빌, 미아뉴타운, 서울경전철 수혜단지인 강북구 미아동 삼각산아이원, 길음뉴타운 내 신규 입주아파트인 대우푸르지오, 대림-e편한세상 등 개발호재가 많은 지역의 새아파트로 움직이는 것이 좋다.

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2005-01-05 08:42

http://blog.drapt.com/pander/91130187010426

2005년, 청약통장을 활용해 내집마련을 하기 위해서는 우선 우리 실수요자가 확인해야 하는 내용은 아래와 같다.

첫째, 바뀌는 정부의 정책을 잘 습득해야 한다.

그러면, 청약통장을 활용하기에 앞서서 2005년 새롭게 바뀌는 정책은 어떤 것이 있을까.

청약통장은 관련 규제 및 법규는 ‘주택공급에관한규칙‘을 보면 알 수 있다. 올해 안에 정부에서 시행하겠다고 입법예고 한 '주택공급에 관한 규칙' 변경 및 신설내용은 택지지구의 분양가상한제, 채권입찰제 도입과 전매제한 강화 및 투기과열지구 내 분양가상한제 실시되는 지역의 청약자격 강화를 들 수 있다.

이에 관해 최초로 적용받게 되는 지역은 빠르면 오는 6월정도 분양을 시작하겠다고 발표한 판교신도시 시범단지부터 실시될 예정이다.

그럼 해당 법규에 대한 용어정리와 함께 바뀌는 요건이 어떤 것이 있는지 알아보겠다.

분양가상한제

우선 분양가상한제는 공공택지지구 내 공급하는 단지 중 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해 공공택지를 현재와 같이 감정가로 공급하되 주택분양가는 원가연동방식을 말한다.

이 경우 분양가상한은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택 건설공사비 지수의 변동률을 감안한 기본형 건축비에 가산비용을 합산)에 택지비를 합산한 금액으로 책정하게 된다.

이렇게 분양가상한제를 두게 될 경우 택지지구 인근으로 분양하는 단지들은 상한제 적용돼 택지지구내 분양가를 기준으로 책정이 될 수밖에 없어 주변 분양가에도 지대한 영향을 미칠 것으로 보인다.

소비자인 실수요자 입장에서는 정부에서 고시된 분양가상한을 토대로 인근 분양단지들의 분양가의 적정성을 확인해 볼 수 있다는 장점을 갖게 된다.

채권입찰제

분양가상한제와 마찬가지로 공공택지지구에 적용되는 제도이다.

전용면적 25.7평 초과 주택은 주택사업자가 국민주택채권을 많이 매입하는 순서대로 택지를 공급받게 된다. 때문에 채권입찰제는 매입상한이 없기 때문에 분양가상한제와는 달리 분양가가 상승될 가능성이 높다.

이런 채권입찰제 도입 문제가 가시화 되었던 2004년 한해 아파트 가격을 조사해 볼 결과,

수도권 특히 경기권의 경우 전용면적 25.7평 이하인 30평대는 30평대는 2004년 1월, 평당 6백10만원에서 2004년 12월, 6백4만원으로 대략 6만원이 하락한 반면, 전용면적 25.7평 초과 물량인 40평대 이상은 동일한 일자 기준으로 평당 6백58만원에서 6백64만원으로 평당 6만원 정도 주택불황기에도 불구하고 시세 상승폭을 기록했다.

즉, 채권입잘체가 실시될 경우 입지여건이 좋은 택지지구의 경우 택지를 분양받기 위해 입찰가격을 높게 책정하는 주택사업자가 늘어날 것으로 보여 이로 인한 분양가 상승은 주변 아파트 가격에도 영향을 미치고 있음을 알수 있다.

분양가상한제 주택 전매금지

분양가상한제가 적용되는 주택은 분양 후 일정기간 동안 전매가 금지된다. 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 분양후 5년간 전매가 금지되며 기타 지역에서는 3년간 금지된다.

때문에 건축기간이 대략 2년 6개월 정도라고 할 경우 입주후 2년 6개월 동안은 주택을 매도할 수 없게 되는 것이다.

하지만 여기서 알아둬야 할 것은 입주 후에도 일정기간 전매금지가 되는 것은 분양가상한제가 실시되는 전용면적 25.7평이하에만 적용된다는 점을 염두해 둬야 한다.

분양가상한제 주택에 대한 청약자격 강화

분양가상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 전체의 40%는 40세이상으로 10년이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약기회를 준다.

또한 상한제 주택을 당첨받은 사람은 향후 5~10년간 재당첨이 제한(수도권 과밀억제권역·성장관리권역에서는 10년간, 기타지역에서는 5년간)된다.


둘째, 관심있는 지역, 어느 곳에 분양이 예정돼 있는지 확인해 봐야 한다.

모든 정부의 정책과 사용할 통장은 마련되어 있는데 정작 어디에 어떻게 청약을 해야 하는지 모를 때처럼 난감할 때가 없다.

이 경우 2005년에는 어떤 분양단지가 있는지 스스로 수시로 체크할 수밖에 없으며 체크할수 있는 방법은 여러 가지가 있다.

우선 부동산 정보업체에서 제공하는 분양캘린더를 확인해 본다.

참고로 닥터아파트에서도 [분양센터 > 분양캘린더]에서 분양물량을 수시로 체크해 업데이트하고 있으므로 이를 적극 활용할 필요가 있다.

또 신문 등 부동산관련 각종 잡지에도 분양예정 단지를 수시로 보도를 한다. 이와 같은 관련내용을 스크랩을 하는 방법으로 일정을 확인해 볼 수 있다.

다음으로는 관심 있는 아파트 브랜드가 있다면 해당 건설업체 홈페이지를 활용하는 방법이다.

각 건설업체는 브랜드 홈페이지를 만들어 2005년 분양계획 또는 분양예정 등 간략한 일정을 소개하는 코너가 만들어져 있어 이를 확인해 보면 된다.

이렇게 청약통장을 활용해 청약자격과 분양예정 단지 확인하는 방법을 알았다. 하지만 방대한 자료 중에 정작 내가 청약해야 할 곳, 청약가치가 있는 곳은 어떻게 확인해 볼 수 있나?

사실 청약가치가 있느냐 여부는 입지여건, 분양가, 주변 개발 재료 등 확인해 볼만한 게 너무나 많다.

하지만 내집마련을 처음 시도하는 본인의 시야는 분양예정 단지 주변에 몇 년간 살아본 사람이기 때문에 세세하게 누구보다도 그곳에 대해 잘 안다고 생각하고 있지만 그동안 그곳에 살면서 불편한점도 몸에 익숙해 졌고 애정이 깃든 상황이기 때문에 사실 객관적으로 분양단지를 판단하기에는 다소 흐려진 상태로 정말 난감하다.

아래 단지는 필자가 본 2005년 청약통장 활용해 내집마련 고려해 볼 수 있는 단지리스트이다.

▲판교신도시(택지분양 전으로 구체적인 분양단지리스트가 없어 지역명을 적음)
▲대단지 재건축단지(삼성동 영동차관, 잠실동 잠실주공1,2단지, 신천동 잠실시영, 암사동 시영1단지, 화곡동 화곡2주구)
▲주상복합(여의도 한성자이, 용산 파크타워)

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2004-07-23 14:40

http://blog.drapt.com/pander/91130187007821

기껏 청약 통장을 사용했더니 해당 분양물량이 미분양이 나는 것처럼 황당한 경우는 없다.

어차피 실거주를 목적으로 단지를 선택 해 청약을 시도했기 때문에 크게 손해 보는 것은 아니나 미분양 물량은 청약 통장 없이 동일한 아파트를 매입을 할 수 있다는 점에서 청약통장 사용해 당첨된 사람들의 경우 속이 쓰린 것은 어쩔 수 없는 상황이라고 하겠다.

하지만 이보다 더 황당한 경우가 있다.

‘뭐 당첨이 되겠어‘ 라는 심정으로 무심결에 청약 통장을 사용했는데 덜컥 당첨 되는 경우이다.

그나마 입지여건이 좋고 층이 좋은 물량이라면 두말없이 계약을 시도해 볼 수는 있으나 그동안은 한번도 당첨이 되지 않았다가 그다지 기대도 하지 않았던 단지, 안돼도 그만인 단지에 운 좋게도(?) 1.2층에 당첨이 된 것이다.

안돼도 그만인 단지였기 때문에 그 분양 물량에 대한 단지분석은 무척 소홀했고 당첨된 이후에 현장에 다녀와 보니 믿음직스러운 입지가 아닌 상태이다.

그리고 갑자기 귀가 열리듯이 그 지역에 대한 주변사람들의 악평이 끊이지 않아 뒤늦게 후회를 해보지만 이미 엎질러진 물이라 주어 담을 수도 없다.

이미 통장은 사용했으니 재당첨금지로 통장 자격 상실이 되었고, 투기과열지구 내 분양 물량의 경우 향후 5년간 1순위 자격도 가지지 못하게 된 것이다.

그럼 이 애물단지 분양 물량에 계약을 해야 할지 여부가 고민이 되지 않을 수 없다. 계약 포기하기에는 통장가치가 너무 아깝기 때문이다.

부동산에 대한 각종 지식은 습득을 했지만 아직 고수라고 부를 수 없는 당신이라면 이런 점을 체크해 본 후 계약 여부를 결정하는 것이 좋다.

우선 가격경쟁력 비교해 본다.

모델하우스에서는 분양하는 단지의 단지규모, 시공능력과 상관없이 대부분 그 지역 내 대표아파트와 가격 비교를 하는 경우가 많다.

때문에 모델하우스에서 제시하는 분양가 대비 비교를 해 볼 경우 대부분 가격경쟁력이 높아 보여 현혹이 될 수 있으므로 모델하우스의 도우미, 상담원 하는 내용들은 참고 정도만을 하는 것이 좋다.

지도검색을 통해 해당 아파트 위치를 확인 한 후 인근 아파트들의 시세를 검색해 보는 것이 가장 좋다.

물론 이 경우 단순히 시세만을 비교를 하면 안 된다.

비교대상 아파트의 단지규모, 시공사 브랜드인지도, 입주시기를 따져보면 해당 아파트의 가격경쟁력은 어느 정도 비교가 가능하다.

비슷한 수준의 비교대상 단지를 찾았다면 분양가와 시세대비 2천만원 정도 선에서 가격 차이가 난다면 계약을 해도 크게 무리가 가는 수준은 아니다.

2천만원 정도 가격이 저렴하다면 금상첨화겠지만 2천만원 정도 비싸더라도 향후 입주 후 보다 새아파트라는 점에서는 메리트 높아 주변 아파트 수준에서 아파트를 매입을 했다라고 보면 되기 때문이다.

하지만 비교대상 아파트가 없는 경우에는 어떻게 하는가.

이 경우는 사실 주관적으로 판단을 할 수밖에 없고 다소 전문적인 지식이 필요 할 수 있으나 가장 알기 쉽게 비교 할 수 있는 것이 바로 개발재료이다.

누누이 전문가들이 말하는 지하철, 고속도로 신설, 편의시설 확충, 주변 택지개발지구 분양 등 인접해 있는 지역 내 분양하는 아파트라면 입지여건이 아주 쳐지는 물량이 아니라면 계약 고려해 볼 만하다.

물론 청약통장 사용하기 이전에 해당 분양 물량 현장답사 등은 필수적으로 하는 것이 좋으며 분위기에 휩쓸린 청약보다는 소신껏 밀고 나갈 수 있는 분석 능력을 키우는 것이 가장 우선되어야겠다.

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